I. Les conditions substantielles du droit au renouvellement du bail commercial
A. La titularité du droit au renouvellement : le propriétaire d’un fonds de commerce exploité dans les lieux
L’article L. 145-8 du code de commerce dispose que le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux. Cette double condition, cumulative, constitue le fondement même de la propriété commerciale du preneur. Le législateur a entendu réserver ce droit à celui qui est à la fois propriétaire du fonds de commerce et exploitant effectif dans les locaux donnés à bail. La jurisprudence de la troisième chambre civile a, au cours des dernières années, précisé les contours de cette exigence légale avec une rigueur constante, rappelant que le droit au renouvellement est strictement attaché à la qualité de propriétaire du fonds.
Par ailleurs, la Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 15 février 2023 (Cass. 3e civ., 15 fév. 2023, n° 21-25.849, Publié au Bulletin), que le droit au renouvellement suppose que le preneur justifie de la propriété du fonds de commerce exploité dans les lieux loués. Or, cette exigence peut se heurter à des situations contentieuses complexes, notamment lorsque le preneur a cédé le fonds sans céder le droit au bail, ou lorsqu’il a confié l’exploitation du fonds à un locataire-gérant. En conséquence, la haute juridiction impose au juge du fond de vérifier, à la date à laquelle le droit au renouvellement est invoqué, que le preneur remplit bien cette double condition de titularité et d’exploitation effective dans les lieux.
La question de la titularité du droit au renouvellement se pose avec une acuité particulière dans le cadre des opérations de restructuration affectant le preneur, telles que la fusion, la scission ou l’apport partiel d’actif. La troisième chambre civile a précisé, dans un arrêt du 29 janvier 2026 (Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-14.982, Publié au Bulletin), que la transmission universelle du patrimoine emporte transfert automatique du droit au bail et, partant, du droit au renouvellement, sans que le bailleur ne puisse s’y opposer. En revanche, lorsque la cession du fonds est intervenue sans respecter les clauses du bail relatives à l’agrément du bailleur, la cession peut être déclarée inopposable au bailleur, ce qui prive le cessionnaire du droit d’invoquer le renouvellement.
Dès lors, la Cour de cassation a également précisé, dans un arrêt du 4 juillet 2024 (Cass. 3e civ., 4 juill. 2024, n° 23-13.822, Publié au Bulletin), que la clause d’agrément stipulée dans le bail commercial constitue une condition essentielle de la cession du bail, et que son non-respect par le cédant autorise le bailleur à se prévaloir de l’inopposabilité de la cession. Or, cette inopposabilité a pour effet de priver le cessionnaire de la qualité de propriétaire du fonds dans les lieux, et par conséquent du droit au renouvellement à l’échéance du bail.
Dès lors, la propriété du fonds de commerce doit s’apprécier au jour où le droit au renouvellement est sollicité. La troisième chambre civile a eu l’occasion de préciser que la cession du fonds intervenue avant la demande de renouvellement fait perdre au cédant le droit de solliciter le renouvellement, ce droit étant transmis au cessionnaire avec le fonds. A cet égard, l’article L. 145-4 du code de commerce, qui fixe la durée impérative de neuf années du bail commercial, constitue le cadre temporel dans lequel s’inscrit ce droit au renouvellement, dont le preneur doit pouvoir bénéficier à l’échéance du bail, sous réserve de remplir les conditions légales.
La notion de fonds de commerce exploité dans les lieux a également été au cœur de plusieurs contentieux récents. La jurisprudence exige que le fonds soit exploité de manière effective et personnelle par le preneur dans les locaux loués, ce qui exclut du bénéfice du droit au renouvellement les situations de domiciliation fictive ou de simple mise à disposition des locaux. La Cour de cassation vérifie ainsi que l’exploitation commerciale est réelle et sérieuse, et qu’elle constitue bien l’objet du bail initialement consenti.
B. La condition d’exploitation effective du fonds et les exceptions légitimes à la cessation d’activité
L’article L. 145-8 du code de commerce impose en outre que le fonds de commerce ait fait l’objet d’une exploitation effective au cours des trois années précédant la date d’expiration du bail ou de sa prolongation, sauf motifs légitimes. Cette condition d’exploitation effective est appréciée souverainement par les juges du fond, sous le contrôle de la Cour de cassation qui exerce un contrôle normatif sur la qualification de ces circonstances.
La troisième chambre civile a eu l’occasion de rappeler, dans un arrêt du 18 septembre 2025 (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 24-13.288, Publié au Bulletin), que la cessation d’exploitation pendant la période triennale de référence ne fait pas obstacle au droit au renouvellement lorsqu’elle est justifiée par des motifs légitimes. Or, la notion de motifs légitimes recouvre des hypothèses variées, telles que la réalisation de travaux nécessaires à la mise en conformité des locaux, la survenance d’un sinistre, ou encore des circonstances économiques exceptionnelles rendant impossible la poursuite de l’exploitation. Par ailleurs, la Cour de cassation exerce un contrôle rigoureux sur l’admission de ces motifs, afin d’éviter que la condition d’exploitation effective ne soit vidée de sa substance par une interprétation trop libérale des exceptions.
A cet égard, la réforme introduite par la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, en ses articles 62 et 63, a renforcé la protection du preneur à bail commercial, notamment par l’encadrement du dépôt de garantie et la mensualisation du paiement des loyers. Ces dispositions, bien que ne modifiant pas directement les conditions du droit au renouvellement, participent d’un mouvement législatif de consolidation de la propriété commerciale du preneur, dont le droit au renouvellement est la pierre angulaire.
La Cour de cassation a également précisé, dans un arrêt du 5 mars 2026 (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292, Publié au Bulletin), que l’obligation de délivrance continue du bailleur est exigible pendant toute la durée du bail, y compris pendant la tacite prolongation précédant le renouvellement. En conséquence, le manquement du bailleur à cette obligation peut constituer un motif légitime pour le preneur de suspendre l’exploitation, sans que cela ne le prive du droit au renouvellement. Dès lors, l’articulation entre l’obligation du bailleur et le droit du preneur au renouvellement témoigne de l’interdépendance des obligations contractuelles dans le statut des baux commerciaux.
La jurisprudence récente a également eu l’occasion de se prononcer sur les conséquences d’une procédure collective sur le droit au renouvellement. Dans un arrêt du 4 juin 2026 (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-19.120), la troisième chambre civile a jugé que la circonstance que le preneur bénéficie d’un plan de continuation dans le cadre d’un redressement judiciaire ne fait pas obstacle à ce que le bailleur refuse le renouvellement du bail, dès lors qu’il s’acquitte de l’indemnité d’éviction. Or, le droit au renouvellement n’est pas un droit absolu, et le bailleur conserve la faculté de refuser le renouvellement, à charge pour lui de verser l’indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement, conformément à l’article L. 145-14 du code de commerce.
Par ailleurs, le droit au renouvellement du preneur a été indirectement renforcé par la jurisprudence relative au droit de préférence du locataire commercial. Dans un arrêt du 25 juin 2026 (Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 25-10.765, Publié au Bulletin), la Cour de cassation a jugé que le bailleur qui a notifié au preneur une offre de vente ne peut plus la rétracter, le preneur disposant d’un mois pour accepter ladite offre. A cet égard, cette solution préserve la sécurité juridique du preneur et conforte son droit au maintien dans les lieux, que la vente du local à un tiers aurait pu compromettre.
II. Les obstacles contentieux à la mise en œuvre du droit au renouvellement
A. Le formalisme impératif du congé et la rigueur de la prescription biennale
L’article L. 145-9 du code de commerce impose, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, que le congé en matière de baux commerciaux soit donné par acte extrajudiciaire six mois à l’avance. Le congé doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans. Ce formalisme, protecteur du preneur, a donné lieu à un contentieux abondant dont la troisième chambre civile a récemment précisé la portée.
Ainsi, dans un arrêt du 11 janvier 2024 (Cass. 3e civ., 11 janv. 2024, n° 22-20.872, Publié au Bulletin), la Cour de cassation a jugé qu’un congé comportant des clauses et conditions différentes de celles du bail expiré s’analyse en un congé avec refus de renouvellement. Or, cette requalification emporte des conséquences majeures sur le droit du preneur, puisque le bailleur est alors tenu au paiement de l’indemnité d’éviction prévue par l’article L. 145-14 du code de commerce, sauf à justifier d’un motif grave et légitime au sens de l’article L. 145-17 du même code.
Par ailleurs, l’article L. 145-60 du code de commerce soumet l’ensemble des actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux à une prescription biennale. Cette courte prescription, dérogatoire au droit commun, constitue un écueil procédural redoutable pour le preneur qui entend contester le congé ou solliciter le paiement d’une indemnité d’éviction. La troisième chambre civile a rappelé, dans un arrêt du 12 février 2026 (Cass. 3e civ., 12 fév. 2026, n° 24-10.578, Publié au Bulletin), que la mauvaise foi du bailleur n’est pas interruptive du délai de prescription biennale de l’action du preneur en indemnité d’éviction. En conséquence, le preneur doit impérativement agir dans le délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné, sans que la mauvaise foi alléguée du bailleur ne puisse lui permettre d’échapper à cette forclusion.
A cet égard, la Cour de cassation a précisé, dans un arrêt du 4 juin 2026 (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-21.573), que la contestation du congé par le preneur dans le délai de deux ans est interruptive de la prescription biennale. Dès lors, le preneur qui saisit le tribunal dans le délai imparti préserve ses droits pour l’ensemble des demandes afférentes au renouvellement, y compris la fixation du loyer du bail renouvelé, l’indemnité d’éviction et les rapports locatifs subséquents.
Le formalisme du congé a également été renforcé par la jurisprudence récente. La Cour de cassation exige que l’acte de congé mentionne de manière claire et non équivoque la volonté du bailleur de mettre fin au bail, soit avec offre de renouvellement, soit avec refus de renouvellement. Toute ambiguïté dans la rédaction du congé est interprétée en faveur du preneur, conformément au principe de faveur qui irrigue l’ensemble du statut des baux commerciaux. L’article L. 145-15, tel que modifié par la loi du 26 mai 2026, sanctionne désormais de l’inefficacité les clauses, stipulations et arrangements ayant pour effet de faire échec au droit de renouvellement ou aux dispositions impératives du statut.
La Cour de cassation a également eu l’occasion de préciser la portée du congé avec offre de renouvellement à des clauses et conditions différentes du bail expiré. Dans un arrêt du 19 juin 2025 (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-18.853, Publié au Bulletin), la troisième chambre civile a rappelé que le bailleur qui offre le renouvellement à des conditions différentes du bail expiré doit s’acquitter de l’indemnité d’éviction s’il ne justifie pas d’un motif légitime de modification, le congé s’analysant alors en un refus de renouvellement. Or, cette règle constitue une application stricte du principe selon lequel le renouvellement s’opère aux clauses et conditions du bail expiré, sauf accord des parties ou décision judiciaire sur les points de désaccord.
Enfin, la question de la prescription de l’action en indemnité d’éviction s’est trouvée renouvelée par la jurisprudence du 12 février 2026 (Cass. 3e civ., 12 fév. 2026, n° 24-10.427), dans laquelle la Cour de cassation a précisé que le preneur qui entend contester le congé doit le faire dans le délai de deux ans à compter de la date d’effet du congé, sans pouvoir se prévaloir de la connaissance tardive du motif du congé pour différer le point de départ du délai. Dès lors, la rigueur de la prescription biennale impose au preneur une vigilance procédurale particulière, toute négligence pouvant lui faire perdre définitivement le bénéfice du droit au renouvellement et à l’indemnité d’éviction.
B. Les effets de la tacite prolongation sur le droit au renouvellement et la fixation du loyer
L’article L. 145-9 du code de commerce dispose qu’à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Cette tacite prolongation, qui assure la stabilité du lien contractuel en l’absence d’initiative des parties, produit des effets juridiques considérables sur le droit au renouvellement et sur les conditions de fixation du loyer du bail renouvelé.
La troisième chambre civile a, dans un arrêt remarqué du 16 octobre 2025 (Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n° 23-23.834, Publié au Bulletin), jugé que lorsque la tacite prolongation a excédé une durée de douze ans, le bailleur est fondé à solliciter le déplafonnement du loyer du bail renouvelé, sans que le preneur ne puisse opposer le mécanisme de l’étalement des hausses prévu par l’article L. 145-34 du code de commerce. Or, cette solution, qui fait prévaloir le droit au plafonnement sur le droit au renouvellement, s’inscrit dans une construction prétorienne qui tend à concilier les intérêts antagonistes du bailleur et du preneur lors du renouvellement.
Par ailleurs, la Cour de cassation a consacré, dans un arrêt du 18 septembre 2025 (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 24-13.288, Publié au Bulletin), une appréciation in abstracto de la modification notable des facteurs locaux de commercialité, condition du déplafonnement du loyer du bail renouvelé. A cet égard, il n’est plus exigé du bailleur qu’il démontre une incidence favorable concrète de cette modification sur le fonds du preneur considéré, mais seulement que la modification notable est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale considérée de manière abstraite. En conséquence, cette évolution jurisprudentielle, en facilitant le déplafonnement, renforce la position du bailleur lors du renouvellement, sans toutefois remettre en cause le principe du droit au renouvellement du preneur.
La fixation du loyer du bail renouvelé obéit au principe de la valeur locative posé par l’article L. 145-33 du code de commerce, laquelle est déterminée d’après les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. La tacite prolongation, en maintenant le preneur dans les lieux au-delà du terme contractuel, ne modifie pas en soi la valeur locative, mais elle peut, par sa durée, entraîner un déplafonnement automatique lorsque la durée du bail initial, renouvellements inclus, excède douze années. Dès lors, la tacite prolongation constitue une arme à double tranchant pour le preneur : elle lui assure le maintien dans les lieux, mais elle peut, à terme, précipiter le déplafonnement du loyer.
Enfin, la Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 2 juillet 2026 (Cass. 3e civ., 2 juil. 2026, n° 25-13.340), que les dernières conclusions des parties fixent définitivement l’objet du litige en matière de renouvellement du bail commercial, le juge ne pouvant statuer que sur les prétentions énoncées dans ces dernières écritures. Or, cette règle procédurale revêt une importance particulière dans le contentieux du renouvellement, où la fixation du loyer, la contestation du congé et la demande d’indemnité d’éviction sont souvent articulées dans des conclusions complexes dont la rédaction doit être particulièrement soignée afin de ne pas encourir l’irrecevabilité de certaines demandes.
La procédure de renouvellement obéit par ailleurs à une chronologie impérative que les parties ne sauraient méconnaître. L’initiative du renouvellement peut émaner du preneur, par la notification d’une demande de renouvellement six mois avant l’expiration du bail, ou du bailleur, par un congé avec offre de renouvellement signifié dans le même délai. A défaut d’acte formalisant la volonté de renouveler ou de mettre fin au bail, la tacite prolongation s’opère de plein droit, maintenant le preneur dans les lieux sous l’empire du bail expiré. La Cour de cassation a, dans un arrêt du 27 mars 2025 (Cass. 3e civ., 27 mars 2025, n° 23-20.030, Publié au Bulletin), rappelé que le droit d’option du bailleur, prévu par l’article L. 145-57 du code de commerce, doit s’exercer dans le respect des mentions obligatoires, à peine d’irrégularité.
Dès lors, l’ensemble de ce dispositif contentieux, combinant formalisme rigoureux du congé, brièveté de la prescription biennale et effets prolongés de la tacite prolongation, impose aux praticiens une maîtrise approfondie des règles procédurales du statut des baux commerciaux. La réforme du 26 mai 2026, en élargissant le champ de l’article L. 145-15 aux clauses et arrangements faisant échec aux dispositions impératives du statut, a renforcé la sécurité juridique du preneur, tout en préservant l’équilibre économique du contrat de bail commercial qui demeure, au-delà du renouvellement, la finalité première du statut.
Conclusion
Le droit au renouvellement du bail commercial, socle de la propriété commerciale du preneur, se trouve au carrefour des conditions substantielles posées par l’article L. 145-8 du code de commerce et des obstacles contentieux que constituent le formalisme du congé, la prescription biennale et les effets de la tacite prolongation. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, au cours des années 2023 à 2026, précisé ces conditions avec une rigueur constante, rappelant que le droit au renouvellement est strictement attaché à la personne du propriétaire du fonds exploité dans les lieux, et que toute action du preneur doit être engagée dans le délai impératif de deux ans. La réforme issue de la loi du 26 mai 2026, en actualisant l’article L. 145-15, vient renforcer l’effectivité de ce droit en sanctionnant de l’inefficacité toute clause ou stipulation qui tendrait à y faire échec. Ainsi, le droit au renouvellement demeure, malgré les contraintes procédurales qui l’enserrent, la garantie fondamentale du preneur à bail commercial.
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