I. Le caractère continu des obligations du bailleur, fondement de l’exception d’inexécution
A. La consécration prétorienne de l’obligation continue de délivrance
Le bail commercial repose sur un édifice d’obligations réciproques dont l’équilibre conditionne la pérennité de la relation contractuelle. Au cœur de cet édifice, l’obligation de délivrance qui pèse sur le bailleur constitue, aux termes de l’article 1719 du code civil, une obligation légale qui ne requiert aucune stipulation particulière pour produire ses effets. Ce texte dispose que le bailleur est tenu, par la nature même du contrat, de délivrer la chose louée, de l’entretenir en état de servir à l’usage convenu et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant toute la durée du bail. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, au cours des dernières années, considérablement renforcé la portée de cette obligation en lui conférant un caractère continu qui innerve l’ensemble de la relation locative.
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 19 mars 2026 illustre avec une netteté particulière ce renforcement prétorien. Dans cette affaire, la cour d’appel de Rouen avait rejeté la demande en résiliation du bail formée par la locataire au motif que les désordres allégués n’étaient pas établis au jour de la remise des lieux et que la bailleresse n’avait jamais été mise en mesure de contester leur réalité. La Cour de cassation censure cette analyse au visa de l’article 1719 du code civil et énonce qu’« il incombe au bailleur de délivrer un local conforme à sa destination contractuelle tout au long de l’exécution du contrat » (Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-14.483). Cette formulation, par son caractère général et impératif, ancre définitivement l’obligation de délivrance dans une perspective dynamique qui dépasse le seul instant de la conclusion du contrat.
Par ailleurs, la décision du 4 décembre 2025, rendue en formation de section et publiée au Bulletin, consolide cette jurisprudence en énonçant que les obligations du bailleur sont « exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action en exécution forcée de ses obligations par le bailleur » (Cass. 3e civ., 4 déc. 2025, n° 23-23.357, FS-B). La Cour y affirme que le bailleur ne peut s’exonérer de l’obligation de procéder aux réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble et que la vétusté des locaux, même connue du preneur lors de la conclusion du bail, ne saurait éteindre cette obligation. Cette position est d’autant plus remarquable qu’elle écarte expressément le moyen tiré de la connaissance préalable des lieux par le preneur pour limiter l’étendue de l’obligation de délivrance.
À cet égard, la notion d’obligation continue emporte des conséquences juridiques considérables sur la charge probatoire. Le preneur n’a pas à démontrer que les désordres sont apparus postérieurement à la prise de possession des locaux, ni à prouver l’aggravation d’une situation préexistante. Il lui suffit d’établir qu’au jour de sa demande, le bailleur manque à son obligation de délivrance conforme. En conséquence, la preuve contraire qui incombe au bailleur ne peut se satisfaire de la simple antériorité des désordres à la conclusion du contrat. Cette architecture probatoire, dégagée par la troisième chambre civile, renforce significativement la position processuelle du preneur dans le contentieux de l’exécution du bail commercial. Dès lors, le bailleur qui entendrait contester l’existence d’un manquement à son obligation de délivrance ne peut se borner à invoquer l’ancienneté des désordres ou la connaissance qu’en avait le preneur au moment de la signature du bail ; il doit établir, positivement, qu’il a satisfait à son obligation continue en maintenant les locaux en état de servir à l’usage convenu pendant toute la durée du bail.
B. Les conséquences de la persistance du manquement sur le mécanisme de l’exception d’inexécution
Le caractère continu de l’obligation de délivrance produit ses effets les plus décisifs dans le cadre de l’exception d’inexécution opposée par le preneur au bailleur qui réclame le paiement des loyers. L’article 1219 du code civil dispose qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. Or, dès lors que l’obligation de délivrance est continue, chaque jour de manquement du bailleur constitue un fait nouveau qui autorise le preneur à suspendre le paiement du loyer, sans que l’on puisse lui opposer une quelconque renonciation tacite résultant de paiements antérieurs.
La troisième chambre civile a, dans un arrêt du 18 septembre 2025 publié au Bulletin, expressément reconnu que « le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable » (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 23-24.005, publié). Cette solution, reprise et amplifiée par l’arrêt du 5 mars 2026, constitue une avancée majeure pour la protection du preneur. Elle signifie que le locataire confronté à l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance n’a pas à adresser une mise en demeure préalable avant de suspendre le paiement des loyers, l’exception d’inexécution opérant de plein droit. Cette dispense de mise en demeure, qui déroge au droit commun de l’exception d’inexécution, se justifie par la nature particulière de l’obligation de délivrance, dont le caractère continu rend le manquement immédiatement perceptible par le preneur, sans qu’il soit nécessaire de le constater par un acte préalable. Le bailleur ne saurait donc opposer au preneur l’absence de mise en demeure pour contester la régularité de la suspension du paiement des loyers.
En conséquence, l’articulation entre l’obligation continue de délivrance et l’exception d’inexécution produit un effet juridique singulier : le bailleur qui manque à son obligation de délivrer un local conforme à sa destination ne peut valablement se prévaloir de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers. La suspension du paiement par le preneur trouve sa justification dans le manquement préalable et persistant du bailleur à ses propres obligations. Dès lors, le commandement de payer visant la clause résolutoire, signifié par le bailleur, peut se heurter à une exception d’inexécution dont le juge doit examiner le bien-fondé, comme la Cour de cassation l’a rappelé avec force dans son arrêt du 5 mars 2026.
Par ailleurs, l’obligation continue de délivrance a une incidence directe sur le régime de la prescription de l’action du preneur. L’article 2224 du code civil fixe le point de départ du délai de prescription quinquennale au jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. Or, lorsque le manquement du bailleur persiste dans le temps, le point de départ de la prescription est sans cesse renouvelé, de sorte que l’action en exécution forcée demeure recevable aussi longtemps que le manquement perdure. La Cour de cassation l’a clairement énoncé dans l’arrêt du 4 décembre 2025 précité : la persistance du manquement constitue un fait permettant au locataire d’exercer son action. Cette construction jurisprudentielle aboutit à une forme d’imprescriptibilité pratique de l’action en exécution forcée des obligations du bailleur, qui ne s’éteint qu’avec la cessation du manquement.
II. Le contrôle juridictionnel substantiel de l’exception d’inexécution face à l’automaticité de la clause résolutoire
A. L’obligation pour le juge de vérifier le bien-fondé de l’exception d’inexécution, au-delà des délais procéduraux
Le second volet de la construction jurisprudentielle de la troisième chambre civile concerne l’office du juge saisi d’une demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire. La clause résolutoire, régie par l’article L. 145-41 du code de commerce dans sa rédaction issue de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce texte prévoit également que les juges peuvent, en accordant des délais de paiement, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La loi du 26 mai 2026 a, en outre, conditionné l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience.
Or, l’apport le plus significatif de l’arrêt du 5 mars 2026 réside dans l’affirmation selon laquelle « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, FS-B). Cette formulation constitue un revirement dans l’office du juge de la clause résolutoire, en ce qu’elle subordonne l’acquisition de la clause résolutoire à l’examen préalable du bien-fondé de l’exception d’inexécution invoquée par le preneur.
La portée de cette décision est d’autant plus remarquable qu’elle dissocie clairement le mécanisme de la suspension des effets de la clause résolutoire pour délais de paiement, prévu par l’article L. 145-41, du mécanisme de l’exception d’inexécution fondé sur l’article 1219 du code civil. Le premier suppose une demande expresse du preneur dans le mois du commandement et l’apurement de la dette locative, tandis que le second opère de plein droit dès lors que le manquement du bailleur à ses obligations est suffisamment grave et rend les locaux impropres à leur destination. En d’autres termes, l’exception d’inexécution ne constitue pas une modalité d’aménagement de la clause résolutoire, mais un obstacle de fond à son acquisition, dont le juge doit vérifier l’existence avant même d’examiner les conditions formelles de mise en œuvre de la clause.
À cet égard, la Cour de cassation a censuré l’arrêt de la cour d’appel de Cayenne qui, après avoir pourtant constaté l’existence de nombreux désordres dans les lieux loués imputables à la bailleresse et leur persistance pendant toute la durée de l’occupation, avait néanmoins refusé d’examiner l’exception d’inexécution au motif que la locataire n’avait pas saisi le juge aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire dans le mois du commandement. Cette censure, prononcée par une formation de section et publiée au Bulletin, impose désormais au juge du fond de procéder à un examen substantiel des moyens de défense du preneur, sans pouvoir se retrancher derrière le non-respect des délais procéduraux prévus par l’article L. 145-41.
L’arrêt du 4 juin 2026 vient parachever cette construction en rappelant, sur le terrain procédural, l’obligation pour le juge de statuer sur les dernières conclusions déposées par les parties. Dans cette affaire, la cour d’appel de Poitiers avait déclaré irrecevable la demande reconventionnelle du preneur en indemnisation de la perte du fonds de commerce au visa de conclusions qui n’étaient pas les dernières déposées par la locataire. La Cour de cassation, au visa des articles 455, alinéa 1er, et 954, alinéa 2, du code de procédure civile, énonce que « s’il n’expose pas succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens, le juge, qui ne peut statuer que sur les dernières conclusions déposées, doit viser celles-ci avec l’indication de leur date » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-19.120). Cette exigence procédurale, appliquée au contentieux des baux commerciaux, garantit que le preneur puisse effectivement faire valoir l’ensemble de ses moyens de défense, y compris ceux développés en réplique aux dernières écritures du bailleur.
B. L’autonomie de l’instance au fond et la recevabilité des moyens de nullité du commandement
Le troisième pilier de la protection procédurale du preneur réside dans l’autonomie reconnue à l’instance au fond par rapport à l’instance de référé. Cette question, qui peut paraître technique, revêt une importance pratique considérable dans le contentieux des baux commerciaux, où la clause résolutoire est fréquemment mise en œuvre devant le juge des référés avant que le litige ne soit porté au fond. La troisième chambre civile a, dans un arrêt du 18 décembre 2025, consacré le principe d’indépendance des instances en énonçant que « la demande du preneur en nullité du commandement de payer signifié par le bailleur est recevable, dès lors qu’elle a été présentée au juge du fond préalablement à toute défense au fond, quand bien même elle n’aurait pas été présentée devant le juge des référés saisi d’une demande en constat de l’acquisition de la clause résolutoire » (Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-12.339).
Cette solution s’appuie sur la combinaison des articles 74, 112 et 484 du code de procédure civile, qui posent respectivement les règles relatives aux exceptions de procédure, à la couverture des nullités et à la nature provisoire de l’ordonnance de référé. La Cour de cassation en déduit, à bon droit, que l’ordonnance de référé, qui n’a pas l’autorité de la chose jugée au principal, ne saurait priver le preneur du droit de soulever, pour la première fois devant le juge du fond, la nullité du commandement de payer fondant la clause résolutoire. Cette autonomie procédurale permet ainsi au preneur de dissocier sa stratégie de défense en référé de celle développée au fond, sans que les choix procéduraux effectués dans la première instance ne préjudicient à ses droits dans la seconde. Cette autonomie revêt une importance stratégique majeure pour la défense du preneur, qui peut ainsi concentrer ses efforts en référé sur la contestation du montant de la créance ou la demande de délais de paiement, sans craindre de perdre la faculté d’invoquer ultérieurement la nullité du commandement devant le juge du fond.
Par ailleurs, cette construction jurisprudentielle trouve un écho dans la règle selon laquelle l’action introduite par le bailleur avant l’ouverture d’une procédure collective contre le locataire, en vue de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ne peut plus être poursuivie après le jugement d’ouverture si elle n’a donné lieu à aucune décision passée en force de chose jugée. La troisième chambre civile a ainsi jugé, dans un arrêt du 25 janvier 2023, que la cour d’appel qui constate l’acquisition de la clause résolutoire après l’ouverture de la liquidation judiciaire du preneur viole les articles L. 622-21 et L. 641-3 du code de commerce, dès lors que l’action ne peut plus être poursuivie postérieurement au jugement d’ouverture (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-21.957, FS-D). Cette solution, qui s’inscrit dans le cadre plus large de l’interdiction des poursuites individuelles, renforce la protection du preneur en procédure collective en faisant obstacle à ce que le bailleur poursuive, après le jugement d’ouverture, une action en constatation de la clause résolutoire qui n’avait pas encore abouti à une décision irrévocable.
Dès lors, l’ensemble de ces décisions dessine une ligne jurisprudentielle cohérente qui tend à renforcer le contrôle du juge sur la mise en œuvre de la clause résolutoire dans le bail commercial. À l’automaticité formelle de la clause résolutoire, fondée sur le seul constat du non-paiement des loyers dans le mois du commandement, la troisième chambre civile substitue un contrôle substantiel qui impose au juge de vérifier, avant de constater l’acquisition de la clause, si le preneur était fondé à opposer une exception d’inexécution en raison du manquement du bailleur à ses obligations. Cette évolution, qui s’inscrit dans le mouvement plus général de renforcement de l’article L. 145-15 du code de commerce par la loi du 26 mai 2026, participe d’un rééquilibrage des rapports contractuels entre bailleur et preneur, au bénéfice d’une appréciation judiciaire concrète de la gravité respective des manquements allégués.
En conséquence, la pratique du contentieux des baux commerciaux se trouve profondément renouvelée. Le conseil du preneur confronté à un commandement de payer visant la clause résolutoire doit désormais articuler sa défense autour de deux axes complémentaires : d’une part, la démonstration du caractère continu du manquement du bailleur à son obligation de délivrance, qui fonde l’exception d’inexécution et paralyse la clause résolutoire ; d’autre part, la préservation de la possibilité de soulever, pour la première fois devant le juge du fond, la nullité du commandement, sans que le défaut de contestation en référé ne puisse lui être opposé. Par ailleurs, l’imprescriptibilité pratique de l’action en exécution forcée, résultant de la persistance du manquement, ouvre au preneur une voie d’action qui n’est pas enfermée dans le délai de prescription quinquennale.
Conclusion
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, par une série de décisions remarquablement construites rendues entre 2023 et 2026, opéré un renforcement significatif de la protection du preneur à bail commercial face au mécanisme de la clause résolutoire. En consacrant le caractère continu de l’obligation de délivrance du bailleur, en imposant au juge de vérifier le bien-fondé de l’exception d’inexécution indépendamment du respect des délais procéduraux, et en consacrant l’autonomie de l’instance au fond par rapport à l’instance de référé, la Cour régulatrice substitue à une approche formaliste de la clause résolutoire un contrôle juridictionnel substantiel, fondé sur l’appréciation concrète de la gravité respective des manquements contractuels. Cette évolution, qui s’articule avec les réformes législatives introduites par la loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, dessine un nouvel équilibre des droits et obligations dans le bail commercial, au bénéfice d’une justice contractuelle plus attentive à la réalité des situations. Le praticien qui accompagne le preneur confronté à un commandement de payer visant la clause résolutoire devra désormais intégrer ces trois dimensions dans sa stratégie contentieuse : la démonstration du manquement continu du bailleur, l’invocation de l’exception d’inexécution comme obstacle de fond à l’acquisition de la clause résolutoire, et la préservation des moyens de nullité pour l’instance au fond. L’enjeu est considérable, car la perte du droit au bail commercial emporte fréquemment, pour le preneur, la disparition de son fonds de commerce et de sa valeur patrimoniale.
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