I. La clause de destination, pierre angulaire de l’équilibre contractuel du bail commercial
A. La primauté de la volonté des parties dans la délimitation des activités autorisées
La détermination de la destination des lieux constitue l’une des stipulations essentielles du bail commercial, en ce qu’elle délimite le périmètre d’exploitation du fonds et conditionne, pour une large part, la valeur économique du droit au bail. L’article L. 145-1 du code de commerce, qui définit le champ d’application du statut des baux commerciaux, n’impose aucun formalisme particulier quant à la rédaction de la clause de destination, de sorte que la volonté des parties, exprimée dans le contrat, demeure la source première des droits et obligations attachés à l’usage des lieux loués. La jurisprudence de la troisième chambre civile rappelle avec constance que le juge ne saurait substituer son appréciation à celle des cocontractants lorsque la clause de destination est rédigée en termes clairs et précis.
Par un arrêt du 10 avril 2025, la troisième chambre civile a eu l’occasion de réaffirmer ce principe dans une espèce où le preneur soutenait que la clause de destination du bail, rédigée en termes de faculté (« il pourra y exercer une activité d’achat, vente, exposition de tous véhicules neufs et d’occasion à moteur »), ne lui imposait aucune obligation d’exercer effectivement l’activité visée, mais lui conférait simplement la possibilité de le faire. La Cour de cassation a rejeté le pourvoi en énonçant que « cette clause de destination n’autorisait que l’activité d’achat, vente et exposition de tous véhicules, et non celle de réparation et de vente de pièces détachées, qui constituait une activité distincte » (Cass. 3e civ., 10 avr. 2025, n° 23-21.473). Cette décision illustre la rigueur avec laquelle la Haute juridiction interprète les clauses de destination, en refusant toute extension implicite des activités autorisées au-delà de ce que les parties ont expressément convenu.
Par ailleurs, l’arrêt précité rappelle que l’accord du bailleur à l’exercice d’une activité nouvelle doit être « clair et non équivoque ». La cour d’appel de Metz avait en effet écarté une attestation de mise à disposition des locaux dont se prévalait la locataire, au motif qu’elle ne constituait pas un avenant au bail et qu’il n’en résultait pas un consentement certain du bailleur à l’adjonction d’activités de réparation et de vente de pièces détachées. La Cour de cassation a validé cette analyse, confirmant que le silence du bailleur, même prolongé pendant plusieurs années, ne saurait valoir renonciation à se prévaloir des stipulations contractuelles relatives à la destination des lieux.
B. L’effectivité de la clause résolutoire en cas de violation de la destination contractuelle
La violation de la clause de destination expose le preneur à la mise en œuvre de la clause résolutoire insérée au bail, pourvu que le commandement délivré par le bailleur vise précisément l’infraction reprochée. La troisième chambre civile contrôle avec une attention particulière la régularité formelle de ce commandement, ainsi que l’absence de mauvaise foi du bailleur dans son exercice. Dans l’arrêt du 10 avril 2025, la Cour a validé le jeu de la clause résolutoire après avoir relevé que « le bail conclu par les parties comportait à l’article 13 une clause résolutoire » et que la demande de déspécialisation formulée par la locataire le 30 septembre 2017 contredisait l’existence d’un accord antérieur du bailleur pour l’exercice d’une activité de réparation de véhicules.
Or, la Cour a également considéré que le commandement n’avait pas été délivré de mauvaise foi, dès lors que la réponse négative du bailleur à la demande de déspécialisation était intervenue dans le délai de deux mois prévu par l’article L. 145-47 du code de commerce. La locataire ne pouvait donc se prévaloir de la connaissance par le bailleur des activités réellement exercées dans les lieux pour invoquer une prétendue mauvaise foi dans la mise en œuvre de la clause résolutoire. La troisième chambre civile rappelle ainsi que le bailleur qui respecte les délais légaux de contestation de la déspécialisation conserve le droit de se prévaloir ultérieurement de la clause résolutoire en cas de poursuite de l’activité non autorisée.
En conséquence, la clause de destination constitue un rempart efficace pour le bailleur soucieux de préserver la substance de son investissement immobilier, tandis qu’elle impose au preneur une obligation de loyauté dans l’exercice des activités convenues. La jurisprudence n’exige pas du bailleur qu’il démontre un préjudice spécifique résultant du changement d’activité pour se prévaloir de la clause résolutoire, l’inobservation de la destination contractuelle constituant en elle-même un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail. Cette analyse s’inscrit dans la continuité de la jurisprudence traditionnelle de la Cour de cassation qui, par un arrêt du 9 juillet 2026, a également confirmé que « le fait que le preneur puisse demander le renouvellement du bail à tout moment au cours de sa tacite prolongation, en vertu de l’article L. 145-10 du code de commerce, n’impliquait pas que le bail prenne fin à la date de la signification de la demande de renouvellement » (Cass. 3e civ., 9 juill. 2026, n° 25-11.167). Cette décision démontre la cohérence de l’approche prétorienne : la sécurité juridique commande de s’en tenir à la lettre des stipulations contractuelles et des dispositions légales, sans que des considérations d’équité ne viennent en altérer la portée.
II. Le changement d’activité et ses incidences sur l’économie du bail renouvelé
A. Les mécanismes légaux de déspécialisation : un équilibre entre liberté d’entreprendre et protection du bailleur
Le législateur a organisé plusieurs voies permettant au preneur de faire évoluer l’activité exercée dans les lieux loués, afin de tenir compte de la mutation des usages commerciaux et des nécessités économiques contemporaines. L’article L. 145-47 du code de commerce, issu de la loi du 22 juillet 2009, autorise le locataire à adjoindre à l’activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires, sous réserve d’en informer le propriétaire par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Cette formalité vaut mise en demeure du propriétaire de faire connaître, dans un délai de deux mois à peine de déchéance, s’il conteste le caractère connexe ou complémentaire des activités envisagées.
Par un arrêt de principe du 15 février 2023, publié au Bulletin, la troisième chambre civile a apporté des précisions décisives sur l’articulation entre le mécanisme de déspécialisation prévu à l’article L. 145-51 du code de commerce et les règles de fixation du loyer du bail renouvelé. Dans cette espèce, une société locataire avait bénéficié d’une cession de droit au bail avec déspécialisation en application de l’article L. 145-51, les bailleurs n’ayant pas exercé leur droit de rachat prioritaire dans le délai de deux mois. La locataire initiale, qui exploitait un commerce de gravures, reliures, encadrements et maroquinerie, avait cédé son droit au bail au profit d’une société de joaillerie, ce qui constituait un changement notable d’activité au regard de la destination contractuelle des lieux. Lors du renouvellement du bail, les bailleurs ont sollicité la fixation du loyer à la valeur locative en se prévalant du changement de destination intervenu au cours du bail expiré. La cour d’appel de Paris, par arrêt du 27 octobre 2021, avait fait droit à cette demande en retenant que la règle du plafonnement prévue à l’article L. 145-34 du code de commerce devait être écartée. La Cour de cassation a rejeté le pourvoi de la locataire en énonçant que « la cession du droit au bail, dans les conditions de l’article L. 145-51 du code de commerce, emportant malgré une déspécialisation, le maintien du loyer jusqu’au terme du bail, ne privait pas les bailleurs du droit d’invoquer, au soutien de leur demande en fixation du loyer du bail renouvelé, le changement de destination intervenu au cours du bail expiré » (Cass. 3e civ., 15 fév. 2023, n° 21-25.849, FS-B).
Cette solution, d’une importance doctrinale considérable, établit une distinction fondamentale entre la validité de la déspécialisation en cours de bail — qui produit un effet immédiat sur l’activité exercée sans incidence sur le loyer en cours — et les conséquences de cette déspécialisation sur la fixation du loyer du bail renouvelé, qui autorise le bailleur à solliciter le déplafonnement si les conditions de l’article L. 145-34 du code de commerce sont réunies. La Cour précise en outre « qu’il ne pouvait être déduit du non-exercice par les bailleurs de leur droit de rachat prioritaire ou de l’absence d’opposition en justice à la déspécialisation, leur renonciation à solliciter, lors du renouvellement du bail, le déplafonnement du loyer ». L’absence d’opposition du bailleur à la déspécialisation ne constitue donc pas une renonciation implicite à ses droits futurs lors du renouvellement.
A cet égard, la Cour de cassation a écarté l’argumentation de la locataire fondée sur la protection de la propriété commerciale garantie par l’article 1er du premier Protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales. La troisième chambre civile rappelle en effet que « la ‘propriété commerciale’ du preneur d’un bail commercial, protégée par l’article 1er du premier Protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, s’entend du droit au renouvellement du bail commercial consacré par les articles L. 145-8 à L. 145-30 du code de commerce » et que « l’atteinte alléguée, qui ne concerne que le prix du loyer du bail renouvelé, n’entre pas dans le champ de cette protection ». Cette motivation, dont la portée dépasse le seul cadre de la déspécialisation, confirme que le droit au renouvellement ne saurait être assimilé à un droit au maintien des conditions financières du bail antérieur.
B. L’incidence du changement de destination sur la fixation du loyer du bail renouvelé
L’article L. 145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, déterminée d’après les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. La destination des lieux figure ainsi au deuxième rang des critères légaux de détermination de la valeur locative, ce qui confère au changement d’activité une incidence directe sur l’évaluation du loyer renouvelé.
Le mécanisme du plafonnement prévu par l’article L. 145-34 du code de commerce prévoit que le taux de variation du loyer ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, sauf modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, au rang desquels figure la destination des lieux. Par conséquent, un changement de destination intervenu au cours du bail expiré constitue, en principe, une cause de déplafonnement du loyer du bail renouvelé, sous réserve que ce changement soit suffisamment notable pour avoir modifié la valeur locative des lieux.
La troisième chambre civile a également précisé, par un arrêt du 9 juillet 2026, les règles de computation de la durée du bail pour l’application du plafonnement. Elle a jugé « qu’en cas de tacite prolongation du bail et de demande de renouvellement, le nouveau bail prenait effet à compter de l’expiration de la prolongation du bail précédent, cette date étant le premier jour du trimestre civil qui suit la demande de renouvellement selon la lettre de l’article L. 145-12 du même code, et que l’ancien bail expirait la veille de la date de prise d’effet du nouveau bail » (Cass. 3e civ., 9 juill. 2026, n° 25-11.167). En l’espèce, la Cour a constaté que le bail expiré avait duré du 30 juin 2000 au 30 juin 2012 inclus, soit douze ans et un jour, et en a déduit que les dispositions de l’article L. 145-34 relatives au plafonnement n’étaient plus applicables, le loyer du bail renouvelé devant dès lors être fixé au montant de la valeur locative.
Par un second arrêt du même jour, la troisième chambre civile a rappelé que les parties peuvent conventionnellement aménager les modalités de détermination du loyer du bail renouvelé, notamment en stipulant une clause de fixation du loyer à la valeur locative de marché évaluée par un expert désigné sur une liste annexée au bail. La Cour a précisé que l’ordonnance par laquelle le président du tribunal de commerce désigne cet expert, conformément aux prévisions contractuelles, est susceptible d’appel, dès lors « qu’aucun texte ne disposant que (…) l’ordonnance ainsi rendue est insusceptible de recours, la voie de l’appel est, par application des articles 490 et 523 du code de procédure civile, ouverte contre cette ordonnance » (Cass. 3e civ., 9 juill. 2026, n° 22-24.254). Cette solution consacre le caractère juridictionnel de la décision de désignation d’un expert conventionnel, en dépit de son fondement contractuel.
Par ailleurs, les dispositions de l’article L. 145-47 du code de commerce prévoient que, lors de la première révision triennale suivant la notification de l’adjonction d’activités connexes ou complémentaires, il peut être tenu compte, pour la fixation du loyer, des activités commerciales adjointes si celles-ci ont entraîné par elles-mêmes une modification de la valeur locative des lieux loués. Cette disposition, par dérogation expresse aux règles de la révision triennale de l’article L. 145-38, permet au bailleur de tirer parti de l’enrichissement de la valeur locative résultant de la diversification des activités du preneur, sans attendre le terme du bail. La troisième chambre civile veille toutefois à ce que cette faculté ne dégénère pas en un moyen de pression du bailleur sur le preneur, en subordonnant l’ajustement du loyer à la démonstration d’une modification effective de la valeur locative imputable aux seules activités adjointes.
Dès lors, l’économie générale du statut des baux commerciaux repose sur une articulation subtile entre la liberté contractuelle, qui permet aux parties de définir la destination des lieux et les modalités de fixation du loyer, et les mécanismes légaux de déspécialisation, qui autorisent le preneur à faire évoluer son activité tout en préservant les droits du bailleur. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile, en resserrant les conditions de la renonciation du bailleur à ses prérogatives et en précisant les règles de computation des délais, renforce la prévisibilité des rapports locatifs et garantit la sécurité juridique des investissements immobiliers commerciaux. Cette évolution s’inscrit dans un mouvement plus large de consolidation du statut, dont la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique constitue la manifestation législative la plus récente, en modernisant plusieurs dispositions du chapitre V du titre IV du livre Ier du code de commerce relatives au bail commercial et en adaptant le cadre légal aux réalités économiques contemporaines.
Par ailleurs, l’effectivité du statut protecteur du preneur n’est nullement remise en cause par cette jurisprudence, dès lors que le droit au renouvellement demeure pleinement garanti et que l’article L. 145-14 du code de commerce impose au bailleur qui refuse le renouvellement de verser au locataire évincé une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement, comprenant notamment la valeur marchande du fonds de commerce, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur. Cette indemnité, dont le montant est apprécié souverainement par les juges du fond, constitue la contrepartie du droit de repentir du bailleur et garantit l’intangibilité du fonds de commerce en cas d’éviction. Le formalisme protecteur du congé, régi par l’article L. 145-9 du code de commerce, impose au bailleur de délivrer le congé par acte extrajudiciaire et d’en préciser les motifs à peine de nullité, garantissant ainsi au preneur une information complète sur les causes de la cessation du bail et la possibilité de contester le congé devant le tribunal dans un délai de deux ans.
En conséquence, la maîtrise de la clause de destination et des mécanismes de déspécialisation constitue un enjeu stratégique pour les parties au bail commercial. La rédaction initiale du contrat, la précision des activités autorisées et la prévision des modalités de révision du loyer en cas d’évolution de l’activité conditionnent, pour une large part, l’équilibre économique du bail tout au long de son exécution et lors de son renouvellement. La stipulation d’une clause de destination suffisamment large pour anticiper les évolutions prévisibles de l’activité, tout en préservant les prérogatives du bailleur, requiert une analyse prospective des mutations du secteur économique concerné. Les praticiens du droit des baux commerciaux doivent intégrer ces exigences dans leur conseil aux parties, afin de prévenir les contentieux relatifs au changement d’activité et à ses incidences financières, et de garantir une exécution sereine du contrat sur la durée.
Conclusion
La destination des lieux demeure le socle sur lequel repose l’économie du bail commercial, tant dans sa dimension contractuelle que dans ses prolongements statutaires. La troisième chambre civile de la Cour de cassation, par une série de décisions rendues entre 2023 et 2026, a précisé avec une rigueur constante les conditions dans lesquelles le changement d’activité du preneur peut être opposé au bailleur lors du renouvellement du bail ou de la révision du loyer. Le formalisme de la déspécialisation, le respect des délais de contestation et la distinction entre les effets immédiats et différés du changement de destination constituent autant de clefs d’une gestion prévisionnelle efficace du bail commercial. La sécurité juridique commande que les parties anticipent, dès la conclusion du contrat, les évolutions possibles de l’activité et en organisent contractuellement les conséquences sur le loyer, afin de réduire l’aléa judiciaire inhérent aux contentieux de la fixation du prix du bail renouvelé. L’analyse croisée de la jurisprudence de la troisième chambre civile et des dispositions des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce révèle que le droit des baux commerciaux, loin d’être figé, continue de se construire au gré des espèces soumises à la Cour de cassation, dans une dialectique permanente entre la protection du fonds de commerce et la sauvegarde des prérogatives du propriétaire immobilier.
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