La nue-propriété apparaît souvent dans un dossier de surendettement après une donation, une succession, un démembrement familial ou la conservation d’un usufruit par un parent. Elle ne donne pas les mêmes pouvoirs ni la même valeur économique que la pleine propriété. Pourtant, la commission de surendettement doit examiner tous les droits patrimoniaux déclarés et peut demander pourquoi un actif n’est pas vendu pour apurer les dettes. Cette situation crée une inquiétude légitime : la commission peut-elle imposer la vente d’un logement dont le débiteur ne détient que la nue-propriété ?
La réponse dépend de la réalité du droit détenu, de sa valeur de marché, de sa liquidité, des droits de l’usufruitier, des frais de vente et de l’utilité concrète de l’opération pour le désendettement. Une nue-propriété ne doit être ni dissimulée ni évaluée comme si elle correspondait automatiquement à la pleine propriété. La décision doit aussi respecter la procédure des mesures imposées et pouvoir être discutée devant le juge des contentieux de la protection. Le dossier se prépare donc autour de deux axes : démontrer précisément ce qui peut être vendu et expliquer pourquoi la mesure proposée est, ou n’est pas, adaptée à la situation familiale et financière.
I. Dossier de surendettement et nue-propriété : pourquoi la commission peut examiner la vente du logement
A. La nue-propriété est un droit patrimonial à décrire, pas un bien à déclarer comme automatiquement invendable
La première difficulté vient du vocabulaire. La pleine propriété réunit l’usufruit et la nue-propriété. L’usufruitier peut, selon les règles applicables, utiliser le bien et en percevoir les revenus. Le nu-propriétaire conserve le droit de devenir plein propriétaire à l’extinction de l’usufruit, mais il ne dispose pas seul de l’usage actuel du logement. Lorsque l’usufruit est viager, la date à laquelle la pleine propriété sera reconstituée dépend notamment de la situation de l’usufruitier. Lorsque l’usufruit est temporaire, l’acte constitutif et sa durée doivent être analysés.
Cette distinction ne signifie pas que la nue-propriété n’a aucune valeur. Elle peut être cédée dans certaines conditions, faire l’objet d’une estimation et représenter une ressource patrimoniale future. Mais son prix ne se confond pas avec celui du logement libre de toute occupation. Un acquéreur de la nue-propriété achète un droit démembré : il doit tenir compte de l’usufruit, de sa durée, de l’identité de son titulaire, des charges, des éventuelles restrictions prévues dans l’acte et de la facilité réelle de trouver un acheteur. Une estimation fondée sur la seule valeur affichée du bien entier peut donc donner une image trompeuse de la somme réellement disponible.
Le principe d’accès à la procédure reste celui de l’article L. 711-1 du code de la consommation. Le texte indique que « Le bénéfice des mesures de traitement des situations de surendettement est ouvert aux personnes physiques de bonne foi. » Il précise également que la propriété de la résidence principale ne suffit pas, à elle seule, à exclure le bénéfice de la procédure. La commission ne doit donc pas confondre l’existence d’un droit immobilier avec la possibilité immédiate de rembourser les créanciers. La bonne foi implique toutefois de déclarer la nue-propriété, de remettre le titre qui la décrit et de répondre aux demandes d’information. Le texte officiel peut être consulté dans l’article L. 711-1 du code de la consommation.
Dans le formulaire et dans les pièces complémentaires, il faut identifier la nature exacte du droit : nue-propriété seule, quote-part indivise, droit reçu par donation, droit provenant d’une succession, bien détenu avec un conjoint ou avec un membre de la famille, usufruit viager ou temporaire. L’acte notarié est essentiel. Il peut révéler une réserve d’usufruit, une interdiction temporaire d’aliéner, une clause de retour, une convention d’indivision, une charge particulière ou une répartition des dépenses. Une simple phrase telle que « je possède une maison » ne permet pas à la commission de mesurer la valeur juridique et économique du droit.
La commission peut ensuite comparer plusieurs données : le montant total des dettes, les ressources mensuelles, le budget courant, la valeur de la pleine propriété, la valeur théorique de la nue-propriété, les frais de commercialisation, les frais notariés, les droits de l’usufruitier et le produit net susceptible de revenir au débiteur. Elle peut aussi interroger l’utilité d’une vente : une cession qui rapporterait une somme faible après frais ne modifiera pas nécessairement la capacité de remboursement. À l’inverse, un droit démembré présentant une valeur nette importante peut constituer un élément déterminant du traitement.
Une décision récente de la deuxième chambre civile illustre la nécessité de ne pas raisonner par automatisme. Dans l’arrêt du 26 mars 2026, pourvoi n° 23-17.670, la Cour de cassation a approuvé, dans les circonstances de l’espèce, l’analyse selon laquelle « la débitrice ne disposait d’aucun bien réalisable en vue d’apurer ses dettes ». Cet arrêt ne pose pas une règle générale selon laquelle toute nue-propriété serait invendable. Il rappelle plutôt que la juridiction doit apprécier le caractère réalisable du patrimoine présenté, en tenant compte du droit effectivement détenu et non d’une valeur abstraite de la maison entière.
La portée pratique de cette décision est importante. Si l’usufruitier refuse de vendre son droit, si la nue-propriété ne trouve pas d’acquéreur sérieux, si l’opération nécessite un accord qui n’est pas obtenu ou si le prix net serait absorbé par les frais, ces éléments doivent être documentés. Ils ne dispensent pas de déclarer le droit. Ils permettent d’expliquer pourquoi la valeur théorique ne correspond pas à une somme immédiatement mobilisable. À l’inverse, une annonce immobilière, une offre écrite ou une estimation notariale peut montrer qu’une cession est possible et qu’elle aurait un effet significatif sur le passif.
Il faut aussi distinguer le logement occupé par l’usufruitier du logement occupé par le débiteur. La personne qui habite le bien peut ne pas être le propriétaire de la nue-propriété. Une vente de la seule nue-propriété ne produit pas nécessairement un départ immédiat de l’occupant, mais elle peut modifier la relation patrimoniale et rendre le droit moins attractif. Si le débiteur est lui-même occupant, l’analyse doit intégrer son besoin de logement, les conséquences d’une vente de son droit, le coût d’une solution de relogement et la possibilité qu’il conserve malgré tout une charge de logement élevée.
Dans un dossier de couple, la présentation doit être individualisée. L’acte peut appartenir à un seul époux, aux deux époux, ou à une personne extérieure au couple. La dette peut être commune ou personnelle. La deuxième chambre civile l’a rappelé dans son arrêt du 21 mai 2026, pourvoi n° 23-20.970 : lorsque deux époux déposent une demande conjointe, les juges ne peuvent pas se contenter d’une appréciation globale qui ne distinguerait pas « la situation individuelle de chacun des époux ». L’arrêt n° 23-20.970 ne porte pas directement sur la vente d’une nue-propriété, mais sa méthode est utile : le droit immobilier et la capacité de remboursement de chaque personne doivent être identifiés séparément avant de conclure à la mauvaise foi ou à la nécessité d’une vente.
La commission ne peut donc pas retenir simultanément deux raisonnements contradictoires : considérer la nue-propriété comme un actif valant la totalité du logement lorsqu’elle calcule la capacité patrimoniale, puis ignorer les droits de l’usufruitier lorsqu’elle évalue le produit d’une vente. Le débiteur doit signaler cette incohérence dans ses observations. Il doit joindre l’acte de démembrement, les évaluations et les justificatifs qui expliquent le prix réellement accessible.
Cette analyse complète celle consacrée au dossier de surendettement du propriétaire de sa résidence principale : la question n’est pas seulement de savoir si un logement existe, mais de déterminer quel droit peut être réalisé et avec quelle conséquence sur le budget.
B. Mesures imposées : quand la vente peut être envisagée et quelles limites financières doivent être vérifiées
Après la recevabilité, la commission recherche une solution adaptée à la situation. Le mécanisme ordinaire des mesures imposées est prévu par l’article L. 733-1 du code de la consommation. La commission peut imposer une rééchelonnement, une réduction de taux, une suspension ou une autre mesure prévue par le code après avoir recueilli les observations des parties. Le texte doit être lu avec les dispositions relatives à la vente et aux actes nécessaires à l’exécution. Le lien vers l’article L. 733-1 permet de vérifier la rédaction applicable.
La vente de la résidence principale obéit à un régime particulier lorsque la commission envisage une mesure de vente. L’article L. 733-4 prévoit une décision spéciale et motivée, après recueil des observations du débiteur et des créanciers, dans les conditions du texte. Il ne suffit donc pas d’indiquer, dans un tableau, que le débiteur possède un droit immobilier. La décision doit expliquer la base juridique de la mesure, le droit concerné, les raisons pour lesquelles la cession est retenue et la manière dont elle contribue au traitement du passif. Le texte officiel est accessible dans l’article L. 733-4 du code de la consommation.
Pour une nue-propriété, la motivation doit être encore plus concrète. La commission doit savoir si elle envisage la cession de la nue-propriété seulement ou une vente coordonnée de la pleine propriété avec l’usufruitier. Elle doit savoir si l’usufruitier est disposé à participer, si la vente est juridiquement possible, si le marché local offre des acquéreurs pour un droit démembré et si la somme espérée est proportionnée aux frais. Une décision qui retient simplement la valeur de la maison, sans expliquer la décote liée au démembrement et sans décrire la somme nette, peut être contestée comme insuffisamment individualisée.
L’article L. 733-7 ajoute une garantie pratique. La commission peut subordonner les mesures à des actes propres à faciliter ou garantir le paiement. Le texte vise des actes du débiteur, mais il ne transforme pas la commission en agent immobilier et ne supprime pas les droits d’un usufruitier ou d’un copropriétaire. L’article indique que les mesures peuvent être « subordonnées à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette ». Le texte de l’article L. 733-7 doit être rapproché de l’acte précis demandé : mandat de vente, recherche d’acquéreur, demande d’estimation, prise de contact avec un notaire ou autre démarche déterminée.
Une obligation de vendre doit donc être formulée avec suffisamment de précision. Le débiteur doit pouvoir comprendre ce qui est attendu, dans quel délai, avec quel professionnel et avec quelles limites. S’il lui est demandé de vendre une nue-propriété qu’il ne peut pas céder seul, il doit signaler immédiatement l’obstacle et proposer une démarche réaliste : solliciter l’usufruitier, obtenir une estimation du droit démembré, organiser une vente de la pleine propriété si toutes les parties l’acceptent, ou établir que la recherche d’acquéreur est restée infructueuse.
L’opération doit aussi être comparée aux autres solutions. Un produit de vente de 40 000 euros, sur un passif de 180 000 euros, n’a pas la même portée qu’un produit net de 140 000 euros. Dans le premier cas, la vente peut provoquer une perte patrimoniale et des frais sans rétablir durablement la situation. Dans le second, elle peut justifier une discussion sérieuse sur une réduction du passif, un rééchelonnement résiduel ou une orientation vers le rétablissement personnel si les conditions sont réunies. La commission doit disposer de chiffres vérifiables et non d’une valeur immobilière générale trouvée sur internet.
Le juge des contentieux de la protection dispose d’un pouvoir de réexamen lorsqu’une mesure est contestée. L’article L. 733-13 prévoit que le juge peut prendre tout ou partie des mesures prévues par les articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7. Il peut donc maintenir une mesure, la modifier ou en écarter une partie, selon les éléments produits. Le texte de l’article L. 733-13 est central dans la contestation d’une vente : le recours ne se limite pas à demander l’annulation globale du dossier de surendettement.
Le débiteur peut soutenir une solution alternative : conserver la nue-propriété avec un plan réaliste, rechercher une cession amiable à un prix vérifiable, vendre un autre actif moins sensible, affecter une rentrée exceptionnelle, ou démontrer que le produit de la vente serait trop faible. Il doit toutefois éviter une demande purement générale. Le juge attend un scénario chiffré : dettes arrêtées, valeur nette, mensualité possible, durée, charges de logement et effet concret sur les créanciers.
La recevabilité a des effets sur les voies d’exécution, mais elle ne règle pas à elle seule la question de la vente future. L’article L. 722-2 prévoit la suspension et l’interdiction de certaines procédures d’exécution sur les biens du débiteur pour les dettes non alimentaires lorsque la demande est déclarée recevable. L’article L. 722-2 protège ainsi la période d’examen, sans transformer le droit immobilier en actif intouchable. Une proposition de mesure imposée peut encore être adressée, puis discutée dans son délai propre.
Enfin, il ne faut pas confondre une mesure imposée de vente avec le rétablissement personnel. Dans une procédure de rétablissement personnel avec liquidation, le juge organise la réalisation des actifs selon les règles propres à cette procédure. L’article L. 742-21 vise notamment l’hypothèse où les biens n’ont pas de valeur marchande ou lorsque les frais de vente sont manifestement disproportionnés par rapport à leur valeur. Le texte de l’article L. 742-21 peut fournir un repère sur la notion de réalisation inutile, mais il ne dispense pas d’appliquer les règles spécifiques des mesures imposées. Une contestation sérieuse précise toujours à quelle étape du dossier la vente est proposée.
II. Comment contester la vente d’une nue-propriété dans un dossier de surendettement
A. Le recours devant le juge des contentieux de la protection : délai, objet et pièces
La contestation commence par une lecture attentive de la notification. Il faut relever la date d’envoi, la date de présentation, le contenu exact de la mesure et la juridiction désignée. L’article L. 733-10 du code de la consommation ouvre un recours contre les mesures imposées devant le juge des contentieux de la protection dans le délai prévu par le texte. Ce délai est de trente jours à compter de la notification des mesures. Le texte de l’article L. 733-10 doit être vérifié avec les indications pratiques figurant sur la notification et les dispositions réglementaires applicables.
Le délai ne doit pas être confondu avec celui d’un recours contre la recevabilité, d’une contestation de créance ou d’une demande de réexamen pour changement de situation. Si la notification comporte une mesure imposant la vente ou une démarche préalable à la vente, le recours doit viser cette mesure précisément. Une lettre qui se contente d’indiquer « je refuse de vendre » risque de ne pas exposer les moyens utiles. Il faut expliquer le droit détenu, le montant réellement accessible, les raisons de l’impossibilité ou de la disproportion et la solution proposée à la place.
Le recours doit être formé selon les modalités indiquées par la commission ou le greffe. Il faut conserver une copie complète, la preuve de l’envoi ou du dépôt, la notification, les enveloppes et les accusés de réception. L’adresse déclarée est un point sensible. Dans son arrêt du 16 avril 2026, pourvoi n° 24-14.712, la deuxième chambre civile a jugé régulière la communication d’observations d’un créancier à l’adresse déclarée du débiteur lorsque le recommandé portait la mention « non réclamée ». L’arrêt n° 24-14.712 invite à une règle simple : signaler rapidement tout changement d’adresse à la commission et surveiller le courrier, même lorsque le débiteur pense ne pas avoir reçu la lettre.
Le recours peut comporter plusieurs demandes hiérarchisées. En premier lieu, le débiteur peut demander que la mesure de vente soit écartée parce que la nue-propriété n’est pas réalisable dans les conditions retenues. En deuxième lieu, il peut demander que la mesure soit remplacée par un acte préparatoire limité : estimation indépendante, recherche d’acquéreur pendant une période déterminée, consultation de l’usufruitier ou mise à jour du titre. En troisième lieu, il peut proposer un plan ou un rééchelonnement sur la base d’une capacité mensuelle documentée. Cette présentation montre au juge que la contestation ne vise pas à soustraire un actif, mais à obtenir une mesure faisable et proportionnée.
Le dossier doit commencer par un tableau chronologique :
- date de dépôt du dossier et date de la décision de recevabilité ;
- date de la notification de la mesure imposée ;
- description de la nue-propriété et identité de l’usufruitier ;
- dates des demandes d’estimation, échanges avec le notaire ou l’agence et réponses reçues ;
- date de la contestation et mode de transmission au juge.
Vient ensuite le tableau financier. Il doit distinguer la valeur de la pleine propriété, la valeur estimée de la nue-propriété, le montant des emprunts ou garanties grevant le bien, les frais de vente, les impôts ou charges directement liés à l’opération et le produit net hypothétique. Le mot « hypothétique » est important : une estimation n’est pas une somme disponible. Elle doit être accompagnée d’éléments sur le marché et sur la possibilité de trouver un acquéreur pour un droit démembré.
Le titre notarié et ses annexes doivent être produits intégralement. Un extrait incomplet peut cacher la durée de l’usufruit, les modalités de répartition des travaux, une clause limitant la vente ou l’identité exacte des titulaires. Il faut également joindre, lorsqu’elles existent, les évaluations de deux professionnels distincts, une attestation du notaire sur la possibilité de vendre la nue-propriété séparément, des éléments sur l’âge de l’usufruitier lorsque la valeur du droit en dépend, et les échanges montrant qu’une vente coordonnée a été recherchée.
La contestation peut enfin porter sur le contradictoire et la motivation. Le débiteur doit vérifier s’il a reçu les observations des créanciers, s’il a pu répondre à l’évaluation de l’actif et si la décision répond à ses arguments. L’arrêt n° 24-14.712 ne dispense pas de participer à la procédure : il rappelle que l’adresse déclarée et les règles de communication ont une fonction concrète. Si un élément déterminant a été adressé à une ancienne adresse pourtant signalée à la commission, il faut produire la preuve du signalement et expliquer l’incidence sur les droits de la défense.
La décision du 21 mai 2026, n° 23-20.970, fournit également un point de vigilance pour les couples. Si la commission a retenu la mauvaise foi ou la valeur d’un actif en mélangeant les situations de deux époux, il faut demander un examen séparé : propriétaire de la nue-propriété, débiteur de la dette, titulaire des revenus, occupant du logement et personne capable de signer une vente ne sont pas forcément les mêmes. Le juge peut alors disposer d’une présentation plus exacte que celle d’un budget familial unique.
La demande adressée au juge doit rester mesurée. Il n’est pas utile de multiplier les griefs sans rapport avec la nue-propriété. Les moyens les plus efficaces sont généralement les suivants : erreur sur la nature du droit, valeur brute confondue avec valeur nette, absence de vérification du consentement ou des droits de l’usufruitier, frais de vente non déduits, absence de marché pour le droit démembré, motivation trop générale, défaut de prise en compte du logement et solution alternative non examinée. Chaque moyen doit renvoyer à une pièce numérotée.
Dans l’attente de la décision, le débiteur doit continuer à respecter les obligations qui ne sont pas suspendues et répondre aux courriers. Une contestation ne justifie pas de vendre seul, de signer un mandat irrévocable ou de transférer un actif à un proche. Ces comportements peuvent être interprétés défavorablement au regard de la bonne foi. Si une agence ou un créancier demande une signature immédiate, il faut demander un délai et vérifier si la demande correspond à la mesure notifiée ou à une initiative distincte.
B. La stratégie de preuve : valeur, usufruit, logement et solution de désendettement
La preuve doit répondre à une question pratique : combien le débiteur peut-il réellement récupérer, à quelle date et avec quel effet sur ses dettes ? Une estimation générale du logement ne suffit pas. Pour une nue-propriété, le dossier doit dissocier au moins quatre niveaux : la valeur du bien en pleine propriété, la valeur théorique du droit démembré, la valeur négociable dans le marché local et la somme nette après les frais. Plus l’écart entre ces niveaux est important, plus les justificatifs doivent être précis.
Un exemple permet de comprendre la méthode. Supposons qu’une maison soit estimée à 240 000 euros en pleine propriété. La nue-propriété pourrait, selon l’acte, l’âge de l’usufruitier, la durée de l’usufruit et le marché, être évaluée à 95 000 euros. Si les frais de vente et les coûts liés à l’opération atteignent 12 000 euros, la somme nette théorique serait de 83 000 euros. Si aucun acquéreur ne se manifeste à ce prix et qu’une décote supplémentaire de 20 000 euros est documentée, le produit réellement prévisible serait plus proche de 63 000 euros. Ces chiffres ne constituent pas une règle de valorisation ; ils montrent pourquoi il faut produire une estimation du droit cédé et non recopier le prix du bien entier.
| Élément à vérifier | Question à documenter | Pièce utile |
|---|---|---|
| Bien entier | Quelle est la valeur actuelle de la pleine propriété, dans son état réel ? | Estimation récente, comparables locaux, avis notarial |
| Droit détenu | Le débiteur possède-t-il toute la nue-propriété ou une quote-part ? | Acte notarié, attestation de propriété, plan de répartition |
| Usufruit | Qui le détient, pour quelle durée et avec quels droits d’occupation ? | Acte constitutif, état civil utile, convention éventuelle |
| Vente | Un acheteur peut-il acquérir le droit seul et à quel prix ? | Estimations de professionnels, annonces comparables, courriers |
| Produit net | Quelle somme restera après frais, dettes garanties et dépenses nécessaires ? | Décompte du notaire, état hypothécaire, devis et calcul détaillé |
| Effet sur le dossier | La vente réduit-elle réellement les mensualités ou le passif ? | Budget, liste des créances, simulation avant et après vente |
La situation de l’usufruitier mérite une attention particulière. Il peut s’agir d’un parent âgé qui occupe le logement, d’un conjoint, d’un donateur ou d’une personne qui ne dispose pas des moyens de se reloger. La commission ne peut pas déduire de la seule valeur fiscale qu’une vente de pleine propriété sera acceptée. Il faut distinguer la vente de la nue-propriété à un tiers, la réunion volontaire des droits pour vendre le bien entier, et l’absence d’accord de l’usufruitier. Le dossier doit rester factuel : identité, droit, occupation, accord ou refus, et conséquences de chaque scénario.
La question du logement doit être chiffrée. Si le débiteur occupe le bien, il faut indiquer le loyer prévisible après la vente, le dépôt de garantie, les frais de déménagement, la distance par rapport au travail ou aux soins, les charges d’une solution adaptée et la part de revenu qui serait consacrée au relogement. Si l’usufruitier occupe le logement, il faut produire une évaluation de son besoin de maintien dans les lieux. Ces données ne créent pas un droit absolu à conserver l’actif, mais elles permettent au juge de mesurer l’effet social et financier de la vente.
La comparaison avec le rétablissement personnel doit être présentée avec prudence. Le rétablissement personnel sans liquidation peut effacer les dettes selon les conditions du code lorsque l’actif ne permet pas une solution de remboursement. L’article L. 741-2 prévoit l’effacement des dettes dans le cadre de cette procédure sous réserve des exceptions légales, notamment lorsqu’il n’existe pas de patrimoine réalisable permettant une liquidation utile. Le texte de l’article L. 741-2 ne transforme pas toute nue-propriété en actif sans valeur : il faut établir concrètement si le droit peut être réalisé et si une liquidation est pertinente.
Lorsque le rétablissement personnel avec liquidation est envisagé, l’article L. 742-22 organise les effets de la clôture et l’effacement des dettes selon les conditions prévues par le code. Le texte de l’article L. 742-22 doit être lu avec la décision d’ouverture et les exclusions applicables. Les créances alimentaires, certaines dettes pénales, les dettes dont le prix a été payé par une caution ou un coobligé personne physique et d’autres catégories prévues par la loi ne sont pas traitées comme une dette ordinaire. Une vente de nue-propriété ne doit donc pas être comparée uniquement au montant global du passif : il faut analyser quelles créances seraient effectivement réduites ou effacées.
Le juge peut aussi avoir à distinguer une dette garantie par une hypothèque ou une sûreté d’une dette de consommation non garantie. Le produit de la vente peut être absorbé par le remboursement du créancier garanti, les frais et les impôts. Un état hypothécaire et un décompte actualisé sont souvent plus utiles qu’un long argument général. Si une dette immobilière est exclue ou traitée selon un régime particulier, le recours doit le signaler et expliquer pourquoi la vente ne produirait pas l’effet annoncé.
Une stratégie de preuve solide comprend donc une proposition principale et une proposition subsidiaire. La proposition principale peut être le retrait de la vente parce que la nue-propriété n’est pas réalisable à une valeur suffisante. La proposition subsidiaire peut être une période courte de recherche d’acquéreur avec un prix fondé sur une estimation indépendante, sous réserve de l’accord de l’usufruitier et d’un contrôle du produit net. Une autre proposition peut consister à retenir une mensualité calculée sur les revenus réels pendant la recherche d’une solution patrimoniale. Cette hiérarchie évite que le juge n’ait le choix qu’entre une vente immédiate et un refus total de traitement.
Si la mesure impose un acte que le débiteur ne peut juridiquement accomplir seul, le recours doit le dire clairement. Il faut joindre la clause de l’acte qui limite la cession, la réponse du notaire et, si possible, la position écrite de l’usufruitier. Une affirmation orale de la famille ne permet pas au juge de vérifier l’obstacle. À l’inverse, un refus non justifié de l’usufruitier ne suffit pas toujours à rendre la vente impossible : il faut demander au professionnel du droit d’indiquer si une cession de la nue-propriété séparée reste possible et dans quelles conditions de marché.
La bonne foi reste présente à chaque étape. Déclarer un actif, donner sa valeur avec une fourchette justifiée, signaler une donation récente, expliquer une occupation familiale et produire les relevés demandés renforcent la crédibilité du recours. Il est préférable d’écrire : « la nue-propriété est déclarée, mais son produit net est estimé entre X et Y euros, pour les raisons suivantes », plutôt que de soutenir qu’elle n’a aucune valeur sans document. De même, une vente à un proche à un prix manifestement inférieur au marché ou un transfert non déclaré peut fragiliser l’ensemble de la procédure.
Le recours ne doit pas s’appuyer sur une jurisprudence sortie de son contexte. L’arrêt n° 23-17.670 du 26 mars 2026 concerne une appréciation concrète du caractère réalisable du patrimoine. Il ne permet pas d’affirmer que toute nue-propriété échappe à une mesure imposée. De la même manière, l’article L. 742-21 concerne la clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation ; il ne constitue pas une immunité générale contre une mesure fondée sur les articles L. 733-1, L. 733-4 ou L. 733-7. La bonne qualification procédurale est souvent le point qui fait la différence.
Avant l’audience, il est utile de préparer une page de synthèse très lisible : nature du droit, valeur de pleine propriété, valeur de la nue-propriété, produit net estimé, identité de l’usufruitier, occupation, montant du passif, mensualité possible et solution demandée. Les pièces sont numérotées dans le même ordre. Cette synthèse ne remplace pas les justificatifs, mais elle aide le juge à comparer immédiatement la mesure contestée et la solution alternative.
Enfin, la mesure retenue doit être surveillée après la décision. Si le juge écarte la vente mais impose une démarche d’estimation ou de recherche, il faut respecter le calendrier et produire les résultats. Si la situation financière évolue, un changement d’emploi, une baisse de revenus, une succession ou une dépense de santé doit être signalé à la commission. Une nue-propriété qui semblait invendable peut devenir cessible, ou l’inverse. La transparence sur cette évolution protège davantage le dossier qu’une opposition définitive à toute demande.
Conclusion
La commission de surendettement peut examiner une nue-propriété et, dans le cadre légal des mesures imposées, envisager une démarche de vente lorsqu’elle est juridiquement possible, économiquement utile et correctement motivée. Elle ne peut pas assimiler automatiquement la nue-propriété à la pleine propriété, ni retenir une valeur théorique sans vérifier les droits de l’usufruitier, la possibilité de trouver un acquéreur, les frais et le produit net. La décision doit aussi respecter le contradictoire et le délai de contestation.
Le recours devant le juge des contentieux de la protection doit être rapide et chiffré. Il doit joindre l’acte notarié, les estimations du droit démembré, les preuves relatives à l’usufruitier, le calcul des frais, l’impact sur le logement et une proposition réaliste de traitement des dettes. L’objectif n’est pas de dissimuler un patrimoine, mais de faire juger la valeur et la réalisabilité du droit effectivement détenu. Une contestation peut demander le retrait de la vente ou, à titre subsidiaire, une mesure préparatoire limitée et contrôlable.
Chaque dossier reste dépendant de ses actes, de ses dettes, de ses revenus et de la procédure déjà engagée. Une notification de mesures imposées, une demande de vente ou une convocation devant le juge doit être examinée sans attendre, car le délai de recours court à compter de la notification selon les règles applicables.
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