Votre bail commercial arrive à renouvellement et le bailleur réclame un loyer nettement supérieur, ou vous êtes bailleur et le preneur refuse toute augmentation : la fixation du prix se jouera devant le juge des loyers, selon une procédure écrite dite sur mémoires. Depuis le 1er octobre 2026, cette procédure a changé sur un point que les praticiens ne peuvent plus ignorer. Le décret n° 2026-683 du 27 juillet 2026 portant diverses mesures de simplification procédurale, par son article 9, a ajouté à l’article R. 145-26 du code de commerce un alinéa qui met fin à la lettre recommandée avec accusé de réception pour les échanges de mémoires une fois le juge saisi : les notifications passent désormais entre avocats, et par signification à l’égard du défendeur qui n’a pas constitué avocat. La mesure s’applique aux instances en cours au 1er octobre 2026, ce qui signifie que des dossiers déjà engagés doivent changer de circuit de notification en cours de route. Un mémoire transmis par le mauvais canal expose son auteur à voir sa communication écartée des débats, voire à fragiliser toute la procédure. Voici, texte en main et jurisprudence récente à l’appui, comment notifier sans faute et comment contester une notification irrégulière.
I. Quelles règles de notification des mémoires depuis le 1er octobre 2026
A. Avant de saisir le juge, la lettre recommandée avec accusé de réception demeure la règle
La réforme ne touche pas à la phase qui précède la saisine du juge, et c’est même là que se joue une partie du contentieux. Les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace, et l’article R. 145-23 du code de commerce dispose qu’« il est statué sur mémoire ». Tout commence donc par un mémoire préalable, notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, conformément au premier alinéa de l’article R. 145-26 du code de commerce : « Les mémoires sont notifiés par chacune des parties à l’autre, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. » Ce mémoire préalable n’est pas une simple formalité de politesse : l’article R. 145-27 du code de commerce prévoit que « Le juge ne peut, à peine d’irrecevabilité, être saisi avant l’expiration d’un délai d’un mois suivant la réception par son destinataire du premier mémoire établi. » Saisir le juge trop tôt, c’est s’exposer à une irrecevabilité pure et simple, relevée par le juge des loyers avant tout examen du prix.
Le contenu de ce mémoire est strictement encadré. Il indique l’adresse de l’immeuble et l’identité complète des parties : pour les personnes physiques, nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance ; pour les personnes morales, dénomination, siège social et identité du représentant légal, comme l’exige l’article R. 145-24 du code de commerce. Il contient une copie de la demande de fixation du prix, l’indication des autres prétentions et les explications de droit et de fait qui justifient la position de son auteur ou réfutent celle de l’autre partie, en application de l’article R. 145-25 du code de commerce. La partie la plus diligente remet ensuite son mémoire au greffe pour faire fixer la date d’audience, en y annexant les pièces sur lesquelles elle fonde sa demande et un plan des locaux, et en y joignant le mémoire et les pièces reçus de l’autre partie. Deux souplesses méritent d’être connues : la notification est valablement faite par le locataire au gérant de l’immeuble, et les mémoires comme les pièces peuvent être remis au greffe en original ou en copie.
La jurisprudence la plus récente confirme l’importance de cette phase. Le 12 janvier 2026, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence (RG 24/04089) a rejeté l’exception d’irrecevabilité d’un preneur qui reprochait aux bailleurs d’avoir notifié le mémoire préalable par courrier recommandé plutôt que par acte de commissaire de justice : « En présence d’un texte clair quant à la notification des mémoires par le seul courrier recommandé, il ne peut être reproché aux consorts [I] de ne pas avoir fait procéder par ministère de commissaire de justice. » Le jugement rappelle aussi la finalité de ce formalisme : « Le formalisme induit par l’article R 145-27 précité a pour objet de permettre un éventuel rapprochement entre le locataire et le bailleur avant la saisine de la justice. » Autrement dit, le mois de délai sert à négocier avant de plaider. Les parties discutaient d’ailleurs depuis 2022 dans cette affaire, et le pli recommandé revenu non réclamé n’a pas suffi à caractériser une défaillance, d’autant que l’assignation communiquait le mémoire en pièce jointe. Pour les litiges parisiens, rappelons que l’article R. 145-23 du code de commerce désigne comme juridiction territorialement compétente « celle du lieu de la situation de l’immeuble » : un local situé à Paris relève du tribunal judiciaire de Paris, même si le bailleur est domicilié ailleurs en Île-de-France ou en province.
B. Après la saisine du juge, les mémoires circulent entre avocats depuis le 1er octobre 2026
C’est ici qu’intervient le changement. Le nouvel alinéa de l’article R. 145-26 du code de commerce, issu de l’article 9 du décret n° 2026-683 du 27 juillet 2026, dispose : « Une fois le juge saisi, les notifications des mémoires sont faites conformément aux règles des notifications entre avocats, sauf à procéder par signification à l’égard du défendeur n’ayant pas constitué avocat. » Jusqu’au 30 septembre 2026, la lettre recommandée avec accusé de réception s’appliquait sans distinction, avant comme après la saisine. Désormais, deux circuits coexistent : la lettre recommandée pour le mémoire préalable qui précède la saisine, puis la notification entre avocats pour tous les mémoires échangés une fois que le juge est saisi, y compris les mémoires en réplique et ceux rédigés après une mesure d’instruction, que l’article R. 145-25 du code de commerce autorise à ne comporter que les explications de droit ou de fait.
Concrètement, les règles des notifications entre avocats sont celles des articles 670 à 673 du code de procédure civile. L’article 671 du code de procédure civile écarte le droit commun de la notification et prévoit : « Celle-ci se fait par signification ou par notification directe. » La signification entre avocats est constatée par l’apposition du cachet et de la signature sur l’acte et sa copie, avec la date et le nom de l’avocat destinataire. L’article 673 du code de procédure civile organise la notification directe : « La notification directe s’opère par la remise de l’acte en double exemplaire à l’avocat destinataire, lequel restitue aussitôt à son confrère l’un des exemplaires après l’avoir daté et visé. » En pratique parisienne et francilienne, cette notification transite par le réseau privé virtuel des avocats, qui horodate l’envoi et la réception et fournit une preuve que la lettre recommandée n’offrait qu’imparfaitement. Le décret tire ainsi les conséquences de la représentation obligatoire : dès lors que chaque partie est assistée d’un avocat qui a constitué pour elle, faire circuler les mémoires par la poste n’a plus de sens.
L’exception vise le défendeur qui n’a pas constitué avocat : à son égard, la notification se fait par signification, c’est-à-dire par acte de commissaire de justice remis selon les formes des articles 654 et suivants du code de procédure civile. Cette réserve protège les droits de la défense : on ne peut pas notifier entre avocats à une partie qui n’en a pas. Elle a aussi un coût et un délai, que le demandeur doit anticiper dans son calendrier, surtout lorsque le défendeur tarde à constituer. Symétriquement, le défendeur qui reçoit un mémoire par lettre recommandée après la saisine du juge, alors que son avocat est constitué, reçoit un acte transmis hors du circuit légal. Reste à savoir ce que le juge en fera, car le texte ne prévoit aucune sanction expresse : ni irrecevabilité comme à l’article R. 145-27, ni nullité comme à l’article 56 du code de procédure civile pour l’assignation. C’est là que la stratégie procédurale prend le relais, et c’est l’objet de la seconde partie.
Le régime transitoire mérite une lecture attentive, car il réserve une surprise aux dossiers déjà engagés. L’article 21 du décret n° 2026-683 du 27 juillet 2026 pose le principe d’une entrée en vigueur le 1er octobre 2026 avec application aux instances déjà en cours à cette date, puis énumère des dérogations dont les articles 7, 8 et 10, applicables seulement aux instances introduites à compter de l’entrée en vigueur. L’article 9, qui modifie l’article R. 145-26, ne figure pas dans ces dérogations. Il suit donc le principe : il s’applique aux instances en cours au 1er octobre 2026. Un mémoire en réplique notifié le 3 octobre 2026 par lettre recommandée dans une instance engagée en juin 2026 ne respecte pas le nouveau texte. Les cabinets qui plaident devant le juge des loyers de Paris, de Nanterre, de Bobigny ou de Créteil doivent d’urgence purger leurs modèles, leurs trames et leurs réflexes : la lettre recommandée après saisine appartient au régime antérieur. Seule la notification du mémoire préalable, antérieure à la saisine, reste régie par la lettre recommandée, même si elle a été faite avant le 1er octobre.
Un dernier point de vigilance concerne la preuve de la réception, qui conditionne le calcul des délais. Pour la lettre recommandée du mémoire préalable, l’article 670 du code de procédure civile dispose que la notification est réputée faite à personne lorsque l’avis de réception est signé par son destinataire, et à domicile ou à résidence lorsqu’il est signé par une personne munie d’un pouvoir à cet effet. Conservez donc l’avis de réception original : c’est lui qui fait courir le délai d’un mois avant la saisine du juge, et un avis signé par un tiers sans pouvoir exposera le mémoire à la discussion. Pour la notification entre avocats postérieure à la saisine, l’horodatage du réseau privé virtuel et l’exemplaire daté et visé restitué par le confrère jouent le même rôle. En cas de litige sur la date, le juge des loyers départagera les parties au vu de ces pièces, et l’imprécision profitera rarement à celui qui a notifié.
II. Comment sécuriser la notification de vos mémoires et contester celle de l’adversaire
A. Côté demandeur, basculer les modèles et verrouiller la preuve de chaque envoi
Le premier réflexe consiste à distinguer les deux temps de la procédure dans les modèles du cabinet. Le mémoire préalable conserve son circuit : lettre recommandée avec accusé de réception, adressée à l’autre partie ou valablement au gérant de l’immeuble pour le locataire, avec le contenu complet exigé par les articles R. 145-24 et R. 145-25 du code de commerce, puis respect du délai d’un mois de l’article R. 145-27 du code de commerce avant de saisir le juge. Tout mémoire postérieur à la saisine bascule vers la notification entre avocats : vérification que l’adversaire a bien constitué, envoi par le réseau privé virtuel ou remise directe contre récépissé daté et visé, et conservation des accusés. Les copies des pièces annexées aux mémoires doivent être certifiées conformes à l’original par le signataire du mémoire, exigence que les habitudes de dématérialisation font parfois oublier et que l’adversaire ne manquera pas de soulever si le dossier est fragile.
Le deuxième réflexe concerne le défendeur qui ne constitue pas avocat. Le demandeur ne peut pas se contenter d’une lettre recommandée ni d’une notification entre avocats : il doit faire signifier le mémoire par commissaire de justice. Cette signification a un coût et suppose un délai de déplacement de l’étude, à intégrer dans le calendrier de la mise en état, d’autant que le juge des loyers travaille sur des délais déjà comptés. En sens inverse, si le défendeur constitue avocat en cours d’instance, le circuit redevient la notification entre avocats pour les échanges suivants. Le troisième réflexe tient au dossier remis au greffe : la partie la plus diligente joint à son mémoire déposé au greffe le mémoire et les pièces reçus de l’autre partie, avec le plan des locaux. Un mémoire adverse reçu mais non joint au dossier du greffe complique la tâche du juge et affaiblit la position de celui qui s’en prévaut. Enfin, les bailleurs et preneurs franciliens veilleront à la compétence territoriale : les contestations sur le prix relèvent du président du tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble, tandis que les autres contestations du bail, résiliation, charges ou restitution du dépôt de garantie, sont portées devant le tribunal judiciaire, qui peut accessoirement se prononcer sur le prix. Pour approfondir la fixation du loyer renouvelé et le déplafonnement, les lecteurs se reporteront à notre décryptage de la contestation de l’augmentation du loyer lors du renouvellement et de la fixation du prix en 2026.
La demande initiale de fixation du prix mérite un dernier mot, car elle conditionne tout. Le bailleur qui souhaite modifier le prix sans s’opposer au renouvellement doit faire connaître le loyer qu’il propose dans le congé ou dans sa réponse à la demande de renouvellement, en application de l’article L. 145-11 du code de commerce, faute de quoi le nouveau prix n’est dû qu’à compter de la demande ultérieure. Pour la révision triennale, la demande est formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec accusé de réception et précise, à peine de nullité, le montant du loyer demandé ou proposé. Ces exigences se cumulent avec la procédure sur mémoires : un bailleur qui a omis le loyer proposé dans son congé ne rattrape pas cette omission par un mémoire parfaitement notifié. La rigueur doit donc être la même en amont, sur le congé ou la demande de renouvellement, et en aval, sur chaque notification de mémoire.
B. Côté défendeur, contester un mémoire notifié hors du circuit légal
Le preneur ou le bailleur qui reçoit, après la saisine du juge, un mémoire notifié par lettre recommandée alors que son avocat est constitué dispose d’un moyen dont la portée doit être mesurée avec précision. Le texte nouveau est impératif : une fois le juge saisi, les notifications se font entre avocats. Un mémoire transmis par la poste après le 1er octobre 2026 est donc irrégulier. Mais l’irrégularité n’emporte pas automatiquement l’exclusion du mémoire des débats, car l’article R. 145-26 n’attache aucune sanction expresse à cette règle de circulation, à la différence de l’article R. 145-27 qui sanctionne la saisine prématurée par l’irrecevabilité. Le défendeur doit construire son incident autour du grief et de la loyauté des débats : mémoire reçu tardivement, sans les pièces certifiées conformes, ou adressé à la partie elle-même plutôt qu’à son avocat constitué, de sorte que la défense n’a pas disposé du temps et des éléments nécessaires pour répliquer utilement.
Deux arrêts de la Cour de cassation structurent cet argumentaire. D’abord, la nullité pour vice de forme suppose un grief démontré. La deuxième chambre civile, le 22 mars 2018 (n° 17-10.576), l’a rappelé au visa de l’article 114 du code de procédure civile : « la nullité d’un acte de procédure pour vice de forme ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public ». Le défendeur qui se borne à constater l’envoi postal sans expliquer en quoi sa défense en a souffert s’expose au rejet de l’incident. Ensuite, notifier à un avocat qui n’est pas constitué ne vaut pas notification. La deuxième chambre civile, le 2 décembre 2021 (n° 20-14.480 à 20-14.485), a approuvé la caducité d’appels dont les conclusions avaient été notifiées par le réseau privé virtuel à un avocat mentionné à tort comme constitué pour l’intimée, alors que celui-ci ne s’était constitué que postérieurement : la croyance légitime de l’appelant, induite par les mentions du greffe, n’a pas sauvé la procédure. Transposé au contentieux des loyers, cet enseignement joue dans les deux sens : le demandeur doit vérifier la constitution effective de l’avocat adverse avant de notifier entre avocats, et le défendeur peut soutenir qu’un mémoire adressé à un avocat non constitué ne lui est pas opposable.
Le jugement du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence du 12 janvier 2026 fournit le mode d’emploi de ce débat devant le juge des loyers. Les bailleurs avaient notifié leur mémoire préalable par courrier recommandé revenu non réclamé, et le preneur invoquait l’irrecevabilité faute d’acte de commissaire de justice. Le tribunal a écarté l’exception : texte clair autorisant la lettre recommandée, absence de défaillance de la Poste démontrée, mémoire joint à l’assignation de sorte que le preneur en disposait dès l’origine, et discussions en cours depuis 2022 montrant que le formalisme avait rempli son office de rapprochement. Depuis le 1er octobre 2026, le même raisonnement se retourne : face à un mémoire post-saisine notifié par lettre recommandée, le défendeur soutiendra que le texte est tout aussi clair en sens inverse et que l’irrégularité l’a privé d’une communication régulière entre avocats, avec horodatage et pièces certifiées. Plus le mémoire est tardif ou incomplet, plus le grief est facile à établir. Et si le juge écarte le mémoire irrégulier, l’adversaire plaide sans pièces : dans un contentieux où le prix se fixe sur rapports d’expertise et termes de comparaison, c’est souvent l’issue du procès qui bascule.
Conclusion
La réforme de l’article R. 145-26 du code de commerce est simple dans son énoncé et redoutable dans ses angles morts. Simple, car elle se résume en une phrase : avant la saisine du juge, la lettre recommandée avec accusé de réception ; après la saisine, la notification entre avocats, et la signification pour le défendeur sans avocat. Redoutable, car elle s’applique aux instances déjà en cours au 1er octobre 2026, sans sanction expresse pour les mémoires égarés dans l’ancien circuit, et au milieu d’une procédure sur mémoires où chaque pièce compte pour la fixation du prix. Bailleur qui veut voir son loyer réévalué, preneur qui refuse l’augmentation : faites vérifier le circuit de chaque mémoire échangé depuis le 1er octobre, la constitution effective de l’avocat adverse, la certification des pièces et le respect du délai d’un mois avant saisine. Un mémoire soigneusement et régulièrement notifié est un loyer bien défendu ; un mémoire contestable est une audience perdue avant d’avoir plaidé le prix. Les instances en cours au 1er octobre 2026 sont les premières concernées : chaque mémoire notifié depuis cette date doit déjà respecter le nouveau circuit.