Après la résiliation d’un bail, un commandement de quitter les lieux ou une expulsion, la dette de logement ne disparaît pas. Elle change parfois de qualification : les loyers et charges impayés correspondent à la période du bail, tandis que l’occupation du logement après la résiliation peut donner lieu à une indemnité d’occupation. Cette distinction est décisive dans un dossier de surendettement, car la commission doit connaître la période exacte, le montant réclamé, la décision qui a mis fin au bail et les paiements réellement effectués.
Une personne expulsée peut donc déclarer cette dette à la Banque de France, demander sa prise en compte dans l’état du passif et contester un décompte qui mélange loyers, indemnités, frais de procédure et sommes déjà réglées. En revanche, le dépôt ou la recevabilité du dossier ne rend pas automatiquement l’expulsion sans effet et ne dispense pas de payer le nouveau logement. La procédure de surendettement peut suspendre certaines poursuites, conduire à un rééchelonnement ou, selon la situation, à un effacement, mais l’issue dépend de la date de naissance de la créance, de la bonne foi et des règles propres au rétablissement personnel.
Le présent article traite le cas où l’ancien bailleur réclame une indemnité d’occupation après la fin du bail et où cette somme doit être intégrée à une procédure de surendettement. Pour situer la procédure générale, consultez aussi la page consacrée au loyer impayé et à la prévention de l’expulsion. L’objectif est de distinguer ce qui doit être déclaré, ce qui peut être discuté et ce qui peut être traité par un plan ou un rétablissement personnel.
I. Dossier de surendettement et indemnité d’occupation : quelle dette après la résiliation du bail ?
A. Quelle différence entre les loyers impayés et l’indemnité d’occupation ?
Le premier réflexe consiste à reprendre le calendrier du bail, et non à retenir le seul montant figurant sur une lettre de recouvrement. Tant que le contrat de location produit ses effets, la somme due est en principe composée du loyer et des charges prévus au contrat. Lorsque le bail est résilié et que l’occupant reste dans les lieux avant la remise effective des clés, le bailleur peut réclamer une indemnité d’occupation. Cette somme compense l’occupation sans titre ; elle n’est pas automatiquement identique au loyer et son point de départ doit être justifié.
La page officielle consacrée au paiement du loyer par le locataire rappelle cette différence : après la résiliation, l’occupant peut devoir une « indemnité d’occupation, et non plus un loyer ». La formule ne règle pas le montant à elle seule. Il faut rechercher la décision judiciaire, la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation, la date de remise des clés, le procès-verbal d’expulsion lorsqu’il existe et le détail des sommes demandées mois par mois.
Plusieurs situations peuvent se succéder :
- des loyers et charges sont restés impayés avant l’assignation ou avant le commandement de payer ;
- le juge a constaté la résiliation du bail et a fixé une dette arrêtée à une date déterminée ;
- un délai de paiement a été accordé, mais il n’a pas été respecté ;
- l’occupant est resté dans le logement pendant la période précédant l’expulsion ;
- des frais d’huissier, de serrurier, de déménagement ou de procédure ont été ajoutés ;
- la remise des clés ou l’expulsion a mis fin à l’occupation, sans que le bailleur ait encore actualisé son décompte.
Le dossier de surendettement doit faire apparaître ces étapes séparément. Une dette de 9 000 euros annoncée sans ventilation peut recouvrir 4 000 euros de loyers antérieurs, 3 500 euros d’indemnité d’occupation, 800 euros de charges et 700 euros de frais. La commission et le juge ne disposent pas de la même capacité de contrôle si le débiteur joint uniquement une relance. Demandez au bailleur ou à son commissaire de justice un décompte arrêté à la date de la remise des clés, avec les paiements imputés et les frais identifiés.
La date de fin de l’occupation est une pièce centrale. Une attestation de remise des clés, un état des lieux de sortie, un procès-verbal d’expulsion, une attestation du nouveau bailleur ou un relevé d’assurance peuvent établir que le logement n’était plus occupé. À l’inverse, une simple affirmation ne suffit pas toujours si le bailleur produit un constat indiquant que les lieux sont restés accessibles ou que les clés n’ont pas été remises. Le désaccord sur quelques semaines peut modifier fortement la créance et la capacité de remboursement.
Il faut également vérifier si le bailleur réclame des charges après la date où l’occupation a cessé. Les charges récupérables doivent reposer sur les règles applicables au bail et sur des justificatifs. Les frais de procédure ne sont pas tous automatiquement dus dans le montant annoncé par une société de recouvrement. Le jugement, l’ordonnance ou le titre exécutoire permet de distinguer les dépens, les sommes mises à la charge du locataire et les frais non compris dans les dépens. Une somme mentionnée dans un courrier n’a pas la même force qu’une créance arrêtée par une décision exécutoire.
Cette qualification ne signifie pas que l’indemnité d’occupation devient une dette intouchable. Elle doit être déclarée dans le dossier si elle est due ou réclamée, puis discutée avec les documents disponibles. Elle ne devient pas davantage un loyer courant du nouveau logement. Le dossier doit donc contenir deux tableaux distincts : l’ancien logement et les dépenses actuelles de logement. Mélanger les deux peut conduire la commission à sous-estimer les charges indispensables ou à retenir une dette locative au mauvais créancier.
La bonne foi est appréciée sur la présentation complète de la situation. L’article L. 711-1 du code de la consommation ouvre le bénéfice de la procédure aux personnes physiques de bonne foi et définit le surendettement par « l’impossibilité manifeste de faire face à l’ensemble de ses dettes ». Une dette née après une expulsion ne suffit pas, à elle seule, à établir une fraude. En revanche, une personne qui omet volontairement le bailleur, minore la période d’occupation ou dissimule un paiement prend le risque d’une contestation de sa bonne foi.
La deuxième chambre civile a rappelé, dans un arrêt du 5 décembre 2013, pourvoi n° 12-20.517, que « la bonne foi du débiteur est présumée ». La décision est accessible sur Légifrance. Cette présomption n’interdit pas au créancier de produire des éléments contraires. Elle signifie que l’examen doit partir d’une situation déclarée et expliquée, pas d’une culpabilité automatique liée à l’existence d’impayés. Joindre le décompte, expliquer la période d’occupation et signaler les désaccords renforce la lisibilité du dossier.
B. Que produit la recevabilité sur les poursuites et sur la dette de logement ?
La recevabilité n’efface pas la dette et ne transforme pas rétroactivement une indemnité d’occupation en somme payée. Elle produit toutefois des effets importants sur les procédures d’exécution. L’article L. 722-2 du code de la consommation prévoit que « la recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution » concernant les biens du débiteur, pour les dettes autres qu’alimentaires. La portée pratique dépend de la nature de l’acte en cours et de la date à laquelle la décision est intervenue.
La suspension ne doit pas être confondue avec une remise de dette. Elle peut empêcher une saisie de compte ou une mesure d’exécution portant sur une créance incluse dans la procédure, mais elle ne retire pas au bailleur le droit de faire constater le montant de sa créance. L’article L. 722-3 précise que les procédures sont suspendues ou interdites jusqu’à l’approbation du plan ou jusqu’à l’ouverture d’un rétablissement personnel, dans la limite de deux ans. Le courrier de recevabilité doit être transmis au commissaire de justice et au bailleur lorsqu’une mesure se poursuit.
Le mécanisme n’a pas le même effet sur l’expulsion. Aux termes de l’article L. 722-6, « la commission peut saisir le juge des contentieux de la protection aux fins de suspension des mesures d’expulsion ». La commission peut donc agir, mais cette saisine n’est pas une suspension automatique de toute expulsion. La page officielle Peut-on être expulsé de son logement pendant une procédure de surendettement ? présente la même règle : la procédure ne suspend pas automatiquement la décision d’expulsion et une demande spécifique peut être nécessaire.
Si l’expulsion a déjà été exécutée, une demande de suspension ne fait pas revenir dans le logement. Elle peut encore avoir un intérêt dans une procédure non achevée, mais le litige se déplace alors vers le montant de la dette, les frais et l’organisation du nouveau logement. La personne doit prévenir la commission du changement d’adresse et joindre le nouveau bail, le montant du dépôt de garantie, le loyer courant et les justificatifs d’aide au logement. Le maintien de la nouvelle location est une priorité pratique : le surendettement ne protège pas contre la création d’une nouvelle dette locative.
L’article L. 722-5 interdit aussi au débiteur de faire un acte qui aggraverait son insolvabilité pendant la suspension des poursuites. Cette règle ne signifie pas que toute dépense devient suspecte. Elle impose de ne pas organiser volontairement son appauvrissement, de ne pas privilégier un proche sans justification et de ne pas contracter un nouvel emprunt pour payer une dette ancienne. Un paiement partiel au bailleur peut rester utile s’il correspond au logement actuel ou à une décision concertée, mais il doit être traçable et ne pas compromettre les dépenses essentielles.
La règle du paiement courant doit rester visible. L’article R. 733-6 du code de la consommation rappelle que les mesures de traitement « ne suspendent pas le paiement du loyer et des charges ». Cette phrase vise l’exécution du contrat de location en cours. Elle est essentielle après une expulsion : l’indemnité réclamée par l’ancien bailleur appartient au passif discuté, tandis que le loyer du nouveau logement doit être payé à l’échéance, sauf décision particulière qui en dispose autrement.
La Cour de cassation l’a montré dans son arrêt du 4 juin 2020, deuxième chambre civile, pourvoi n° 19-15.275, disponible sur Légifrance. La cour d’appel avait relevé que, depuis la recevabilité, les débiteurs avaient « aggravé leur endettement en ne payant pas leur loyer ». Cette décision ne crée pas une règle selon laquelle tout impayé postérieur entraîne automatiquement la mauvaise foi. Elle montre que le non-paiement du logement courant, sans explication et malgré la procédure, peut peser dans l’appréciation globale. Si le loyer n’a pas pu être payé, exposez la cause, les démarches engagées et les mesures prises pour rétablir le paiement.
Une autre décision de la deuxième chambre civile, rendue le 19 octobre 2017, pourvoi n° 16-12.885, est publiée sur Légifrance. Elle concerne les conditions de suspension d’une mesure d’expulsion et l’examen de l’indemnité d’occupation. Elle rappelle que le juge ne statue pas sur une formule abstraite : il examine les circonstances du logement, les paiements, la dette et les conditions concrètes de la demande. Dans un dossier actuel, cette jurisprudence invite à produire un état précis de l’occupation et non un simple relevé de dette.
Enfin, l’article L. 723-1 indique qu’après l’examen de la recevabilité, « la commission dresse l’état du passif du débiteur ». Le bailleur doit donc être identifié, même si la créance est contestée. Inscrivez le montant réclamé et ajoutez une mention claire : « montant contesté en partie », avec le montant que vous reconnaissez éventuellement et les pièces qui justifient la contestation. Une omission totale expose à une demande de rectification tardive et rend plus difficile l’examen du dossier.
II. Comment faire traiter ou contester cette dette dans un dossier de surendettement ?
A. Quelles pièces envoyer à la Banque de France et au juge ?
La déclaration de l’indemnité d’occupation doit être accompagnée d’un récit chronologique court. Indiquez la date du bail, le premier impayé, la date du commandement de payer, la décision de résiliation ou d’expulsion, la date de libération effective des lieux et la date de dépôt du dossier de surendettement. Si la commission a déclaré le dossier recevable, indiquez également la date de cette décision. Ces repères permettent de distinguer une dette antérieure, une dette apparue entre le dépôt et la recevabilité et une créance née après la décision.
Préparez un dossier composé, autant que possible, des éléments suivants :
- le contrat de location et ses éventuels avenants ;
- le commandement de payer, l’assignation, le jugement ou l’ordonnance qui a constaté la résiliation ;
- le décompte détaillé du bailleur, avec la période et la nature de chaque ligne ;
- les quittances, relevés bancaires et preuves des paiements effectués ;
- le procès-verbal d’expulsion, l’état des lieux de sortie ou l’attestation de remise des clés ;
- les échanges avec le bailleur ou le commissaire de justice sur la date de départ et les modalités de paiement ;
- la décision de recevabilité et les courriers de la commission ;
- le nouveau bail, le montant du nouveau loyer, les aides au logement et les charges indispensables ;
- les preuves de revenus et de dépenses qui expliquent pourquoi la dette s’est formée ;
- tout document qui permet de contester une charge, une période d’occupation ou des frais.
Si le décompte mentionne une indemnité jusqu’à une date postérieure à l’expulsion, comparez cette date avec le procès-verbal. Si les clés ont été remises plus tôt, sollicitez une rectification écrite. Si la remise des clés n’a pas été formalisée, réunissez les indices disponibles : ouverture d’un nouveau contrat d’électricité, assurance du nouveau logement, état des lieux, changement d’adresse, attestations de déménagement ou échanges avec le commissaire de justice. Aucun document isolé ne résout tous les cas, mais un faisceau cohérent peut réduire une créance mal calculée.
Il faut aussi contrôler la qualité du créancier. La dette peut avoir été cédée à un organisme de recouvrement, mais la cession ne change pas le montant réellement dû. Demandez le titre, la notification de la cession et le détail des sommes. Une société de recouvrement ne peut pas transformer un forfait de frais en indemnité d’occupation. Mentionnez le créancier déclaré dans le courrier de la commission, même si un autre intervenant vous relance. Cela évite qu’une même dette soit enregistrée deux fois.
Le décompte doit être examiné sous l’angle des paiements. Un règlement effectué après le jugement peut avoir été imputé sur les frais plutôt que sur le principal. Un versement direct au bailleur peut ne pas apparaître dans le relevé de son mandataire. Joignez la date, le montant, le compte débité et le bénéficiaire. Si vous ne savez pas comment le paiement a été imputé, présentez-le comme une somme versée à déduire et demandez un rapprochement contradictoire.
Lorsque la créance est en partie contestée, ne remplacez pas le montant par zéro. Inscrivez le montant demandé, le montant reconnu si vous pouvez le déterminer et la différence contestée. Cette méthode protège la sincérité du dossier et permet à la commission de retenir une provision prudente en attendant les observations du bailleur. Elle est préférable à une omission qui pourrait être interprétée comme une volonté de soustraire un créancier.
La commission peut demander des informations complémentaires. Répondez dans le délai indiqué et conservez une preuve d’envoi. Si une pièce manque, expliquez la démarche effectuée pour l’obtenir. Une copie lisible et datée vaut mieux qu’un long commentaire sans document. Pour les échanges électroniques, exportez le message avec sa date, son expéditeur et les pièces jointes. Pour un appel téléphonique, envoyez ensuite un courriel récapitulatif afin de créer une trace.
Si la contestation porte sur la décision d’expulsion elle-même ou sur l’exécution d’un commandement, le dossier de surendettement ne remplace pas le recours adapté devant le juge compétent. La commission traite la situation financière ; elle ne réexamine pas nécessairement toutes les irrégularités du bail. L’article de synthèse sur la contestation de la recevabilité et la saisine du juge peut être consulté pour distinguer les deux démarches. Dans tous les cas, indiquez à la commission qu’une procédure locative est en cours ou qu’un jugement existe.
B. La dette peut-elle être effacée et comment contester les mesures ?
Une fois le passif établi, plusieurs traitements sont possibles. L’article L. 733-1 du code de la consommation permet notamment de rééchelonner les dettes et de suspendre l’exigibilité de certaines créances pendant une durée limitée. Une indemnité d’occupation peut donc être intégrée à un plan, avec une mensualité compatible avec les ressources et les dépenses nécessaires. Le plan ne transforme pas la dette en loyer courant et ne dispense pas de payer le nouveau logement à l’avenir.
La durée totale des mesures est encadrée par l’article L. 733-3, qui prévoit que « la durée totale des mesures mentionnées à l’article L. 733-1 ne peut excéder sept années », sous les réserves prévues par le texte. Lorsque la capacité de remboursement est faible, un plan long ne règle pas nécessairement la situation. La commission peut orienter le dossier vers un rétablissement personnel si la situation est irrémédiablement compromise, ou proposer un traitement adapté aux ressources et au patrimoine.
L’article L. 733-4 autorise aussi, dans les conditions prévues par le code, un effacement partiel de créances et une réduction du principal restant dans certaines hypothèses. L’indemnité d’occupation n’est donc pas automatiquement exclue du traitement parce qu’elle est liée à un ancien logement. La commission examine sa nature, sa date, le titre du bailleur et la situation globale. Elle peut retenir une somme différente si le décompte est corrigé ou si des paiements sont justifiés.
La contestation doit être exercée à temps. L’article L. 733-10 prévoit qu’une partie peut contester devant le juge des contentieux de la protection les mesures imposées par la commission. L’article R. 733-6 rappelle que la contestation est formée dans un délai de trente jours à compter de la notification des mesures. La lettre reçue doit être conservée avec son enveloppe ou sa preuve de notification. Le recours doit identifier précisément la mesure critiquée : créance trop élevée, mauvaise date de fin d’occupation, capacité de remboursement mal calculée, paiement absent ou charge nécessaire oubliée.
La contestation n’est pas un nouveau dossier général sans pièces. Le juge doit pouvoir comparer le décompte du bailleur avec vos relevés et les documents de sortie. Joignez une présentation en trois colonnes : montant retenu par la commission, montant que vous estimez justifié, raison de l’écart. Si vous contestez une indemnité après la remise des clés, placez la preuve de la remise en tête du dossier. Si vous contestez des frais, citez la ligne et joignez la décision ou le justificatif qui permet de vérifier son bien-fondé.
Le rétablissement personnel obéit à des règles différentes. Lorsque la situation est irrémédiablement compromise, l’article L. 741-1 prévoit que la commission impose un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, si les conditions sont réunies. L’article L. 741-2 indique qu’en l’absence de contestation, cette mesure entraîne l’effacement des dettes arrêtées à la date de la décision, sauf les dettes exclues par la loi. La date d’arrêté est donc essentielle : une indemnité d’occupation née après cette date n’est pas couverte par un effacement antérieur.
Le principe comporte des exceptions. L’article L. 711-4 exclut notamment de toute remise ou effacement, sauf accord du créancier, les dettes alimentaires et certaines réparations pécuniaires allouées aux victimes d’une condamnation pénale. Une dette locative ou une indemnité d’occupation n’entre pas, par sa seule appellation, dans ces exclusions. Elle doit néanmoins rester correctement qualifiée : une amende pénale, une réparation pénale ou une dette alimentaire mêlée au décompte ne suit pas le même régime qu’une dette de logement.
La deuxième chambre civile a jugé, le 18 février 2016, pourvoi n° 14-17.782, que « l’effacement de la dette locative à l’issue d’une procédure de traitement du surendettement alors que la clause résolutoire était acquise est inopérant ». L’arrêt est disponible sur Légifrance. Cette solution doit être comprise avec précision. L’effacement peut traiter une créance financière dans les limites de la procédure, mais il ne fait pas disparaître rétroactivement la résiliation du bail déjà acquise. Il ne recrée pas le contrat et n’annule pas une expulsion exécutée.
Cette distinction explique pourquoi un dossier peut comporter à la fois une demande d’effacement de la dette et une impossibilité de récupérer l’ancien logement. La mesure de surendettement agit sur le passif ; elle ne reconstitue pas le droit d’occupation. Elle peut empêcher certaines poursuites pour recouvrer la somme, mais le nouveau logement et les obligations courantes doivent être sécurisés séparément.
Si l’ancien bailleur affirme que l’indemnité n’est pas effaçable, demandez-lui de préciser le fondement juridique de cette position. L’article L. 711-1 définit le champ général de la procédure et l’article L. 711-4 énumère des catégories d’exclusion. Une affirmation générale ne suffit pas à classer toute somme issue d’un bail parmi les dettes exclues. Le juge peut toutefois devoir vérifier si le montant contient des éléments distincts : pension alimentaire, amende, réparation pénale ou frais attribués par une décision qui impose une analyse particulière.
Inversement, ne promettez pas un effacement intégral au seul motif que la dette est locative. Le juge peut retenir que certaines sommes sont postérieures à la date d’arrêté, que le montant n’est pas justifié ou que des dépenses courantes n’ont pas été payées. La Cour de cassation, dans l’arrêt du 4 juin 2020 déjà cité, a porté son attention sur l’aggravation de l’endettement après la recevabilité. Dans l’arrêt du 18 février 2016, elle a distingué l’effacement financier de l’effet déjà acquis de la clause résolutoire. Ces deux décisions imposent une présentation nuancée, date par date.
Enfin, si vous recevez une notification de mesures imposées, ne laissez pas passer le délai de trente jours en attendant une réponse informelle du bailleur. Envoyez le recours au juge des contentieux de la protection selon les modalités indiquées dans la notification et informez la commission. Le recours doit être daté, signé, motivé et accompagné des pièces essentielles. Une demande de délai ou une discussion amiable peut continuer en parallèle, mais elle ne remplace pas le recours dans le délai.
Conclusion
Une indemnité d’occupation après expulsion doit être traitée comme une créance à qualifier et à dater, pas comme une ligne automatique du passif. La période antérieure à la résiliation, la période d’occupation sans titre, la date de remise des clés, les frais et les paiements doivent apparaître séparément. Le dépôt ou la recevabilité du dossier peut suspendre certaines voies d’exécution, mais ne suspend pas automatiquement l’expulsion et ne remplace pas le paiement du nouveau loyer.
Pour agir de manière utile :
- demandez un décompte détaillé au bailleur ou au commissaire de justice ;
- réunissez la décision de résiliation, le procès-verbal d’expulsion ou la preuve de remise des clés ;
- déclarez la créance, même si une partie est contestée, en séparant le montant reconnu et le montant discuté ;
- transmettez à la commission le nouveau bail et les preuves du paiement courant ;
- si les mesures imposées sont erronées, exercez la contestation devant le juge des contentieux de la protection dans les trente jours de la notification.
Le rétablissement personnel peut effacer les dettes arrêtées à la date prévue par la décision, sous réserve des exclusions légales. Il ne rétablit pas un bail résilié et ne couvre pas automatiquement les dettes nées après cette date. La chronologie et les justificatifs restent donc les deux éléments les plus importants du dossier.
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