Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, confère au preneur un droit au renouvellement à l’expiration de la durée contractuelle. Ce droit, qui constitue l’un des piliers de la propriété commerciale reconnue par le législateur depuis le décret du 30 septembre 1953, trouve son tempérament dans la faculté offerte au bailleur de refuser le renouvellement sans être tenu au paiement d’aucune indemnité d’éviction. Cette faculté exorbitante du droit commun est subordonnée à une condition unique mais exigeante : la justification d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. La troisième chambre civile de la Cour de cassation, saisie de plusieurs pourvois entre 2023 et 2026, a précisé les contours de cette notion dont l’appréciation commande l’équilibre économique de la relation locative tout entière. L’examen des décisions récentes révèle un double mouvement : d’une part, un contrôle renforcé de la caractérisation des manquements imputables au preneur, et d’autre part, une articulation procédurale exigeante entre la contestation du congé, la prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction et le droit au maintien dans les lieux. Ces précisions jurisprudentielles, intervenues dans un contexte de réforme législative du statut par la loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, méritent une analyse d’ensemble.
L’article L. 145-14 du code de commerce pose le principe selon lequel le bailleur peut refuser le renouvellement du bail, mais qu’il doit alors, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur. L’article L. 145-17 I 1° énonce l’exception qui permet au bailleur d’échapper à cette obligation indemnitaire : il doit justifier d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Le texte ajoute qu’en cas d’inexécution d’une obligation ou de cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, l’infraction ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa. L’article L. 145-8 du code de commerce subordonne quant à lui le droit au renouvellement à la condition que le fonds ait fait l’objet d’une exploitation effective au cours des trois années qui ont précédé la date d’expiration du bail. Ces dispositions forment un ensemble cohérent dont la mise en œuvre donne lieu à un contentieux nourri devant la troisième chambre civile.
L’enjeu est considérable. Pour le preneur, la perte du droit au renouvellement sans indemnité emporte la destruction économique du fonds de commerce, dont la valeur peut représenter plusieurs années d’exploitation. Pour le bailleur, l’échec dans la démonstration du motif grave et légitime le contraint au versement d’une indemnité d’éviction qui, selon les usages de la profession, peut être fixée à la valeur du fonds lui-même. C’est dire si la qualification du motif grave et légitime constitue un moment décisif de la vie du bail commercial. La jurisprudence de la troisième chambre civile, rendue sur pourvois entre 2023 et 2026, permet de dégager les lignes de force de cette appréciation et d’en mesurer les conséquences pratiques pour les praticiens du droit immobilier commercial.
I. La caractérisation du motif grave et légitime : une appréciation souveraine encadrée par la Cour de cassation
A. La nature des manquements justifiant le refus de renouvellement sans indemnité
La notion de motif grave et légitime ne fait l’objet d’aucune définition légale dans le code de commerce, ce qui confère aux juges du fond un pouvoir d’appréciation souverain, sous le contrôle de la Cour de cassation quant à la qualification juridique des faits et à la motivation des décisions. La jurisprudence retient traditionnellement que le manquement doit revêtir une gravité suffisante pour priver le preneur du droit au renouvellement, ce qui suppose une inexécution d’une obligation essentielle du bail ou un comportement de nature à compromettre la poursuite de la relation contractuelle. La Cour de cassation n’exerce sur cette appréciation qu’un contrôle restreint, mais elle sanctionne avec rigueur les insuffisances de motivation et les erreurs de droit commises par les cours d’appel.
La transformation des locaux loués sans autorisation du bailleur constitue l’un des motifs les plus fréquemment invoqués à l’appui du refus de renouvellement sans indemnité. La troisième chambre civile, dans un arrêt du 9 mars 2023, a eu l’occasion d’en préciser la portée. Elle a approuvé la cour d’appel de Montpellier d’avoir retenu que la transformation des lieux effectuée par le locataire sans autorisation du bailleur caractérisait un motif grave et légitime justifiant le refus de renouvellement du bail sans indemnité d’éviction (Cass. 3e civ., 9 mars 2023, n° 21-22.234). Dans cette affaire, le preneur avait réalisé des modifications substantielles des lieux loués sans avoir obtenu l’accord préalable du bailleur. La Cour approuve cette qualification et rejette le pourvoi. Cette décision rappelle que l’obligation de ne pas transformer les lieux sans autorisation constitue une obligation essentielle du contrat, dont la méconnaissance peut justifier la privation du droit au renouvellement sans indemnité. La portée de cet arrêt est d’autant plus notable que le pourvoi soutenait que la transformation était antérieure à la cession du bail et ne pouvait donc être imputée au preneur actuel. La Cour écarte ce moyen comme irrecevable, la cour d’appel ayant omis de statuer dans le dispositif sur la demande de paiement de l’indemnité d’éviction.
Les désordres matériels causés aux locaux loués constituent un autre motif susceptible de caractériser la faute grave du preneur, ainsi que l’illustre la série d’arrêts rendus dans le litige opposant les SCI Biker et Indiana à la société Celio France. L’affaire, qui a donné lieu à deux pourvois successifs, porte sur des désordres structurels causés par la surcharge des planchers due à l’entreposage de marchandises par la locataire. La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait, le 5 janvier 2023, jugé que les congés avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction délivrés en février 2016 et janvier 2017 n’étaient pas fondés sur des motifs graves et légitimes, au motif qu’au jour de leur délivrance les parties étaient en l’état d’un jugement du 10 février 2015 ayant exclu la responsabilité de la locataire dans les désordres. La Cour de cassation, dans son arrêt du 30 mai 2024, casse cette décision pour violation des articles 542 et 561 du code de procédure civile (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 23-13.044 et 23-14.903). Elle rappelle que, à défaut de précision, le dispositif d’un arrêt d’appel infirmatif se substitue à celui de la décision de première instance exécutoire par provision, avec effet à compter de la date de la décision infirmée. Or, le jugement du 10 février 2015 avait été infirmé par un arrêt du 1er décembre 2016, dont le dispositif s’était rétroactivement substitué à celui du jugement infirmé. Il en résulte que la cour d’appel, en se fondant sur le jugement infirmé pour écarter les motifs graves et légitimes, a méconnu l’effet rétroactif de l’infirmation.
Cette solution est lourde de conséquences pratiques. Elle signifie que l’issue d’une instance d’appel pendante au jour du congé peut rétroactivement valider ou anéantir le fondement du refus de renouvellement. Le praticien doit donc, au moment de la délivrance du congé, tenir compte non seulement de l’état du droit à cette date, mais aussi de l’évolution prévisible des instances en cours. La Cour de cassation confirme ici que l’appréciation du caractère grave et légitime des motifs invoqués doit intégrer l’effet rétroactif des décisions d’infirmation intervenues postérieurement au congé. La cour d’appel de Montpellier, cour de renvoi désignée par l’arrêt du 30 mai 2024, a rendu un nouvel arrêt le 4 février 2025, lui-même partiellement cassé par l’arrêt du 2 juillet 2026 (Cass. 3e civ., 2 juill. 2026, n° 25-13.340) pour un motif procédural tenant au défaut de visa des dernières conclusions du 10 décembre 2024. Cette cascade d’arrêts illustre la complexité procédurale de ces contentieux.
B. La mise en demeure préalable et le contrôle du juge
L’article L. 145-17 I 1° impose au bailleur, lorsqu’il invoque l’inexécution d’une obligation ou la cessation d’exploitation, de faire précéder le congé d’une mise en demeure. Cette mise en demeure doit être effectuée par acte extrajudiciaire et préciser le motif invoqué. Elle constitue une formalité substantielle dont l’absence entache le congé de nullité. La Cour de cassation, dans l’arrêt du 2 juillet 2026, a rappelé que les développements relatifs à la mise en demeure préalable au congé constituent des moyens dont le juge doit tenir compte dans son appréciation de la régularité du refus de renouvellement. La cassation est prononcée au visa des articles 455 et 954 du code de procédure civile, la cour d’appel n’ayant pas examiné les conclusions du 10 décembre 2024 qui comportaient de nouveaux développements sur ce point.
La charge de la preuve du motif grave et légitime incombe au bailleur. Cette charge probatoire est exigeante, car le droit au renouvellement est un droit fondamental du preneur commerçant, auquel il ne peut être dérogé que par la démonstration d’une faute d’une gravité suffisante. La cour d’appel, dans l’exercice de son pouvoir souverain d’appréciation, doit caractériser concrètement les manquements reprochés et vérifier qu’ils sont imputables au preneur sortant. L’arrêt du 4 juin 2026 n° 24-19.120, qui statue sur pourvoi de la société Carigil, apporte un éclairage sur l’office procédural du juge. La Cour de cassation y rappelle que l’exposé des prétentions et moyens peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date, et que la cour d’appel ne statue que sur les dernières conclusions déposées. La cassation est prononcée au motif que la cour d’appel de Poitiers, pour déclarer irrecevable la demande en indemnisation de la perte du fonds de commerce, s’était fondée sur des conclusions du 4 octobre 2023 sans viser, avec indication de leur date, les conclusions du 25 avril 2024, ni exposer succinctement les prétentions et moyens figurant dans ces dernières conclusions. La Cour censure également la dénaturation par la cour d’appel des conclusions du 5 mai 2021, qui se bornaient à solliciter le rejet des demandes principales des bailleurs sans contester le refus de renouvellement (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-19.120). Ces décisions illustrent l’exigence procédurale qui pèse tant sur les parties que sur les juges dans le contentieux du refus de renouvellement, et rappellent que la motivation des décisions est la contrepartie du pouvoir souverain d’appréciation.
II. Les effets procéduraux du refus de renouvellement pour motif grave et légitime
A. L’interruption de la prescription par la contestation des motifs
L’article L. 145-9 du code de commerce dispose que le congé doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit le contester, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. L’article L. 145-60 précise que toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans. La combinaison de ces deux textes impose au preneur une particulière vigilance quant aux délais de contestation du congé et de formulation de sa demande indemnitaire, sous peine d’irrecevabilité.
La troisième chambre civile a rendu, le 4 juin 2026, un arrêt qui précise utilement l’articulation entre ces deux prescriptions. Dans cette affaire, la société Sabrina pressing de la reine avait pris à bail commercial un local pour l’exploitation d’un commerce de pressing. Le bailleur lui avait délivré le 18 décembre 2019 un congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes à effet au 30 juin 2020. La locataire, placée en liquidation judiciaire, avait vu son fonds cédé à la société Calypso Project Eco, intervenue volontairement à l’instance pour demander le paiement de l’indemnité d’éviction. La cour d’appel de Versailles avait déclaré irrecevable cette demande comme prescrite, au motif que le congé ayant été donné pour le 30 juin 2020, la demande devait être formée avant le 30 juin 2022, et qu’elle n’avait été présentée que par des conclusions d’intervention volontaire du 4 juillet 2023.
La Cour de cassation casse cette décision pour défaut de base légale au regard des articles L. 145-9 et L. 145-60 du code de commerce. Elle reproche à la cour d’appel de n’avoir pas recherché, comme il le lui était demandé, si les contestations émises en première instance par la locataire sur les motifs graves et légitimes invoqués dans le congé n’avaient pas interrompu le délai de prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-21.573). La solution est d’une importance pratique considérable : elle consacre le principe selon lequel la contestation du congé, intervenue dans le délai biennal, suffit à interrompre la prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, laquelle peut dès lors être formée à toute hauteur de la procédure, y compris pour la première fois en cause d’appel. Le délai de l’article L. 145-9 n’est donc pas un délai de forclusion enfermant la demande indemnitaire, mais un délai de prescription susceptible d’interruption par tout acte de contestation des motifs du congé. Cette jurisprudence assure une protection effective du droit du preneur à obtenir réparation du préjudice causé par le défaut de renouvellement, en évitant qu’un formalisme excessif ne le prive de son action.
B. Le droit au maintien dans les lieux et l’articulation avec les procédures collectives
L’article L. 145-28 du code de commerce énonce un principe protecteur du preneur : aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Ce droit au maintien est toutefois subordonné à la reconnaissance du droit à indemnité du preneur. Dans l’hypothèse où le bailleur justifie d’un motif grave et légitime au sens de l’article L. 145-17 I 1°, le preneur ne peut prétendre à aucune indemnité d’éviction et, par conséquent, ne bénéficie pas du droit au maintien dans les lieux. La question du maintien dans les lieux est donc indissociable de celle du bien-fondé du refus de renouvellement.
L’enchevêtrement des procédures se complique lorsque le preneur fait l’objet d’une procédure collective, qu’il s’agisse d’une sauvegarde, d’un redressement ou d’une liquidation judiciaire. La troisième chambre civile et la chambre commerciale de la Cour de cassation ont eu à connaître de cette difficulté dans plusieurs décisions. Si le preneur en difficulté bénéficie de la protection offerte par les articles L. 622-13 et L. 641-12 du code de commerce, le bailleur conserve la faculté de se prévaloir des motifs graves et légitimes antérieurs au jugement d’ouverture, sous réserve d’avoir introduit sa demande dans les trois mois de la publication du jugement au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales. La Cour de cassation veille à ce que l’articulation entre le droit des entreprises en difficulté et le statut des baux commerciaux ne conduise ni à priver le bailleur de ses droits légitimes, ni à compromettre les chances de redressement de l’entreprise preneuse.
La loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a, par ailleurs, modifié plusieurs dispositions intéressant le statut des baux commerciaux. L’article 62 de cette loi a inséré les articles L. 145-32-1 et L. 145-41 dans la liste des dispositions auxquelles il ne peut être dérogé par convention, renforçant ainsi l’ordre public protecteur du statut. L’article 63 a réformé le régime de la clause résolutoire, qui échappe désormais du champ de la présente analyse. Plus largement, la loi a introduit des dispositions relatives au loyer, à la mensualisation des paiements et à l’information du preneur, qui participent d’un mouvement législatif de renforcement des droits du locataire commercial. Si ces dispositions ne modifient pas directement le régime du motif grave et légitime de refus de renouvellement, elles éclairent le contexte dans lequel la troisième chambre civile exerce son contrôle. La protection accrue du preneur par le législateur trouve son prolongement naturel dans la rigueur avec laquelle la Cour de cassation encadre l’appréciation des motifs graves et légitimes par les juges du fond.
Conclusion
Le motif grave et légitime de refus de renouvellement du bail commercial sans indemnité d’éviction, bien que laissé à l’appréciation souveraine des juges du fond, fait l’objet d’un encadrement jurisprudentiel de plus en plus précis de la part de la troisième chambre civile de la Cour de cassation. La nature des manquements susceptibles de le caractériser, qu’il s’agisse de la transformation des lieux sans autorisation, de la cessation d’exploitation ou des désordres matériels causés aux locaux, doit être appréciée au regard de la gravité de l’inexécution et du respect des exigences formelles de mise en demeure préalable par acte extrajudiciaire. L’effet rétroactif des décisions d’infirmation sur l’appréciation du motif, consacré par l’arrêt du 30 mai 2024, impose aux praticiens de tenir compte de l’évolution des instances en cours au moment de la délivrance du congé. La jurisprudence du 4 juin 2026 sur l’interruption de la prescription par la contestation des motifs du congé offre une protection procédurale accrue au preneur, en lui permettant de préserver son droit à indemnité d’éviction au-delà du délai biennal, pourvu qu’il ait contesté les motifs dans ce délai. Enfin, la loi du 26 mai 2026, sans modifier directement l’article L. 145-17, conforte l’ordre public du statut et invite à une lecture d’ensemble des droits du preneur, que la Cour de cassation prolonge par un contrôle rigoureux des conditions du refus de renouvellement sans indemnité. Ces évolutions jurisprudentielles et législatives rappellent que la propriété commerciale demeure une institution vivante, dont l’équilibre procède de la combinaison du droit au renouvellement du preneur et du droit du bailleur de s’opposer à ce renouvellement pour un motif légitime, sous le contrôle du juge.
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