Vous louez un appartement et votre bailleur garde l’abonnement d’électricité à son nom, puis vous refacture chaque mois la consommation relevée sur un sous-compteur. Ou votre bail prévoit que vous rembourserez l’électricité consommée le mois précédent. Cette pratique est courante, mais elle ne passe pas toujours l’examen du juge. En location d’habitation vide, la réponse est nette : le bailleur ne peut pas vous faire rembourser l’électricité de votre logement, car les dépenses d’électricité des parties privatives ne sont pas des charges récupérables. La clause qui l’impose doit être annulée, et les sommes versées peuvent être restituées : le juge des contentieux de la protection de Melun a ainsi annulé une telle clause et condamné la bailleresse à restituer 3 071,17 euros pour la période de mai 2021 à juillet 2023. En local professionnel, la solution est plus nuancée : une clause de refacturation sur compteur divisionnaire, calculée au prix coûtant sur présentation des factures du fournisseur, a été validée par le tribunal judiciaire de Tours, qui a jugé qu’elle ne constituait pas une revente d’électricité. Mais le même tribunal a débouté le bailleur de toutes ses demandes faute de justification du montant réclamé, et l’a condamné à rétablir l’alimentation électrique coupée, sous astreinte, avec 2 000 euros de dommages et intérêts. Trois montages permettent de facturer l’électricité sans prendre ce risque : mettre le compteur au nom du locataire, refacturer au prix coûtant sur justificatifs, ou stipuler un forfait en location meublée. Réserves d’emblée : chaque bail se lit pour ce qu’il dit, les montants dépendent des justificatifs produits, et les décisions citées sont rendues en premier ressort, donc susceptibles d’appel.

I. Ce que le bailleur peut mettre sur votre compte, et ce qui lui est interdit

A. En logement vide, l’électricité des parties privatives n’est pas récupérable

Le point de départ est le décret n° 87-713 du 26 août 1987, dont l’annexe fixe la liste des charges récupérables. Cette liste est limitative : ce qui n’y figure pas ne peut pas être reporté sur le locataire d’un logement vide. Or les consommations d’électricité du logement lui-même, c’est-à-dire des parties privatives, n’y figurent pas. Seules les dépenses d’électricité des parties communes de l’immeuble peuvent être récupérées. Autrement dit, le bailleur peut vous demander de participer à l’éclairage du hall et des escaliers, pas à la facture de votre propre appartement quand l’abonnement est resté à son nom.

Le tribunal judiciaire de Melun l’a rappelé le 9 octobre 2025 (RG 25/04176), dans un litige opposant un locataire à une société bailleresse au sujet d’un bail d’habitation conclu le 5 mai 2018. Le tribunal a jugé que la liste du décret est limitative et que les dépenses d’électricité des parties privatives n’en relèvent pas, puis il a annulé la clause du bail qui mettait à la charge du locataire le paiement de l’électricité consommée le mois précédent.

L’affaire ne s’arrête pas à l’annulation. Le locataire avait payé pendant des années, et l’installation ne permettait même pas de mesurer ce qu’il avait vraiment consommé : un constat de commissaire de justice avait établi que l’éclairage des parties communes était raccordé au compteur individuel du locataire. Le tribunal en a tiré deux conséquences. D’abord, sur le principe : quand une clause annulée a déjà été exécutée, il y a lieu à restitutions réciproques, et celui qui a bénéficié d’une prestation en nature qu’il ne peut pas rendre doit en payer la valeur. Autrement dit, le courant consommé ne se rend pas en nature, mais sa valeur se paie : le locataire ne récupère pas tout, il récupère ce qu’il a payé au-delà de sa consommation réelle. Ensuite, sur le montant : faute pour la bailleresse de prouver la part de consommation imputable au seul locataire, le tribunal l’a condamnée à lui restituer 3 071,17 euros pour la période de mai 2021 à juillet 2023, dans la limite des justificatifs produits par le locataire.

Le jugement va plus loin et impose une solution pour l’avenir. Il a ordonné à la bailleresse, dans un délai d’un mois suivant la signification de la décision, de faire poser un compteur individualisé raccordé uniquement aux parties privatives louées, avec distinction des heures pleines et des heures creuses. C’est la sortie de crise que le juge privilégie : séparer ce qui se mesure de ce qui se discute. Pour le locataire, la leçon pratique est claire : conservez toutes les quittances et tous les relevés, faites constater par commissaire de justice tout branchement douteux entre parties communes et parties privatives, et demandez la communication des factures du fournisseur avant de payer quoi que ce soit. Pour le bailleur, elle l’est tout autant : une clause de remboursement de l’électricité du logement dans un bail vide est une clause perdue d’avance, et c’est lui qui supportera la charge de prouver la part de consommation du locataire s’il veut limiter la restitution.

On notera que le jugement a été rendu alors que la bailleresse ne comparaissait pas. Le tribunal a appliqué l’article 472 du code de procédure civile : « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. » (Code de procédure civile, art. 472) L’absence du bailleur ne l’a donc pas protégé : le juge a examiné le dossier et donné raison au locataire sur l’essentiel.

B. Le libre choix du fournisseur et la frontière entre revente et refacturation

Pourquoi la refacturation par le bailleur est-elle si encadrée ? Parce que le locataire a, comme tout client, le droit de choisir son fournisseur. L’article L. 331-1 du code de l’énergie dispose : « Tout client qui achète de l’électricité pour sa propre consommation ou qui achète de l’électricité pour la revendre a le droit de choisir son fournisseur d’électricité. » (Code de l’énergie, art. L. 331-1) Quand le bailleur conserve l’abonnement à son nom et revend les kilowattheures au locataire avec une marge, il prive l’occupant de ce choix et se comporte comme un fournisseur sans en avoir le droit. En revanche, quand il se contente de répartir entre occupants le coût exact des factures qu’il a lui-même payées pour l’immeuble, sur la base d’un compteur divisionnaire et de justificatifs, il ne revend rien : il récupère une charge. Toute la jurisprudence sur le sujet tient dans cette distinction.

Le tribunal judiciaire de Tours l’a illustrée le 16 octobre 2025 (RG 23/04083), dans un litige portant sur un bail professionnel conclu en novembre 2019 pour un local à usage d’exploitation forestière. La clause particulière du bail prévoyait un compteur divisionnaire pour l’électricité, avec règlement sur présentation de rétrocession de factures, et le même mécanisme pour l’eau et les taxes foncières. Le locataire en demandait l’annulation, soutenant que la rétrocession d’électricité était prohibée et que son droit de choisir librement son fournisseur était violé. Le tribunal a rejeté cette demande : il a estimé que la clause ne faisait apparaître aucune revente d’électricité, mais prévoyait l’intégration, au titre des charges récupérables futures, des consommations d’électricité et d’eau ainsi que des taxes foncières dont la bailleresse assumait le paiement pour l’ensemble de son immeuble. La formule du tribunal mérite d’être retenue par les rédacteurs de baux : refacturation au réel, sur présentation des factures du fournisseur, sans marge, adossée à un compteur divisionnaire, ce n’est pas une revente.

Mais la victoire du bailleur s’arrête là, et c’est le second enseignement de l’affaire. Le tribunal a rappelé que le bailleur supporte la charge de la preuve du principe et du montant de sa créance. C’est l’article 1353 du code civil qui le dit : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. » (Code civil, art. 1353) Le tribunal a ensuite comparé les factures du fournisseur établies au nom de la bailleresse pour l’ensemble de l’immeuble avec les factures de rétrocession établies par celle-ci au nom du locataire, qui reprenaient l’abonnement et l’acheminement divisés par trois ainsi que la consommation relevée. Au vu de la comparaison, il a rejeté la demande d’annulation de la clause formée par le locataire, mais il a débouté la bailleresse de l’ensemble de ses propres demandes. Le commandement de payer visant la clause résolutoire, qui portait pour l’essentiel sur ces refacturations contestées, n’a donc pas produit la résiliation espérée, et le locataire menacé d’expulsion a conservé son bail. Quand une procédure d’expulsion du locataire est engagée sur le fondement d’un commandement de payer dont les montants ne sont pas justifiés, c’est toute la résiliation qui s’effondre : le juge vérifie le quantum avant de constater quoi que ce soit. Si vous êtes confronté à une telle situation, faites vérifier sans attendre le décompte et les pièces par un cabinet d’avocats en droit immobilier à Paris, car l’issue se joue sur les justificatifs, pas sur les affirmations.
Le troisième enseignement de l’affaire de Tours concerne la coupure de courant. La bailleresse avait écrit au locataire pour lui demander de régler les factures d’électricité en le menaçant de supprimer l’alimentation électrique du local loué, puis avait mis sa menace à exécution. Le tribunal a rappelé le cadre applicable, à commencer par l’article 1709 du code civil : « Le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer. » (Code civil, art. 1709) Il a ajouté que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, comme l’exige l’article 1104 du code civil : « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public. » (Code civil, art. 1104) Rappel du cadre contractuel : l’article 1101 du code civil dispose que « Le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations. », et l’article 1103 ajoute que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. » La clause de refacturation, une fois acceptée, oblige donc les deux parties, mais elle ne couvre que ce qu’elle dit : un remboursement sur justificatifs ne permet pas au bailleur d’inventer un prix ni de se faire justice lui-même. Couper l’électricité d’un locataire pour le contraindre à payer une facture contestée n’est ni une exécution de bonne foi ni une voie de recouvrement : c’est une faute au sens de l’article 1240 du code civil, selon lequel « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » (Code civil, art. 1240) Le tribunal a donc condamné la bailleresse à rétablir, dans les quinze jours de la signification et sous astreinte de trente euros par jour de retard, l’alimentation électrique du local, et à verser au locataire 2 000 euros de dommages et intérêts. Bailleur, même impayé, ne coupez jamais l’alimentation vous-même : saisissez le juge. Locataire, si l’on vous coupe le courant, faites constater immédiatement la coupure par commissaire de justice et saisissez le tribunal pour obtenir le rétablissement sous astreinte.

II. Les trois montages qui tiennent la route devant le juge

A. Le compteur au nom du locataire, et le sous-compteur utilisé comme un instrument de mesure

La solution la plus sûre reste la plus simple : que chacun ait son contrat. Quand le locataire souscrit son propre abonnement auprès du fournisseur de son choix, sur un compteur individuel raccordé au réseau, il n’y a plus ni revente ni refacturation, et donc plus de litige possible sur ce point. C’est d’ailleurs la solution que le juge de Melun a imposée pour l’avenir en ordonnant la pose d’un compteur individualisé. Côté bailleur, cela suppose de résilier ou de transférer l’abonnement au départ du locataire et de relever les index à l’entrée et à la sortie. Côté locataire, cela suppose de souscrire sans tarder, car l’énergie consommée entre l’état des lieux d’entrée et la souscription effective reste due d’une manière ou d’une autre.

Quand l’individualisation complète est impossible, notamment dans les immeubles anciens où un seul compteur dessert plusieurs lots, le sous-compteur, aussi appelé compteur divisionnaire, peut servir d’instrument de mesure interne. L’affaire de Tours montre à quelles conditions le juge l’accepte : la consommation relevée doit être refacturée au prix coûtant, abonnement et acheminement proratisés compris, sans marge, et chaque refacturation doit s’appuyer sur les factures du fournisseur de l’immeuble, communiquées au locataire. Concrètement, le bailleur doit établir pour chaque période un décompte qui reprend le montant exact de la facture du fournisseur, la quote-part d’abonnement appliquée, l’index relevé et le prix du kilowattheure appliqué, à l’identique de celui du fournisseur. Tout écart, tout recalcul opéré par ses soins sans pièce à l’appui, expose la créance à être écartée, comme à Tours où les montants réclamés n’ont pas résisté à la comparaison avec les factures du fournisseur historique. Et si l’installation mélange les usages, comme à Melun où l’éclairage des parties communes était branché sur le compteur du locataire, c’est au bailleur de remettre l’installation d’équerre avant de réclamer quoi que ce soit : on ne fait pas payer au locataire la lumière de l’escalier.

Deux précautions complètent le dispositif. D’abord, écrivez la clause avec précision : un compteur divisionnaire avec règlement sur présentation de rétrocession de factures a passé le contrôle du juge, parce que la clause annonçait un remboursement sur justificatifs et non un prix fixé par le bailleur. Ensuite, conservez tout : factures du fournisseur, relevés d’index contradictoires, courriers de réclamation. Le jour où le litige arrive devant le tribunal, celui qui a les pièces gagne, et celui qui n’a que ses propres décomptes perd.

B. Le forfait en meublé et la provision avec régularisation annuelle

Le troisième montage est le forfait de charges, réservé pour l’essentiel aux locations meublées. Le tribunal de proximité de Montreuil, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer, en a rappelé le régime le 17 juillet 2025 (RG 24/01836) à propos de l’article 25-10 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur les locations meublées : le bailleur récupère les charges accessoires au loyer soit par provisions dans les conditions de l’article 23, soit par un forfait versé en même temps que le loyer, dont le montant et la périodicité sont fixés au contrat, sans complément ni régularisation ultérieure possible. Le forfait présente un avantage décisif pour l’électricité : son montant couvre la consommation estimée, il est payé avec le loyer, et ni le bailleur ni le locataire ne peut réclamer un ajustement en fin d’année. En contrepartie, le juge contrôle son équilibre : le montant est fixé en fonction des charges exigibles en application de l’article 23, il peut être révisé chaque année dans les mêmes conditions que le loyer, et il ne peut pas être manifestement disproportionné par rapport aux charges payées par le locataire ou son prédécesseur. Un forfait manifestement surévalué pour faire payer au locataire une électricité qu’il ne consomme pas serait sanctionné. Dans la même décision, le tribunal a d’ailleurs condamné un locataire à payer 535,23 euros au titre d’une régularisation de charges dûment justifiée : la protection du locataire n’est pas un blanc-seing pour ne rien payer.

En location vide, le régime de droit commun est celui de la provision avec régularisation annuelle, rappelé dans la même décision à propos de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 : les charges récupérables, accessoires au loyer, sont exigibles sur justification, en contrepartie des services liés à l’usage du logement ; leur liste est fixée limitativement par décret en Conseil d’Etat ; et quand elles donnent lieu à des provisions, elles doivent faire l’objet d’une régularisation chaque année. Le bail doit donc prévoir des provisions, le bailleur doit adresser chaque année un décompte par nature de charges, un mois avant la régularisation, et tenir les pièces justificatives à la disposition du locataire. Pour l’électricité, cela signifie que seules les dépenses d’électricité des parties communes peuvent figurer dans ce décompte en location vide. Tout le reste, y compris un forfait électricité glissé dans un bail vide pour contourner l’interdiction, s’expose à l’annulation prononcée à Melun.

En pratique, avant de signer, le locataire doit vérifier trois lignes du bail : l’électricité est-elle refacturée au réel sur justificatifs, incluse dans un forfait de meublé, ou tout simplement absente parce que le compteur sera mis à son nom ? S’il découvre après coup une clause de remboursement de l’électricité de son logement dans un bail vide, il peut en demander l’annulation et la restitution des sommes versées, dans la limite de ses justificatifs. Le bailleur, lui, doit choisir son montage avant la signature : compteur au nom du locataire chaque fois que c’est possible, refacturation au prix coûtant sur factures avec un sous-compteur fiable, ou forfait en meublé calibré sur les charges réelles. Ce qui ne marche jamais, c’est la refacturation au jugé, sans facture du fournisseur à l’appui.

Conclusion : la méthode en cinq étapes

Premier réflexe, lisez la clause pour ce qu’elle dit : remboursement de l’électricité du logement, refacturation sur compteur divisionnaire avec présentation des factures, ou forfait de charges. Deuxième réflexe, qualifiez le bail : en logement vide, toute refacturation de l’électricité des parties privatives est vouée à l’annulation, comme à Melun ; en meublé, le forfait est licite s’il n’est pas manifestement disproportionné ; en local professionnel, la refacturation au réel sur justificatifs est admise si elle ne constitue pas une revente, comme à Tours. Troisième réflexe, exigez ou produisez les pièces : factures du fournisseur, relevés d’index contradictoires, décompte par nature de charges. Quatrième réflexe, refusez la coupure de courant comme moyen de pression : elle coûte 2 000 euros de dommages et intérêts et un rétablissement sous astreinte à celui qui la pratique. Cinquième réflexe, chiffrez avant d’agir : la restitution à Melun s’est limitée à 3 071,17 euros dans la limite des justificatifs, et la régularisation accordée à Boulogne à 535,23 euros sur preuves. Le contentieux de l’électricité en location ne se gagne ni avec des principes ni avec de la mauvaise foi, mais avec des compteurs séparés et des factures classées.

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