I. La consécration de l’engagement définitif du promettant dès la promesse unilatérale de vente
A. Le revirement de jurisprudence du 15 mars 2023 : l’harmonisation avec la troisième chambre civile
La promesse unilatérale de vente constitue, en droit des affaires contemporain, l’un des instruments contractuels les plus usités dans les opérations de cession de droits sociaux, de fonds de commerce et d’actifs stratégiques. Ce contrat, par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion du contrat définitif, a longtemps suscité une divergence fondamentale entre les chambres de la Cour de cassation quant à la sanction de la rétractation du promettant avant la levée de l’option. La chambre commerciale, financière et économique, par un arrêt rendu le 15 mars 2023 en formation de section et publié au Bulletin, a mis fin à cette divergence en opérant un revirement de jurisprudence dont la portée intéresse l’ensemble des praticiens du droit commercial.
L’espèce soumise à la chambre commerciale concernait un protocole d’accord cadre signé le 21 juin 2012 entre les sociétés Morgane Groupe et Groupe Télégramme Développement, ayant pour objet l’entrée de cette dernière au capital d’une filiale. La première partie du protocole prévoyait l’acquisition par la société GTD de 47 % des actions de la société C2G, tandis que la deuxième partie stipulait une promesse unilatérale de cession de 13 % supplémentaires au bénéfice de la société GTD, laquelle devait lever l’option dans les six mois de la tenue de l’assemblée générale approuvant les comptes clos au 31 décembre 2015. Le 8 mars 2016, la société Morgane Groupe a notifié à la bénéficiaire la rétractation de sa promesse, avant que cette dernière ne lève l’option le 28 juin 2016. La cour d’appel de Rennes, par un arrêt du 6 juillet 2021, avait rejeté la demande d’exécution forcée de la vente en retenant, conformément à la jurisprudence alors établie de la Cour de cassation, que « la levée de l’option par le bénéficiaire de la promesse unilatérale postérieurement à la rétractation du promettant excluait toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d’acquérir » (Com., 15 mars 2023, n° 21-20.399, Publié au Bulletin, courdecassation.fr).
La Cour de cassation, statuant au visa de l’article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, a censuré cette analyse par une motivation enrichie d’une ampleur remarquable. Elle a d’abord constaté que sa jurisprudence antérieure, cristallisée depuis les arrêts de la troisième chambre civile du 15 décembre 2009 (n° 08-22.008) et du 11 mai 2011 (n° 10-12.875, Bull. 2011, III, n° 77) ainsi que par les arrêts de la chambre commerciale elle-même du 13 septembre 2011 (n° 10-19.526) et du 14 janvier 2014 (n° 12-29.071), n’était plus tenable au regard de l’évolution du droit des obligations. Dans un attendu de principe qui constitue le coeur du revirement, la Cour énonce que « le promettant signataire d’une promesse unilatérale de vente s’oblige définitivement à vendre dès cette promesse et ne peut pas se rétracter, même avant l’ouverture du délai d’option offert au bénéficiaire, sauf stipulation contraire » (Com., 15 mars 2023, n° 21-20.399, précité).
Pour justifier ce changement de cap, la chambre commerciale a relevé plusieurs éléments déterminants. Elle a souligné que, « à la différence de la simple offre de vente, la promesse unilatérale de vente est un contrat, préalable au contrat définitif, qui contient, outre le consentement du vendeur, les éléments essentiels du contrat définitif qui serviront à l’exercice de la faculté d’option du bénéficiaire » (Com., 15 mars 2023, n° 21-20.399, précité). Par ailleurs, le législateur était intervenu par l’ordonnance du 10 février 2016, dont l’article 1124, alinéa 2, du code civil prévoit désormais que « la révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis » (article 1124 du Code civil, legifrance.gouv.fr).
La chambre commerciale a également pris le soin de répondre aux arguments tirés de la sécurité juridique et de la protection de la confiance légitime, invoqués par la société promettante au visa de l’article 6, paragraphe 1, de la Convention européenne des droits de l’homme et de l’article 1er du Protocole n° 1. Elle a rappelé, en s’appuyant sur la jurisprudence de la Cour européenne des droits de l’homme, que « les exigences de la sécurité juridique et de la protection de la confiance légitime des justiciables ne consacrent pas de droit acquis à une jurisprudence constante » (Com., 15 mars 2023, n° 21-20.399, précité). Dès lors, le nouvel état du droit issu du revirement de la troisième chambre civile des 23 juin 2021 (n° 20-17.554) et 20 octobre 2021 (n° 20-18.514) n’était pas imprévisible pour les parties.
B. La portée de l’article 1124 du Code civil et la protection du bénéficiaire
L’arrêt du 15 mars 2023 ne se limite pas à une simple harmonisation jurisprudentielle entre la chambre commerciale et la troisième chambre civile. Il traduit une conception renouvelée de la force obligatoire du contrat, qui trouve désormais son fondement textuel dans l’article 1124 du code civil, issu de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations. Aux termes de cet article, « la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire » (article 1124 du Code civil, legifrance.gouv.fr).
Le deuxième alinéa de ce texte prévoit que « la révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis ». Cette disposition opère un renversement radical de perspective par rapport à la jurisprudence antérieure, qui analysait la rétractation du promettant comme un obstacle dirimant à la formation du contrat définitif, faute de rencontre des consentements. Or, le législateur de 2016 a consacré une approche substantielle de la promesse unilatérale, selon laquelle l’essentiel du consentement est déjà donné par le promettant au jour de la conclusion de l’avant-contrat, le bénéficiaire demeurant seul maître de l’opportunité de former le contrat définitif.
En conséquence, le contrat conclu par le promettant avec un tiers en violation de la promesse unilatérale est frappé de nullité lorsque ce tiers avait connaissance de l’existence de la promesse, conformément au troisième alinéa de l’article 1124. Cette disposition confère au bénéficiaire de la promesse une protection réelle contre les manuvres dilatoires ou frauduleuses du promettant qui serait tenté de céder le bien à un tiers à des conditions plus avantageuses. La chambre commerciale a d’ailleurs explicitement rattaché son revirement à l’évolution législative, en relevant que si « les dispositions de l’ordonnance du 10 février 2016 ne sont applicables qu’aux contrats souscrits postérieurement à son entrée en vigueur, il apparaît nécessaire, compte tenu de l’évolution du droit des obligations, de modifier la jurisprudence de la Cour » (Com., 15 mars 2023, n° 21-20.399, précité).
Par ailleurs, l’article 1589 du code civil énonce que « la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix » (article 1589 du Code civil, legifrance.gouv.fr). Cette règle, qui gouverne la promesse synallagmatique de vente, trouve un écho dans la nouvelle conception de la promesse unilatérale, puisque le consentement du promettant étant définitivement acquis dès l’avant-contrat, la levée de l’option par le bénéficiaire suffit à parfaire la vente, sans que la volonté du promettant ne puisse plus faire obstacle à cette perfection. La chambre commerciale, dans l’arrêt de renvoi rendu par la cour d’appel d’Angers le 2 avril 2024 et confirmé par la Cour de cassation le 28 mai 2025, a eu l’occasion de préciser qu’« une promesse unilatérale de vente se transforme en vente dès que le bénéficiaire manifeste, dans le délai imparti, sa volonté d’acquérir la chose aux conditions proposées, soit au moment où la levée régulière de l’option parvient au promettant » (Com., 28 mai 2025, n° 24-13.902, courdecassation.fr).
II. Les conséquences contentieuses de l’irrévocabilité de la promesse en droit commercial
A. L’exécution forcée en nature et la distinction avec les dommages et intérêts
La reconnaissance de l’engagement définitif du promettant emporte des conséquences procédurales majeures sur le terrain de l’exécution forcée. L’arrêt du 15 mars 2023 a expressément examiné la proportionnalité des effets du revirement au regard des droits du promettant, en énonçant que « les conséquences du revirement pour la société MG n’apparaissent pas disproportionnées dès lors qu’en l’état de la jurisprudence antérieure, celle-ci aurait dû, en tout état de cause, payer des dommages et intérêts pour réparer le préjudice causé par sa faute, d’un montant destiné à replacer, autant que possible, la société GTM dans la situation qui aurait été la sienne si la société MG ne s’était pas rétractée de façon illicite » (Com., 15 mars 2023, n° 21-20.399, précité). Cette motivation révèle que la Cour de cassation a entendu relativiser la portée pratique de son revirement, en soulignant que le promettant fautif n’échappait pas, même sous l’empire de la jurisprudence antérieure, à une condamnation à des dommages et intérêts équivalant économiquement à l’exécution forcée.
À cet égard, la distinction entre l’exécution forcée en nature et la réparation par équivalent prend une acuité particulière dans le contentieux des promesses unilatérales de vente. La chambre commerciale a clairement opté pour la primauté de l’exécution forcée en nature, conformément à la logique consumériste de l’article 1124 du code civil qui prohibe la révocation unilatérale. Le bénéficiaire de la promesse dispose désormais d’une action en réalisation forcée de la vente qui ne se heurte plus à l’obstacle de la rétractation du promettant, ce qui constitue une avancée substantielle dans la protection des intérêts du bénéficiaire, particulièrement lorsque le bien objet de la promesse présente un caractère intuitu personae ou stratégique.
Cette évolution jurisprudentielle a été relayée par les juridictions du fond dans plusieurs décisions récentes. La cour d’appel de Reims, par un arrêt du 3 juin 2025, a ainsi fait application de l’article 1124 du code civil pour juger que « la promesse unilatérale de vente est un contrat par lequel une partie accorde à l’autre le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire de la promesse » (CA Reims, ch. civ. et com., 3 juin 2025, n° 24/00538, courdecassation.fr). De même, la cour d’appel de Versailles, dans un arrêt du 4 février 2025, a eu à connaître d’un litige portant sur l’exécution d’une promesse d’achat d’actions insérée dans un pacte d’associés, rappelant que le mécanisme de la promesse unilatérale trouve à s’appliquer pleinement dans le cadre des cessions de droits sociaux (CA Versailles, ch. com. 3-2, 4 février 2025, n° 23/07631, courdecassation.fr).
Par ailleurs, la question de l’indemnité d’immobilisation, accessoire classique des promesses unilatérales de vente, a fait l’objet d’un contentieux nourri devant les juridictions du fond. La cour d’appel de Reims, dans un arrêt du 21 janvier 2025, a été amenée à préciser les conditions de mise en oeuvre de cette indemnité, en distinguant soigneusement la caducité de la promesse de la défaillance fautive du bénéficiaire (CA Reims, ch. civ. et com., 21 janvier 2025, n° 23/01870, courdecassation.fr). La cour d’appel de Bordeaux, dans un arrêt du 28 janvier 2026, a rappelé que l’indemnité d’immobilisation constitue la contrepartie de l’exclusivité consentie au bénéficiaire, dont le montant peut être retenu par le promettant lorsque la non-réalisation de la vente résulte de la défaillance du bénéficiaire et non d’un fait imputable au promettant (CA Bordeaux, 4e ch. com., 28 janvier 2026, n° 23/05814, courdecassation.fr).
B. L’articulation entre l’irrévocabilité de la promesse et le jeu des conditions suspensives
Le second volet du contentieux relatif aux promesses unilatérales de vente en droit des affaires concerne l’articulation entre le principe d’irrévocabilité de l’engagement du promettant et le mécanisme des conditions suspensives. Les promesses de cession de droits sociaux ou de fonds de commerce sont en effet fréquemment assorties de conditions suspensives tenant à l’obtention de financements bancaires, à la purge de droits de préemption ou à l’absence de servitudes grevant le bien. L’arrêt du 28 mai 2025 rendu par la chambre commerciale sur renvoi après cassation illustre avec une particulière netteté cette problématique, en ce qu’il précise le régime de la condition potestative dans l’économie d’un protocole d’accord complexe.
Dans cette affaire, les sociétés Morgane Groupe et C2G soutenaient que la promesse synallagmatique de cession prévue par la troisième partie du protocole était affectée d’une condition potestative, dès lors que sa réalisation dépendait de l’accomplissement préalable de la cession de 13 % des actions dont le prix n’était pas définitivement arrêté. La chambre commerciale a rejeté ce moyen en approuvant la cour d’appel de renvoi d’avoir retenu que « l’effectivité de la cession des actions demeurait soumise à l’éventualité qu’un expert soit désigné pour fixer le prix, ce qui exposait dès lors cette cession au risque que l’expert désigné par le président de l’ordre ne puisse ou ne veuille faire l’estimation et qu’aucune des parties ne demande la désignation d’un expert sur le fondement de l’article 1592 du code civil, circonstances extérieures à la volonté des parties » (Com., 28 mai 2025, n° 24-13.902, courdecassation.fr).
Dès lors, la chambre commerciale a confirmé que le contrat de cession des 13 % des actions de la société C2G avait été valablement formé le 28 juin 2016, jour de la levée de l’option par la société bénéficiaire, sur un prix devant être déterminé par l’expert conformément au protocole. Cette solution réaffirme le principe selon lequel le prix peut être déterminable au jour de la promesse, pourvu que les critères objectifs de sa fixation soient stipulés avec une précision suffisante, et que la désignation d’un tiers estimateur constitue une modalité admissible de détermination du prix. La chambre commerciale a ainsi jugé que « le contrat de cession des 13 % des actions de la société C2G a été valablement formé le 28 juin 2016, jour de la levée de l’option par la société GTD, sur un prix devant être déterminé par l’expert conformément au protocole » (Com., 28 mai 2025, n° 24-13.902, précité).
En matière de conditions suspensives affectant les promesses de vente de fonds de commerce, la cour d’appel de Montpellier a rendu le 20 janvier 2026 un arrêt éclairant sur les conséquences de la non-réalisation de ces conditions. La cour a rappelé qu’« en application de l’article 1186 du code civil, un contrat valablement formé devient caduc si l’un des éléments essentiels disparaît », tout en précisant que la caducité suppose la disparition d’un élément essentiel en cours d’exécution du contrat et non son absence ab initio (CA Montpellier, ch. com., 20 janvier 2026, n° 25/03444, courdecassation.fr). Cette décision invite les praticiens à distinguer avec rigueur les hypothèses de caducité de la promesse, qui supposent une disparition postérieure à la conclusion du contrat, des hypothèses de non-réalisation des conditions suspensives, qui empêchent la formation du contrat définitif sans remettre en cause la validité de l’avant-contrat.
La cour d’appel de Versailles, par un arrêt du 5 décembre 2024, a également apporté des précisions utiles sur le sort de l’indemnité d’immobilisation en cas de défaillance de la condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire. Dans une espèce relative à la cession d’un fonds de commerce de café-bar-restaurant, la cour a estimé que « la condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt bancaire ne s’est pas réalisée », de sorte que la promesse synallagmatique de vente était devenue caduque et que l’indemnité d’immobilisation devait être restituée au bénéficiaire (CA Versailles, ch. com. 3-1, 5 décembre 2024, n° 23/01606, courdecassation.fr). Cette solution, qui fait prévaloir la protection du bénéficiaire de bonne foi, s’inscrit dans la droite ligne de la jurisprudence de la chambre commerciale.
Enfin, la cour d’appel de Grenoble, dans un arrêt du 27 mars 2025, a eu l’occasion de rappeler que la qualification de promesse unilatérale ou synallagmatique doit résulter de l’analyse substantielle des stipulations contractuelles et non de l’intitulé donné à l’acte par les parties. La cour a ainsi jugé que « la promesse de vente est devenue caduque le 30 septembre 2022, libérant ainsi la société de son engagement, faute par le bénéficiaire d’avoir levé l’option selon les termes prévus dans l’acte » (CA Grenoble, ch. com., 27 mars 2025, n° 23/02925, courdecassation.fr). Cette décision rappelle que, si le promettant ne peut plus se rétracter unilatéralement, le bénéficiaire demeure tenu de respecter le délai d’option et les conditions de forme stipulés dans la promesse, sous peine de laisser le contrat devenir caduc.
Conclusion
Le revirement de jurisprudence opéré par la chambre commerciale de la Cour de cassation le 15 mars 2023 constitue une étape majeure dans l’unification du droit des avant-contrats, en alignant la position de la chambre commerciale sur celle de la troisième chambre civile et sur la lettre de l’article 1124 du code civil issu de la réforme de 2016. Cette harmonisation consacre une conception résolument contractuelle de la promesse unilatérale, analysée non plus comme une simple offre de vente mais comme un véritable contrat générateur d’obligations définitives à la charge du promettant. L’arrêt du 28 mai 2025, rendu sur renvoi de cassation dans la même affaire, a permis d’affiner les conséquences pratiques de ce principe en précisant les modalités de la formation du contrat définitif et le rôle du tiers estimateur dans la détermination du prix. En définitive, le contentieux des promesses unilatérales de vente illustre avec une acuité particulière la tension entre la sécurité juridique des contractants et l’impératif de loyauté qui irrigue désormais l’ensemble du droit des obligations. La chambre commerciale a su concilier ces deux exigences en consacrant l’irrévocabilité de l’engagement du promettant tout en ménageant la possibilité pour les parties d’aménager conventionnellement les effets de la rétractation, conformément à la réserve d’une stipulation contraire expressément prévue par l’arrêt du 15 mars 2023. Les praticiens du droit des affaires doivent désormais intégrer ces évolutions dans la rédaction des promesses de cession d’actions, de fonds de commerce et d’actifs stratégiques, en veillant à anticiper contractuellement les conséquences d’une éventuelle rétractation du promettant, de la défaillance des conditions suspensives et du sort de l’indemnité d’immobilisation, tout en demeurant attentifs à l’évolution du contentieux qui ne manquera pas de préciser la portée exacte de ce revirement historique.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.