I. L’encadrement légal de la reddition des charges locatives
A. L’inventaire limitatif des charges récupérables selon l’article L. 145-40-2 du code de commerce
La question des charges locatives constitue l’un des contentieux les plus récurrents de la pratique des baux commerciaux, bien en amont des litiges portant sur le montant du loyer ou l’indemnité d’éviction. Le législateur est intervenu à plusieurs reprises pour encadrer ce régime, dont la complexité tient à la superposition de normes légales, réglementaires et conventionnelles. La loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, dite loi Pinel, a introduit dans le code de commerce une section 6 bis spécifiquement dédiée à l’état des lieux, aux charges locatives et aux impôts, dont l’article L. 145-40-2 constitue la pierre angulaire.
Aux termes de ce texte, tout contrat de location doit comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cette exigence d’inventaire, qui se veut exhaustive, n’est pas une simple faculté laissée à la discrétion des parties : elle s’impose à tout contrat de bail commercial, quel que soit le type d’activité exercée ou la nature des locaux loués. Le législateur a entendu rompre avec la pratique antérieure des clauses générales de remboursement de charges, qui laissaient le preneur dans l’incertitude quant à l’étendue exacte de ses obligations financières.
Par ailleurs, le décret d’application de la loi Pinel a précisé, à l’article R. 145-35 du code de commerce, la liste des dépenses qui ne peuvent en aucun cas être imputées au locataire. Sont ainsi exclus les frais relatifs aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil, les dépenses de mise en conformité avec la réglementation lorsqu’elles relèvent de ces grosses réparations, les impôts dont le redevable légal est le bailleur — à l’exception notable de la taxe foncière et des taxes additionnelles —, les honoraires de gestion des loyers, ainsi que, dans un ensemble immobilier, les charges afférentes aux locaux vacants ou imputables à d’autres locataires. Cette énumération traduit la volonté du législateur d’instaurer un régime protecteur du preneur, en cantonnant la contribution de ce dernier aux seules dépenses directement liées à l’usage du local loué.
Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, l’article L. 145-40-2 impose en outre que le contrat précise la répartition des charges entre les différents occupants, en fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances imputables doit correspondre strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier cette répartition, ce qui inclut notamment l’arrivée ou le départ d’un autre preneur dans l’immeuble.
La jurisprudence de la Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler la portée contraignante de ces dispositions. Dans un arrêt du 4 juin 2026 (pourvoi n° 24-22.452), la troisième chambre civile a censuré une cour d’appel qui n’avait pas recherché, comme elle y était invitée par les copropriétaires bailleurs, si les comptes de charges de copropriété ne comprenaient pas des dépenses occasionnées par des parties privatives — en l’occurrence, des frais de nettoyage et d’assurance relatifs à l’exploitation d’une résidence hôtelière — qui n’avaient pas la nature de charges de copropriété (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-22.452). La haute juridiction réaffirme ainsi l’obligation pour le bailleur de ne répercuter que les charges strictement autorisées par le bail et la réglementation.
A cet égard, le même arrêt est venu rappeler une règle élémentaire mais souvent négligée en pratique : lorsque le bail stipule expressément que le preneur s’oblige à acquitter la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, le juge ne peut écarter cette stipulation au motif qu’aucune disposition expresse ne concernerait cette taxe. La Cour de cassation a ainsi censuré l’arrêt d’appel pour avoir méconnu la loi des parties, en violation de l’article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016. La rigueur de l’inventaire contractuel des charges joue donc dans les deux sens : il protège le preneur contre les imputations abusives, mais il oblige également ce dernier à honorer les engagements financiers auxquels il a expressément souscrit.
B. L’obligation de communication des justificatifs au preneur qui en fait la demande
L’établissement d’un état récapitulatif annuel constitue la deuxième obligation cardinale du bailleur en matière de charges locatives. L’article R. 145-36 du code de commerce dispose que cet état, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, doit être communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi. Pour les immeubles en copropriété, le délai est porté à trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Cette communication constitue une obligation légale dont le non-respect expose le bailleur à des sanctions significatives.
L’article R. 145-36 ajoute une précision dont la portée pratique est considérable : le bailleur doit communiquer au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci. Cette obligation de communication des justificatifs a donné lieu à un arrêt fondateur de la troisième chambre civile du 29 janvier 2026 (pourvoi n° 24-14.982, FS-B), qui en a précisé les modalités avec une netteté remarquable (Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-14.982).
Dans cette espèce, une société bailleresse avait signifié à sa locataire un commandement de payer des charges visant la clause résolutoire insérée au bail. La locataire contestait les sommes réclamées et sollicitait la restitution des provisions pour charges au titre de plusieurs exercices. La cour d’appel de Versailles avait rejeté cette demande, retenant que le bailleur avait mis à disposition de la locataire les différentes factures établissant les dépenses, ce qui suffisait à justifier de l’exécution de son obligation. La Cour de cassation a cassé cette décision au visa des articles 1134 et 1353 du code civil, ainsi que des articles L. 145-40-2 et R. 145-36 du code de commerce.
La motivation de la haute juridiction est dénuée d’ambiguïté : « il résulte de ces textes que le bailleur doit, pour satisfaire à son obligation de communication des justificatifs du montant des charges, les adresser au locataire qui lui en fait la demande sans pouvoir seulement les tenir à sa disposition ». La Cour consacre ainsi une obligation positive d’envoi, qui ne saurait être satisfaite par une simple mise à disposition passive des documents. En d’autres termes, le bailleur ne peut se contenter d’informer le preneur que les factures sont consultables sur place ou sur un espace partagé : il doit procéder à leur transmission effective.
Or, cette distinction entre mise à disposition et communication effective n’est pas anodine. Elle emporte des conséquences directes sur la charge de la preuve, régie par l’article 1353 du code civil, selon lequel celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Le bailleur qui entend conserver les sommes versées au titre des provisions sur charges ou obtenir le paiement de charges complémentaires doit pouvoir démontrer, d’une part, qu’il a adressé au locataire les justificatifs demandés et, d’autre part, que le montant des charges réclamées correspond à des dépenses effectivement exposées et régulièrement imputables. La Cour de cassation impose ainsi un standard probatoire rigoureux qui renforce substantiellement la position du preneur dans le contentieux des charges.
Cette exigence se double d’une obligation plus générale de justification devant le juge du montant des charges contestées par le locataire. L’arrêt du 29 janvier 2026 censure également la cour d’appel pour n’avoir pas constaté que la bailleresse démontrait l’existence et le montant de ces charges, se bornant à relever la production de courriers de reddition listant poste par poste les dépenses. Une reddition de charges, aussi détaillée soit-elle, ne saurait ainsi suppléer l’absence de preuve des dépenses elles-mêmes. La production des factures acquittées, des appels de fonds du syndic ou des avis d’imposition constitue le minimum exigible pour établir la créance du bailleur à ce titre.
II. Les sanctions du manquement du bailleur à ses obligations comptables
A. L’inefficacité du commandement de payer visant la clause résolutoire
L’article L. 145-41 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, lequel doit à peine de nullité mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes de l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires. La loi du 26 mai 2026 a ajouté une condition substantielle à l’octroi des délais : la capacité du preneur à régler la dette locative et la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience.
Le mécanisme de la clause résolutoire, arme traditionnelle du bailleur pour obtenir le paiement des arriérés locatifs, se heurte toutefois à une limite fondamentale lorsque le commandement est fondé sur des charges dont le montant n’est pas dûment justifié. L’arrêt précité du 29 janvier 2026 en fournit une illustration éclatante : la cour d’appel avait confirmé le jugement en ce qu’il avait dit que le commandement visant la clause résolutoire du bail signifié le 15 mars 2019 était dépourvu de fondement et ne pouvait produire effet, disposition que la Cour de cassation a expressément exclue de sa cassation. En conséquence, le commandement délivré pour le paiement de charges non justifiées est privé de toute efficacité juridique : il ne peut ni faire courir le délai d’un mois prévu par l’article L. 145-41, ni servir de fondement à une action en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire.
Cette jurisprudence s’inscrit dans une ligne doctrinale plus large relative à l’interaction entre l’exception d’inexécution et la clause résolutoire. La troisième chambre civile avait déjà affirmé, dans un arrêt du 18 septembre 2025 (pourvoi n° 23-24.005, publié), que « le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable ». L’arrêt du 5 mars 2026 (pourvoi n° 24-15.820, FS-B) a franchi une étape supplémentaire en précisant que « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820).
Cette solution est d’une importance pratique majeure. Elle signifie que le preneur qui conteste le bien-fondé des sommes réclamées dans un commandement de payer n’est pas tenu de solliciter des délais de paiement dans le mois pour préserver ses droits. Le juge du fond, saisi d’une demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, doit examiner la légitimité de l’exception d’inexécution soulevée par le locataire, quand bien même ce dernier n’aurait pas respecté le formalisme procédural de l’article L. 145-41. En cela, la Cour de cassation consacre la primauté du droit substantiel — la contestation sérieuse du montant réclamé — sur les exigences procédurales de saisine du juge des délais.
En conséquence, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour des charges dont le montant n’est ni justifié ni justifiable ne peut produire le moindre effet résolutoire. Cette sanction de l’inefficacité du commandement constitue, pour le preneur, une protection bien plus efficace que les traditionnels délais de grâce, dont l’octroi est désormais subordonné aux conditions plus strictes introduites par la loi du 26 mai 2026. Le bailleur qui entend actionner la clause résolutoire doit ainsi s’assurer, préalablement à la délivrance du commandement, que les charges dont il réclame le paiement sont établies avec une rigueur comptable irréprochable.
B. Le rejet des demandes en paiement et la restitution des provisions sur charges
La seconde sanction, non moins redoutable pour le bailleur, réside dans le rejet de ses demandes en paiement de charges et, le cas échéant, dans sa condamnation à restituer les provisions indûment perçues. L’arrêt du 29 janvier 2026 synthétise ce double mécanisme avec une particulière clarté : « il résulte de ces textes que le bailleur doit, pour conserver les sommes versées au titre des provisions sur charges par le locataire ou pour obtenir le paiement de charges, justifier de l’existence et du montant de celles-ci ». Cette motivation, qui place sur un plan d’égale exigence la conservation des provisions et la demande de paiement complémentaire, opère un renversement significatif de la charge probatoire en faveur du preneur.
Le raisonnement de la Cour de cassation s’articule en deux temps. D’abord, la haute juridiction rappelle que le bailleur ne peut conserver les provisions sur charges que s’il établit la réalité des dépenses correspondantes. A défaut, les sommes provisionnées doivent être restituées au preneur sur le fondement de la répétition de l’indu, régie par les articles 1302 et suivants du code civil. Cette solution, qui découle directement du principe selon lequel nul ne peut s’enrichir injustement aux dépens d’autrui, confère au preneur un droit de répétition des provisions non justifiées qui s’exerce indépendamment de toute faute du bailleur.
Ensuite, la Cour impose au bailleur qui réclame un complément de charges d’en démontrer le principe et le quantum. La production de courriers de reddition, listant poste par poste les dépenses de l’ensemble immobilier, ne satisfait pas à cette exigence si elle n’est pas assortie des pièces justificatives correspondantes — factures acquittées, relevés de taxes, décomptes de copropriété. La cour d’appel de Versailles avait cru pouvoir se satisfaire de ce que la locataire « ne conteste pas que les différentes factures justifiant les dépenses ont été mises à sa disposition », mais la Cour de cassation a censuré ce raisonnement en rappelant qu’il incombe au bailleur d’adresser les justificatifs, non de les tenir à disposition, et de « justifier devant le juge du montant des charges qui étaient contestées par la locataire ».
Dès lors, le preneur confronté à une demande en paiement de charges non justifiées peut utilement solliciter le rejet des prétentions du bailleur et, reconventionnellement, la restitution des provisions versées. Cette double demande, en défense et en action, constitue un levier procédural puissant qui permet de placer le bailleur face à ses responsabilités comptables. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile, en renforçant les exigences probatoires à la charge du bailleur, a substantiellement consolidé ce droit du preneur à ne payer que les charges dont le montant est dûment établi.
Par ailleurs, l’articulation entre l’obligation de délivrance du bailleur et la contestation des charges vient encore renforcer la position du preneur. L’article 1719 du code civil oblige le bailleur à délivrer au preneur la chose louée et à lui en assurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail. La Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 19 mars 2026 (pourvoi n° 24-14.483), que cette obligation de délivrance perdure pendant toute l’exécution du contrat et ne se limite pas à la date de conclusion du bail (Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-14.483). La cour d’appel de Rouen avait rejeté la demande en résiliation du preneur au motif que les désordres allégués n’existaient pas au jour de la remise des lieux, mais la Cour de cassation a censuré cette approche en affirmant que le bailleur doit délivrer un local conforme à sa destination contractuelle tout au long de l’exécution du bail.
Cette continuité de l’obligation de délivrance a une incidence directe sur le contentieux des charges. Le preneur peut en effet opposer au bailleur qui réclame le paiement de charges que le local n’est pas conforme à sa destination, ce qui le dispense, par le jeu de l’exception d’inexécution, du paiement des loyers et charges correspondant à la période d’indisponibilité fonctionnelle du local. L’arrêt du 5 mars 2026 précité constitue sur ce point une décision de principe qui étend le domaine de l’exception d’inexécution à l’ensemble des sommes réclamées dans le commandement, y compris les charges, dès lors que le preneur établit un manquement du bailleur à ses obligations contractuelles.
En définitive, le régime des charges locatives dans le bail commercial se caractérise par une asymétrie probatoire délibérément instituée par le législateur et rigoureusement appliquée par la Cour de cassation. Le bailleur, créancier des charges, supporte l’intégralité de la charge de la preuve : il doit démontrer l’existence, le montant et le caractère récupérable de chaque dépense qu’il entend imputer au preneur. A défaut, il s’expose non seulement au rejet de ses demandes en paiement, mais également à la restitution des provisions déjà perçues et à la paralysie de la clause résolutoire. La loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, en renforçant les conditions d’octroi des délais de paiement, n’a fait qu’accentuer cette exigence de rigueur comptable, dont le respect conditionne désormais l’efficacité même de l’action en recouvrement du bailleur.
Cette rigueur s’étend enfin au formalisme du bail lui-même, dont l’article L. 145-1 du code de commerce définit le champ d’application : les dispositions du chapitre V s’appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité par un commerçant, un industriel ou un chef d’entreprise artisanale. L’application du statut protecteur des baux commerciaux est ainsi conditionnée à l’existence d’un fonds de commerce effectivement exploité dans les lieux loués, cette condition matérielle étant vérifiée par le juge au jour de la demande. L’article L. 145-4 prévoit une durée minimale de neuf années, le preneur disposant toutefois de la faculté de donner congé à l’expiration de chaque période triennale, moyennant un préavis de six mois. Or, cette architecture statutaire, fondée sur la protection du fonds de commerce et la stabilité des relations contractuelles, serait privée d’une grande partie de son effectivité si le preneur ne disposait pas des moyens juridiques de contrôler les charges qui lui sont imputées. C’est précisément cette fonction de contrôle que la jurisprudence récente de la troisième chambre civile a consolidée avec une remarquable constance, faisant de l’obligation de transparence comptable du bailleur un corollaire indispensable du droit au renouvellement.
Conclusion
L’évolution récente du droit des charges locatives dans le bail commercial, sous l’impulsion conjuguée du législateur et de la Cour de cassation, dessine un régime de responsabilité du bailleur dont la sévérité s’est sensiblement accrue au cours des deux dernières années. L’inventaire limitatif des charges récupérables, la communication effective des justificatifs et la justification judiciaire du montant des sommes réclamées forment un triptyque d’obligations dont le non-respect est sanctionné par l’inefficacité du commandement de payer, le rejet des demandes en paiement et la restitution des provisions indues. L’office du juge, renforcé par la jurisprudence du 5 mars 2026, impose désormais un examen substantiel de l’exception d’inexécution invoquée par le preneur, au-delà des seules exigences procédurales de l’article L. 145-41. Cette convergence des sources législatives et jurisprudentielles consacre un rééquilibrage significatif du rapport de forces entre bailleur et preneur, au bénéfice d’une plus grande transparence financière dans l’exécution des baux commerciaux.
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