La toiture de la grange louée s’affaisse après un hiver chargé en neige, la bâche du tunnel agricole se déchire sous la tempête, les murs de la bergerie se fissurent et laissent passer l’eau sur le troupeau : qui doit payer la réparation dans un bail rural, le bailleur ou le fermier ? La question se pose dans presque toutes les fermes louées, et la réponse conditionne la suite de l’exploitation. Un bailleur qui refuse de réparer expose le preneur à travailler dans des bâtiments dégradés ; un preneur qui paie la réparation à la place du bailleur sans respecter la procédure risque de ne jamais être remboursé ; et des travaux exécutés sans autorisation peuvent faire perdre toute indemnité de sortie.

Le droit rural tranche nettement le partage : pendant toute la durée du bail, les grosses réparations sont à la charge du bailleur, tandis que l’entretien courant revient au preneur. Mais cette règle simple se heurte à trois difficultés pratiques. Il faut d’abord qualifier la réparation, car une même facture relève du bailleur ou du preneur selon qu’elle porte sur la structure ou sur l’usage. Il faut ensuite agir dans l’ordre imposé par les textes, car le preneur qui répare sans mise en demeure préalable ou sans l’accord du bailleur fragilise son remboursement. Il faut enfin anticiper la sortie, car les travaux du preneur ne donnent droit à indemnité qu’à des conditions strictes d’autorisation et de délai.

La cour d’appel de Bastia a illustré l’ensemble de ces questions dans un arrêt du 30 avril 2025 opposant les bailleurs d’un tunnel agricole à leur preneuse : remplacement de la bâche de couverture, preuve des dommages, indemnisation par l’assurance, puis résiliation du bail aux torts de la preneuse pour une série de manquements distincts. La Cour de cassation a de son côté fixé le sort des travaux exécutés sans autorisation, tant pour l’indemnité de sortie que pour le fermage du bail renouvelé. Cet article expose d’abord la répartition des réparations pendant le bail, puis la méthode pour exiger les travaux ou sécuriser leur paiement devant le tribunal paritaire des baux ruraux.

I. Pendant le bail, le bailleur paie les grosses réparations et le preneur assure l’entretien courant

A. Le bailleur doit délivrer, entretenir et réparer la structure des bâtiments loués

Le bailleur rural est tenu par le droit commun du louage de trois obligations qui s’appliquent de plein droit, même si le bail ne les mentionne pas. Aux termes de l’article 1719 du code civil, « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée », puis « D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée » et « D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ». Le texte ajoute une quatrième obligation propre au monde agricole : « D’assurer également la permanence et la qualité des plantations ».

L’article 1720 du code civil précise le contenu de cette obligation d’entretien : « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. » Et surtout : « Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. » Le bailleur ne peut donc pas se contenter de livrer des bâtiments en état au jour de l’entrée dans les lieux ; il doit assumer, année après année, les réparations qui excèdent le simple entretien locatif.

La frontière entre les deux catégories est tracée par l’article 606 du code civil : « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. » Le texte vise également les digues et les murs de soutènement et de clôture « aussi en entier », avant de conclure : « Toutes les autres réparations sont d’entretien. » Dans une ferme louée, la réfection complète d’une toiture de grange, le rétablissement d’un mur porteur effondré ou le remplacement entier d’une couverture relèvent donc du bailleur. Le remplacement d’une vitre cassée, le graissage d’une serrure ou le rebouchage d’un trou isolé dans un bardage relèvent du preneur, sauf vétusté ou force majeure.

L’arrêt de la cour d’appel de Bastia du 30 avril 2025, rendu sur appel d’un jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Bastia du 28 septembre 2023 dans un litige relatif à un bail à ferme conclu le 29 janvier 2009, donne une application directe de ce partage. La preneuse, qui exerçait une activité d’élevage équin, demandait aux bailleurs, venus aux droits de leur père, de prendre en charge le remplacement de la bâche et de la laine de verre couvrant un tunnel agricole, endommagés par la tempête du 18 août 2022. Les bailleurs refusaient, soutenaient que le remplacement relevait de l’entretien du preneur et faisaient valoir que la locataire avait déjà été indemnisée par son assurance.

La cour écarte cette analyse en appliquant les textes précités au bâtiment loué. Elle retient que le bail se borne à stipuler que les preneurs prennent les lieux dans l’état où ils se trouvent à leur entrée en jouissance, sans organiser autrement la répartition des réparations, de sorte que les dispositions légales s’appliquent sans dérogation. Puis elle juge : « la bâche et la laine de verre forment un tout assurant le couvert du bâtiment agricole loué », et en déduit : « La cour retient donc que les réparations du couvert du tunnel agricole loué sont à la charge des bailleurs. » (CA Bastia, 30 avril 2025, n° 23/625) Le raisonnement tient en une phrase : la couverture entière d’un bâtiment d’exploitation constitue une grosse réparation au sens de l’article 606, peu importe l’usage précis que le preneur fait du tunnel, dès lors que le bailleur a admis une activité agricole qui suppose un abri contre les intempéries.

Une clause du bail qui mettrait les grosses réparations à la charge du fermier ne résiste pas à l’examen du juge. Les obligations de délivrance et d’entretien posées par les articles 1719 et 1720 s’imposent par la nature du contrat, et le statut du fermage, d’ordre public, ne laisse pas les parties libres d’en inverser la charge au détriment du preneur. En pratique, le preneur confronté à une telle clause peut en demander l’annulation devant le tribunal paritaire, puis exiger l’exécution des travaux ou leur remboursement dans les conditions exposées ci-après.

Le sort des réparations rendues nécessaires par la vétusté ou la force majeure obéit à la même logique protectrice du preneur. Aux termes de l’article 1755 du code civil, « Aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. » Une toiture usée par trente ans d’intempéries ou arrachée par une tempête ne devient pas une charge du fermier au seul motif qu’il occupe les lieux : la vétusté et l’événement climatique renvoient la dépense vers le bailleur, sous réserve des questions d’assurance examinées plus loin.

Lorsque le bâtiment est détruit en tout ou partie par un cas fortuit, l’article 1722 du code civil organise les options : « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. » Le texte ajoute : « Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement. » Le preneur dont la grange est partiellement détruite par l’incendie ou la tempête peut donc choisir entre la poursuite du bail avec un fermage réduit et la résiliation, mais il ne peut pas exiger du bailleur une reconstruction assortie de dommages et intérêts sur ce seul fondement.

B. Le preneur entretient le fonds et répond de ses manquements devant le tribunal paritaire

Le revers de la protection du preneur tient à ses propres obligations d’exploitant. Aux termes de l’article 1766 du code civil, « Si le preneur d’un héritage rural ne le garnit pas des bestiaux et des ustensiles nécessaires à son exploitation, s’il abandonne la culture, s’il ne cultive pas raisonnablement », ou s’il emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, « ou, en général, s’il n’exécute pas les clauses du bail, et qu’il en résulte un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail ». Le bailleur rural ne peut toutefois pas demander la résiliation pour n’importe quel manquement : l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime limite les causes de résiliation à des motifs énumérés, parmi lesquels « Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance », « Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds » et le non-respect des clauses environnementales mentionnées à l’article L. 411-27 du même code. La mise en demeure adressée pour défaut de paiement doit, « à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition », et « Les motifs mentionnés ci-dessus ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes ».

L’arrêt de Bastia illustre ce que les juges attendent d’un bailleur qui poursuit la résiliation pour manquements du preneur. Les bailleurs invoquaient quatre griefs : l’installation de la résidence principale de la preneuse et de sa famille dans des locaux agricoles sans autorisation, le raccordement des abreuvoirs des chevaux à la borne hydraulique des bailleurs sans autorisation, l’extension non autorisée de l’activité d’élevage à un tiers ayant créé sa propre structure sur les parcelles louées, et la dégradation des haies et le comblement d’un fossé d’écoulement en limite de parcelle. La cour écarte d’abord la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée attachée au jugement de 2012, au motif que les manquements invoqués en 2022 ne sont pas identiques dans leur objet à ceux déjà jugés.

Sur le fond, la cour retient trois manquements établis par constats d’huissier contradictoires et pièces fiscales, scolaires et bancaires : l’usage d’habitation permanente des bâtiments agricoles, la consommation d’eau agricole facturée aux bailleurs pour abreuver les chevaux du preneur, et la modification des limites séparatives sans autorisation. Elle juge que cet ensemble de manquements cumulés, commis sans autorisation préalable, sans égard pour la capacité des sols loués et avec des conséquences financières supportées par les bailleurs, « constituent des manquements compromettant la bonne exploitation du fonds qui justifient ainsi que le demandent les appelants une résiliation du bail aux torts du preneur à compter de la présente décision » (CA Bastia, 30 avril 2025, n° 23/625). La cour ordonne en conséquence la libération des lieux dans les deux mois de la signification de l’arrêt, à peine d’expulsion.

Deux enseignements pratiques se dégagent pour les preneurs. D’une part, toute transformation de l’usage des lieux, tout raccordement aux réseaux du bailleur et toute extension de l’activité à une personne non prévue au bail exigent l’accord écrit préalable du bailleur ; à défaut, ces faits alimentent une demande de résiliation sur le fondement de l’article L. 411-31, même si chacun d’eux, pris isolément, paraîtrait secondaire. D’autre part, la preuve se joue sur pièces : dans l’affaire bastiaise, ce sont les constats d’huissier de 2011, 2022 et 2024, les photographies, l’inscription sur les listes électorales, la scolarisation de l’enfant et le chéquier domicilié sur les lieux loués qui ont emporté la conviction de la cour contre les simples attestations produites par la preneuse.

Le preneur doit également respecter les règles propres aux éléments naturels du fonds. L’article L. 411-28 du code rural et de la pêche maritime autorise le preneur, pendant la durée du bail et sous réserve de l’accord du bailleur, à faire disparaître talus, haies, rigoles et arbres pour regrouper des parcelles attenantes lorsque l’opération améliore les conditions d’exploitation. Le bailleur dispose d’un délai de deux mois pour s’opposer aux travaux à compter de la réception de la lettre recommandée du preneur, et « Passé ce délai, l’absence de réponse écrite du bailleur vaut accord ». L’arrachage de haies ou le comblement d’un fossé sans respecter cette procédure expose donc le preneur à une résiliation, comme l’a retenu la cour d’appel de Bastia pour l’accès aménagé vers des parcelles extérieures au bail avec obstruction du fossé.

Enfin, le bailleur conserve un droit à indemnité lorsque le bien se dégrade par la faute du preneur. Aux termes de l’article L. 411-72 du code rural et de la pêche maritime, « S’il apparaît une dégradation du bien loué, le bailleur a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité égale au montant du préjudice subi ». L’état des lieux d’entrée et de sortie prend ici toute son importance : sans état des lieux d’entrée, comme dans l’affaire bastiaise où aucun n’avait été établi malgré la stipulation du bail, chaque partie peine à démontrer l’état initial et s’expose à voir ses demandes réduites ou rejetées. Pour un panorama d’ensemble du statut du fermage et de ses évolutions jurisprudentielles récentes, le lecteur peut se reporter au panorama des arrêts 2026 du statut du fermage, du fermage et de la préemption.

II. Exiger les travaux ou sécuriser leur paiement suppose une procédure respectée à chaque étape

A. Mettre en demeure, faire exécuter puis saisir le tribunal paritaire avec des preuves chiffrées

Le preneur dont le bailleur refuse d’exécuter de grosses réparations ne doit ni payer sans formalité ni saisir le juge les mains vides. La première étape consiste à adresser au bailleur une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception décrivant précisément les désordres, leur localisation, leurs conséquences sur l’exploitation et le délai imparti pour intervenir, en visant les articles 1719 et 1720 du code civil. Cette mise en demeure conditionne la suite : l’article 1222 du code civil n’autorise le créancier à faire exécuter lui-même l’obligation qu’« Après mise en demeure », en précisant qu’il peut agir « dans un délai et à un coût raisonnables » et qu’« Il peut demander au débiteur le remboursement des sommes engagées à cette fin ». Le preneur peut également demander en justice que le bailleur avance les sommes nécessaires à l’exécution des travaux.

La deuxième étape consiste à faire constater les désordres et à chiffrer la réparation avant tout paiement. L’affaire bastiaise montre que le juge confronte systématiquement la facture du preneur aux constats, aux photographies et aux documents de l’assureur. La preneuse avait fait établir un devis puis une facture du 27 juin 2022 d’un montant de 8 661,83 euros pour le changement complet de la couverture du tunnel, avant même la tempête du 18 août 2022, puis avait déclaré le sinistre à sa compagnie d’assurance qui l’avait indemnisée à hauteur de 8 631,53 euros après expertise, déduction faite de la franchise et de la vétusté. La cour en déduit que la preneuse n’est restée à découvert que de 30,30 euros et condamne les bailleurs à lui payer cette seule somme « au titre des réparations de la bâche du tunnel agricole acquittées par le preneur en lieu et place des bailleurs » (CA Bastia, 30 avril 2025, n° 23/625). Le principe est donc acquis au preneur, mais le montant se réduit à ce qu’il a réellement déboursé sans être indemnisé par ailleurs.

Ce point mérite l’attention des deux parties. Le preneur doit conserver chaque justificatif : mise en demeure et accusé de réception, constats d’huissier avant et après travaux, photographies datées, devis comparatifs, facture acquittée, déclaration de sinistre et décompte définitif de l’assureur distinguant l’indemnité versée, la franchise et la part de vétusté. Le bailleur doit de son côté vérifier systématiquement si le preneur a été indemnisé par son assurance et pour quel montant, car le juge déduit l’indemnisation perçue du remboursement réclamé. Dans l’affaire jugée à Bastia, l’écart entre les 5 517,46 euros réclamés et les 30,30 euros alloués tient presque entièrement à cette indemnisation d’assurance que la demande initiale n’avait pas prise en compte.

La troisième étape est la saisine du tribunal paritaire des baux ruraux, juridiction spécialisée composée, sous la présidence d’un juge du tribunal judiciaire, d’assesseurs bailleurs et preneurs en nombre égal, conformément à l’article L. 492-1 du code rural et de la pêche maritime. La procédure commence par une audience de conciliation : dans l’affaire bastiaise, la preneuse avait saisi le tribunal par requête du 20 juillet 2022 aux fins de conciliation, le président avait constaté la non-conciliation par procès-verbal du 20 octobre 2022 et renvoyé l’affaire à l’audience de jugement. Le preneur doit donc formuler sa demande en conciliation avec le même soin que sa demande au fond, car le procès-verbal de non-conciliation ouvre la phase de jugement. Lorsque la demande tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros, l’article 750-1 du code de procédure civile impose en outre, à peine d’irrecevabilité, une tentative préalable de conciliation par un conciliateur de justice, de médiation ou de procédure participative, sauf dispense prévue par le texte.

Devant le tribunal, le preneur demande au choix la condamnation du bailleur à exécuter les travaux sous astreinte, l’autorisation de les faire exécuter aux frais du bailleur, ou le remboursement des sommes qu’il a avancées après mise en demeure restée sans effet. Il joint l’état des lieux d’entrée démontrant que les désordres ne résultent pas de son fait, les constats et photographies, les devis et la facture, ainsi que le décompte de l’assurance. Le bailleur qui conteste la nécessité des travaux ou leur montant doit produire ses propres devis et, si possible, provoquer une expertise judiciaire : comme l’a jugé la Cour de cassation le 4 juillet 2019 dans un litige relatif à l’indemnité de sortie de ferme, la cour d’appel « a pu se fonder sur le rapport d’expertise judiciaire » dès lors que les conclusions de l’expert judiciaire n’étaient pas sérieusement critiquées (Cass. 3e civ., 4 juillet 2019, n° 18-15.082). En l’absence d’expertise, le juge compare les devis et retient le coût raisonnable au sens de l’article 1222.

B. Les travaux exécutés par le preneur sans autorisation préalable perdent toute indemnité de sortie

La situation s’inverse lorsque c’est le preneur qui prend l’initiative de travaux : construire un hangar, couvrir une aire de stockage, aménager des bâtiments ou drainer des parcelles. Le principe posé par l’article L. 411-69 du code rural et de la pêche maritime paraît favorable : « Le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail. » Le texte assimile aux améliorations « les réparations nécessaires à la conservation d’un bâtiment indispensable pour assurer l’exploitation du bien loué ou l’habitation du preneur, effectuées avec l’accord du bailleur par le preneur et excédant les obligations légales de ce dernier », ainsi que les travaux de mise en conformité avec la législation. Le preneur qui, avec l’accord du bailleur, refait à ses frais la toiture indispensable de la grange dont l’exploitation dépend peut donc prétendre à indemnité à sa sortie, pour la part excédant son obligation d’entretien.

Mais ce droit est enfermé dans une procédure d’autorisation que le preneur néglige à ses risques. Pour les travaux non prévus par une clause du bail, l’article L. 411-73 du code rural et de la pêche maritime distingue les travaux dispensés d’accord préalable et ceux qui l’exigent. Dans ce second cas, « Deux mois avant l’exécution des travaux, le preneur doit communiquer au bailleur un état descriptif et estimatif de ceux-ci », et « Le bailleur peut soit décider de les prendre à sa charge, soit, en cas de désaccord sur les travaux envisagés ou sur leurs modalités d’exécution, pour des motifs sérieux et légitimes, saisir le tribunal paritaire, dans le délai de deux mois à peine de forclusion ». Le preneur qui exécute les travaux sans adresser cet état descriptif, ou qui passe outre l’opposition régulièrement formée par le bailleur, s’expose à perdre l’indemnité.

La Cour de cassation applique cette sanction sans indulgence. Dans un arrêt du 28 novembre 2024 publié au Bulletin, des preneurs avaient fait construire sans autorisation préalable divers bâtiments d’exploitation et aménager une chambre supplémentaire dans la maison d’habitation, puis contestaient la prise en compte de ces constructions dans le fermage du bail renouvelé (Cass. 3e civ., 28 novembre 2024, n° 23-17.036). La Cour rappelle d’abord qu’« à défaut de congé, le bail est renouvelé pour une durée de neuf ans » avec les clauses du bail précédent, conformément à l’article L. 411-50 du code rural et de la pêche maritime, puis que « le preneur qui a apporté des améliorations au fonds loué, sans obtenir l’autorisation préalable du bailleur, alors qu’elle était nécessaire, est privé de l’indemnité que ces textes prévoient ». Elle en déduit la solution : « les améliorations irrégulièrement apportées au fonds loué par le preneur, qui ne donneront lieu à aucune indemnisation de la part du bailleur, ne peuvent être prises en considération pour la fixation du prix du fermage du bail renouvelé. » Le preneur perd donc deux fois : aucune indemnité à la sortie pour ces travaux, et aucune majoration du fermage qui permettrait au bailleur de les valoriser. L’arrêt casse sur ce point la décision de la cour d’appel de Rouen du 13 avril 2023 et renvoie les parties devant la cour d’appel d’Amiens.

Lorsque l’autorisation est requise pour des travaux destinés à une nouvelle activité, le contrôle du juge porte en outre sur l’utilité et la localisation du projet. Dans un arrêt du 17 septembre 2020, la Cour de cassation juge, au visa des articles L. 411-73 et R. 411-25 du code rural, que « le preneur, qui veut exécuter des travaux d’amélioration destinés à permettre une nouvelle activité, doit obtenir l’autorisation du bailleur et que ces travaux doivent présenter un caractère d’utilité certaine pour l’exploitation », et qu’« Il doit notifier sa proposition au bailleur, ainsi qu’à un comité technique départemental » (Cass. 3e civ., 17 septembre 2020, n° 19-20.627). Le comité émet un avis motivé qui prend en compte, selon l’article R. 411-25 du même code, les améliorations apportées au fonds, l’utilité économique et technique des travaux, ainsi que « La localisation et l’emprise des travaux en tenant compte, en particulier, de l’incidence du projet tant sur le fonds loué et l’exploitation que sur les fonds voisins et l’environnement ». Dans cette affaire, un preneur voulait installer des cabanes pour un élevage avicole ; la cour d’appel avait imposé une localisation sans examiner la faisabilité du projet sur la parcelle concernée, alors que le preneur produisait un certificat d’urbanisme négatif et que l’expert relevait des mouillères permanentes. La Cour casse pour défaut de base légale et renvoie devant la cour d’appel de Nîmes. Le preneur doit donc documenter non seulement l’utilité de ses travaux, mais aussi leur faisabilité administrative et environnementale à l’emplacement projeté.

Même régulièrement autorisés, les travaux ne donnent lieu à indemnité que selon le barème légal et dans le délai de réclamation. L’article L. 411-71 du code rural et de la pêche maritime fixe l’indemnité afférente aux bâtiments et ouvrages incorporés au sol au coût des travaux évalué à la date d’expiration du bail, réduit de 6 % par année écoulée depuis leur exécution, et seulement dans la mesure où les aménagements conservent une valeur effective d’utilisation. Surtout, aux termes du dernier alinéa de l’article L. 411-69 du code rural et de la pêche maritime, la demande du preneur sortant « se prescrit par douze mois à compter de la date de fin de bail, à peine de forclusion ». Un preneur qui attend plus d’un an après son départ pour chiffrer ses améliorations perd tout droit, alors même que ses travaux étaient autorisés et utiles. En cas de cession du bail au profit d’un descendant ou d’adhésion à une société, les améliorations ouvrant droit à indemnité peuvent être transmises au preneur entrant, qui se trouve subrogé dans les droits du sortant, selon les distinctions posées par l’article L. 411-75 du même code.

Conclusion

La toiture effondrée de la grange louée, la bâche arrachée du tunnel ou le mur fissuré de la bergerie appellent la même méthode. Pendant le bail, les grosses réparations de structure incombent au bailleur en vertu des articles 1719, 1720 et 606 du code civil, tandis que le preneur assume l’entretien courant et répond de ses manquements sur le fondement des articles 1766 du code civil et L. 411-31 du code rural. Le preneur qui avance le paiement d’une grosse réparation ne récupère que ce qu’il a réellement déboursé, déduction faite de l’indemnisation de son assurance, et à condition d’avoir mis le bailleur en demeure puis fait constater les désordres et leur coût. Le preneur qui construit ou améliore de sa propre initiative ne touche d’indemnité de sortie que s’il a obtenu l’autorisation préalable du bailleur selon la procédure de l’article L. 411-73, avec état descriptif et estimatif adressé deux mois à l’avance, et s’il réclame dans les douze mois de la fin du bail à peine de forclusion. À défaut d’autorisation, les travaux irréguliers ne sont ni indemnisés ni pris en compte dans le fermage du bail renouvelé. Devant le tribunal paritaire, ce sont les pièces qui décident : état des lieux, constats contradictoires, photographies, devis, factures acquittées, décomptes d’assurance et autorisations écrites. Celui qui écrit avant d’agir conserve ses droits ; celui qui agit avant d’écrire les perd.