I. La nature juridique du pas-de-porte : entre liberté contractuelle et qualification prétorienne
A. Le pas-de-porte comme indemnité compensatrice de l’avantage conféré au preneur
Le pas-de-porte, également désigné sous le vocable de droit d’entrée dans la pratique des baux commerciaux, constitue une somme versée par le preneur au bailleur lors de la conclusion du contrat de location. Cette somme, qui se distingue fondamentalement du loyer par son caractère forfaitaire et non périodique, demeure en principe définitivement acquise au propriétaire des locaux. La pratique révèle que cette indemnité trouve sa justification économique dans la contrepartie des avantages que le statut des baux commerciaux confère au locataire, notamment la propriété commerciale et le droit au renouvellement. En conséquence, le pas-de-porte représente une indemnisation du bailleur pour la dépréciation de la valeur de son immeuble résultant de l’octroi au preneur du bénéfice de la propriété commerciale.
Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, confère en effet au locataire un droit au renouvellement du bail à son expiration, assorti d’une indemnité d’éviction en cas de refus du bailleur. Ce dispositif protecteur, d’ordre public, constitue un avantage considérable pour le preneur et justifie que le bailleur puisse exiger, dès l’entrée dans les lieux, une compensation financière sous la forme d’un pas-de-porte. Cette indemnité est ainsi perçue comme la contrepartie de la stabilité octroyée au locataire par le mécanisme de la propriété commerciale, laquelle s’attache au fonds de commerce et constitue un élément essentiel de sa valorisation. Par ailleurs, le pas-de-porte peut également être stipulé en contrepartie d’avantages spécifiques accordés au preneur, tels que la mise à disposition de matériels, d’aménagements ou d’un fonds de commerce par le bailleur.
La cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans un arrêt du 30 janvier 2025, a rappelé que « le pas de porte ou droit d’entrée correspond à une somme que doit verser le locataire pour pouvoir disposer des locaux » et que « pour être valable, le pas de porte doit être explicitement mentionné dans le bail au moyen d’une clause précisant sa nature, son montant et les conditions de règlement de cette somme » (CA Aix-en-Provence, 30 janv. 2025, n° 21/02637). Cette exigence de précision contractuelle participe de la sécurité juridique des relations entre bailleur et preneur, en écartant toute ambiguïté quant à la qualification de la somme versée et à son régime de restitution éventuelle. Dès lors, la validité du pas-de-porte est subordonnée à l’existence d’une clause expresse, claire et non équivoque, insérée dans le contrat de bail.
La jurisprudence du tribunal judiciaire de Lille, en date du 27 mars 2026, illustre la dualité fonctionnelle du pas-de-porte en relevant que cette indemnité est « versée en contrepartie des avantages conférés au locataire en termes de stabilité dans les lieux et pour tenir compte également de la dépréciation de l’immeuble résultant de l’octroi au preneur du bénéfice de la propriété commerciale », tout en précisant que « cette somme ne constitue pas un supplément de loyer » (TJ Lille, 27 mars 2026, n° 25/00034). À cet égard, la qualification d’indemnité emporte des conséquences juridiques significatives, notamment quant au caractère définitivement acquis au bailleur et à l’absence de restitution en cas de départ anticipé du preneur.
Or, la liberté contractuelle dont jouissent les parties au bail commercial, consacrée par l’article 1103 du code civil selon lequel « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits », permet de moduler les stipulations relatives au pas-de-porte en fonction des intérêts économiques respectifs du bailleur et du preneur. Le contrat de bail commercial relève, dans cette mesure, du droit immobilier entendu au sens large, lequel englobe l’ensemble des mécanismes juridiques gouvernant l’occupation des locaux à usage professionnel et commercial. Cette liberté trouve néanmoins sa limite dans l’obligation de rédaction claire et précise de la clause, à défaut de quoi le juge procédera à une requalification de la somme litigieuse en fonction de la commune intention des parties et des principes d’interprétation des contrats.
B. La requalification du pas-de-porte en supplément de loyer : critères prétoriels et conséquences contentieuses
La qualification de la somme versée à la signature du bail constitue un enjeu contentieux majeur, dans la mesure où la restitution du pas-de-porte dépend directement de sa nature juridique. En effet, si la somme est qualifiée d’indemnité compensatrice, elle demeure définitivement acquise au bailleur, tandis que si elle est requalifiée en supplément de loyer ou en loyer payé d’avance, elle peut faire l’objet d’une restitution en cas de résiliation anticipée du bail. La cour d’appel de Versailles, dans un arrêt du 16 mars 2023, a eu à connaître d’un litige dans lequel le bailleur soutenait que la somme de 60.000 euros payée à la signature du bail correspondait à « un droit d’entrée, un pas de porte non remboursable » (CA Versailles, 16 mars 2023, n° 21/05170).
En l’espèce, le contrat de bail mentionnait expressément que cette somme constituait un « premier loyer d’avance », selon des modalités d’échelonnement précisément définies, sans faire référence à un quelconque droit d’entrée ou pas-de-porte. La cour d’appel a considéré que la qualification expresse retenue par les parties dans le bail devait prévaloir sur l’interprétation économique avancée par le bailleur. En conséquence, la somme de 60.000 euros a été qualifiée de loyer payé d’avance et non de pas-de-porte irrévocablement acquis au bailleur, ce qui a conduit à la condamnation de ce dernier à la restituer au preneur. La cour a notamment fait application de l’article 1190 du code civil, aux termes duquel « dans le doute, le contrat de gré à gré s’interprète contre le créancier et en faveur du débiteur, et le contrat d’adhésion contre celui qui l’a proposé ».
Par ailleurs, la cour d’appel de Versailles a rejeté l’argument subsidiaire du bailleur tendant à voir réduire le montant du remboursement afin de compenser la perte de loyer subie pendant la durée du bail, en raison d’un loyer facial inférieur à la valeur locative. La cour a estimé qu’aucun élément probant ne permettait de corroborer l’affirmation selon laquelle le loyer avait été minoré en contrepartie du versement d’un droit d’entrée, le bail conclu ultérieurement avec un tiers à un loyer plus élevé ne constituant pas une preuve suffisante de la commune intention des parties originaires. Cette solution illustre la rigueur avec laquelle le juge apprécie la qualification contractuelle des sommes versées à la signature du bail et la charge de la preuve pesant sur la partie qui se prévaut d’une qualification divergente de la lettre du contrat, au besoin en recourant à des éléments extrinsèques à l’acte.
Le tribunal judiciaire de Toulon, dans une ordonnance de référé du 18 décembre 2025, a eu à connaître d’un litige dans lequel le pas-de-porte, fixé à la somme de 250.000 euros puis réduite à 150.000 euros par avenant, n’avait jamais été payé par le preneur (TJ Toulon, 18 déc. 2025, n° 25/02277). Le juge des référés a considéré que « l’obligation du locataire de payer la somme de 150.000 euros au titre du pas-de-porte impayé n’est pas sérieusement contestable » et a condamné le preneur au paiement de cette somme à titre provisionnel. Cette décision confirme que le pas-de-porte, lorsqu’il est valablement stipulé, constitue une obligation contractuelle susceptible d’exécution forcée, indépendamment de la question du droit au renouvellement. Dès lors, le défaut de paiement du pas-de-porte peut justifier la mise en œuvre de la clause résolutoire insérée au bail, conformément à l’article L. 145-41 du code de commerce.
II. Le régime contentieux du pas-de-porte : enjeux de restitution et interférences avec les mécanismes statutaires
A. La restitution du pas-de-porte en cas d’inexécution contractuelle ou de résiliation anticipée
La question de la restitution du pas-de-porte en cas de résiliation anticipée du bail, qu’elle soit judiciaire ou consécutive à l’acquisition d’une clause résolutoire, constitue l’un des contentieux les plus sensibles de la matière. La solution dépend étroitement de la qualification retenue pour la somme litigieuse. Lorsque le pas-de-porte est qualifié d’indemnité compensatrice des avantages conférés par le statut, son caractère définitivement acquis au bailleur fait obstacle à toute restitution, même en cas de résiliation du bail aux torts du preneur. En revanche, lorsque la somme est qualifiée de loyer payé d’avance, comme l’a retenu la cour d’appel de Versailles dans l’arrêt précité du 16 mars 2023, la restitution s’impose à proportion des loyers afférents à la période postérieure à la résiliation.
La cour d’appel de Bordeaux, dans un arrêt du 24 novembre 2025, a rappelé les principes gouvernant la restitution des sommes versées en exécution d’un contrat de bail résolu, en distinguant soigneusement les prestations dont l’utilité s’est trouvée anéantie par la résolution de celles ayant trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution du contrat, en application de l’article 1229 du code civil qui dispose que « la résolution met fin au contrat » et « prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge » (CA Bordeaux, 24 nov. 2025, n° 23/05722). La cour a précisé que « les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat de bail », ce qui exclut la restitution des sommes correspondant à la période d’occupation effective des lieux.
Par ailleurs, l’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 30 janvier 2025 a mis en évidence les conséquences de l’imprécision rédactionnelle de la clause relative au pas-de-porte. En l’espèce, le bail prévoyait une « indemnisation immobilière » estimée à 40.000 euros, tout en énonçant que « le preneur ne versera pas l’indemnisation immobilière prévue car il s’engage de laisser en contrepartie tout l’agencement posé ou non posé » (CA Aix-en-Provence, 30 janv. 2025, n° 21/02637). La cour a jugé que cette clause, « particulièrement floue, voire contradictoire et incompréhensible », était « insuffisante pour caractériser une obligation au paiement de la somme de 40.000 euros pesant sur le preneur au moment de son entrée dans les lieux ou en cours de bail ». En conséquence, le jugement condamnant le preneur au paiement de cette somme a été infirmé.
L’exigence jurisprudentielle de clarté de la clause de pas-de-porte s’inscrit dans le prolongement des principes généraux du droit des contrats, et notamment de l’article 1217 du code civil qui ouvre à la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté plusieurs voies de droit, dont la résolution du contrat et la réparation des conséquences de l’inexécution. La Cour de cassation, dans son arrêt du 5 mars 2026, a rappelé que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail », conformément à l’article 1719 du code civil (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, Publié). Cette obligation essentielle du bailleur peut, en cas de manquement grave, fonder une exception d’inexécution du preneur et, partant, influer sur le contentieux de la restitution du pas-de-porte.
Dès lors, la sécurité juridique commande aux parties de rédiger avec la plus grande précision les clauses relatives au pas-de-porte, en indiquant sans ambiguïté sa nature juridique, son montant, ses modalités de règlement et son caractère restituable ou non en cas de résiliation anticipée. L’absence de telles précisions expose les parties à un aléa judiciaire significatif, dont l’issue dépendra de l’appréciation souveraine des juges du fond au regard des éléments de preuve produits par chacune d’elles.
B. L’exclusion du pas-de-porte des éléments de détermination de la valeur locative lors du renouvellement
L’articulation du pas-de-porte avec les mécanismes statutaires de fixation du loyer du bail renouvelé constitue une problématique juridique et économique d’une importance pratique considérable. La question se pose, en effet, de savoir si le versement d’un pas-de-porte lors de la conclusion du bail initial peut être pris en considération par le juge des loyers commerciaux pour déterminer la valeur locative des locaux lors du renouvellement. La cour d’appel de Toulouse, dans un arrêt du 8 avril 2025, a apporté une réponse dépourvue d’ambiguïté à cette interrogation.
Dans cette espèce, le bailleur soutenait que « le preneur a refusé le paiement d’un droit d’entrée, raison pour laquelle le loyer a été fixé à un montant élevé », de sorte que « l’expert devait intégrer à son analyse le paiement des pas de porte dans les éléments de comparaison » pour la détermination de la valeur locative (CA Toulouse, 8 avr. 2025, n° 22/02655). La cour a écarté cet argument en énonçant un principe fondamental : « le droit d’entrée ne constitue pas un supplément de loyer, mais une indemnisation du bailleur ou encore un avantage que le preneur lui concède pour bénéficier de la propriété commerciale ». Cette affirmation doctrinale s’appuie sur l’analyse des textes applicables, et en particulier de l’article L. 145-33 du code de commerce qui définit les critères de détermination de la valeur locative.
La cour de Toulouse a, par ailleurs, relevé qu’« aucun des textes du code de commerce, et notamment l’article R. 145-7 de ce code, ne fait référence, dans la notion de prix couramment pratiqués, aux sommes versées à titre de pas de porte, droit d’entrée ou de droit au bail ». En conséquence, « la valeur locative ne peut intégrer des sommes payées par le locataire à un tiers, comme l’est le droit au bail, versé au précédent locataire », et « une somme versée au bailleur à titre de pas de porte ne constitue pas un supplément de loyer ». La cour a donc validé la méthode de l’expert judiciaire consistant à « écarter de la comparaison les loyers décapitalisés qui ne permettent pas de comparaisons utiles et à prendre en considération le seul loyer facial ». Cette solution préserve la cohérence du mécanisme de fixation du loyer du bail renouvelé, en évitant que des considérations étrangères au marché locatif ne viennent fausser l’appréciation de la valeur locative.
Or, cette position s’inscrit dans la continuité de la jurisprudence de la Cour de cassation relative à l’office du juge des loyers commerciaux. L’arrêt du 25 janvier 2023 a rappelé que le juge des loyers commerciaux, dont la compétence est définie par l’article R. 145-23 du code de commerce, connaît « des seules contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé », à l’exclusion des autres contestations relevant du tribunal judiciaire (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-21.943, Publié). La Cour de cassation a également précisé, dans son arrêt du 30 mai 2024, que si les parties à un bail commercial qui stipulent une clause de loyer variable manifestent, en principe, la volonté d’exclure une fixation judiciaire du prix du bail renouvelé à la valeur locative, « il en va autrement lorsqu’elles ont exprimé une volonté commune contraire » (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447, Publié au Bulletin et au Rapport).
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, dont plusieurs dispositions intéressent le statut des baux commerciaux, n’a pas modifié les règles relatives à l’intégration du pas-de-porte dans la détermination de la valeur locative. En conséquence, la solution dégagée par la cour d’appel de Toulouse conserve toute sa portée et continue de gouverner l’office du juge des loyers commerciaux. À cet égard, le praticien veillera à distinguer soigneusement, dans la rédaction des clauses du bail, le pas-de-porte du loyer, afin d’éviter toute confusion susceptible d’affecter la détermination du loyer du bail renouvelé.
Par ailleurs, la fixation du loyer du bail renouvelé obéit aux dispositions de l’article L. 145-34 du code de commerce, qui prévoit le plafonnement du loyer en fonction de la variation indiciaire, sauf à démontrer une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative au cours du bail expiré. Le pas-de-porte, exclu par principe des éléments de comparaison, n’interfère donc pas avec le mécanisme du plafonnement légal. Les parties conservent néanmoins la faculté de convenir d’un loyer incluant une part variable, sous réserve de l’office du juge des loyers commerciaux tel que précisé par l’arrêt du 30 mai 2024 précité.
Conclusion
Le pas-de-porte dans les baux commerciaux, dont le régime juridique a été précisé par la jurisprudence récente des juridictions du fond et de la Cour de cassation, se présente comme une institution juridique sui generis, dont la nature hybride oscille entre l’indemnité compensatrice de l’avantage statutaire conféré au preneur et le supplément de loyer déguisé, selon la qualification retenue par les parties et contrôlée par le juge. La jurisprudence récente des cours d’appel et de la Cour de cassation, éclairée par les principes du droit commun des contrats issus de la réforme de 2016, a considérablement précisé le régime juridique de cette somme, en exigeant une rédaction claire et non équivoque de la clause qui la stipule, sous peine d’inopposabilité au preneur. L’exclusion du pas-de-porte des éléments de détermination de la valeur locative, consacrée par la cour d’appel de Toulouse, préserve l’intégrité du mécanisme de fixation du loyer du bail renouvelé et évite toute distorsion entre la valeur locative réelle et le loyer facial. La pratique contractuelle gagnera à formaliser avec rigueur les stipulations relatives au pas-de-porte, en distinguant expressément sa nature juridique, son montant, ses modalités de règlement et son sort en cas de résiliation anticipée, afin de prévenir un contentieux dont l’issue, par nature incertaine, repose sur l’appréciation souveraine des juges du fond, lesquels disposent d’un large pouvoir d’interprétation des clauses du contrat au regard des circonstances de l’espèce.
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