Vous avez trouvé dans votre boîte aux lettres, en ce début d’octobre 2026, un congé délivré par votre bailleur : il veut vendre le logement que vous occupez à Paris, ou le reprendre pour lui-même ou pour l’un de ses proches. Le document vous demande de libérer les lieux dans six mois, donc autour d’avril 2027. Faut-il déjà chercher un autre appartement, signer quoi que ce soit, ou au contraire vérifier chaque ligne de ce congé avant de bouger ? La réponse tient en un réflexe : un congé de bailleur n’est valable que s’il respecte des conditions de forme et de fond très strictes, posées par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Un motif vague, un prix de vente manifestement excessif, l’absence du nom du bénéficiaire de la reprise ou l’oubli de la notice d’information suffisent à faire annuler le congé par le juge. Et lorsque le congé est fondé sur la vente, il vaut offre de vente à votre profit : vous disposez de deux mois pour accepter et acheter le logement, parfois sans commission d’agence. À l’inverse, un congé régulier met fin au bail à l’expiration du préavis de six mois, et le maintien dans les lieux expose à une procédure d’expulsion avec indemnité d’occupation. Cet article vous explique comment vérifier la validité d’un congé pour vendre, comment exercer votre droit de préemption, comment démasquer un congé frauduleux au prix dissuasif, quelles mentions exiger d’un congé pour reprise, quelles protections couvrent les locataires âgés ou modestes, et comment contester utilement devant le juge parisien, à la lumière de trois décisions rendues en 2025 et 2026, dont un arrêt de la cour d’appel de Paris du 10 septembre 2026.
I. Congé pour vendre : vérifier l’offre et exercer votre droit de préemption
Le congé pour vendre est le plus technique des trois congés du bailleur. Il ne se contente pas de vous demander de partir : il doit contenir une offre de vente précise, à peine de nullité, et cette offre vous donne un droit prioritaire d’acheter. Chaque mention compte, et la jurisprudence récente montre que les bailleurs qui gonflent le prix pour décourager le locataire perdent devant le juge.
A. Les mentions qui conditionnent la validité du congé pour vendre
Le point de départ est le délai : « Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. » Un congé notifié début octobre 2026 ne peut donc prendre effet avant début avril 2027, et seulement à l’échéance du bail. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement, et le délai court à compter du jour de la réception. Conservez l’enveloppe, l’avis de réception et le récépissé : la date exacte de réception détermine le point de départ du préavis et celui du délai de deux mois pour exercer votre préemption, selon l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
Sur le fond, le congé pour vendre doit, à peine de nullité, indiquer le motif, le prix et les conditions de la vente projetée. La loi est explicite : « Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. » Concrètement, si vous recevez le congé le 6 octobre 2026, vous avez jusqu’au 6 décembre 2026 environ pour accepter l’offre par lettre recommandée avec avis de réception, en précisant si vous recourez à un prêt. Si vous acceptez, vous disposez ensuite de deux mois pour signer l’acte authentique, portés à quatre mois lorsque vous notifiez votre intention de recourir à un prêt, et le bail est prorogé jusqu’à l’expiration de ce délai de réalisation. Si la vente n’est pas réalisée dans ce délai, l’acceptation devient nulle de plein droit et vous perdez tout titre d’occupation : ne laissez donc pas passer les dates sans notaire désigné et sans dossier de financement bouclé, comme l’exige l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
Plusieurs mentions sont souvent oubliées et ouvrent la nullité. Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours du locataire doit être jointe au congé, dont le contenu est fixé par l’arrêté du 13 décembre 2017. Vérifiez également la situation du bien : lorsque le bailleur a acheté le logement occupé moins de trois ans avant la fin du bail en cours, il ne peut donner congé pour vendre qu’au terme du premier renouvellement ou de la première reconduction ; lorsque le terme intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise ne prend effet qu’à l’expiration d’un délai de deux ans à compter de l’acquisition. Demandez la date d’acquisition du bien par votre bailleur : un congé délivré par un acquéreur récent est fréquemment prématuré et donc contestable.
Enfin, si le bailleur vend ensuite à un tiers à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur que ceux de l’offre initiale, le notaire doit vous notifier ces nouvelles conditions, à peine de nullité de la vente, et cette notification vaut nouvelle offre valable un mois. De même, le locataire qui n’avait pas accepté l’offre initiale peut se substituer à l’acquéreur pendant un mois à compter de la notification du contrat de vente conclu à des conditions plus avantageuses. Gardez donc un œil sur les mutations du logement même après votre départ : une vente à prix cassé à un tiers, sans nouvelle offre, vous donne un droit de substitution. Le texte de référence de l’ensemble de ces règles est l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, consultable dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, complété par la fiche officielle vendre un logement mis en location du site service-public.gouv.fr, qui détaille le droit de préemption, les délais d’acceptation et le cas du congé frauduleux.
B. Le prix dissuasif et l’absence d’intention de vendre : faire annuler un congé frauduleux
Certains congés pour vendre affichent un prix sans rapport avec le marché, dans le seul but de décourager le locataire d’acheter et de récupérer le logement libre. Les juges sanctionnent cette manœuvre : un prix volontairement dissuasif constitue une fraude qui justifie l’annulation du congé, avec des dommages et intérêts pour le locataire.
Le tribunal judiciaire de Saint-Omer l’a jugé le 11 juin 2026 (RG n° 25/00805) : un congé pour vendre délivré le 20 décembre 2024 par une société bailleresse a été annulé parce que l’offre avait été faite à un prix écarté de 60 à 70 % des estimations. Le jugement retient que « à un prix volontairement dissuasif, ce qui constitue une fraude affectant le congé pour vendre délivré qui justifie son annulation ». Le tribunal a prononcé la nullité du congé, condamné la société à 350 euros de préjudice moral et 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. La leçon pratique est directe : faites estimer le logement par deux avis d’agences ou un expert dès réception du congé, et conservez toute preuve de la valeur réelle, car l’écart de prix est l’indice roi de la fraude.
La cour d’appel de Grenoble a suivi la même logique le 25 février 2025 (RG n° 24/02320) en annulant un congé pour vendre du 31 mars 2023 portant sur un bien proposé à 85 000 euros. La cour a relevé que les démarches de vente invoquées par la bailleresse étaient antérieures à la conclusion du bail et que celle-ci admettait avoir renoncé à vendre en louant le bien : « aucun événement ne vient corroborer l’existence d’une intention de vendre » Elle en a déduit : « Il en résulte que le congé a été donné frauduleusement et est nul. » Pour établir l’absence d’intention de vendre, rassemblez les indices négatifs : aucune annonce publiée, aucune visite organisée, aucun mandat de vente en cours, remise en location parallèle du bien, ou aveu du bailleur qu’il a changé de projet. La Cour de cassation approuve cette méthode : le 14 juin 2006 (pourvoi n° 05-12.559, publié au Bulletin), la troisième chambre civile a jugé qu’il appartenait au locataire qui conteste la réalité du motif du congé de prouver l’absence d’intention de vendre du bailleur, tout en laissant aux juges du fond l’appréciation souveraine des éléments produits.
Attention à la répartition de la charge de la preuve : c’est à vous, locataire, de démontrer la fraude, par exemple par l’écart de prix, l’absence de démarches de vente ou les contradictions du bailleur. En contrepartie, la sanction est lourde pour le bailleur de mauvaise foi. D’une part, le juge civil annule le congé, ce qui fait perdurer le bail, et peut allouer des dommages et intérêts. D’autre part, la loi prévoit une sanction pénale : « Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale », le locataire étant recevable à se constituer partie civile pour obtenir réparation de son préjudice. Cette sanction figure à la fois au paragraphe V de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et à l’article 25-8 de la même loi. Avant d’assigner, saisissez si possible la commission départementale de conciliation : créée auprès du représentant de l’État dans chaque département, elle « rend un avis dans le délai de deux mois à compter de sa saisine et s’efforce de concilier les parties » en vertu de l’article 20 de la loi du 6 juillet 1989. Un avis de conciliation constatant l’écart de prix pèse lourd dans la suite du litige.
II. Congé pour reprise : exiger une reprise réelle et sérieuse et contester à Paris
Le congé pour reprise permet au bailleur de récupérer le logement pour l’habiter lui-même ou y loger un proche. Il ne donne aucun droit d’achat au locataire, mais il impose au bailleur des mentions précises et une reprise genuinely réelle et sérieuse, contrôlée par le juge dès la délivrance du congé. Un arrêt parisien tout récent précise les règles du jeu.
A. Les mentions obligatoires et le contrôle du caractère réel et sérieux
À peine de nullité, le congé pour reprise doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire ainsi que la nature du lien avec le bailleur. Les bénéficiaires possibles sont limitativement énumérés : le bailleur lui-même, son conjoint, son partenaire de PACS à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin. Un congé qui désigne un ami, un neveu éloigné ou une société, ou qui omet l’adresse du bénéficiaire, est nul en application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. La loi ajoute : « Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. » Et en cas de litige : « En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. »
La cour d’appel de Paris, pôle 4 chambre 3, a appliqué ces principes le 10 septembre 2026 (RG n° 24/06229) dans une affaire de congé pour reprise délivré le 8 mars 2022 pour loger l’une des deux filles étudiantes de la bailleresse. La cour rappelle d’abord que « le bailleur doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise lorsqu’il donne congé; il doit donc motiver précisément le congé, c’est à dire indiquer les raisons de la reprise ». Elle précise que la loi ALUR du 24 mars 2014 a consacré un contrôle a priori, dès la délivrance du congé, et non seulement a posteriori, même si ce contrôle n’implique pas un contrôle de l’opportunité de la décision : le juge ne dit pas si la reprise est opportune, il vérifie si elle est réelle et sérieuse. Pour cette appréciation au jour du congé, le juge peut tenir compte d’éléments postérieurs qui établissent l’intention, comme la poursuite des études et l’absence de revenus propres des bénéficiaires. En l’espèce, la reprise d’un studio adapté à une jeune étudiante souhaitant prendre son indépendance a été jugée suffisamment caractérisée, et le fait qu’aucune fille ne soit encore inscrite dans une université parisienne n’a pas suffi à remettre en cause la reprise, le parcours d’études se construisant progressivement. La cour a validé le congé, confirmé l’expulsion avec indemnité d’occupation et rejeté l’astreinte demandée.
Cet arrêt donne aussi la méthode pour attaquer : la locataire invoquait la fraude en soulignant qu’un congé pour vendre avait été délivré en 2019 pour le même logement. La cour a écarté l’argument : le seul changement de projet du bailleur ne présente pas en lui-même un caractère illégitime ou frauduleux. Pour faire annuler un congé pour reprise, il faut donc des preuves positives de fraude : remise en location du bien après votre départ, revente rapide sans occupation par le bénéficiaire, bénéficiaire qui n’a jamais emménagé, attestations de voisins, annonces immobilières, ou contradictions dans les déclarations du bailleur. La cour rappelle à cet égard que « il appartient au preneur de rapporter la preuve de cette fraude », en visant trois arrêts de la troisième chambre civile (24 janvier 1996, 11 juin 1997 pourvoi n° 96-20.020, 18 février 2004 pourvoi n° 01-16.664), comme le relève l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 10 septembre 2026. La Cour de cassation veille à ce que les juges du fond recherchent effectivement la fraude lorsqu’elle est invoquée : le 18 février 2003 (pourvoi n° 01-16.664), elle a cassé un arrêt qui validait une reprise sans avoir recherché, alors que la fraude était alléguée, si le congé avait été délivré frauduleusement, privant ainsi sa décision de base légale. Si votre congé pour reprise est validé et que vous vous maintenez, le bailleur devra engager la procédure d’expulsion du locataire : commandement de quitter les lieux, délai de deux mois, puis autorisation du juge, hors trêve hivernale.
B. Les locataires protégés et la contestation du congé à Paris et en Île-de-France
Certains locataires ne peuvent pas recevoir congé, même régulier en la forme, sauf relogement. La loi protège d’abord les locataires âgés et modestes : « Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé » à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans dont les ressources annuelles sont inférieures au plafond en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés, sans qu’un relogement adapté à ses besoins et à ses possibilités lui ait été proposé, dans les limites géographiques prévues par la loi du 1er septembre 1948. La protection s’étend au locataire qui a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement, sous condition de ressources cumulées du foyer. L’âge s’apprécie à la date d’échéance du contrat et les ressources à la date de notification du congé, selon l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Symétriquement, cette protection ne joue pas lorsque le bailleur est lui-même une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou aux ressources inférieures au même plafond. Vérifiez donc les deux côtés : votre âge et vos ressources d’une part, l’âge et les ressources du bailleur personne physique d’autre part, car un bailleur lui-même âgé ou modeste retrouve son droit de congé.
La loi protège aussi les bénéficiaires de l’allocation mentionnée à l’article L. 544-1 du code de la sécurité sociale dont les ressources sont inférieures au même plafond, là encore sauf offre d’un logement correspondant aux besoins et possibilités. Ajoutez à ces protections légales l’état du logement : le bailleur reste tenu de délivrer un logement décent, car « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé », selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2025. Un congé pour vendre un logement indécent au prix fort cumule les fragilités : indécence d’un côté, prix suspect de l’autre, comme dans l’affaire grenobloise où une expertise sur l’humidité et la décence a été ordonnée.
À Paris et en Île-de-France, la contestation suit un circuit précis. Saisissez d’abord la commission départementale de conciliation de Paris, dont la saisine s’effectue par simple courrier et dont l’avis est rendu en deux mois : un avis favorable au locataire ouvre souvent une négociation sur le prix ou sur un délai de départ. En cas d’échec, assignez devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour demander la nullité du congé, des dommages et intérêts et, le cas échéant, la constitution de partie civile sur le volet pénal de l’article 25-8. Agissez vite : le préavis de six mois court pendant l’instance, et si le congé est finalement validé, vous devrez partir à son expiration, avec le risque d’une indemnité d’occupation égale au loyer et aux charges jusqu’à la libération effective. Rassemblez dès réception du congé un dossier complet : bail et avenants, congé et enveloppe d’envoi, avis de réception, échanges avec le bailleur, estimations du prix au mètre carré parisien du quartier, attestations sur l’occupation réelle du bénéficiaire de la reprise, justificatifs d’âge et de ressources si vous invoquez la protection, et preuves de vos démarches de relogement. Les juridictions parisiennes statuent abondamment sur ces congés, et l’arrêt du 10 septembre 2026 montre qu’elles vérifient concrètement chaque pièce : un dossier documenté dès le premier mois du préavis fait la différence entre une nullité constatée et une expulsion confirmée. Pour mémoire, si un commandement de quitter les lieux a déjà été délivré après validation d’un congé, les délais et la trêve hivernale obéissent à des règles propres que nous avons détaillées dans notre article sur le commandement de quitter les lieux reçu en octobre 2026 à Paris. Le cadre général applicable reste la loi du 6 juillet 1989 dans son texte en vigueur, dont la notice d’information jointe au congé est prévue par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, et la fiche préavis et formalités du congé du bailleur de service-public.gouv.fr.
Conclusion
Un congé pour vendre ou pour reprise reçu en octobre 2026 n’est jamais une simple formalité à subir : c’est un acte dont chaque mention peut être contrôlée, et dont l’annulation fait perdurer votre bail. Vérifiez le préavis de six mois et la date de réception, l’indication précise du prix et des conditions pour une vente, les nom, adresse et lien du bénéficiaire pour une reprise, la notice d’information jointe et la date d’acquisition du bien par le bailleur. Si le prix de vente s’écarte fortement du marché parisien ou si aucune démarche de vente n’existe, faites établir des estimations et saisissez la commission de conciliation puis le juge des contentieux de la protection pour faire constater la fraude, comme les tribunaux l’ont fait à Saint-Omer en juin 2026 et à Grenoble en février 2025. Si vous avez plus de soixante-cinq ans ou des ressources modestes, opposez la protection légale contre le non-renouvellement, sauf relogement adapté. Et si vous souhaitez acheter, répondez à l’offre dans les deux premiers mois du préavis, avec un notaire et un financement prêts. Un congé contesté tôt, avec des preuves réunies dès le premier mois, se gagne sur les mentions et sur les faits : c’est ce contrôle concret que les juges parisiens exercent, comme l’illustre l’arrêt du 10 septembre 2026.