Votre fermier a fait sortir de terre un hangar métallique au milieu des parcelles louées sans vous prévenir, ou vous exploitez en fermage et votre bailleur refuse le bâtiment d’exploitation dont vous avez besoin pour abriter le matériel et le cheptel : dans les deux cas, le conflit porte sur la même question, celle de savoir qui autorise quoi avant de construire sur un fonds loué sous statut du fermage, et ce que la construction devient à la sortie. La réponse tient en deux temps. Pendant le bail, le preneur ne construit pas librement : selon la nature des travaux, il notifie sa proposition au bailleur, attend deux mois, saisit parfois un comité technique départemental, et le tribunal paritaire des baux ruraux tranche en cas de refus. À la sortie, la construction autorisée ouvre droit à une indemnité calculée au coût des travaux diminué d’un amortissement, tandis que la construction édifiée sans l’autorisation exigée ne donne lieu à aucune indemnité et ne permet pas au bailleur d’augmenter le fermage du bail renouvelé. La Cour de cassation l’a rappelé le 28 novembre 2024 dans un arrêt publié au Bulletin : les améliorations irrégulières du preneur ne peuvent être prises en compte pour fixer le prix du bail renouvelé. Autrement dit, le bailleur qui découvre un hangar construit sans accord ne gagne rien à vouloir le faire payer dans le fermage, et le fermier qui construit sans autorisation perd le droit de se faire rembourser. Cet article expose la procédure d’autorisation applicable à chaque famille de travaux, le sort contentieux des constructions sans accord avec la résiliation pour agissements compromettant la bonne exploitation du fonds, puis le chiffrage de l’indemnité du preneur sortant et la défense de chaque partie devant le tribunal paritaire, textes et décisions à l’appui.

I. Pendant le bail, le preneur ne construit qu’avec une autorisation dont la procédure dépend des travaux

A. Trois familles de travaux, trois procédures, et l’accord écrit préalable pour l’habitation

Le principe est posé par l’article L. 411-73 du code rural et de la pêche maritime : « Les travaux d’améliorations, non prévus par une clause du bail, ne peuvent être exécutés qu’en observant, selon le cas, l’une des procédures suivantes ». Tout le contentieux naît de l’oubli de cette phrase. Le fermier qui améliore le fonds de sa propre initiative, même dans l’intérêt de l’exploitation, sans suivre la procédure correspondant à ses travaux, construit de façon irrégulière, avec les sanctions financières décrites dans la seconde partie. Le bailleur qui reçoit une notification de travaux et la laisse sans réponse dans les délais perd le droit de s’y opposer. Chaque partie a donc intérêt à qualifier exactement les travaux projetés avant d’écrire ou de répondre.

La première famille vise les travaux les plus courants et les moins litigieux. Peuvent être exécutés sans l’accord préalable du bailleur les travaux dispensés d’autorisation par la loi du 12 juillet 1967 sur l’amélioration de l’habitat, ceux qui figurent sur la liste établie par décision administrative pour chaque région naturelle en tenant compte de la structure et de la vocation des exploitations, et plus largement tous les travaux, autres que les productions hors sol et les plantations, dont la période d’amortissement ne dépasse pas de plus de six ans la durée du bail. Pour ces travaux, le preneur communique simplement au bailleur, deux mois avant l’exécution, un état descriptif et estimatif. Le bailleur peut décider de les prendre à sa charge ou, en cas de désaccord sur les travaux ou leurs modalités, saisir le tribunal paritaire dans le délai de deux mois, à peine de forclusion. Sans opposition formée dans ce délai, ou si le tribunal rejette l’opposition, le preneur exécute les travaux. En pratique, l’installation de l’eau et de l’électricité dans des bâtiments d’exploitation existants, la protection du cheptel dans des conditions de salubrité, la conservation des récoltes ou la participation à des opérations collectives d’assainissement, de drainage et d’irrigation relèvent souvent de cette première procédure, dès lors que les listes régionales les mentionnent et que l’amortissement reste compatible avec la durée du bail restant à courir.

La deuxième famille concerne les plantations, les constructions de bâtiments destinés à une production hors sol et les travaux liés à la méthanisation. Ici, le preneur notifie sa proposition au bailleur afin d’obtenir son autorisation. En cas de refus ou de silence gardé pendant deux mois, le tribunal paritaire peut autoriser les travaux, sauf si le bailleur décide de les exécuter à ses frais dans un délai fixé d’un commun accord ou par le tribunal. Le juge paritaire devient ainsi l’arbitre de l’utilité du projet face au refus du propriétaire. Cette voie intéresse directement l’exploitant qui veut créer un bâtiment d’élevage hors sol ou une unité de méthanisation sur des terres louées : le refus du bailleur n’est pas le dernier mot, mais seul le tribunal peut passer outre, et le preneur qui construirait sans attendre cette autorisation retomberait dans l’irrégularité.

La troisième famille est la procédure de droit commun pour tous les autres travaux d’amélioration, et c’est elle qui gouverne la construction d’un hangar de stockage, d’un appentis ou d’un atelier. Le preneur doit obtenir l’autorisation du bailleur : il lui notifie sa proposition ainsi qu’à un comité technique départemental. Le bailleur peut décider d’exécuter les travaux à ses frais dans un délai convenu. S’il refuse ou ne répond pas dans les deux mois, le preneur en informe le comité, qui dispose de deux mois pour rendre son avis. Le preneur peut ensuite exécuter les travaux si aucune opposition à un avis favorable du comité n’a été formée par le bailleur devant le tribunal paritaire, si le tribunal a rejeté cette opposition, ou si le bailleur n’a pas entrepris dans le délai prévu les travaux qu’il s’était engagé à exécuter. Le texte ajoute que le permis de construire, quand il est exigé, peut être demandé par le preneur seul dès lors qu’il dispose de l’autorisation de faire les travaux. Quelle que soit la procédure applicable, les travaux doivent, sauf accord du bailleur, présenter un caractère d’utilité certaine pour l’exploitation, et lorsque les travaux affectent le gros oeuvre d’un bâtiment, le bailleur peut exiger qu’ils soient exécutés sous la direction et le contrôle d’un homme de l’art désigné d’un commun accord ou, à défaut, par l’autorité judiciaire.

Un cas particulier mérite d’être isolé car la sanction y est absolue : le bâtiment d’habitation. Le texte subordonne toute construction d’un bâtiment d’habitation sur un bien compris dans le bail à l’accord écrit et préalable du bailleur. Aucune procédure de substitution devant le tribunal paritaire n’est prévue pour passer outre un refus : sans accord écrit, la maison ne se construit pas régulièrement. Le preneur qui construit tout de même exécute les travaux à ses frais et supporte les impôts et taxes du bâtiment, sans espoir d’indemnité à la sortie. Cette rigueur s’explique : l’habitation n’est pas un outil d’exploitation, et le bailleur reste maître d’accepter ou non une présence habitée durable sur son fonds. L’exploitant qui loge un salarié ou un associé sur les terres louées retiendra donc que la lettre recommandée décrivant le projet, suivie d’un accord écrit et signé, conditionne tout.

Deux autres régimes voisins éclairent la logique d’ensemble et évitent les confusions de procédure. D’abord, l’article L. 411-29 du code rural et de la pêche maritime autorise le preneur, afin d’améliorer les conditions de l’exploitation, à retourner des prairies, à mettre des terres en herbe ou à appliquer des moyens culturaux non prévus au bail. À défaut d’accord amiable, il adresse au bailleur, dans le mois qui précède l’opération, une description détaillée des travaux par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, et « Le bailleur peut, s’il estime que les opérations entraînent une dégradation du fonds, saisir le tribunal paritaire, dans un délai de quinze jours à compter de la réception de l’avis du preneur ». Sans opposition dans ce bref délai, ou si le tribunal écarte l’opposition, le preneur exécute les travaux. Ce régime ne couvre que les façons culturales, jamais la construction d’un bâtiment : la cour d’appel de Douai l’a rappelé le 20 novembre 2025 dans un litige où un bailleur invoquait ce texte contre des apports de terres sur des parcelles déjà cultivées, en jugeant que le preneur qui cultivait les parcelles n’était pas tenu de solliciter un accord préalable sur ce fondement (arrêt de la cour d’appel de Douai du 20 novembre 2025). Ensuite, l’article L. 411-28 du même code permet au preneur, avec l’accord du bailleur, de faire disparaître talus, haies, rigoles et arbres qui séparent des parcelles attenantes pour améliorer l’exploitation ; le bailleur dispose de deux mois pour s’opposer à compter de la réception de la lettre recommandée, et « Passé ce délai, l’absence de réponse écrite du bailleur vaut accord ». Ces deux régimes montrent la méthode constante du statut du fermage : information écrite préalable, délai bref pour le bailleur, accord tacite en cas de silence, et juge paritaire en cas de désaccord.

B. Le hangar du fermier, pas à pas : décrire, notifier, attendre, puis construire et garder les preuves

En pratique, l’exploitant qui projette un hangar de stockage de matériel, un bâtiment pour le cheptel ou un appentis suit la troisième procédure de l’article L. 411-73. Il commence par décrire précisément le projet : plans, devis d’entreprise, implantation sur le parcellaire, utilité pour l’exploitation. Il notifie cette proposition au bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, et adresse la même notification au comité technique départemental. Cette double notification n’est pas une formalité vaine : elle fait courir le délai de deux mois du bailleur et associe l’instance technique dont l’avis pèsera devant le tribunal en cas de litige. Le bailleur peut répondre en acceptant, en proposant d’exécuter lui-même les travaux à ses frais dans un délai convenu, ou en refusant. Son silence pendant deux mois vaut refus ouvrant la suite de la procédure : le preneur en informe le comité, qui rend son avis dans les deux mois. Sur avis favorable, le bailleur peut encore saisir le tribunal paritaire pour s’opposer ; sans opposition, ou si le tribunal la rejette, le preneur construit régulièrement.

Le fermier avisé prépare dès ce stade le dossier qui servira deux fois : d’abord pour obtenir l’autorisation, ensuite pour chiffrer l’indemnité de sortie. Il conserve les lettres recommandées et leurs avis de réception, l’avis du comité technique, le jugement éventuel du tribunal paritaire, les factures d’entreprise acquittées, les attestations de paiement, les photographies datées du chantier et de l’achèvement, et le permis de construire quand il a été exigé. Ces pièces établissent la date d’exécution des travaux, point de départ de l’amortissement de l’indemnité, et leur coût, base du calcul à la sortie. Le bailleur, de son côté, ne laisse pas passer les délais : deux mois pour répondre à la notification, puis opposition devant le tribunal paritaire contre un avis favorable du comité. Celui qui découvre un chantier déjà engagé sans aucune notification fait dresser sans attendre un constat par un commissaire de justice, écrit au preneur en rappelant l’exigence d’autorisation préalable, et prépare l’action en résiliation décrite ci-après plutôt qu’une opposition devenue sans objet.

Le refus du bailleur n’est pas discrétionnaire devant le tribunal paritaire : le juge vérifie l’utilité certaine des travaux pour l’exploitation et le sérieux des motifs du bailleur. Un hangar proportionné aux besoins d’une exploitation, implanté sans compromettre la valeur agronomique des meilleures terres, financé par le preneur et conforme aux règles d’urbanisme, obtient plus facilement l’autorisation judiciaire qu’un bâtiment surdimensionné, édifié sur les meilleures parcelles ou contesté pour des motifs tenant à la sécurité ou à l’environnement. Pour une vision d’ensemble du statut du fermage et des arrêts récents qui en précisent les équilibres, la synthèse des arrêts 2026 sur le statut du fermage et la préemption des terres louées replace ce contentieux des constructions parmi les autres litiges du bail rural. Une fois la construction édifiée, autorisée ou non, le conflit se déplace vers la sortie du bail, où l’argent remplace l’autorisation.

II. À la sortie du bail, la construction autorisée se paie et la construction irrégulière ne rapporte rien

A. Construire sans l’autorisation exigée : risquer la résiliation, perdre l’indemnité, sans majoration du fermage

Le bailleur qui découvre une construction édifiée sans l’autorisation préalable requise dispose d’une arme contentieuse, mais elle obéit à des conditions strictes. L’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime énumère limitativement les motifs de résiliation du bail, et le manquement tiré d’une construction sans accord relève des « Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds ». La preuve du manquement incombe au bailleur, et le juge apprécie concrètement la compromission. L’arrêt de la cour d’appel de Douai du 20 novembre 2025 illustre cette exigence : après expertise et débats sur des apports de terres et des remblais, la cour a confirmé le rejet de la résiliation, faute pour la bailleresse d’établir que les travaux compromettaient la bonne exploitation, tout en rappelant que les motifs de résiliation sont d’interprétation stricte et que les soupçons non démontrés, comme une pollution hypothétique des sols, ne suffisent pas (arrêt de la cour d’appel de Douai du 20 novembre 2025). Le bailleur qui agit réunit donc des constats de commissaire de justice, une expertise sur l’état des sols et des bâtiments, des photographies et, si possible, des analyses, pour démontrer une dégradation réelle et non une simple contrariété de propriétaire. Le fermier assigné répond en établissant l’utilité des travaux pour l’exploitation, l’absence de dégradation, voire la plus-value apportée au fonds, et en soulevant la force majeure ou les raisons sérieuses et légitimes qui font obstacle à la résiliation.

La sanction financière de l’irrégularité est double et symétrique. D’abord, le preneur qui a construit sans obtenir l’autorisation préalable alors qu’elle était nécessaire est privé de l’indemnité de sortie pour ces travaux : le droit à indemnité des articles L. 411-69 et suivants suppose des améliorations régulièrement exécutées. Ensuite, et c’est l’apport majeur de l’arrêt de la troisième chambre civile du 28 novembre 2024, le bailleur ne peut pas non plus tirer profit de l’irrégularité en intégrant la valeur locative des constructions irrégulières dans le fermage du bail renouvelé. Dans cette affaire, des preneurs avaient fait construire sans autorisation préalable divers bâtiments d’exploitation et aménagé une chambre supplémentaire dans la maison ; la bailleresse demandait au tribunal paritaire de fixer le fermage du bail renouvelé en tenant compte de ces constructions, et la cour d’appel de Rouen lui avait donné raison au motif que le bailleur était devenu propriétaire des constructions par accession et que le preneur avait perdu tout droit à indemnité (arrêt de la Cour de cassation, troisième chambre civile, 28 novembre 2024, pourvoi n° 23-17.036). La Cour de cassation a cassé partiellement cet arrêt au visa des articles L. 411-12, L. 411-50, L. 411-69 et L. 411-73. Elle a rappelé que, sauf investissements du bailleur réalisés en accord avec le preneur ou imposés par une personne publique, ou indemnité de sortie définitivement supportée par le bailleur, le fermage ne comprend aucune redevance accessoire, et que les améliorations du preneur s’apprécient à la sortie de ferme, non lors du renouvellement. Dès lors, les améliorations irrégulières, qui ne donneront lieu à aucune indemnisation du bailleur, ne peuvent pas davantage être prises en compte pour fixer le prix du bail renouvelé.

Concrètement, le bailleur qui a laissé construire sans autorisation ne récupère ni indemnité déguisée ni fermage majoré : la construction irrégulière reste sa propriété par accession en fin de bail, sans qu’il ait à la payer et sans qu’elle valorise le loyer du bail suivant. Le preneur qui a construit sans autorisation perd le coût de son investissement. Cette solution équilibrée incite chaque partie à respecter la procédure d’autorisation en amont plutôt qu’à spéculer sur l’issue financière en aval. Elle se combine avec le principe du renouvellement : l’article L. 411-50 du code rural et de la pêche maritime prévoit que « A défaut de congé, le bail est renouvelé pour une durée de neuf ans », avec les clauses du bail précédent sauf accord contraire, et l’article L. 411-12 du même code interdit au bailleur d’ajouter au fermage calculé selon les barèmes aucune redevance ou service accessoire, hors les cas d’investissements propres du bailleur. Le tribunal paritaire saisi de la fixation du prix du bail renouvelé écarte donc les constructions du preneur, autorisées comme irrégulières, du calcul du fermage.

B. Chiffrer la sortie : indemnité du preneur, amortissement, forclusion de douze mois et dégradations du bailleur

Lorsque les travaux ont été régulièrement autorisés, la sortie donne lieu à un règlement précis. L’article L. 411-69 du code rural et de la pêche maritime dispose que « Le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail ». Le droit naît donc aussi bien à l’échéance des neuf ans qu’après un congé pour reprise, une résiliation judiciaire ou le départ volontaire du fermier, et il pèse sur le bailleur en place à la sortie, y compris l’acquéreur du fonds qui a été averti lors de la vente qu’il supporterait cette charge. Sont assimilées aux améliorations les réparations nécessaires à la conservation d’un bâtiment indispensable à l’exploitation ou à l’habitation du preneur, effectuées avec l’accord du bailleur au-delà de ses obligations légales, ainsi que les travaux rendus nécessaires pour exploiter en conformité avec la législation. En revanche, le même article enferme l’action dans un délai couperet : « La demande du preneur sortant relative à une indemnisation des améliorations apportées au fonds loué se prescrit par douze mois à compter de la date de fin de bail, à peine de forclusion ». Le fermier qui quitte les lieux sans agir dans l’année perd définitivement son droit, sans que le juge puisse relever le délai. La saisine du tribunal paritaire dans ce délai, même avant chiffrage définitif, interrompt utilement la forclusion.

Le calcul de l’indemnité obéit à l’article L. 411-71 du même code : pour les bâtiments et les ouvrages incorporés au sol, « l’indemnité est égale au coût des travaux, évalué à la date de l’expiration du bail, réduit de 6 % par année écoulée depuis leur exécution ». Un hangar construit dix ans avant la sortie ouvre ainsi droit à soixante pour cent d’abattement sur son coût réévalué à la date de sortie, et l’indemnité n’est due que dans la mesure où les aménagements conservent une valeur effective d’utilisation. Des tables d’amortissement fixées par décision administrative peuvent se substituer à cet abattement uniforme pour les bâtiments d’exploitation et d’habitation. Pour les plantations, l’indemnité égale les dépenses engagées avant l’entrée en production, main-d’oeuvre comprise, déduction faite d’un amortissement, sans excéder la plus-value apportée au fonds. Pour les transformations de sol, les améliorations culturales et foncières, elle égale le coût à la sortie des travaux dont l’effet se prolonge après le départ, sous déduction d’un amortissement de dix-huit ans au plus. Le montant peut être fixé par comparaison entre l’état d’entrée et l’état de sortie, ou au moyen d’une expertise où l’expert use de toute méthode permettant une évaluation précise. Le jugement du tribunal paritaire de Blois du 28 août 2025 montre ce chiffrage à l’oeuvre : après expertise judiciaire sur les constructions et les améliorations culturales, le tribunal a condamné les bailleurs à payer au preneur sortant 96 000 euros d’indemnité de sortie avec intérêts, plus 3 000 euros de préjudice moral et 5 000 euros au titre des frais irrépétibles, en retenant la date d’effet de la résiliation comme point de départ de l’amortissement et en écartant l’amortissement réclamé pour la période d’occupation postérieure sans bail (jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Blois du 28 août 2025). L’expertise y a départagé les parties sur la valeur résiduelle d’un étage créé dans la maison, sur la date des aménagements extérieurs et sur l’actualisation du coût des travaux à la date de sortie.

Symétriquement, le bailleur dont le bien revient dégradé dispose de sa propre créance. L’article L. 411-72 du code rural et de la pêche maritime prévoit que « S’il apparaît une dégradation du bien loué, le bailleur a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité égale au montant du préjudice subi ». Arasement non autorisé, sols compactés ou pollués, bâtiments encombrés ou endommagés : le bailleur fait constater l’état de sortie, le compare à l’état d’entrée et chiffre le coût de la remise en état. Les deux comptes, indemnité du preneur et indemnité du bailleur, se jugent dans la même instance paritaire, et le juge les compense parfois. Devant le tribunal, chaque partie produit le bail et ses avenants, la correspondance d’autorisation, l’état des lieux d’entrée et de sortie, les constats, le rapport d’expertise et les devis. Le preneur prouve l’autorisation préalable, le coût et la date des travaux ; le bailleur prouve la dégradation et son montant. Celui qui a négligé les écrits en cours de bail paie cette négligence à la sortie.

En définitive, construire sur des terres louées n’est jamais un geste de fait accompli : le fermier notifie et fait autoriser avant de bâtir, le bailleur répond dans les délais ou saisit le tribunal paritaire, et chacun conserve les preuves du coût et de la date des travaux. Sans autorisation, le preneur perd l’indemnité sans que le bailleur gagne un fermage majoré, et la résiliation reste subordonnée à la preuve d’une compromission réelle de la bonne exploitation. Avec autorisation, la sortie se chiffre au coût réévalué diminué de l’amortissement, sous la forclusion de douze mois, face à l’indemnité de dégradation du bailleur. Le tribunal paritaire tranche ces comptes sur pièces, et les décisions de 2024 et 2025 confirment que le juge ne supplée ni l’autorisation manquante ni la preuve défaillante.