Votre bailleur vous notifie un congé pour reprendre vos terres et y installer son enfant : ce congé met directement en cause la poursuite de votre exploitation. La loi autorise en effet le bailleur à refuser le renouvellement du bail rural pour reprendre le bien loué pour lui-même, pour son conjoint, pour son partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou pour un descendant majeur ou mineur émancipé. Mais cette faculté est strictement encadrée : le bénéficiaire désigné doit exploiter personnellement le fonds pendant neuf ans au moins, justifier d’une capacité professionnelle ou d’une autorisation d’exploiter, occuper une habitation sur place ou à proximité, et le congé doit respecter des mentions et des délais précis, sous peine de nullité. Les décisions rendues en 2025 et 2026 par les cours d’appel de Dijon, Bourges et Caen et par les tribunaux paritaires de Vannes et de Tarbes montrent comment les juges vérifient chacun de ces points et quelles preuves font basculer le litige dans un sens ou dans l’autre. Cet article décrit ces conditions une à une, puis la méthode pour contester utilement un congé pour reprise devant le tribunal paritaire des baux ruraux.

I. La reprise au profit de l’enfant n’est valable que si le bénéficiaire remplit toutes les conditions légales

A. Un cercle de bénéficiaires fermé et une exploitation personnelle effective de neuf ans

Le droit de reprise appartient d’abord au bailleur pour lui-même, puis à trois catégories de proches : son conjoint, son partenaire de pacte civil de solidarité, ou un descendant majeur ou mineur émancipé. C’est ce qu’énonce l’article L. 411-58 du code rural et de la pêche maritime : « Le bailleur a le droit de refuser le renouvellement du bail s’il veut reprendre le bien loué pour lui-même ou au profit de son conjoint, du partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité, ou d’un descendant majeur ou mineur émancipé. » Le petit-enfant entre dans ce cercle : la cour d’appel de Dijon, dans un arrêt du 6 août 2026, a validé une reprise exercée au profit du petit-fils de la bailleresse, dont le lien de parenté était établi par le livret de famille, et la cour d’appel de Caen, dans un arrêt du 7 mai 2026, a examiné dans les mêmes termes un congé donné au profit du petit-fils du bailleur. Le fils est tout autant visé : la cour d’appel de Bourges, dans un arrêt du 21 novembre 2025, a jugé valable un congé notifié au profit du fils de la propriétaire indivise, et le tribunal paritaire de Vannes, dans un jugement du 27 mars 2026, a contrôlé un congé délivré au profit du fils des bailleurs, lui-même déjà exploitant agricole.

Une fois le bénéficiaire désigné, c’est son comportement futur qui conditionne la validité de l’opération. L’article L. 411-59 du code rural et de la pêche maritime impose : « Le bénéficiaire de la reprise doit, à partir de celle-ci, se consacrer à l’exploitation du bien repris pendant au moins neuf ans soit à titre individuel, soit au sein d’une société dotée de la personnalité morale, soit au sein d’une société en participation dont les statuts sont établis par un écrit ayant acquis date certaine. » La même disposition interdit au bénéficiaire de se contenter d’un rôle de gestionnaire : « Il ne peut se limiter à la direction et à la surveillance de l’exploitation et doit participer sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation. » Le texte ajoute une exigence matérielle, « Il doit posséder le cheptel et le matériel nécessaires ou, à défaut, les moyens de les acquérir », et une exigence d’ancrage : « Le bénéficiaire de la reprise doit occuper lui-même les bâtiments d’habitation du bien repris ou une habitation située à proximité du fonds et en permettant l’exploitation directe. »

Les juges appliquent ces critères de manière concrète, pièce par pièce. Dans l’affaire dijonnaise, le petit-fils justifiait d’un BTS agricole obtenu en octobre 2015 et d’un certificat de spécialisation en conduite d’un élevage caprin de décembre 2021, d’une immatriculation à la mutualité sociale agricole en qualité de chef d’exploitation depuis le 1er janvier 2022, d’un certificat de conformité attestant de son installation effective depuis le 21 avril 2022, d’un état d’immobilisations au 31 décembre 2022 établissant qu’il disposait de matériels, ainsi que de factures d’électricité de décembre 2022 à son nom sur la commune de situation de la parcelle de 2 hectares 69 ares 70 centiares. Son inscription à une coopérative d’utilisation de matériel agricole, des prix de concours et le recensement annuel du cheptel démontraient qu’il exploitait déjà un cheptel caprin. La cour en a déduit qu’il remplissait les conditions exigées et a confirmé la validité du congé. Dans l’affaire bourguignonne jugée à Bourges, le fils, domicilié à proximité immédiate des terres, avait obtenu en 2024 le brevet professionnel option responsable de productions légumières, fruitières, florales et de pépinières. Pour le matériel, il produisait une attestation de vente de matériels d’occasion pour un prix global de 4 650 euros ; le preneur soutenait que ce prix modeste révélait des matériels hors d’état, mais la cour a retenu l’explication du bénéficiaire, qui faisait état de relations amicales avec le vendeur et d’une aide à son installation par un prix exceptionnellement réduit. Quant au tracteur décrit comme ancien et démonté dans un procès-verbal de constat du 22 janvier 2025, un mécanicien avait attesté le 3 mars 2025 qu’il était fonctionnel et que seuls des éléments de carrosserie restaient à remonter après des travaux de peinture. Avec un solde bancaire positif supérieur à 8 000 euros pour une surface reprise de 7 hectares 9 ares 20 centiares, la cour a estimé le matériel possédé et la capacité financière compatibles avec l’exploitation projetée.

Deux limites protègent par ailleurs le preneur contre un bénéficiaire inadapté. D’une part, le droit de reprise ne peut pas être exercé au profit d’une personne ayant atteint, à la date prévue pour la reprise, l’âge de la retraite des exploitants agricoles, sauf constitution d’une petite exploitation dans la limite de surface prévue par la loi. D’autre part, la reprise peut prendre la forme sociétaire : le bénéficiaire peut exploiter au sein d’une société, et l’article L. 411-60 du code rural et de la pêche maritime autorise aussi les personnes morales à objet agricole à reprendre des biens apportés depuis neuf ans au moins, avec des assouplissements pour les groupements agricoles d’exploitation en commun et les sociétés de famille. Cetteplasticité du cadre d’exploitation a toutefois un corollaire strict : le congé doit dire clairement dans quel cadre le bénéficiaire exploitera, comme l’a montré l’arrêt de Caen examiné plus loin.

B. La capacité professionnelle et l’autorisation d’exploiter : le verrou du contrôle des structures

La dernière phrase de l’article L. 411-59 concentre le contentieux le plus technique : « Le bénéficiaire de la reprise doit justifier par tous moyens qu’il satisfait aux obligations qui lui incombent en application des deux alinéas précédents et qu’il répond aux conditions de capacité ou d’expérience professionnelle mentionnées aux articles L. 331-2 à L. 331-5 ou qu’il a bénéficié d’une autorisation d’exploiter en application de ces dispositions. » Concrètement, l’enfant désigné doit soit remplir les conditions réglementaires de capacité ou d’expérience, soit détenir l’autorisation d’exploiter requise par le contrôle des structures, soit établir que son opération n’y est pas soumise. L’article L. 331-2 du code rural et de la pêche maritime soumet à autorisation préalable les installations, agrandissements et réunions d’exploitations au-delà du seuil fixé par le schéma directeur régional des exploitations agricoles, ainsi que, quelle que soit la superficie, les opérations qui supprimeraient une exploitation, priveraient une exploitation d’un bâtiment essentiel, ou interviendraient au profit d’une exploitation dont un membre exploitant ne remplit pas les conditions de capacité ou d’expérience, qui ne comporte aucun membre exploitant, ou dont l’exploitant pluriactif dépasse un plafond de revenus extra-agricoles.

Le tribunal paritaire de Vannes a tiré toutes les conséquences d’un refus d’autorisation. Le congé du 12 mars 2025 mentionnait une demande d’autorisation d’exploiter déposée le 21 octobre 2024, mais la commission départementale d’orientation de l’agriculture du Morbihan avait déjà refusé l’autorisation le 3 février 2025, sans recours démontré contre cette décision. Le tribunal a rappelé qu’en vertu d’un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 24 juin 2015, les juges du fond doivent rechercher, au besoin d’office, si le bénéficiaire est en règle avec le contrôle des structures, puis a jugé : « Faute d’objet (la reprise par le fils dont l’autorisation d’exploiter a été refusée antérieurement à la délivrance) le congé délivré pour reprise est nul et privé de tout effet. » La nullité a été prononcée et les bailleurs condamnés à 3 000 euros au titre des frais irrépétibles. La leçon est directe : un refus d’autorisation définitif antérieur au congé prive celui-ci d’objet, et l’argument tiré de la découverte tardive du refus par les bailleurs n’y change rien.

À l’inverse, la preuve de la non-soumission à autorisation sécurise le congé. Dans l’affaire dijonnaise, les demandes d’autorisation déposées avaient reçu pour réponse que l’opération portant sur 31 autres parcelles, soit 21,96 hectares, n’était pas soumise à autorisation préalable, et l’adjonction de la parcelle litigieuse de 2 hectares 69 ares 70 centiares ne portait pas l’exploitation au-delà du seuil de 75 hectares fixé pour la région Bourgogne-Franche-Comté. Dans l’affaire bourguignonne, le bénéficiaire produisait un courrier du 11 décembre 2024 de la direction régionale de l’alimentation, de l’agriculture et de la forêt, informant l’intéressé, après examen de son dossier par le service compétent, de la non-soumission de son opération à autorisation préalable et de la possibilité de la réaliser. La cour a précisé qu’il ne lui appartenait pas d’apprécier le bien-fondé de cette décision administrative. Elle a également vérifié la situation de pluriactivité : l’avis d’impôt démontrait des revenus extra-agricoles de paysagiste inférieurs à 3 120 fois le montant horaire du salaire minimum de croissance, soit 33 727 euros pour les revenus de l’année 2022. Pour le preneur qui conteste, le message est symétrique : c’est sur le terrain du contrôle des structures, seuil régional, capacité et autorisation, que se joue souvent le sort du congé.

Lorsque l’autorisation est encore en cours d’instruction, la loi organise l’attente. L’article L. 411-58 prévoit que le tribunal paritaire peut, à la demande d’une partie ou d’office, surseoir à statuer dans l’attente d’une autorisation définitive, et que ce sursis est de droit si l’autorisation a été suspendue en référé. Dans ce cas, « le bail en cours est prorogé de plein droit jusqu’à la fin de l’année culturale pendant laquelle l’autorisation devient définitive », avec une année culturale supplémentaire si l’autorisation intervient dans les deux derniers mois de l’année en cours. Le fermier menacé par un congé dont le bénéficiaire n’a pas encore obtenu son autorisation a donc intérêt à solliciter ce sursis plutôt qu’à laisser le juge statuer sur un dossier incomplet. Les praticiens retrouveront l’état des contentieux récents du bail rural dans le bilan des arrêts 2026 sur le statut du fermage et la préemption, qui sert de point d’entrée aux analyses de jurisprudence du cabinet en la matière.

II. Contester le congé : délais, mentions obligatoires et preuves devant le tribunal paritaire

A. Dix-huit mois, mentions à peine de nullité et saisine dans les quatre mois

La première vérification porte sur le délai de notification. L’article L. 411-47 du code rural et de la pêche maritime dispose : « Le propriétaire qui entend s’opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur, dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail, par acte extrajudiciaire. » Le tribunal paritaire de Tarbes, dans un jugement du 7 octobre 2025, a ainsi constaté qu’un congé notifié le 29 septembre 2023 pour une échéance au 31 mars 2025 respectait ce délai. Pour la reprise exercée en cours de bail sur le fondement d’une clause de reprise sexennale, le délai est différent : l’article L. 411-6 du code rural et de la pêche maritime permet au bailleur qui a stipulé la clause de notifier congé au preneur deux ans au moins à l’avance dans les formes de l’article L. 411-47, au profit du conjoint, du partenaire ou d’un ou plusieurs descendants qui exploiteront personnellement dans les conditions de l’article L. 411-59. La cour de Dijon a appliqué ce mécanisme à un bail qui renvoyait expressément au contrat-type départemental de Saône-et-Loire, dont l’article 3 ouvrait la reprise à la fin de la sixième année du bail renouvelé : en se référant à ce contrat-type, les parties s’étaient soumises à la clause, et le congé délivré plus de deux ans avant le terme était recevable dans son délai. La cour a ajouté que le caractère prématuré du congé n’entraîne sa nullité qu’en cas de fraude du bailleur, non démontrée en l’espèce, les conditions tenant au repreneur existant déjà à la date du congé.

La deuxième vérification porte sur les mentions obligatoires, sanctionnées par la nullité. Toujours selon l’article L. 411-47, le congé doit, à peine de nullité, mentionner expressément les motifs allégués par le bailleur, indiquer en cas de reprise les nom, prénom, âge, domicile et profession du ou des bénéficiaires et, en cas d’empêchement, d’un bénéficiaire subsidiaire, ainsi que l’habitation qu’ils occuperont après la reprise, et reproduire les termes de l’alinéa premier de l’article L. 411-54. La nullité n’est toutefois pas prononcée si l’omission ou l’inexactitude n’est pas de nature à induire le preneur en erreur. C’est sur ce terrain que l’arrêt de Caen du 7 mai 2026 annule un congé pourtant détaillé : l’acte indiquait que le petit-fils exploiterait personnellement et durablement le bien, disposerait d’un corps de ferme, d’une habitation et de tous moyens suffisants pour une exploitation personnelle, effective, permanente et directe, et se conformerait à l’article L. 411-59 pendant neuf ans « soit à titre individuel, soit dans les conditions d’exploitation collective définies par la loi » (arrêt du 7 mai 2026). La cour a approuvé le tribunal : ce congé entretient une ambiguïté sur le régime d’exploitation, individuel ou sociétaire, car « la mention d’une exploitation personnelle et directe ne donne pas d’information quant au mode d’exploitation, puisqu’elle renvoie à l’obligation de participation effective à l’exploitation du bien repris visée à l’article L. 411-59, cette participation pouvant intervenir dans le cadre d’une exploitation individuelle ou sociétaire » (arrêt du 7 mai 2026). Dès lors, le congé « n’a pas permis au preneur en place, destinataire du congé, d’avoir connaissance du régime d’exploitation des terres et donc d’apprécier exactement le projet du bénéficiaire de la reprise » (arrêt du 7 mai 2026), et la nullité a été confirmée, avec 3 500 euros de frais irrépétibles d’appel à la charge du bailleur. Tout fermier qui reçoit un congé pour reprise doit donc exiger un acte qui tranche explicitement entre exploitation individuelle et exploitation sociétaire : la formule alternative recopiée de l’article L. 411-59 ne suffit pas.

La troisième vérification porte sur le motif lui-même. L’article L. 411-53 du code rural et de la pêche maritime énonce que « le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du bail que s’il justifie de l’un des motifs mentionnés à l’article L. 411-31 et dans les conditions prévues audit article ». Le tribunal de Tarbes en a fait application à une commune qui reprenait des parcelles pour un projet d’intérêt général de mobilités douces, une passerelle entre deux communes : ce motif ne correspond à aucun des cas légaux de non-renouvellement, de sorte que le congé a été dit manifestement nul, la commune supportant les dépens. Enfin, la contestation elle-même est enfermée dans un délai bref : selon l’article L. 411-58, le preneur doit « notifier au propriétaire, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, sa décision de s’opposer à la reprise ou saisir directement le tribunal paritaire en contestation de congé » dans les quatre mois du congé reçu. Le tribunal de Tarbes a déclaré recevable la contestation formée par requête du 24 janvier 2024 contre un congé du 29 septembre 2023, par saisine directe dans ce délai de quatre mois. Passé ce délai sans opposition notifiée ni saisine, le congé s’impose.

B. Le dossier de preuves qui emporte la décision et les issues du procès

Devant le tribunal paritaire, le litige se gagne sur pièces, et les deux parties doivent construire leur dossier en miroir des conditions légales. Côté bailleur, l’expérience des arrêts de 2025 et 2026 montre l’inventaire attendu : preuve du lien de parenté avec le bénéficiaire, diplôme ou justificatifs de capacité professionnelle, immatriculation sociale en qualité de chef d’exploitation, factures et attestations établissant le domicile sur place ou à proximité, état des matériels et du cheptel ou justificatifs des moyens de les acquérir, relevés bancaires cohérents avec la surface à mettre en valeur, et surtout pièce administrative relative au contrôle des structures, autorisation obtenue ou courrier de non-soumission après examen du dossier. Côté preneur, la contestation s’articule autour des failles de ce dossier : bénéficiaire qui ne réside pas à proximité et n’occupe aucune habitation permettant l’exploitation directe, matériels insuffisants ou hors d’état sans moyens financiers démontrés, décision administrative de refus d’autorisation antérieure au congé, ou exploitation projetée au profit d’une personne qui a atteint l’âge de la retraite. Chaque affirmation doit être étayée : dans l’affaire bourguignonne, le preneur qui contestait la valeur du matériel d’occasion et l’état du tracteur a échoué parce que le bénéficiaire répondait par une attestation du vendeur, une attestation de mécanicien et des relevés bancaires, tandis que dans l’affaire vannetaise, le preneur a obtenu la nullité en produisant la décision préfectorale de refus d’autorisation du 3 février 2025, antérieure au congé du 12 mars 2025.

Les issues du procès sont nettement tranchées. Si le congé est nul ou injustifié, le preneur reste en place : l’article L. 411-54 du code rural et de la pêche maritime prévoit que le tribunal apprécie les motifs allégués lors de la notification et que « il ordonne le maintien du preneur dans l’exploitation pour un bail d’une nouvelle durée de neuf ans » C’est ce qui s’est produit à Vannes, où le congé a été privé de tout effet, et à Caen, où la nullité confirmée en appel a maintenu le preneur dans les 9 hectares 54 ares 28 centiares litigieux. La cour d’appel de Bourges, dans un arrêt du 27 mars 2026, a confirmé un jugement qui prononçait la nullité de deux congés délivrés le même jour par acte de commissaire de justice et constatait la tacite reconduction du bail à compter du 11 mai 2025, en rejetant la demande d’expulsion et en allouant 2 000 euros de frais irrépétibles d’appel au preneur. Si au contraire le congé est déclaré régulier, le preneur devient occupant sans droit ni titre à l’échéance : dans l’affaire bourguignonne du 21 novembre 2025, la cour a enjoint au preneur de quitter les parcelles au plus tard le 31 janvier 2026, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant six mois, et l’a condamné à une indemnité d’occupation de 100 euros mensuels à compter du mois de mai 2025 jusqu’à libération des lieux.

Deux situations particulières appellent une vigilance supplémentaire. Lorsque le preneur approche de la retraite, la reprise peut être neutralisée : le preneur qui se trouve à moins de cinq ans de l’âge de la retraite des exploitants agricoles, ou à moins de cinq ans de l’âge du taux plein, peut s’opposer à la reprise et obtenir une prorogation de plein droit jusqu’à cet âge, une seule fois par bail et sans possibilité de céder pendant cette période. À Vannes, les bailleurs avaient d’ailleurs accepté que le bail soit prorogé jusqu’à la retraite à taux plein du preneur. Et l’article L. 411-64 du code rural et de la pêche maritime ouvre au preneur la faculté de « demander au bailleur le report de plein droit de la date d’effet du congé à la fin de l’année culturale où il aura atteint l’âge lui permettant de bénéficier d’une retraite à taux plein ». Lorsque le bien a été échangé par le bailleur, hors famille et hors aménagement foncier, l’article L. 411-61 du code rural et de la pêche maritime interdit en outre toute reprise avant neuf ans à compter de l’échange : un moyen à vérifier systématiquement quand le bailleur est récent. Enfin, le bailleur usufruitier peut donner congé en sa qualité de bailleur, comme l’a admis la cour de Dijon, et plusieurs indivisaires peuvent agir ensemble, comme dans l’affaire bourguignonne où les consorts bailleurs ont obtenu gain de cause.

Le congé pour reprise au profit de l’enfant du bailleur n’est donc pas une fatalité pour le fermier : c’est un acte dont chaque ligne se contrôle. Délai de dix-huit mois ou de deux ans selon le fondement, mentions sur l’identité, l’habitation et le régime d’exploitation du bénéficiaire, conditions de capacité et autorisation administrative, exploitation personnelle et effective de neuf ans : à chaque étape, l’omission ou l’à-peu-près expose le bailleur à la nullité et au maintien du preneur pour un nouveau bail de neuf ans. Le fermier qui reçoit un tel congé doit réagir vite, dans le délai de quatre mois, rassembler les pièces administratives relatives au bénéficiaire et saisir le tribunal paritaire avant qu’il ne soit trop tard ; le bailleur qui projette une reprise doit, avant de faire signifier le congé, s’assurer que l’enfant désigné remplit réellement toutes les conditions de fond et de forme, car un congé annulé, c’est neuf années de bail qui recommencent.