Un matelas éventré contre la porte du local poubelles depuis trois semaines. Des sacs de gravats qui rétrécissent le palier du deuxième étage. Une voiture accidentée, manifestement hors d’usage et non assurée, qui occupe un emplacement de stationnement et bloque l’accès aux caves. Dans les immeubles en copropriété, les encombrants abandonnés dans les parties communes comptent parmi les litiges les plus fréquents et les plus mal traités : chaque occupant attend que le syndic agisse, le syndic attend que l’auteur se dénonce, et l’amoncellement grandit. La réponse du droit est pourtant tranchée, et quatre ordonnances de référé rendues entre avril 2025 et août 2026 la montrent des deux côtés. Quand l’auteur est identifié et le trouble prouvé, le juge ordonne l’enlèvement aux frais exclusifs de l’auteur sous astreinte et autorise le syndic à faire procéder lui-même aux travaux. Quand la preuve manque, vise les mauvaises parties ou reste purement alléguée, le syndicat perd son procès et supporte les dépens. Une réserve doit accompagner toute la lecture : chaque solution dépend du règlement de copropriété applicable, de l’imputation exacte des objets à une personne déterminée et de la preuve rapportée. Sans ces trois fondations, aucune des voies décrites ne fonctionne.

I. Ce que le droit interdit : encombrer le commun et abandonner ses déchets

A. En copropriété, nul ne dispose du commun contre sa destination

Le point de départ se trouve dans la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Son article 9 dispose, dans sa version en vigueur depuis le 18 juin 2025 :

« Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. » (article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, version en vigueur depuis le 18 juin 2025)

Stocker durablement des meubles, des gravats ou des matériaux sur un palier, dans une cour, sur un emplacement de stationnement ou devant des caves porte atteinte à la fois aux droits des autres copropriétaires, privés d’un usage normal des lieux, et à la destination de l’immeuble, qui n’est pas un garde-meubles. Les règlements de copropriété le rappellent presque toujours en des termes voisins de ceux que le tribunal judiciaire de Créteil a relevés le 11 août 2026 dans une affaire d’encombrement : « Nul ne pourra, même temporairement, encombrer les parties communes, ni y déposer quoi que ce soit, ni les utiliser pour son usage exclusivement personnel, en dehors de leur destination normale, sauf en cas de nécessité » (clause du règlement relevée par le TJ Créteil, ordonnance du 11 août 2026, RG 26/00255). Avant d’agir, chacun doit donc relire son propre règlement : c’est lui qui définit la destination des lieux et les interdictions précises opposables à l’occupant, propriétaire comme locataire.

Le syndic n’est pas un spectateur de ce contentieux. L’article 18 de la même loi lui confie notamment :

« d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale » et « d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci » (article 18, I, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, version en vigueur depuis le 11 avril 2024).

Quand un occupant encombre les communs, le syndic peut et doit donc intervenir : rappeler le règlement, mettre en demeure l’auteur, puis saisir le juge si rien ne bouge. Les trois ordonnances favorables analysées plus loin ont toutes été obtenues à la demande du syndicat des copropriétaires ou avec l’intervention de son syndic, jamais par un voisin agissant seul contre l’auteur.

Le fondement civil complète le dispositif. L’article 1253 du code civil prévoit :

« Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte. » (article 1253 du code civil)

Et l’article 1240 du même code rappelle la règle générale :

« Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » (article 1240 du code civil)

Un dépôt qui bloque un accès, dégrade un local commun, attire les nuisibles ou crée un risque d’incendie excède les inconvénients normaux de la vie collective : il ouvre droit à réparation et, surtout, à sa cessation. Sur le calendrier, une précision utile figure à l’article 42 de la loi de 1965 : « Les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat. » (article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, version en vigueur depuis le 1er juin 2020). Laisser pourrir la situation pendant des années n’améliore donc la position de personne.

B. Le versant déchets : le maire, les amendes et le juge pénal ne sont pas un décor

Des objets abandonnés dans un immeuble sont aussi des déchets au sens du code de l’environnement, et ce versant donne au maire des pouvoirs directs. L’article L. 541-3 de ce code prévoit que « l’autorité titulaire du pouvoir de police compétente avise le producteur ou détenteur de déchets des faits qui lui sont reprochés ainsi que des sanctions qu’il encourt » (article L. 541-3 du code de l’environnement), après l’avoir mis en mesure de présenter ses observations dans un délai de dix jours, et « peut lui ordonner le paiement d’une amende au plus égale à 15 000 € et le mettre en demeure d’effectuer les opérations nécessaires au respect de cette réglementation dans un délai déterminé » (même article). En pratique, cette amende administrative peut notamment être prononcée par le maire et s’accompagne de l’obligation de nettoyer les lieux et de remettre le site en état, l’inexécution de l’injonction exposant à la consignation des sommes, à l’exécution d’office aux frais de l’auteur ou à une astreinte : le texte permet notamment d’ordonner : « Ordonner le versement d’une astreinte journalière au plus égale à 1 500 € » (article L. 541-3 du code de l’environnement).

Le volet répressif existe également. L’article L. 541-46 du code de l’environnement dispose : « Est puni de quatre ans d’emprisonnement et de 150 000 euros d’amende le fait de », notamment : « Abandonner, déposer ou faire déposer, dans des conditions contraires aux dispositions du présent chapitre, des déchets » (article L. 541-46 du code de l’environnement). Il s’agit d’un délit, réservé aux situations graves et poursuivi par le parquet : un matelas sur un palier n’y conduit pas, mais un débarras sauvage organisé dans les communs ou répété après mise en demeure expose son auteur à bien plus qu’une simple remontrance du syndic.

À l’échelle de la rue et de la commune, le maire tient sa compétence de l’article L. 2212-2 du code général des collectivités territoriales : « La police municipale a pour objet d’assurer le bon ordre, la sûreté, la sécurité et la salubrité publiques. » (article L. 2212-2 du code général des collectivités territoriales). Ce texte lui confie notamment « le soin de réprimer les dépôts, déversements, déjections, projections de toute matière ou objet de nature à nuire, en quelque manière que ce soit, à la sûreté ou à la commodité du passage ou à la propreté des voies susmentionnées » (même article). Concrètement, des encombrants qui débordent sur le trottoir, encombrent une cour ouverte au passage ou pourrissent un local à ordures commun relèvent aussi de cette police.

Deux contraventions du code pénal complètent le tableau, avec des champs précis à ne pas confondre. L’article R. 633-6 punit de l’amende de la 3e classe « le fait de déposer, dans des conteneurs, poubelles ou bennes adaptés aux déchets ou aux emplacements désignés à cet effet pour ce type de déchets par l’autorité administrative compétente, ou aux pieds de ces conteneurs, poubelles ou bennes adaptés aux déchets ou de ces emplacements, des ordures, déchets, matériaux ou tout autre objet de quelque nature qu’il soit, en vue de leur enlèvement par le service de collecte, sans respecter les conditions fixées par cette autorité, notamment en matière d’adaptation du contenant à leur enlèvement, de jours et d’horaires de collecte, ou de tri des ordures » (article R. 633-6 du code pénal). C’est le cas du voisin qui entasse n’importe quoi au pied des bacs ou sort ses gravats le mauvais jour. L’article R. 635-8 vise plus lourd : « Est puni de l’amende prévue pour les contraventions de la 5e classe le fait de déposer, d’abandonner, de jeter ou de déverser, en lieu public ou privé, à l’exception des emplacements désignés à cet effet par l’autorité administrative compétente, soit une épave de véhicule, soit des ordures, déchets, déjections, matériaux, liquides insalubres ou tout autre objet de quelque nature qu’il soit, lorsque ceux-ci ont été transportés avec l’aide d’un véhicule, si ces faits ne sont pas accomplis par la personne ayant la jouissance du lieu ou avec son autorisation. » (article R. 635-8 du code pénal). Deux conditions cumulatives y sont donc exigées : un transport à l’aide d’un véhicule et l’absence de jouissance ou d’autorisation sur le lieu. Un débarras apporté en camionnette et déversé dans la cour de l’immeuble entre dans ce texte ; un vieux fauteuil descendu à bras depuis le troisième étage, non.

II. Comment agir sans se tromper de cible ni de preuve

A. La méthode qui obtient l’enlèvement : imputer, constater, mettre en demeure, assigner en référé

Le juge des référés peut intervenir vite parce que l’article 835 du code de procédure civile autorise le juge à « prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite » (article 835 du code de procédure civile). L’encombrement avéré des parties communes entre dans la seconde branche. Trois décisions récentes montrent comment les juges l’appliquent quand le dossier est bien construit.

Le 11 août 2026, le tribunal judiciaire de Créteil (RG 26/00255) a statué sur un immeuble de Valenton dont un copropriétaire occupait l’espace commun sans retenue : véhicule manifestement accidenté et hors d’usage sur un emplacement de stationnement, grand caisson en bois empiétant sur les parties communes et bloquant l’accès aux portes d’entrée de caves, matériaux et objets divers sur un autre emplacement, et box de sous-sol encombré au point d’empêcher l’accès aux pompes de relevage de l’immeuble. Le tout avait été relevé par un constat de commissaire de justice du 24 septembre 2025. Le juge écarte toute hésitation : « Il en résulte que l’encombrement, par un copropriétaire, d’une partie commune, ainsi que le maintien au sein de l’immeuble d’un véhicule non assuré, constitue un trouble manifestement illicite. » En conséquence, le copropriétaire est condamné « à procéder, à ses frais exclusifs, au retrait des matériaux et objets divers encombrant les parties communes de l’immeuble, les emplacements réservés au stationnement de véhicule de tourisme ainsi que les parties privatives des autres copropriétaires, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance et pendant 3 mois », et le syndic provisoire est autorisé à faire procéder lui-même, aux frais exclusifs du copropriétaire en cause, au retrait des biens et véhicules encombrant les parties communes ou non assurés. S’y ajoutent une provision de 1 000 euros allouée au syndic à valoir sur son préjudice, 1 000 euros à chaque demandeur au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens (TJ Créteil, ordonnance de référé du 11 août 2026, RG 26/00255). Tout y est : l’imputation nominative, le constat daté, le visa du règlement et la sanction graduée.

Le 22 juillet 2025, le tribunal judiciaire de Nanterre (RG 25/00645) avait suivi la même logique contre une SCI qui avait encombré la cour commune d’un immeuble de matériaux divers. Assignée dès février 2025 par le syndicat des copropriétaires, la société est condamnée à retirer l’ensemble des matériaux dans les huit jours de la signification, sous astreinte de 150 euros par jour de retard pendant trente jours ; passé ce délai, le syndicat des copropriétaires est autorisé à procéder lui-même au retrait de l’ensemble des matériaux, aux frais de la SCI incluant les éventuels frais de prestataires externes et de transport, avec 1 000 euros au titre de l’article 700 et les dépens (TJ Nanterre, ordonnance de référé du 22 juillet 2025, RG 25/00645). On y lit un enseignement pratique : le juge peut autoriser par avance l’exécution par le syndicat, frais de prestataire et de transport compris, ce qui évite un second procès pour récupérer le coût du débarras.

Le 11 avril 2025, le tribunal judiciaire de Nice (RG 25/00102) a condamné l’occupant qui avait transformé la cour de l’immeuble en débarras : enlèvement de l’ensemble des sacs de gravats, des planches, portes, étagères et morceaux de meubles, et plus généralement de tous objets et détritus, avec nettoyage de la cour, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour passé trente jours et pendant trois mois. Le juge y ajoute 500 euros de provision pour le préjudice de jouissance du syndicat et 1 390 euros au titre de l’article 700, outre les dépens (TJ Nice, ordonnance de référé du 11 avril 2025, RG 25/00102). La provision illustre l’autre branche de l’article 835 : quand l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier.

L’astreinte, commune aux trois décisions, repose sur un principe simple : « Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. » (article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution). Son montant varie avec la gravité et l’obstination : 50 euros par jour à Créteil, 100 à Nice, 150 à Nanterre. La méthode gagnante se résume donc en cinq temps : identifier l’auteur avec certitude, faire constater par un commissaire de justice ce qui encombre quoi et depuis les lieux accessibles, mettre en demeure par écrit de retirer sous un délai déterminé, laisser le syndic porter l’action au nom du syndicat, et demander au juge le retrait sous astreinte plus l’autorisation d’y procéder aux frais de l’auteur. Quand l’auteur reste inconnu malgré des recherches, le syndic fait enlever dans le cadre de l’entretien des communs et la dépense suit le régime des charges ; c’est l’identification de l’auteur qui permet de lui imputer personnellement la facture, comme les trois ordonnances le montrent. Face à un encombrement qui dure et à un syndic qui tarde, le recours à un cabinet d’avocats en droit immobilier à Paris permet de cadrer la mise en demeure et l’assignation en référé sans se tromper de fondement.

B. Le référé perdu d’Annecy : ce que le juge sanctionne quand le dossier est fragile

Le 31 août 2026, le tribunal judiciaire d’Annecy (RG 26/00147) a rejeté l’intégralité des demandes d’un syndicat qui poursuivait pourtant un objectif compréhensible : faire vider quatre greniers appartenant à un même copropriétaire, dans un immeuble de la vieille ville, après que la commune eut incité les syndics à une démarche proactive de sécurité incendie. Le syndicat invoquait le règlement de copropriété, un risque d’incendie et un risque structurel, deux lettres recommandées restées sans réponse en 2020 et 2024, et un constat de commissaire de justice du 13 février 2026. Le défendeur contestait tout, demandait reconventionnellement l’évacuation des encombrants des parties communes et l’enlèvement d’objets occupant ses propres lots, et le juge a tout rejeté des deux côtés (TJ Annecy, ordonnance de référé du 31 août 2026, RG 26/00147). Comprendre pourquoi est aussi utile que de lire les victoires.

Premier motif : le risque allégué n’était démontré par aucune pièce technique. Le juge relève qu’« en l’absence de communication de toutes explications ou constatations techniques, aucun des éléments versés aux débats ne permet de démontrer l’existence d’un quelconque risque, notamment incendie ou structurel tel qu’allégué » (TJ Annecy, ordonnance du 31 août 2026, RG 26/00147). Des incendies passés dans le quartier, même avérés, ne prouvent pas le danger présenté par ces greniers-ci. L’ancienneté de la situation jouait en outre contre l’imminence : des lieux inchangés depuis des années caractérisent mal un dommage imminent.

Deuxième motif : aucun usage anormal n’était établi. « Au surplus, aucun usage anormal du lieu, au sens de la loi, n’est démontré par le Syndicat des copropriétaires à l’appui de ses demandes. » (TJ Annecy, ordonnance du 31 août 2026, RG 26/00147). Stocker des meubles et des matériaux dans un grenier, fût-il mal tenu, reste l’usage d’un grenier ; le syndicat n’avait pas démontré l’abus de jouissance. La frontière est ici décisive et méconnue : l’encombrement des parties communes viole directement la destination de l’immeuble et le règlement, tandis que le désordre à l’intérieur d’un lot privatif exige de prouver un trouble ou un danger concret, pièce technique à l’appui.

Troisième motif : le constat était vicié à plusieurs égards. Le commissaire de justice avait pénétré à l’intérieur des parties privatives, notamment avec une clé, sans autorisation ni convocation ; son procès-verbal ne distinguait pas les parties communes des lots privatifs du défendeur ; il mentionnait des emballages étiquetés au nom de tiers ; la zone de débarras servait quotidiennement à plusieurs occupants ; et des matériaux de construction semblaient liés aux travaux d’un ancien propriétaire d’un autre lot. Quand l’imputation est incertaine, le référé s’arrête : « le juge des référés, juge de l’évidence, n’est pas compétent pour analyser et interpréter les pièces du dossier » (TJ Annecy, ordonnance du 31 août 2026, RG 26/00147).

Quatrième motif : l’expertise ne rattrape pas un dossier vide. Le syndicat demandait subsidiairement une expertise judiciaire, mais l’article 145 du code de procédure civile suppose « un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige » (article 145, alinéa 1er, du code de procédure civile), et une mesure d’instruction ne peut suppléer la carence d’une partie dans l’administration de la preuve. Le juge l’a refusée.

Le prix de l’échec est double : « n’y a lieu à référé » sur toutes les demandes, rejet des demandes au titre de l’article 700, syndicat condamné aux dépens « en ce compris le coût du procès-verbal de constat du 27 mai 2026 » (TJ Annecy, ordonnance du 31 août 2026, RG 26/00147), et défendeur « dispensé de toute participation aux dépenses communes de frais de procédure » (TJ Annecy, ordonnance du 31 août 2026, RG 26/00147), répartie entre les autres copropriétaires. Autrement dit, une action mal ciblée fait payer deux fois la copropriété : ses propres frais et ceux de la procédure perdue.

À Paris et en Île-de-France, où les caves communes, les courettes, les cours pavées et les greniers sous combles concentrent les mêmes conflits, la leçon d’Annecy vaut d’être appliquée à la lettre : faire constater depuis les parties communes librement accessibles, sans jamais forcer ni ouvrir un lot privatif ; photographier et dater chaque dépôt ; vérifier les étiquettes et les indices d’appartenance avant d’imputer ; distinguer soigneusement ce qui gît sur le commun, où le seul règlement suffit, de ce qui se trouve derrière une porte privative, où il faudra démontrer le trouble ou le danger. La mise en demeure préalable reste indispensable dans les deux cas, et le syndic, destinataire naturel des plaintes des occupants, demeure le porteur d’action le plus légitime devant le juge.

Conclusion

Des encombrants dans les parties communes ne sont jamais une fatalité de la vie collective. Le règlement de copropriété les interdit, la loi du 10 juillet 1965 donne au syndic les moyens d’agir, le code de l’environnement et le maire fournissent la pression administrative et financière, et le juge des référés ordonne le retrait aux frais de l’auteur sous astreinte quand l’imputation et le trouble sont établis : Créteil, Nanterre et Nice l’ont fait en 2025 et 2026, avec des astreintes de 50 à 150 euros par jour et l’autorisation donnée au syndicat de faire procéder lui-même. Mais Annecy rappelle l’envers : sans preuve technique du danger allégué, sans distinction rigoureuse entre parties communes et parties privatives, et sans imputation certaine à une personne, le juge ne tranche pas et le syndicat paie. Avant d’assigner, trois vérifications s’imposent donc : relire le règlement applicable, identifier l’auteur avec certitude, et faire constater proprement. Les écrits signés, à commencer par le règlement de copropriété et les mises en demeure, priment sur toute analyse générale, et seul le juge, saisi de pièces complètes, décide de l’enlèvement, de l’astreinte et des frais.