Vous avez trouvé un acquéreur pour vos terres, le prix est arrêté, le notaire tient le dossier. Puis le fermier en place annonce qu’il préempte, ou la SAFER déclare préempter à son tour, ou le tribunal annule une vente déjà signée faute d’avoir informé le preneur. La vente de terres louées sous statut du fermage ne se traite pas comme une vente immobilière ordinaire : le bail continue après la signature, le preneur dispose d’un droit de préemption d’ordre public et la SAFER dispose du sien. Chacune de ces étapes est enfermée dans des délais brefs et sanctionnée par la nullité. Ce point fait le tour, côté vendeur, des règles à purger avant de signer : continuation du bail, préemption du fermier, vente en bloc et purge de la SAFER, avec les décisions récentes qui montrent comment les tribunaux sanctionnent les ventes montées trop vite, dont un arrêt de la Cour de cassation du 16 avril 2026 sur la vente unique d’un ensemble appartenant à deux propriétaires distincts.
I. La vente ne libère pas les terres : le bail continue et le fermier passe en premier
A. L’acquéreur prend le bail tel quel, sans résiliation ni congé automatique
Vendre ne rompt pas le bail rural. En droit commun du louage, l’article 1743 du code civil dispose : « Si le bailleur vend la chose louée, l’acquéreur ne peut expulser le fermier, le métayer ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine. » Le statut du fermage prolonge cette protection : à défaut de congé délivré en temps et en forme, l’article L. 411-55 du code rural et de la pêche maritime prévoit que « A défaut de congé, le bail est renouvelé pour une durée de neuf ans » Concrètement, celui qui achète vos terres achète un bien occupé, avec un fermier maintenu dans les lieux et un fermage encadré, pour la durée du bail restant à courir puis, sauf congé valable, pour un bail renouvelé de neuf ans dans les conditions de l’article L. 411-50.
Le vendeur ne peut donc pas « libérer » les terres avant la vente en congédiant le preneur pour les besoins de l’acquéreur. Le seul congé qui fait sortir le fermier est le congé pour reprise, enfermé dans des conditions strictes. D’abord la forme : l’article L. 411-47 du code rural et de la pêche maritime impose que « Le propriétaire qui entend s’opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur, dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail, par acte extrajudiciaire. » A peine de nullité, ce congé doit mentionner expressément ses motifs, identifier précisément le bénéficiaire de la reprise et reproduire les termes de l’alinéa premier de l’article L. 411-54. Ensuite le fond : l’article L. 411-58 du code rural et de la pêche maritime réserve la reprise au bailleur qui veut reprendre « pour lui-même ou au profit de son conjoint, du partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité, ou d’un descendant majeur ou mineur émancipé », tandis que l’article L. 411-59 du code rural et de la pêche maritime exige que « Le bénéficiaire de la reprise doit, à partir de celle-ci, se consacrer à l’exploitation du bien repris pendant au moins neuf ans soit à titre individuel, soit au sein d’une société dotée de la personnalité morale, soit au sein d’une société en participation dont les statuts sont établis par un écrit ayant acquis date certaine », en précisant qu’« Il ne peut se limiter à la direction et à la surveillance de l’exploitation et doit participer sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation. »
La rigueur de ces mentions n’est pas théorique. Par arrêt du 7 mai 2026 (n° 24/02995, texte intégral), la cour d’appel de Caen a confirmé l’annulation d’un congé pour reprise délivré le 2 juin 2023 au profit du petit-fils du bailleur : le congé annonçait une exploitation « personnelle et directe » tout en visant une exploitation « soit à titre individuel, soit dans les conditions d’exploitation collective définies par la loi », et les juges ont retenu que cette rédaction entretenait une ambiguïté sur le régime d’exploitation, individuel ou sociétaire, de nature à induire le preneur en erreur au sens de l’article L. 411-47. Le preneur est donc resté en place. Pour le vendeur, la leçon est directe : ni lui ni son acquéreur ne feront sortir le fermier avec un congé approximatif, et l’acquéreur qui reprendrait les terres devra satisfaire lui-même, après la vente, à ces mêmes conditions de reprise et d’exploitation personnelle pendant neuf ans.
Un levier reste toutefois à la main du vendeur pour rassurer un acquéreur qui craint une reprise rapide par un tiers : le dernier alinéa de l’article L. 412-8 du code rural et de la pêche maritime autorise le tiers acquéreur à joindre à la notification « une déclaration par laquelle il s’oblige à ne pas user du droit de reprise pendant une durée déterminée », et « Le preneur qui n’a pas exercé son droit de préemption pourra se prévaloir de cette déclaration aux fins d’annulation de tout congé portant reprise avant l’expiration de cette période. » Proposer cette déclaration dans l’acte peut débloquer une négociation lorsque le fermier hésite à renoncer à préempter.
B. La préemption du fermier : des conditions strictes et des délais qui piègent le vendeur pressé
Avant même la question du prix, le vendeur doit vérifier si son preneur peut préempter. L’article L. 412-1 du code rural et de la pêche maritime pose le principe : « Le propriétaire bailleur d’un fonds de terre ou d’un bien rural qui décide ou est contraint de l’aliéner à titre onéreux, sauf le cas d’expropriation pour cause d’utilité publique, ne peut procéder à cette aliénation qu’en tenant compte, conformément aux dispositions de la présente section, d’un droit de préemption au bénéfice de l’exploitant preneur en place. » Ce droit est d’ordre public : l’article L. 412-4 du code rural et de la pêche maritime énonce que « Le droit de préemption s’exerce nonobstant toutes clauses contraires » et qu’« Il ne peut en aucun cas être cédé. » Aucune clause du bail, aucune promesse signée avec un tiers ne peut donc l’écarter.
Bénéficie de ce droit, selon l’article L. 412-5 du code rural et de la pêche maritime, « le preneur ayant exercé, au moins pendant trois ans, la profession agricole et exploitant par lui-même ou par sa famille le fonds mis en vente ». Le vendeur doit contrôler ces deux points : trois années d’exercice de la profession agricole et exploitation personnelle ou familiale du fonds vendu. Le preneur peut aussi exercer le droit pour son conjoint, son partenaire de pacte civil de solidarité participant à l’exploitation ou un descendant remplissant les conditions, et le bénéficiaire devra ensuite exploiter personnellement le fonds aux conditions des articles L. 411-59 et L. 412-12. A l’inverse, le troisième alinéa de l’article L. 412-1 écarte le droit lorsque l’aliénation, faite par partage amiable entre cohéritiers, partage d’ascendants ou mutation, profite à un parent ou allié du propriétaire jusqu’au troisième degré inclus, sauf si le preneur est lui-même parent ou allié à ce degré : une transmission familiale bien qualifiée peut donc sortir de la préemption, mais la qualification se vérifie acte par acte.
La procédure est notariale et les délais sont couperets. Après information du propriétaire sur son intention de vendre, l’article L. 412-8 du code rural et de la pêche maritime prévoit que « le notaire chargé d’instrumenter doit faire connaître au preneur bénéficiaire du droit de préemption, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier de justice, le prix, les charges, les conditions et les modalités de la vente projetée », et « Cette communication vaut offre de vente aux prix et conditions qui y sont contenus. » Puis « Le preneur dispose d’un délai de deux mois à compter de la réception de la lettre recommandée ou de l’acte d’huissier pour faire connaître, dans les mêmes formes, au propriétaire vendeur, son refus ou son acceptation », sachant que « Sa réponse doit être parvenue au bailleur dans le délai de deux mois ci-dessus visé, à peine de forclusion, son silence équivalant à une renonciation au droit de préemption. » Toute la vente du vendeur dépend donc de l’exactitude de cette notification : un prix inexact, des charges omises ou des modalités différentes de l’acte finalement signé exposent à l’annulation.
Deux décisions récentes montrent l’éventail des sanctions. Par arrêt du 15 mai 2026 (n° 25/00793, texte intégral), la cour d’appel de Bourges a confirmé l’exécution forcée d’une vente au profit d’une preneuse qui se prévalait d’un simple bail rural verbal : informée le 21 mai 2015 d’un compromis du 31 mars 2015 portant sur 4 hectares 19 ares 81 centiare au prix de 55 000 euros outre 2 000 euros d’honoraires d’agence, elle avait exercé son droit le 15 juin 2015, dans le délai de deux mois, puis, face au procès-verbal de carence dressé par le notaire le 25 septembre 2015, obtenu en justice que la décision vaille titre de vente avec publicité foncière. L’existence du bail verbal, établie par le tribunal paritaire en application de l’article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime, avait suffi à ouvrir le droit. A l’opposé, par arrêt du 23 octobre 2025 (n° 24/00248, texte intégral), la cour d’appel de Metz a annulé la vente conclue avec un tiers et ordonné la retranscription de la propriété au livre foncier au profit du preneur : la bailleresse ne l’avait ni informé de la vente projetée ni renseigné sur le prix, les charges, conditions et modalités comme l’exige l’article L. 412-8. La cour a écarté tous les écrans dressés par le vendeur : le second bail conclu postérieurement sur les mêmes terres avec le tiers « n’a aucunement pour effet » de rendre caduc le premier bail ni de le substituer, la culture matérielle des terres par le tiers dans le cadre d’un échange en jouissance ne prive pas le titulaire du bail de son droit en application de l’article L. 411-39 du code rural et de la pêche maritime, et l’envoi a posteriori d’un chèque de remboursement des fermages encaissés pendant des années ne fait pas disparaître le bail rétroactivement.
Le fondement de l’action en nullité figure à l’article L. 412-12 du code rural et de la pêche maritime : « Au cas où le droit de préemption n’aurait pu être exercé par suite de la non-exécution des obligations dont le bailleur est tenu en application de la présente section, le preneur est recevable à intenter une action en nullité de la vente et en dommages-intérêts devant les tribunaux paritaires dans un délai de six mois à compter du jour où la date de la vente lui est connue, à peine de forclusion. » Le même article ajoute que « Celui qui a fait usage du droit de préemption est tenu aux obligations mentionnées aux articles L. 411-58 à L. 411-63 et L. 411-67 », avec neuf années d’exploitation personnelle : le vendeur qui voit son preneur préempter sait que ce dernier reste tenu d’exploiter, et l’acquéreur évincé conserve une action en dommages-intérêts pendant cette période. Enfin, lorsque le fonds vendu comprend plusieurs exploitations distinctes louées à des preneurs différents, l’article L. 412-6 du code rural et de la pêche maritime impose au bailleur qui veut aliéner « en une seule fois » de « mettre en vente séparément chacune de celles-ci, de façon à permettre à chacun des bénéficiaires du droit de préemption d’exercer son droit sur la partie qu’il exploite » : la vente globale sans ventilation est un piège supplémentaire.
II. Prix unique, SAFER et signature : sécuriser l’acte jusqu’au bout
A. Vendre en bloc terres louées et biens non loués : l’indivisibilité se prouve, elle ne se décrète pas
Le vendeur est souvent tenté de présenter son domaine comme un tout indissociable, avec un prix global, pour contraindre le fermier à tout acheter ou à renoncer. La Cour de cassation vient de rappeler les limites strictes de ce montage. Par arrêt du 16 avril 2026 (n° 25-11.587, troisième chambre civile, texte intégral), elle a cassé l’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 12 décembre 2024 et renvoyé l’affaire devant la cour d’appel de Montpellier, en condamnant les acquéreurs aux dépens et à 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Les faits méritent l’attention des vendeurs. Une propriétaire avait donné à bail rural à un preneur des parcelles de vignes, à l’exclusion des bâtiments d’habitation ou d’exploitation. Elle avait ensuite fait donation à sa fille d’une parcelle issue de la division d’une des parcelles louées. Puis, par promesse unilatérale du 20 octobre 2020, mère et fille avaient promis de vendre ensemble à un même acquéreur, d’une part les parcelles restées propriété de la mère pour 4 290 000 euros, d’autre part la parcelle donnée à la fille pour 300 000 euros. Le 17 novembre 2020, le notaire avait notifié au preneur l’intention de vendre l’ensemble en indiquant que les deux biens ne pouvaient être vendus séparément. L’acquéreur, substitué, avait levé l’option le 10 décembre 2020, le preneur avait indiqué le 14 décembre 2020 ne pas s’opposer à la vente des parcelles de la mère et souhaiter la poursuite de son bail, la vente du premier immeuble avait été réitérée le 19 mars 2021, et le preneur avait saisi le tribunal paritaire le 8 août 2022 en annulation. La cour d’appel avait validé la vente unique au motif que vignes et bastide, clôturés d’un muret avec des voies de circulation intérieures communes, formaient un ensemble économique indivisible.
La troisième chambre civile censure cette analyse au visa des articles L. 412-1, L. 412-4 et L. 412-8. Elle rappelle d’abord que « le propriétaire bailleur d’un fonds de terre ou d’un bien rural qui décide ou est contraint de l’aliéner à titre onéreux, sauf le cas d’expropriation pour cause d’utilité publique, ne peut procéder à cette aliénation qu’en tenant compte d’un droit de préemption au bénéfice de l’exploitant preneur en place », que la notification notariale du prix, des charges, des conditions et des modalités « vaut offre de vente aux prix et conditions qui y sont contenus », et que « le droit de préemption s’exerce nonobstant toutes clauses contraires » (motifs de l’arrêt). Puis elle pose la règle qui intéresse directement les vendeurs : « Lorsqu’il souhaite vendre un fonds comprenant des parcelles louées et des parcelles non louées, le bailleur est tenu de permettre au fermier d’exercer son droit de préemption sur les seuls biens loués, à moins qu’il ne justifie d’une indivisibilité du fonds vendu, ce qui l’autorise à proposer la vente unique du fonds affermé et de biens non compris dans l’assiette du bail rural. » Et elle tranche : « Seuls des biens appartenant à un même propriétaire peuvent constituer un tout indivisible » (point 16 de l’arrêt). Dès lors que les biens vendus par acte unique appartenaient à des propriétaires distincts, la cour d’appel, qui l’avait elle-même constaté, ne pouvait valider la notification globale. Pour une analyse d’ensemble des arrêts 2026 sur le statut du fermage et la préemption, on peut se reporter à l’analyse des arrêts 2026 sur le statut du fermage et la préemption.
En pratique, le vendeur qui détient seul l’intégralité du fonds peut proposer une vente unique s’il établit une indivisibilité réelle, et non une simple commodité commerciale. Mais dès qu’un bien loué et un bien non loué appartiennent à des propriétaires différents, ou que le fonds comporte plusieurs exploitations distinctes relevant de l’article L. 412-6, la notification globale avec prix unique expose la vente à l’annulation. La vérification de la structure de propriété, parcelle par parcelle, avant toute notification, conditionne donc la validité de l’opération.
B. Purger la SAFER, figer le prix, puis signer sans risque d’annulation
Le droit du fermier n’est pas le seul à purger : la SAFER dispose, sur les terres à vocation agricole, de son propre droit de préemption régi notamment par l’article L. 143-1 du code rural et de la pêche maritime. Le notaire chargé de la vente notifie le projet à la SAFER comme au preneur, et la vente ne peut être réitérée en sécurité qu’une fois les deux délais purgés : deux mois pour le preneur à compter de la notification notariale, et le délai propre à la décision de la SAFER. Signer avec le tiers avant l’expiration de ces délais, ou à des conditions différentes de celles notifiées, c’est accepter le risque d’une substitution ou d’une annulation.
Un jugement du tribunal judiciaire de Foix (texte intégral) illustre la force de la décision de préemption de la SAFER. Après notification du projet, la SAFER Occitanie avait décidé de préempter des parcelles au prix de 16 000 euros. L’association venderesse avait refusé de signer lors de deux rendez-vous chez le notaire, les 25 juillet et 19 septembre 2023, puis refusé une convocation par lettre recommandée, ce qui avait conduit le notaire à dresser un procès-verbal de carence le 4 octobre 2023. Assignée le 4 décembre 2023, l’association soutenait que la vente ne s’était pas conclue faute de conditions suspensives et invoquait un projet alternatif, mais le tribunal a retenu que la décision de préemption, prise aux prix et conditions notifiés et non contestée dans le délai de six mois prévu par l’article L. 143-13 du code rural et de la pêche maritime, selon lequel « sont irrecevables les actions en justice contestant les décisions de préemption prises par les sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural, intentées au-delà d’un délai de six mois à compter du jour où ces décisions motivées ont été rendues publiques », était devenue définitive. Par jugement du 13 décembre 2025, le tribunal a déclaré la vente parfaite au prix de 16 000 euros, dit que le jugement vaudrait vente, ordonné sa publication au service de la publicité foncière et condamné la venderesse aux dépens ainsi qu’à 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en rappelant que l’exécution provisoire est de droit. Le vendeur qui croit pouvoir se rétracter après une préemption régulière se trompe donc deux fois : la vente est parfaite et le jugement tient lieu d’acte.
Reste la question du prix notifié au fermier. La notification vaut offre de vente au sens de l’article L. 412-8 du code rural et de la pêche maritime, et l’article 1589, alinéa 1er, du code civil dispose que « La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. » Si le fermier accepte dans les deux mois aux prix, charges et conditions notifiés, la vente est formée avec lui : le vendeur ne peut plus renégocier à la hausse avec le tiers ni modifier l’assiette. S’il réalise ensuite l’acte avec le tiers à un prix minoré ou sur un périmètre différent sans nouvelle notification, il s’expose à l’action en nullité de six mois de l’article L. 412-12. La discipline du vendeur tient donc en quatre points : notifier au preneur, par le notaire, le prix exact, les charges, les conditions et les modalités réellement convenus avec le tiers ; notifier la SAFER et attendre sa décision ; laisser courir le délai de deux mois du preneur sans signer entre-temps ; réitérer à l’identique ou recommencer les notifications en cas de changement. Devant la contestation, le tribunal paritaire des baux ruraux tranche la nullité de la vente et les dommages-intérêts, tandis que la validité de la décision de la SAFER relève du contentieux propre à l’article L. 143-13.
Conclusion
Vendre des terres louées sans purger la préemption du fermier et le droit de la SAFER, c’est vendre sous la menace d’une annulation pendant six mois après que la vente est connue du preneur. Le bail continue avec l’acquéreur, le congé pour reprise obéit à un formalisme dont la cour d’appel de Caen vient de rappeler la sévérité, la notification notariale fige le prix et vaut offre, et la vente unique d’un ensemble appartenant à plusieurs propriétaires ne résiste plus à la censure de la Cour de cassation depuis l’arrêt du 16 avril 2026. Le vendeur qui fait vérifier la structure de propriété, notifie à l’identique et laisse courir les délais vend une fois, au lieu de plaider deux fois. Pour replacer cette opération dans l’actualité du statut du fermage, voir l’analyse des arrêts 2026 sur le statut du fermage et la préemption.
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