La grêle a haché le blé sur pied au mois de juin, la sécheresse a vidé les épis au mois d’août, ou une inondation a noyé les parcelles basses à l’automne. Le fermier constate la perte, chiffre le manque à gagner, puis se pose la question qui fâche : faut-il quand même payer l’intégralité du fermage alors que la terre n’a presque rien rapporté ? La réponse du droit rural est nuancée. En principe, le fermage reste dû même si la récolte est mauvaise, car le bail rural met à la charge du preneur le risque ordinaire de l’exploitation. Par exception, la loi ouvre une porte étroite mais réelle : la remise du prix pour cas fortuit, organisée par les articles 1769 à 1773 du code civil, auxquels renvoie expressément l’article L. 411-24 du code rural et de la pêche maritime : « Les modalités de remise du prix de location en cas de destruction, en cours de bail, de tout ou partie de la récolte par cas fortuit sont régies par les articles 1769 à 1773 du code civil. » À cette remise judiciaire ou amiable s’ajoutent deux compléments souvent ignorés : le reversement au fermier du dégrèvement de taxe foncière obtenu par le bailleur après le sinistre, et l’indemnisation par l’assurance récolte ou par la solidarité nationale. En revanche, ni les difficultés économiques générales, ni une clause de fermage indexée sur la récolte, ni la simple invocation de la force majeure ne suffisent à effacer la dette de fermage. Cet article expose d’abord les conditions précises de la remise et ses exclusions, puis la méthode concrète pour prouver la perte, saisir le tribunal paritaire des baux ruraux et mobiliser l’assurance sans commettre l’irréparable, c’est-à-dire cesser de payer sans cadre juridique.
I. Fermage dû malgré la récolte perdue : le principe, la remise et ses limites
A. Quand le fermier peut demander une remise du prix pour cas fortuit
Le point de départ est l’article 1769 du code civil, applicable au bail rural par le renvoi de l’article L. 411-24 du code rural et de la pêche maritime. Ce texte dispose : « Si le bail est fait pour plusieurs années, et que, pendant la durée du bail, la totalité ou la moitié d’une récolte au moins soit enlevée par des cas fortuits, le fermier peut demander une remise du prix de sa location, à moins qu’il ne soit indemnisé par les récoltes précédentes. » Chaque mot de cette phrase porte une condition. Le bail doit être conclu pour plusieurs années, ce qui est le cas ordinaire du bail rural soumis au statut du fermage, d’une durée minimale de neuf ans. La perte doit atteindre au minimum la moitié d’une récolte, et elle doit résulter de cas fortuits, c’est-à-dire d’événements irrésistibles que le preneur n’a pas pu empêcher : grêle, gel, foudre, inondation, tempête ou acte de dégradation commis par un tiers. Enfin, la remise n’est accordée que si les récoltes précédentes n’ont pas déjà indemnisé le fermier, car la loi organise une compensation entre les bonnes et les mauvaises années sur la durée du bail.
Lorsque le bail n’est conclu que pour une année, c’est l’article 1770 du code civil qui s’applique : « Si le bail n’est que d’une année, et que la perte soit de la totalité des fruits, ou au moins de la moitié, le preneur sera déchargé d’une partie proportionnelle du prix de la location. » Et le même article verrouille le seuil : « Il ne pourra prétendre aucune remise si la perte est moindre de moitié. » La perte s’apprécie en quantité de récolte enlevée, et non en valeur marchande ou en qualité du grain. Un blé déclassé mais récolté en volume normal n’ouvre pas la remise, tandis qu’une parcelle fauchée par la grêle à plus de moitié l’ouvre, même si les cours sont élevés cette année-là. Cette distinction entre quantité et valeur est rappelée avec constance par la doctrine et par la presse agricole, et elle commande toute expertise : l’expert mesure des rendements, compare avec les moyennes de l’exploitation et du secteur, et écarte les simples moins-values commerciales.
Deux précisions procédurales complètent le dispositif et expliquent pourquoi le fermier ne doit pas attendre la fin du bail pour agir. D’abord, l’article 1769 du code civil prévoit que « S’il n’est pas indemnisé, l’estimation de la remise ne peut avoir lieu qu’à la fin du bail, auquel temps il se fait une compensation de toutes les années de jouissance ; Et, cependant, le juge peut provisoirement dispenser le preneur de payer une partie du prix en raison de la perte soufferte. » Concrètement, le montant définitif de la remise se calcule à la fin du bail en compensant bonnes et mauvaises années, mais le tribunal paritaire des baux ruraux peut accorder immédiatement une dispense provisoire de paiement partiel. Ensuite, la demande peut être portée devant le bailleur à l’amiable ou devant le tribunal paritaire en cas de refus. Le juge apprécie la réalité du cas fortuit, l’ampleur de la perte et l’existence d’une indemnisation par les récoltes antérieures. Il statue au vu de pièces que le preneur doit avoir constituées dès le sinistre : constat, relevés météorologiques, attestations, comptabilité de l’exploitation et déclarations d’assurance. Celui qui attend six mois avant de faire constater la perte se prive de sa principale preuve, car une parcelle retournée ou ressemée ne raconte plus rien à l’expert.
Le second levier financier, souvent oublié, figure au deuxième alinéa de l’article L. 411-24 du code rural et de la pêche maritime : « le fermier déduit du montant du fermage à payer au titre de l’année au cours de laquelle a eu lieu le sinistre une somme égale à celle représentant le dégrèvement dont a bénéficié le bailleur. » Lorsque le bailleur obtient, après un sinistre indemnisable au titre de l’assurance ou de la solidarité nationale, une exemption ou une réduction d’impôts fonciers, la somme correspondante revient au fermier. Et le texte ajoute : « Dans le cas où le paiement du fermage est intervenu avant la fixation du dégrèvement, le propriétaire doit en ristourner le montant au preneur. » En pratique, le preneur doit donc demander chaque année au bailleur s’il a bénéficié d’un dégrèvement de taxe foncière sur les propriétés non bâties et en exiger la répercussion, par écrit. Ce droit est indépendant de la remise pour cas fortuit et se cumule avec elle : l’un réduit le prix en raison de la perte, l’autre reverse au preneur l’allègement fiscal que le sinistre a procuré au propriétaire.
B. Ce qui n’efface pas la dette de fermage : fruits séparés, clauses contraires et fausses pistes
La remise connaît d’abord une limite matérielle stricte, posée par l’article 1771 du code civil : « Le fermier ne peut obtenir de remise lorsque la perte des fruits arrive après qu’ils sont séparés de la terre, à moins que le bail ne donne au propriétaire une quotité de la récolte en nature, auquel cas le propriétaire doit supporter sa part de la perte, pourvu que le preneur ne fût pas en demeure de lui délivrer sa portion de récolte. » Autrement dit, la remise ne joue que pour la récolte encore sur pied. Un grain stocké en silo puis détruit par un incendie de bâtiment, un fourrage en meule emporté par le vent après la fenaison ou un vin en cuve détérioré ne relèvent pas de la remise, sauf si le bail prévoit un fermage en nature auquel cas le bailleur supporte sa part. Cette condition explique pourquoi le moment du sinistre doit être établi avec précision : la date de la grêle par rapport à la moisson, attestée par Météo-France et par le carnet de plaine, décide du droit lui-même. Le même article ajoute une seconde exclusion : « Le fermier ne peut également demander une remise lorsque la cause du dommage était existante et connue à l’époque où le bail a été passé. » Celui qui prend à bail une parcelle notoirement inondable, en connaissance de cause et sans réserve, ne pourra pas invoquer l’inondation prévisible comme un cas fortuit imprévisible.
La deuxième limite tient aux clauses du bail. L’article 1772 du code civil autorise le chargement du preneur : « Le preneur peut être chargé des cas fortuits par une stipulation expresse. » Mais l’article 1773 du code civil encadre aussitôt cette stipulation : « Cette stipulation ne s’entend que des cas fortuits ordinaires, tels que grêle, feu du ciel, gelée ou coulure. » Les événements extraordinaires, comme « les ravages de la guerre, ou une inondation, auxquels le pays n’est pas ordinairement sujet », restent à la charge du bailleur « à moins que le preneur n’ait été chargé de tous les cas fortuits prévus ou imprévus ». Avant d’engager une demande de remise, le fermier doit donc relire son bail : une clause qui lui fait assumer expressément la grêle et la gelée lui ferme la remise pour ces événements, mais ne lui ferme pas la remise pour une inondation exceptionnelle dans un secteur qui n’y est pas exposé. À l’inverse, une clause qui ferait varier automatiquement le fermage en fonction de la récolte de l’année serait illicite, car le prix du fermage est d’ordre public. L’article L. 411-14 du code rural et de la pêche maritime dispose en effet que « Les dispositions des articles L. 411-11 à L. 411-13 sont d’ordre public », et la Cour de cassation en tire une conséquence nette dans son arrêt du 29 février 2024 : un fermage fixé comme une part de la récolte de l’année est jugé illicite, et le preneur peut agir en régularisation du prix. Le fermier payé au cinquième de la récolte ne subit donc pas une remise, il subit une clause nulle qu’il peut faire régulariser devant le tribunal paritaire. La mauvaise récolte ne doit jamais servir de prétexte pour accepter un fermage variable : c’est la loi, et non la récolte de l’année, qui fixe le prix entre les minima et les maxima administratifs.
La troisième fausse piste est la plus dangereuse parce qu’elle paraît relever du bon sens : invoquer la force majeure ou les difficultés économiques pour ne pas payer. En droit des contrats, l’article 1218 du code civil définit la force majeure comme « un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur ». Or l’obligation de payer le fermage est une obligation de somme d’argent, que la perte de la récolte n’empêche pas d’exécuter au sens juridique : le fermier peut toujours payer, même appauvri. La force majeure ne l’exonère donc pas du fermage, et les difficultés économiques générales, la chute des cours ou la hausse des charges n’ouvrent aucune remise légale. De même, l’article 1722 du code civil, qui permet au locataire dont « la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit » d’obtenir la résiliation, ou en cas de destruction partielle de « demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail », vise la destruction du bien loué lui-même, comme des bâtiments d’exploitation effondrés, et non la simple perte d’une récolte. Confondre la récolte manquée avec la chose détruite conduit à des demandes vouées à l’échec. Enfin, cesser purement et simplement de payer expose à la résiliation du bail : l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime autorise le bailleur à demander la résiliation en cas de « Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance », la mise en demeure devant, « à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition ». La stratégie gagnante n’est donc jamais le non-paiement unilatéral, mais la demande de dispense provisoire au juge pendant que le fermage contesté est consigné ou provisionné.
II. Obtenir l’allègement sans perdre le bail : preuve, juge, assurance et calendrier
A. Prouver la perte et saisir le tribunal paritaire sans commettre d’impayé fautif
Tout se joue dans les jours qui suivent le sinistre. Le fermier doit faire constater la perte pendant que les traces sont visibles : commissaire de justice sur les parcelles avec photographies géolocalisées et estimation du pourcentage de destruction par îlot, relevés de la station Météo-France la plus proche, attestations d’exploitants voisins touchés par le même événement, factures de ressemis ou de traitement de sauvetage, et carnet de plaine mentionnant les dates de semis, de traitement et de sinistre. La comptabilité de l’exploitation doit permettre de comparer le rendement de l’année sinistrée avec la moyenne des années précédentes, puisque le juge vérifiera si les récoltes antérieures ont indemnisé le preneur. Les déclarations effectuées auprès de l’assureur récolte et, le cas échéant, la demande d’indemnité de solidarité nationale constituent aussi des pièces probantes, car elles décrivent la perte avec des chiffres contrôlés. Celui qui retourne la parcelle et ressème sans constat préalable rend toute expertise ultérieure fragile : l’expert désigné par le tribunal paritaire ne pourra plus mesurer la destruction et le doute profitera au bailleur.
Le deuxième réflexe est d’écrire au bailleur au lieu de cesser de payer. Une lettre recommandée avec accusé de réception expose le sinistre, sa date, l’estimation provisoire de la perte en pourcentage de la récolte attendue, et propose soit une remise amiable chiffrée, soit la saisine conjointe du tribunal paritaire pour faire fixer la remise et, dans l’attente, accorder une dispense provisoire. Cette lettre doit aussi interroger le bailleur sur deux points : l’existence d’une clause du bail mettant les cas fortuits à la charge du preneur, et l’existence d’un dégrèvement de taxe foncière obtenu ou demandé au titre du sinistre, dont le montant doit revenir au fermier en application de l’article L. 411-24 du code rural et de la pêche maritime. Si le bailleur refuse ou ne répond pas, le fermier saisit le tribunal paritaire des baux ruraux du lieu de situation des parcelles. La saisine suit la procédure propre à cette juridiction paritaire, avec tentative préalable de conciliation, et la demande comporte trois volets : constat du cas fortuit et de la perte d’au moins moitié de la récolte sur pied, dispense provisoire de payer une partie du fermage en application de l’article 1769 du code civil, et fixation de la remise définitive avec compensation des années de jouissance. Pendant l’instance, le fermier paie la part non contestée du fermage et consigne ou provisionne le surplus, afin de ne jamais accumuler deux défauts de paiement susceptibles de fonder une résiliation sur l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime. Un preneur qui doit deux termes et laisse expirer trois mois après une mise en demeure régulière offre au bailleur la résiliation sur un plateau, alors même que sa demande de remise serait fondée.
Le tribunal apprécie soberainement trois questions. D’abord, le cas fortuit est-il établi et la perte atteint-elle la moitié d’une récolte sur pied ? Les attestations météo, le constat et l’expertise répondent. Ensuite, le bail met-il les cas fortuits ordinaires à la charge du preneur, et l’événement en cause est-il ordinaire ou extraordinaire au sens de l’article 1773 du code civil ? La grêle dans une zone grêlifère et la gelée de printemps dans un secteur exposé sont ordinaires ; une inondation dans un secteur qui n’y est pas sujet est extraordinaire. Enfin, le preneur a-t-il été indemnisé par les récoltes précédentes ou par une assurance, ce qui réduirait ou éteindrait la remise ? Le juge ordonne fréquemment une expertise agricole pour trancher ces points, puis accorde la dispense provisoire et renvoie la fixation définitive à la fin du bail si les compensations interannuelles l’exigent. Pour comprendre l’architecture générale du statut du fermage, du prix et des recours devant le tribunal paritaire, les lecteurs peuvent se reporter à notre analyse d’ensemble des arrêts 2026 sur le bail rural, le statut du fermage et la préemption, qui replace la remise pour cas fortuit dans le contentieux plus large du fermage. L’erreur à ne pas commettre à ce stade est de confondre la remise avec la révision du prix de l’article L. 411-13 du code rural et de la pêche maritime, qui permet seulement, au cours de la troisième année de jouissance, de ramener un fermage supérieur ou inférieur d’au moins un dixième à la valeur locative : cette révision sanctionne un prix anormal, elle n’indemnise pas un aléa climatique.
B. Assurance récolte et solidarité nationale : qui paie quoi après le sinistre
Depuis la réforme entrée en vigueur au 1er janvier 2023, la gestion des risques climatiques en agriculture repose sur trois étages : l’assurance multirisque climatique subventionnée, l’intervention de l’exploitant par une participation au risque, et la solidarité nationale pour les pertes exceptionnelles. L’article L. 361-1 du code rural et de la pêche maritime institue à cet effet « Un fonds national de gestion des risques en agriculture », chargé de participer au financement des dispositifs de gestion des aléas climatique, sanitaire, phytosanitaire et environnemental dans le secteur agricole. Concrètement, l’article L. 361-4 du code rural et de la pêche maritime prévoit que la deuxième section du fonds « contribue au financement des aides au développement de l’assurance contre les dommages causés aux exploitations agricoles », en prenant en charge une part des primes des contrats qui couvrent une part minimale de la production moyenne de l’exploitant. Le fermier a donc intérêt à souscrire un contrat multirisque climatique éligible avant le sinistre : la prime est en partie aidée, et l’indemnité d’assurance viendra compenser la perte de récolte sans passer par le bailleur. Les entreprises qui commercialisent ces produits doivent respecter un cahier des charges et un barème, en application de l’article L. 361-4-1 du code rural et de la pêche maritime, ce qui sécurise le contenu des garanties mais impose de vérifier les franchises, les seuils de déclenchement et les surfaces couvertes avant de signer.
Lorsque la perte relève d’un aléa d’importance exceptionnelle et que les moyens habituels de lutte n’ont pu être utilisés ou se sont révélés insuffisants, la solidarité nationale prend le relais. L’article L. 361-5 du code rural et de la pêche maritime dispose que « La troisième section du Fonds national de gestion des risques en agriculture contribue, pour les pertes qui ne relèvent pas de l’article L. 361-4-2, à l’indemnisation des calamités agricoles. » Le dispositif distingue ainsi les risques assurables, qui relèvent des contrats subventionnés, des calamités agricoles proprement dites, qui relèvent de la solidarité. Pour le fermier, l’enjeu est double : déclarer le sinistre à son assureur dans les délais du contrat et déposer, parallèlement, la demande d’indemnisation de solidarité lorsque les conditions sont réunies, sans attendre l’issue du litige sur le fermage. Les deux indemnisations n’ont pas le même objet que la remise : l’assurance et la solidarité réparent la perte de récolte du preneur, tandis que la remise réduit le prix dû au bailleur et que le dégrèvement de taxe foncière reverse au preneur l’allègement fiscal du propriétaire. C’est pourquoi le juge tient compte des indemnités déjà perçues pour fixer la remise : un fermier intégralement indemnisé par son assurance ne peut pas cumuler l’indemnité et une remise pleine, car l’article 1769 du code civil subordonne la remise à l’absence d’indemnisation par les récoltes précédentes, et la jurisprudence étend ce raisonnement de non-cumul aux indemnisations qui réparent la même perte.
En pratique, le calendrier utile tient en cinq gestes. Le jour du sinistre ou dans les jours qui suivent : photographier, faire constater par commissaire de justice, relever les données météo et prévenir l’assureur. Dans la semaine : adresser au bailleur la lettre recommandée proposant la remise amiable et l’interrogeant sur la clause de cas fortuits et sur le dégrèvement fiscal. Dans le mois : déposer la demande d’indemnisation au titre de la solidarité nationale si les critères sont remplis, et saisir le tribunal paritaire en cas de refus du bailleur en demandant la dispense provisoire de l’article 1769 du code civil. À chaque échéance de fermage : payer la part non contestée et documenter le paiement, pour ne jamais offrir un motif de résiliation fondé sur l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime. En fin de bail : faire fixer la remise définitive avec compensation des années de jouissance et vérifier le reversement du dégrèvement fiscal de l’année du sinistre. Les erreurs fréquentes sont l’inverse exact de ce calendrier : ne rien constater, cesser de payer sans saisir le juge, confondre remise et révision du prix, accepter un fermage variable indexé sur la récolte, ou oublier de réclamer le dégrèvement. Chacune de ces erreurs se paie comptant, soit par le rejet de la demande, soit par une résiliation que la remise pourtant fondée n’aurait pas empêchée.
La récolte perdue n’efface donc pas le fermage, mais elle ouvre des droits précis à celui qui agit vite et qui prouve. La remise pour cas fortuit suppose une perte d’au moins moitié d’une récolte sur pied, non couverte par une clause contraire ni compensée par les années précédentes ; le dégrèvement fiscal du bailleur revient au preneur ; l’assurance et la solidarité réparent la perte pendant que le juge accorde une dispense provisoire. Celui qui documente le sinistre, écrit au bailleur, paie la part incontestée et saisit le tribunal paritaire protège à la fois sa trésorerie et son bail. Celui qui subit en silence puis cesse de payer s’expose à devoir l’arriéré et à perdre la terre. Devant un aléa climatique, la rigueur procédurale vaut autant que le droit substantiel : c’est elle qui transforme une récolte manquée en remise obtenue.
Besoin d’un avis rapide sur votre dossier
Vous exploitez des terres en bail rural et votre récolte a été détruite par un aléa climatique ? Maître Reda KOHEN, avocat au Barreau de Paris, examine votre bail, votre constat de perte et vos déclarations d’assurance pour chiffrer la remise de fermage envisageable et sécuriser la procédure devant le tribunal paritaire. Consultation téléphonique en 48 heures avec un avocat du cabinet : appelez le 06 46 60 58 22 ou écrivez via la page contact du cabinet.