Une affaire relayée le 4 septembre 2026 raconte le conflit né autour de dix-sept garages accessibles uniquement par la parcelle d’un voisin. Pendant quinze ans, les véhicules ont emprunté ce terrain sans qu’un droit de passage commun apparaisse dans les titres. Le propriétaire réclame désormais une rémunération. L’histoire se déroule en Suisse, mais elle pose une question fréquente en France : peut-on faire payer le passage vers un parking lorsque la servitude n’est pas mentionnée dans l’acte de vente ?

En droit français, la réponse ne tient ni à l’ancienneté apparente de l’usage ni au seul cadastre. Il faut vérifier les actes publiés, l’existence d’une véritable enclave, l’origine de la division foncière, la configuration des accès et le dommage subi par la parcelle traversée. Une tolérance ancienne peut parfois empêcher de nier l’enclave, sans créer pour autant une servitude conventionnelle. À l’inverse, l’absence de titre n’autorise pas toujours le propriétaire à fermer le chemin du jour au lendemain.

Le mot « péage » est trompeur. Le propriétaire du fonds traversé peut demander une indemnité lorsque les conditions légales sont réunies. Cette indemnité doit rester proportionnée au dommage causé par le passage. Elle ne se décide pas unilatéralement par véhicule, par badge ou par mois. Si aucun accord n’aboutit, le tribunal judiciaire peut reconnaître le droit, fixer son tracé, encadrer les horaires et véhicules, répartir l’entretien et déterminer la somme due. Le dossier se gagne sur les titres, les plans et les preuves d’usage.

I. Droit de passage vers un parking sans servitude dans l’acte : le voisin peut-il fermer l’accès ?

A. Comment savoir si les garages sont enclavés malgré l’absence de titre ?

Le premier contrôle porte sur l’article 682 du Code civil. Il dispose : « Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner. »

L’enclave n’est donc pas limitée au terrain totalement encerclé. Une issue peut exister sur un plan et rester insuffisante pour l’usage normal du bien. Pour un immeuble comprenant des garages, le juge ne regarde pas seulement si un piéton peut rejoindre la rue. Il vérifie si les véhicules peuvent effectivement entrer, sortir, manœuvrer et atteindre les emplacements sans danger disproportionné. La largeur, la pente, le rayon de braquage, la hauteur, les murs, les portails et les règles d’urbanisme deviennent des données juridiques.

La Cour de cassation a déjà censuré une décision qui refusait l’enclave malgré un escalier de quatre-vingt-dix-neuf marches et l’impossibilité d’approcher la maison en voiture. Elle a retenu que « l’accès par un véhicule automobile correspond à l’usage normal d’un fonds destiné à l’habitation » (Cass. 3e civ., 14 janvier 2016, n° 14-25.089). Pour un parking construit et utilisé comme tel, cette appréciation fonctionnelle prend une portée directe.

L’impossibilité doit néanmoins être réelle. Un accès moins confortable, plus long ou nécessitant quelques manœuvres ne suffit pas toujours. Dans un arrêt du 12 juillet 2018, la Cour de cassation a demandé aux juges de rechercher « si M. et Mme Z… ne disposaient pas d’une solution de nature à remédier à l’absence d’issue au fond de leur terrain » (Cass. 3e civ., 12 juillet 2018, n° 17-18.488). Une expertise doit donc comparer toutes les solutions, pas seulement reprendre le chemin historiquement utilisé.

La tolérance ancienne complique le raisonnement. L’usage quotidien du passage peut masquer l’enclave : tant que le voisin laisse circuler les véhicules, les garages paraissent desservis. La troisième chambre civile a pourtant jugé qu’« est enclavé le fonds qui ne bénéficie pas d’une tolérance de passage lui permettant un libre accès à la voie publique pour les besoins de son exploitation » (Cass. 3e civ., 28 juin 2018, n° 16-27.702). Le juge doit donc qualifier la permission de fait, sa stabilité et son étendue.

Cette décision ne transforme pas toute habitude en titre. L’article 691 du Code civil précise que les servitudes discontinues, apparentes ou non, « ne peuvent s’établir que par titres » et que « la possession même immémoriale ne suffit pas pour les établir ». Le passage suppose une intervention humaine à chaque utilisation. Il est donc discontinu. Quinze, trente ou soixante années de circulation ne créent pas, à elles seules, une servitude conventionnelle.

Cette distinction répond à une confusion fréquente. L’usage ancien peut prouver la configuration des lieux, le besoin de desserte, le tracé pratiqué et le dommage réel. Il peut aussi déterminer l’assiette et le mode d’une servitude légale pour enclave dans les conditions de l’article 685. Il ne remplace pas le titre lorsqu’une partie affirme qu’une servitude conventionnelle a été créée. Le notaire doit rechercher l’acte constitutif, sa publication et sa reprise dans les mutations successives.

Le dossier commence donc par la collecte de l’acte d’acquisition de chaque lot, des actes antérieurs, de l’état descriptif de division, du règlement de copropriété, des plans de géomètre, des statuts d’une éventuelle association syndicale, des actes de division parcellaire et des renseignements du service de la publicité foncière. Le cadastre aide à localiser les parcelles. Il ne prouve ni la propriété exacte d’un chemin ni l’existence d’une servitude.

La qualification doit aussi tenir compte de la copropriété. Le garage peut constituer un lot privatif, tandis que la rampe, la voie ou la cour relève d’une partie commune, d’une autre copropriété ou d’un tiers. Dans ce cas, chaque fonds dominant doit être identifié. Le syndicat ne peut pas se prévaloir d’un droit attaché à un terrain voisin sans vérifier que les actes relient juridiquement le passage aux lots concernés.

Un jugement du tribunal judiciaire de Nantes illustre l’analyse concrète. Le tribunal a « constaté que la parcelle […] sur laquelle se situe le garage est enclavée faute de disposer d’un quelconque accès à la voie publique ». Il a organisé un passage permanent pour les voitures, interdit le stationnement sur l’assiette, exclu les camions et réparti l’entretien (TJ Nantes, 24 février 2026, n° 23/02189). Le droit reconnu n’était donc ni vague ni illimité.

L’existence d’un accès théorique doit enfin être confrontée aux autorisations publiques. Une rampe peut être techniquement dessinée, mais refusée au titre de la sécurité routière, d’un alignement, d’un plan local d’urbanisme ou d’une protection environnementale. Dans l’arrêt du 24 octobre 2024, la Cour de cassation a rappelé qu’un passage doit rester compatible avec « les éventuelles contraintes d’urbanisme et d’environnement applicables » (Cass. 3e civ., 24 octobre 2024, n° 22-24.410).

La preuve utile ne consiste donc pas à dire que « tout le monde passe depuis toujours ». Il faut montrer où se trouve la voie publique, pourquoi l’accès propre est inexistant ou insuffisant, comment les véhicules utilisent les lieux, quels aménagements alternatifs ont été étudiés, quelles autorisations ont été demandées et pourquoi la desserte revendiquée correspond à l’usage normal des garages.

B. Une division de terrain, une tolérance ancienne ou un acte mal rédigé changent-ils la solution ?

L’origine de l’enclave peut déplacer le passage vers une parcelle déterminée. Selon l’article 684 du Code civil, lorsque l’enclave résulte de la division d’un fonds par vente, échange, partage ou autre contrat, « le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de ces actes ». Ce régime évite de faire supporter à un tiers les conséquences d’une division organisée ailleurs.

La Cour de cassation l’a confirmé le 20 novembre 2025. Elle juge que, lorsque l’enclave découle directement de la division d’un fonds unique, le passage reste recherché sur les parcelles issues de cette division, même si le terrain enclavé a ensuite été revendu. Elle écrit : « la circonstance que les parcelles devenues enclavées soient par la suite vendues, sans qu’ait été préalablement reconnu ou aménagé un droit de passage sur les parcelles issues de la division, ne fait pas obstacle à l’application de l’article 684 du code civil » (Cass. 3e civ., 20 novembre 2025, n° 24-17.240).

Dans un ensemble de garages, l’historique du permis et des ventes est donc essentiel. Une même unité foncière a pu être divisée entre deux immeubles, puis entre plusieurs syndicats. La voie d’accès a parfois été omise lors d’une mutation ou laissée sur une parcelle vendue séparément. Le tracé doit alors être recherché en priorité parmi les terrains issus de l’opération initiale, sauf impossibilité d’y établir un passage suffisant.

La tolérance n’est pas sans effet. Elle peut expliquer pourquoi aucun acte n’a été régularisé et établir que la circulation était matériellement possible. Elle peut aussi être prise en compte pour déterminer le parcours le moins dommageable. Elle ne donne pas au bénéficiaire le droit d’élargir l’usage : un passage pour une voiture familiale ne devient pas automatiquement un accès pour des camions, des livraisons permanentes ou du stationnement.

L’article 702 du Code civil impose à celui qui bénéficie d’une servitude de l’utiliser « suivant son titre », sans changement aggravant la condition du fonds servant. Un parking qui passe de quelques véhicules à dix-sept garages peut donc justifier un encadrement précis. Le nombre de rotations, les horaires, le poids des véhicules, le portail, la sécurité des piétons et l’entretien de la chaussée doivent être anticipés.

Le propriétaire du terrain traversé reste lui aussi tenu par des limites lorsqu’une servitude existe. L’article 701 du Code civil lui interdit de diminuer l’usage du passage ou de le rendre plus incommode. Un cadenas, des blocs de béton, un véhicule stationné ou un portail dont le badge n’est pas remis peuvent entraîner une injonction judiciaire. Le propriétaire peut proposer un autre tracé aussi commode si l’assiette initiale devient plus onéreuse ou empêche des travaux utiles.

La cour d’appel d’Aix-en-Provence a ainsi rappelé, à propos d’une servitude conventionnelle, que « le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage, ou à le rendre plus incommode » (CA Aix-en-Provence, 11 septembre 2025, n° 22/11762). La présence de véhicules sur le passage était examinée à partir de constats, de photographies et de la gêne réellement créée.

L’ancienneté intervient différemment lorsqu’un titre existe déjà. Les articles 706 et 707 du Code civil prévoient l’extinction de la servitude par trente ans de non-usage et fixent le point de départ, pour une servitude discontinue, au jour où l’on a cessé d’en jouir. Le débat porte alors sur les actes matériels de passage, non sur les seules lettres de protestation.

La Cour de cassation l’a précisé le 15 janvier 2026 : « Les actes d’exercice d’une servitude de passage s’entendent d’actes matériels de passage, qui, caractérisant un usage de la servitude, sont de nature à faire obstacle à son extinction pour non-usage » (Cass. 3e civ., 15 janvier 2026, n° 24-14.618). Des mises en demeure répétées ne remplacent donc pas nécessairement l’exercice matériel lorsque la question est celle de l’extinction du titre.

Pour les copropriétaires qui circulent depuis quinze ans, le temps ne répond pas seul au litige. Il faut déterminer si le passage repose sur un titre, sur l’enclave légale, sur la division d’un fonds ou sur une simple permission révocable. Chacune de ces qualifications entraîne un régime différent quant à la fermeture, à l’indemnité, à l’entretien et aux usages admis.

Une erreur dans l’acte de vente peut enfin engager d’autres responsabilités. Si le vendeur a présenté un accès permanent qui n’existait pas juridiquement, l’acquéreur peut examiner les clauses de l’acte, les annexes, les plans et les informations transmises avant la vente. Le notaire, l’agent immobilier ou le géomètre n’est pas responsable par principe. La faute, le préjudice et le lien causal doivent être démontrés à partir de leur mission et des documents disponibles.

II. Indemnité de droit de passage : comment fixer la somme et agir sans créer un péage privé ?

A. Le propriétaire peut-il imposer un prix par véhicule, par garage ou par mois ?

L’article 682 autorise une indemnité « proportionnée au dommage ». Il ne crée pas un tarif de location du terrain. La valeur du passage dépend de ce que supporte le fonds servant : perte de jouissance, diminution de valeur, bruit, poussière, entretien supplémentaire, risque, besoin de clôturer, suppression d’un stationnement ou impossibilité de construire sur l’assiette. Le nombre de garages peut accroître le dommage, sans devenir automatiquement le multiplicateur d’un prix forfaitaire.

Un propriétaire ne peut donc pas installer seul une barrière payante et annoncer un tarif à ses voisins comme un exploitant de parking. Si la servitude existe, cette mesure peut rendre son exercice plus incommode. Si elle n’existe pas encore mais que les fonds sont enclavés, la fermeture brutale peut conduire à un référé puis à une action au fond. Si les terrains ne sont pas enclavés et que seul un raccourci était toléré, la révocation reste envisageable, sous réserve des engagements pris et des circonstances.

La fixation judiciaire s’appuie souvent sur une expertise immobilière. Dans l’affaire jugée par la cour d’appel de Paris le 5 juillet 2024, le passage devenu carrossable privait les propriétaires d’une possibilité de stationnement et les obligeait à isoler l’assiette de la servitude. La cour a retenu que « le passage de véhicules légers alors qu’antérieurement l’usage de l’allée n’était que piétonnier a pour conséquence légitime l’obligation de se clore pour préserver l’intimité de la jouissance du fonds servant » (CA Paris, 5 juillet 2024, n° 22/10244).

Cette décision montre les postes qui doivent être documentés. Le propriétaire produit des photographies, un constat, des estimations de valeur avant et après, des devis de clôture, les dimensions du passage, les plans de stationnement et les preuves de nuisances. Il doit distinguer le dommage causé par la servitude des difficultés qui existaient déjà. Une estimation globale fondée sur la surface du terrain suffit rarement.

La cour d’appel de Lyon a examiné une situation proche de l’actualité : des voisins avaient utilisé officieusement un passage pour accéder à un garage, sans titre conventionnel. Elle a jugé que « c’est donc la présente action en désenclavement qui fonde le droit à indemnité du fonds servant de sorte qu’aucune prescription n’est opposable ». Elle a retenu le passage régulier des véhicules, la perte de valeur et la perte de jouissance (CA Lyon, 16 septembre 2025, n° 23/06669).

Une indemnité peut être unique, même si les parties peuvent conventionnellement prévoir d’autres modalités. Un paiement périodique n’est pas interdit par nature, mais il doit résulter d’un accord clair ou d’une décision adaptée. Dans une copropriété comprenant dix-sept garages, la convention doit préciser qui paie : chaque propriétaire, le syndicat, une association ou les seuls utilisateurs. Elle doit aussi prévoir les mutations et les changements d’usage.

L’entretien constitue une question distincte. Le bénéficiaire d’une servitude supporte en principe les ouvrages nécessaires à son usage, sauf titre contraire. Lorsque plusieurs fonds profitent du passage et que le propriétaire du terrain l’utilise aussi, une clé de répartition peut être négociée. Le tribunal de Nantes a retenu que « le fonds dominant devra participer à parts égales à l’entretien du passage pour que celui-ci reste praticable » dans le dossier de garage déjà cité.

Le montant ne se confond pas non plus avec la valeur vénale de la bande de terrain. Le fonds servant reste propriétaire. Il conserve les usages compatibles avec le passage. Une expertise doit donc chiffrer la charge réelle, pas simuler la vente de l’assiette. La largeur imposée, la fréquence des véhicules et l’impossibilité de stationner peuvent peser davantage que le nombre de mètres carrés.

Un accord utile comporte un plan coté annexé, la liste des fonds dominants, les véhicules autorisés, les horaires éventuels, les conditions du portail, les badges, l’entretien, l’assurance, les travaux, l’indemnité et la publicité foncière. Un simple échange de courriels sur un « droit de péage » laisse trop de questions ouvertes et risque de ne pas suivre correctement les lots lors de leur revente.

La servitude conventionnelle doit être attachée à un fonds, non accordée à une personne à titre personnel. L’article 686 du Code civil permet aux propriétaires de créer les servitudes qu’ils souhaitent, à condition que le service soit imposé à un fonds et pour un fonds. L’acte notarié permet d’identifier durablement les parcelles et de publier le droit.

Si le propriétaire estime que la circulation a fortement augmenté, il doit vérifier si cette évolution aggrave la charge au-delà du titre ou du besoin de désenclavement. La transformation d’un garage familial en activité recevant des livraisons, la création de nouveaux logements ou l’ouverture du passage à des véhicules lourds peuvent justifier une discussion. La réponse n’est pas nécessairement la fermeture : le juge peut limiter les modalités et indemniser le dommage supplémentaire.

B. Quelles preuves et quelle procédure préparer en cas de portail fermé ou de facture imposée ?

La première urgence consiste à conserver la preuve de l’accès antérieur et du blocage. Les photographies, vidéos, badges, courriels, procès-verbaux de copropriété, factures d’entretien, attestations des occupants et constats de commissaire de justice permettent de dater la circulation et la fermeture. Les attestations doivent relater des faits personnellement observés : véhicules passés, fréquence, chemin emprunté, portail ouvert et absence d’autre accès.

La deuxième étape porte sur les titres. Chaque copropriétaire demande son acte complet et ses annexes. Le syndic réunit le règlement de copropriété, l’état descriptif de division, les modificatifs, les procès-verbaux anciens et le carnet d’entretien. Un notaire peut obtenir les actes publiés concernant la parcelle traversée et les fonds bénéficiaires. Le géomètre superpose les plans lorsque les numéros cadastraux ont changé.

La troisième étape consiste à établir l’enclave. Un plan général doit montrer la voie publique, les limites, les bâtiments, les portes de garage, les pentes et les obstacles. Les solutions alternatives doivent être chiffrées. Si la mairie refuse une nouvelle sortie, la décision écrite et ses motifs sont produits. Une simple conversation avec le service urbanisme ne suffit pas à démontrer l’impossibilité juridique.

Le choix du tracé suit l’article 683 du Code civil : le passage se prend normalement du côté où le trajet est le plus court vers la voie publique, mais dans l’endroit le moins dommageable au fonds servant. Le chemin déjà utilisé constitue un indice. Il n’est pas intangible si un autre parcours offre une desserte équivalente avec un dommage moindre.

En cas de division ancienne, l’enquête remonte à l’auteur commun. La décision du 20 novembre 2025 impose de retrouver les parcelles issues de la division. Le passage ne doit pas être déplacé vers un voisin étranger à cette opération seulement parce que son terrain paraît plus pratique. Les actes de vente successifs et les documents d’arpentage deviennent alors les pièces centrales.

Une tentative amiable préalable est souvent exigée avant la saisine au fond. La proposition doit éviter les mots imprécis. Elle indique si les utilisateurs reconnaissent l’enclave, si le propriétaire reconnaît un titre, quel tracé est proposé, quelle indemnité est offerte, qui entretient et comment la convention sera publiée. La médiation ou la conciliation ne doit pas retarder une mesure urgente lorsque les garages sont soudain inaccessibles.

Si un portail vient d’être fermé, une procédure en référé peut être envisagée pour obtenir une mesure provisoire lorsque le droit n’est pas sérieusement contestable ou que le blocage crée un dommage imminent. Le juge des référés ne tranche pas toujours définitivement l’existence de la servitude. Une action au fond reste souvent nécessaire pour reconnaître l’enclave, fixer l’assiette et arrêter l’indemnité.

La demande au tribunal doit viser les bons propriétaires et les bons fonds. Dans un ensemble de copropriétés, il faut vérifier si le syndicat a qualité pour agir au nom des lots, si les copropriétaires doivent intervenir et si la parcelle traversée appartient à une personne physique, à une société, à un syndicat ou à une association syndicale. Une erreur sur la qualité des parties peut retarder la remise des badges ou la publication du jugement.

Le jugement du tribunal judiciaire de Nantes montre jusqu’où le dispositif peut aller. Le tribunal a défini le passage « en tout temps et à toute heure », réservé l’accès aux voitures, interdit le stationnement sur l’emprise, exclu les camions, réparti l’entretien, fixé une indemnité et ordonné la publicité foncière. Cette précision évite qu’un second litige naisse après la reconnaissance du principe.

Pour le propriétaire du terrain traversé, la stratégie n’est pas de réclamer un montant sans dossier. Il doit faire chiffrer le dommage et proposer un cadre. Pour les propriétaires des garages, la stratégie n’est pas d’invoquer seulement l’habitude. Ils doivent établir le titre ou l’enclave, démontrer l’absence d’alternative raisonnable et proposer une indemnité proportionnée. Les deux positions deviennent plus crédibles lorsqu’elles traitent la circulation, la sécurité, l’entretien et la valeur du fonds.

À Paris et en Île-de-France, les accès de parking concernent souvent des parcelles imbriquées, des cours anciennes, plusieurs copropriétés et des divisions mal retranscrites. Une vérification peut nécessiter les archives notariales, le service de la publicité foncière, les plans d’origine et une expertise de géomètre. Le tribunal territorialement compétent est celui du lieu de l’immeuble.

Avant une vente, le conflit doit être déclaré et documenté. Le vendeur communique la mise en demeure, l’assignation éventuelle, les plans, l’usage du passage et le risque d’indemnité. L’acquéreur vérifie que son futur garage dispose juridiquement d’une desserte et que le coût du litige n’est pas dissimulé dans une formule générale. Une place de parking inaccessible n’a pas la même valeur qu’un lot assorti d’une servitude publiée.

Le sujet doit aussi être porté à l’assemblée générale si le syndicat est concerné. La résolution peut autoriser une négociation, désigner un géomètre, approuver un projet d’acte, répartir l’indemnité et habiliter le syndic à agir. Le texte doit identifier les parcelles, la nature de l’action et l’objet de la convention. Une autorisation générale de « régler le problème du parking » expose à des contestations.

Enfin, aucun utilisateur ne doit confondre passage et stationnement. Une servitude permet de traverser selon son titre ou selon les besoins du désenclavement. Elle n’autorise pas à laisser un véhicule sur l’assiette, à y stocker du matériel ou à l’utiliser comme aire de manœuvre au-delà de ce qui est nécessaire. Cette limite protège le propriétaire et rend l’accord plus acceptable.

Conclusion

Un passage utilisé pendant quinze ans pour rejoindre des garages ne devient pas automatiquement une servitude conventionnelle. La circulation ancienne peut toutefois révéler une enclave réelle, confirmer le tracé utile et montrer qu’aucune solution indépendante n’a jamais existé. L’absence de mention dans l’acte impose donc une enquête, pas une conclusion immédiate.

Le propriétaire du terrain ne peut pas toujours fermer l’accès ni fixer seul un péage. Si les garages sont enclavés, l’article 682 permet de réclamer un passage contre une indemnité proportionnée au dommage. Si l’enclave résulte d’une division, l’article 684 oriente le passage vers les parcelles issues de cette opération. Si un titre existe, ses modalités s’imposent et le fonds servant ne peut en rendre l’usage plus incommode.

La bonne méthode consiste à réunir les actes publiés, les plans, les preuves d’usage, les décisions d’urbanisme et un chiffrage du dommage. L’accord doit ensuite fixer le tracé, les véhicules, le portail, les badges, l’entretien, l’indemnité et la publicité foncière. À défaut, le tribunal judiciaire peut reconnaître la servitude et régler chacune de ces questions. Pour approfondir, consultez notre page sur les servitudes immobilières, notre analyse du refus d’un droit de passage pour terrain enclavé et notre page consacrée au droit immobilier.