La loi du 9 avril 2024 visant à l’accélération et à la simplification de la rénovation de l’habitat dégradé, dite loi Habitat dégradé, a opéré en droit de la copropriété une révolution silencieuse dont les praticiens mesurent aujourd’hui seulement la portée. L’article 42-1 de la loi du 10 juillet 1965 (legifrance.gouv.fr), dans sa rédaction issue de cette réforme, a en effet inversé le principe gouvernant les notifications et mises en demeure entre le syndic et les copropriétaires. Là où la voie postale constituait le mode normal de communication, sous réserve d’un accord exprès du copropriétaire pour accepter la voie électronique, celle-ci devient désormais le principe, la voie postale se trouvant reléguée au rang d’exception dont le copropriétaire doit expressément solliciter le bénéfice. Le décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025, entré en vigueur le 25 décembre 2025, est venu préciser les modalités d’application de ce nouveau dispositif en modifiant les articles 64 à 65 du décret du 17 mars 1967. Or, comme le relève la préconisation n° 19 du Groupe de recherche sur la copropriété (la-cnec.org), publiée le 26 juin 2026 sous la présidence de Christelle Coutant-Lapalus, cette réforme soulève de sérieuses difficultés d’interprétation, tant sur la date d’application du nouveau principe que sur ses modalités concrètes de mise en œuvre. Ces interrogations ne sont pas purement théoriques : une convocation d’assemblée générale irrégulièrement adressée peut entraîner l’annulation des résolutions adoptées, et le délai de contestation de l’article 42 de la loi de 1965 ne commence à courir qu’à compter de la notification régulière du procès-verbal, de sorte qu’une irrégularité dans la notification électronique peut ouvrir une fenêtre de contestation de cinq années. L’analyse de cette réforme, à la lumière des préconisations du GRECCO et de la jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, permet de cartographier les zones de risque et les bonnes pratiques à adopter sans délai.

I. Le basculement du principe : du consentement exprès au droit d’opposition

A. La révolution silencieuse de l’article 42-1 de la loi du 10 juillet 1965

Le mécanisme antérieur, issu de la loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, subordonnait la validité des notifications et mises en demeure par voie électronique à l’accord exprès des copropriétaires. Ce consentement préalable constituait un verrou protecteur, chaque copropriétaire devant manifester positivement sa volonté de recevoir les communications du syndic par cette voie. La loi du 9 avril 2024 a renversé cette logique en disposant que les notifications et les mises en demeure sont valablement faites par voie électronique, les copropriétaires pouvant, à tout moment et par tout moyen, demander à recevoir ces mêmes notifications et mises en demeure par voie postale. Le syndic est corrélativement tenu d’informer les copropriétaires des moyens qui s’offrent à eux pour conserver un mode d’information par voie postale. L’on passe ainsi d’un système d’opt-in, fondé sur le consentement exprès, à un système d’opt-out, reposant sur un droit d’opposition. Ce renversement de principe, s’il répond à un objectif de simplification et de dématérialisation des échanges voulu par le législateur, n’est pas sans soulever des difficultés juridiques, notamment quant à la connaissance par le syndic de l’adresse électronique du copropriétaire et quant à la sanction de l’irrégularité des notifications adressées par voie électronique à un copropriétaire ayant pourtant demandé le maintien de la voie postale.

La Cour de cassation avait déjà, sous l’empire des textes antérieurs, encadré strictement les conditions de validité des notifications, en posant que le syndic ne peut valablement notifier qu’aux adresses régulièrement déclarées selon les formes des articles 64 et 65 du décret du 17 mars 1967. Par un arrêt du 28 mars 2019, la troisième chambre civile a ainsi jugé que le syndic ne peut valablement convoquer un copropriétaire qu’à la dernière adresse que celui-ci lui a notifiée, conformément aux articles 64 et 65 du décret du 17 mars 1967, et qu’il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de cette convocation régulière (Cass. 3e civ., 28 mars 2019, n° 18-12.579, courdecassation.fr). La Haute juridiction a également précisé, par un arrêt du 7 février 2012, que le syndic a valablement convoqué le copropriétaire à la dernière adresse qui lui avait été notifiée, et qu’en l’absence de notification par lettre recommandée avec accusé de réception d’une nouvelle adresse, le copropriétaire ne saurait se prévaloir de l’irrégularité de la convocation (Cass. 3e civ., 7 février 2012, n° 10-28.770, courdecassation.fr). Ces principes, forgés pour la notification postale, conservent leur pertinence dans le nouveau régime électronique : le syndic doit disposer d’une adresse électronique régulièrement communiquée par le copropriétaire, à défaut de quoi la notification électronique ne saurait produire ses effets.

B. La période intermédiaire : un contentieux en germe

L’une des questions les plus délicates soulevées par la préconisation n° 19 du GRECCO concerne la période transitoire comprise entre le 11 avril 2024, date d’entrée en vigueur de la loi Habitat dégradé, et le 25 décembre 2025, date d’entrée en vigueur du décret d’application. L’article 1er du Code civil dispose en effet que l’entrée en vigueur des dispositions dont l’exécution nécessite des mesures d’application est reportée à la date d’entrée en vigueur de ces mesures. Or, si la loi Habitat dégradé a expressément prévu la publication de plusieurs décrets d’application, aucun ne concernait la notification par voie électronique, ce qui pouvait laisser croire que la disposition se suffisait à elle-même. Le GRECCO identifie deux interprétations concurrentes de cette période transitoire. Selon la première, la contradiction entre la loi modifiée et le décret non modifié permettait de soutenir la nécessité de mesures d’application, de sorte que l’application du nouvel article 42-1 aurait été subordonnée à la modification préalable du décret, ce qui rendrait potentiellement irrégulières les notifications électroniques intervenues sans accord exprès du copropriétaire entre le 11 avril 2024 et le 25 décembre 2025. Selon la seconde interprétation, l’article 42-1 modifié se suffisait à lui-même et les articles du décret de 1967 prévoyant le principe de notification par voie postale auraient été abrogés de plein droit, de sorte que les notifications électroniques intervenues pendant cette période seraient valables, sous réserve que le syndic ait procédé à l’information préalable des copropriétaires sur les moyens de conserver la voie postale.

Le GRECCO a pris position en faveur d’une solution équilibrée, considérant que les notifications et mises en demeure électroniques sont valables pendant la période intermédiaire, sous réserve que le syndic soit en mesure de rapporter la preuve qu’il avait informé les copropriétaires des moyens qui s’offraient à eux pour conserver un mode d’information par voie postale. En revanche, si un copropriétaire rapporte la preuve qu’il a demandé au syndic, par tout moyen et à tout moment, de conserver les notifications ou mises en demeure par voie postale, celles-ci ne pouvaient valablement lui être adressées par voie électronique durant cette période intermédiaire. Cette analyse, qui privilégie la stabilité juridique des assemblées générales convoquées dans cette période sans sacrifier la protection des copropriétaires ayant manifesté leur volonté de conserver la voie postale, constitue une grille de lecture indispensable pour les praticiens confrontés à des contestations portant sur cette période. Elle rappelle surtout que la charge de la preuve pèse sur le syndic, tenu de démontrer qu’il a satisfait à son obligation d’information préalable, conformément à la jurisprudence constante de la troisième chambre civile sur l’obligation de justification qui incombe au syndicat.

II. La mise en œuvre pratique : entre formalisme protecteur et risque contentieux

A. L’adresse électronique du copropriétaire : notification ou simple communication ?

Le nouveau dispositif pose une difficulté pratique majeure que le GRECCO n° 19 s’attache à résoudre : comment le syndic peut-il valablement connaître l’adresse électronique du copropriétaire à laquelle il doit procéder aux notifications ? L’article 65 modifié du décret du 17 mars 1967 dispose que chaque copropriétaire notifie au syndic son domicile réel ou élu ainsi que son adresse électronique, s’il n’a pas demandé à recevoir les notifications et les mises en demeure par voie postale. L’emploi du terme notifie n’est pas anodin. La jurisprudence de la Cour de cassation relative à l’adresse postale est sans ambiguïté sur ce point : par un arrêt du 28 mars 2019, elle a censuré une cour d’appel qui n’avait pas recherché si les lettres avaient été adressées au domicile notifié au syndic par le copropriétaire (Cass. 3e civ., 28 mars 2019, n° 18-12.579, précité). Par un arrêt du 7 février 2012, elle a approuvé une cour d’appel d’avoir retenu que la connaissance qu’avait le syndic d’une adresse n’est pas assimilable à la notification à ce dernier d’une adresse réelle par le copropriétaire, formalité qui incombe à ce dernier (Cass. 3e civ., 7 février 2012, n° 10-28.770, précité). Cette jurisprudence, transposée au domaine électronique, conduit à une exigence de formalisme : le syndic ne pourrait valablement utiliser une adresse électronique qui ne lui a pas été notifiée selon les formes requises.

Or, en pratique, de très nombreux syndics ont recueilli les adresses électroniques des copropriétaires par l’intermédiaire de l’extranet de la copropriété, d’échanges de courriels informels ou de formulaires remplis en ligne. Interdire au syndic de tenir compte de ces adresses simplement communiquées, et non pas notifiées au sens strict, irait à l’encontre de la pratique la plus courante et créerait une asymétrie paradoxale entre le copropriétaire qui peut demander à conserver la voie postale par tout moyen, et celui qui, s’inscrivant dans le principe posé par le texte, serait soumis à un formalisme renforcé. Le GRECCO recommande en conséquence aux syndics, en l’état actuel de la réglementation et de la jurisprudence, de n’utiliser pour les notifications et les mises en demeure que des adresses électroniques recueillies par voie de notification, c’est-à-dire par lettre recommandée électronique ou papier. Cette recommandation, fondée sur une interprétation prudente des textes et de la jurisprudence, est toutefois assortie de propositions de modifications réglementaires visant à simplifier la communication de l’adresse électronique, notamment en modifiant l’article 6 du décret du 17 mars 1967 pour rendre obligatoire l’indication de l’adresse électronique lors de tout transfert de propriété, sauf opposition du copropriétaire, et en modifiant l’article 65 du même décret pour permettre au copropriétaire de communiquer son adresse électronique par tout moyen permettant d’établir avec certitude la date de réception. Ces propositions, si elles étaient adoptées, fluidifieraient considérablement la mise en œuvre du nouveau dispositif sans sacrifier la sécurité juridique.

B. Le risque contentieux : nullité des délibérations et prescription quinquennale

La sanction d’une notification irrégulière est potentiellement redoutable. Dès lors que le copropriétaire a fait connaître sa volonté de recevoir les notifications et mises en demeure par voie postale, celles-ci ne sont pas valablement faites si elles sont adressées par voie électronique. Il peut en résulter l’annulation de l’assemblée générale ou de l’une de ses résolutions, laquelle peut être demandée par le copropriétaire irrégulièrement convoqué, s’il est opposant ou défaillant, dans les conditions de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965. La jurisprudence de la troisième chambre civile précise que le copropriétaire irrégulièrement convoqué mais qui se présente à l’assemblée conserve le droit de contester les résolutions auxquelles il s’est opposé (Cass. 3e civ., 12 octobre 2005, n° 04-14.602, courdecassation.fr). Plus grave encore, si la notification du procès-verbal est également faite par voie électronique malgré la demande de notification postale, le délai de recours de l’article 42 de la loi de 1965 ne commence pas à courir, de sorte que la contestation demeure possible pendant le délai de prescription de droit commun de cinq années. Cette perspective est de nature à fragiliser durablement les décisions adoptées par les assemblées générales, notamment celles qui approuvent les comptes, votent les budgets ou autorisent des travaux importants. Le contentieux potentiel est considérable, à la mesure du nombre de copropriétés en France et de la diversité des pratiques des syndics en matière de gestion des coordonnées électroniques.

L’obligation d’information à la charge du syndic constitue le premier rempart contre ce risque. L’article 64-2 modifié du décret du 17 mars 1967 impose au syndic d’accompagner les avis d’appels de charges et les convocations aux assemblées générales de la mention selon laquelle est donnée la possibilité de recevoir les notifications et les mises en demeure par voie postale. Sous l’expression avis d’appels de charges, il faut entendre les avis adressés par le syndic indiquant le montant des provisions dues et leur date d’exigibilité, ainsi que le montant de la régularisation après approbation des comptes, conformément à l’article 35-2 du décret de 1967. Cette mention devra donc figurer sur tous les appels de fonds et sur les convocations de toutes les assemblées de copropriétaires, générales et spéciales, sans limitation de durée. Le GRECCO recommande d’utiliser une formule type qui rappelle que les notifications et mises en demeure sont valablement faites par voie électronique, mais que tout copropriétaire peut demander à les recevoir par lettre recommandée postale, cette demande pouvant être formulée à tout moment et par tout moyen permettant d’établir avec certitude sa date de réception, et prenant effet le lendemain du huitième jour suivant sa réception par le syndic ou le jour de l’assemblée générale si elle est formulée lors de celle-ci. Cette information systématique et répétée constitue le socle de la régularité du dispositif.

Par ailleurs, la question de la validité des notifications adressées par voie postale sans demande expresse du copropriétaire mérite une attention particulière. Le principe devenant celui de la notification par voie électronique et l’exception la voie postale, l’on pourrait soutenir que seul le recours à la voie électronique rend valable les notifications et mises en demeure, ce qui exclurait la notification postale en dehors du champ strict de l’exception. Le GRECCO écarte cette interprétation au motif que le législateur n’emploie pas l’expression exclusivement mais valablement, et que le Code civil, en son article 1366 (legifrance.gouv.fr), prévoit l’équivalence de l’écrit électronique et de l’écrit sur support papier dès lors que peut être dûment identifiée la personne dont il émane et qu’il soit établi et conservé dans des conditions de nature à en garantir l’intégrité. Le GRECCO considère en conséquence que les notifications et mises en demeure sont également valablement faites par le syndic par voie postale, ce qui constitue une garantie importante pour les copropriétaires n’ayant pas communiqué d’adresse électronique et pour les syndics confrontés à des situations transitoires ou à des difficultés techniques.

En tout état de cause, si l’intention du législateur est véritablement de rendre la voie électronique exclusive en dehors du cas où le copropriétaire a expressément demandé de conserver la voie postale, une modification des textes s’imposerait pour supprimer le terme valablement et lui substituer le terme exclusivement, à l’instar de ce qui a été fait pour la signification électronique entre avocats par la réforme de la procédure civile. À défaut d’une telle clarification législative, le maintien du terme valablement laisse subsister une dualité de canaux de communication qui, pour être source de complexité, n’en demeure pas moins protectrice des droits des copropriétaires les moins familiers des outils numériques. La Cour de cassation, dans sa fonction régulatrice, pourrait être appelée à trancher cette question dans les prochaines années, et il est probable qu’elle privilégiera, comme elle l’a fait en matière de notification postale, une approche pragmatique centrée sur l’effectivité de l’information du destinataire plutôt que sur un formalisme excessif.

Enfin, l’on ne saurait omettre de relever que la réforme s’inscrit dans un mouvement plus large de dématérialisation du droit de la copropriété, dont la loi du 10 juillet 1965 n’est qu’un maillon. La généralisation de l’extranet de copropriété, la dématérialisation des convocations aux assemblées générales et la numérisation des registres tenus par le syndic constituent autant de manifestations de cette évolution qui, si elle est inéluctable, ne doit pas se faire au détriment des copropriétaires les plus vulnérables. Le droit de la copropriété est en effet un droit de masse, qui concerne près de dix millions de logements en France et une proportion significative de personnes âgées ou éloignées du numérique. Le mécanisme d’opt-out institué par l’article 42-1 de la loi du 10 juillet 1965, tel que modifié par la loi du 9 avril 2024, constitue à cet égard un point d’équilibre entre l’efficacité de la gestion et la protection des copropriétaires, pour autant que le syndic respecte scrupuleusement son obligation d’information et que le copropriétaire soit mis en mesure d’exercer effectivement son droit d’opposition. Le GRECCO, par sa préconisation n° 19 du 26 juin 2026, a posé les jalons d’une mise en œuvre sécurisée de cette réforme ; aux praticiens désormais de s’en saisir.

Conclusion

La réforme opérée par la loi du 9 avril 2024 et le décret du 22 décembre 2025 constitue une mutation profonde du droit de la copropriété, dont la portée pratique est encore largement sous-estimée. En érigeant la notification électronique en principe et la notification postale en exception, le législateur a fait le pari de la dématérialisation des échanges entre le syndic et les copropriétaires, sans toutefois avoir anticipé toutes les difficultés de mise en œuvre que le GRECCO s’est attaché à identifier dans sa préconisation n° 19 du 26 juin 2026. La sécurité juridique commande aux praticiens une vigilance accrue sur trois fronts. En premier lieu, la formalisation du recueil des adresses électroniques, qui doit tendre vers une véritable notification et non une simple communication informelle, sous peine de fragiliser les convocations et notifications ultérieures. En deuxième lieu, l’obligation d’information pesant sur le syndic, qui doit être exécutée de manière systématique et répétée, à peine de rendre inopposable le nouveau dispositif aux copropriétaires qui n’auraient pas été dûment informés de leur droit de conserver la voie postale. En troisième lieu, le traitement des situations acquises pendant la période intermédiaire, qui appelle une analyse au cas par cas et une constitution de preuves par le syndic, notamment quant à la démonstration de l’information préalable des copropriétaires. L’adoption des modifications réglementaires proposées par le GRECCO, notamment la simplification de la communication de l’adresse électronique par tout moyen probant et la généralisation de son indication lors des transferts de propriété, permettrait de concilier l’objectif de simplification poursuivi par le législateur avec l’impératif de sécurité juridique qui irrigue l’ensemble du droit de la copropriété.