I. La mensualisation du loyer commercial : une faculté d’ordre public au service de la trésorerie du preneur
A. Le droit nouveau à la mensualisation : champ d’application et conditions d’exercice
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a introduit, par son article 62, un dispositif inédit dans le statut des baux commerciaux : le droit, pour le preneur, d’exiger le paiement mensuel de son loyer. Cette innovation législative, codifiée au nouvel article L. 145-32-1 du Code de commerce, rompt avec les usages établis qui faisaient du paiement trimestriel, souvent à terme d’avance, la norme quasi exclusive des relations locatives commerciales. Le législateur a poursuivi un objectif explicite de réduction des tensions de trésorerie pesant sur les commerçants, contraints de mobiliser des sommes importantes dès le début de chaque trimestre. Le champ d’application de cette faculté nouvelle est toutefois circonscrit : seuls les baux portant sur un local destiné à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros, ou de prestation de services à caractère commercial ou artisanal, sont concernés. Sont ainsi exclus les baux portant sur des locaux à usage exclusif de bureaux, les entrepôts ou les établissements d’enseignement, quand bien même ces conventions seraient soumises au statut des baux commerciaux en application de l’article L. 145-1 du même code. Le caractère d’ordre public de cette disposition est expressément consacré par la modification corrélative de l’article L. 145-15 du Code de commerce, qui répute désormais non écrite toute clause faisant obstacle à la faculté pour le preneur de payer son loyer mensuellement.
La mise en œuvre de ce droit est subordonnée à une condition unique mais essentielle : le locataire doit être à jour du paiement de ses loyers et charges à la date de sa demande. Le texte, dans sa rédaction issue de la loi du 26 mai 2026, n’impose toutefois aucune forme particulière pour cette demande, ce que la doctrine n’a pas manqué de relever comme une lacune regrettable, à l’instar de ce qu’observe Véronique Legrand dans son analyse publiée à l’Actu-Juridique du 10 juillet 2026. La prudence commande néanmoins de formaliser cette demande par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, à l’image de ce que prévoit l’article L. 145-9 du Code de commerce pour le congé ou la demande de renouvellement. Par ailleurs, l’applicabilité immédiate de la mesure aux baux en cours mérite d’être soulignée : le preneur qui acquitte son loyer trimestriellement à terme d’avance peut solliciter le passage au paiement mensuel dès la prochaine échéance, tandis que celui qui paie à terme échu devra attendre la fin du trimestre en cours pour mettre en place le nouveau rythme de paiement. En conséquence, des milliers de commerçants peuvent, sans délai, bénéficier de cette mesure qui allège significativement leurs décaissements initiaux. La Cour de cassation avait d’ailleurs, par un arrêt de la troisième chambre civile du 29 juin 2023 (pourvoi n° 22-16.034), rappelé que les dispositions du statut des baux commerciaux constituent des lois de police dont le champ d’application doit être déterminé par référence à l’activité effectivement exercée dans les lieux et non à la qualification formelle retenue par les parties, ce qui éclaire la définition fonctionnelle du périmètre de la mensualisation adoptée par le législateur de 2026.
A cet égard, il convient de relever que l’innovation ne se limite pas à une simple faculté procédurale. Elle s’inscrit dans un mouvement plus large de rééquilibrage des relations entre bailleurs et preneurs, amorcé par la loi du 18 juin 2014 dite loi Pinel et poursuivi par le législateur de 2026. La mensualisation obligatoire du loyer, désormais accessible sur simple demande du locataire, constitue un outil de gestion de trésorerie dont l’impact économique pourrait s’avérer considérable pour les petites et moyennes entreprises du secteur commercial. Dès lors, la question de l’articulation de ce nouveau droit avec le régime de la clause résolutoire, dispositif cardinal de la sanction des impayés dans les baux commerciaux, se pose avec une acuité particulière.
B. L’articulation avec le régime de la clause résolutoire et les pouvoirs du juge
Le législateur de 2026 n’a pas seulement introduit le droit à la mensualisation ; il a également souhaité encadrer plus strictement l’office du juge lorsque celui-ci est saisi d’une demande de suspension des effets de la clause résolutoire. L’article L. 145-41 du Code de commerce, dans sa rédaction antérieure, autorisait le juge à suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires lorsque la résiliation n’était pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis autorité de chose jugée. La Cour de cassation reconnaissait aux juges du fond un large pouvoir d’appréciation pour accorder des délais de grâce, comme en atteste un arrêt de la première chambre civile du 29 octobre 2002 (pourvoi n° 00-12.703).
Or, le dernier alinéa de l’article L. 145-41, introduit par la loi du 26 mai 2026, subordonne désormais l’octroi de délais de paiement à la réunion cumulative de deux conditions : le preneur doit avoir la capacité effective de régler sa dette locative et il doit avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la première audience. Ce double verrou procédural restreint significativement la marge d’appréciation du juge et tend à responsabiliser le preneur en exigeant de lui un comportement proactif dans la régularisation de sa situation. La troisième chambre civile de la Cour de cassation avait d’ailleurs, par un arrêt du 6 février 2025 (pourvoi n° 23-18.360), rappelé que la clause résolutoire peut sanctionner toute inexécution par le locataire de ses obligations contractuelles ou légales, et pas seulement le défaut de paiement. Le nouvel alinéa de l’article L. 145-41 ne limite toutefois le pouvoir d’appréciation du juge que dans l’hypothèse d’une clause résolutoire mise en œuvre pour cause d’impayé, laissant inchangé le régime des autres manquements contractuels.
La conjonction de la mensualisation et du renforcement des conditions de suspension de la clause résolutoire produit un effet systémique qu’il importe d’analyser. D’un côté, le paiement mensuel réduit mécaniquement le montant de chaque échéance, diminuant ainsi le risque d’impayé total et facilitant la preuve de la capacité de règlement exigée par le nouvel article L. 145-41. De l’autre, il multiplie le nombre d’échéances et, partant, les occasions de défaillance susceptibles de déclencher la clause résolutoire. En conséquence, le dispositif législatif de 2026 instaure une dialectique nouvelle entre la protection de la trésorerie du preneur et la sécurisation des droits du bailleur, dont les juridictions du fond devront préciser les équilibres. Par ailleurs, le législateur a saisi l’opportunité de la réforme pour consacrer, au sein du nouvel article L. 145-38-1 du Code de commerce, la licéité des clauses dites « tunnel » qui encadrent la variation de l’indice des loyers commerciaux tant à la hausse qu’à la baisse, dans des proportions identiques, mettant ainsi un terme aux incertitudes qui entouraient ces stipulations depuis que la jurisprudence avait sanctionné les clauses d’indexation asymétriques, notamment par deux arrêts remarqués de la troisième chambre civile des 30 juin 2021 (pourvoi n° 19-23.038) et 12 janvier 2022 (pourvoi n° 21-11.169).
II. L’encadrement du dépôt de garantie : entre plafonnement et sécurisation de la restitution
A. Le plafonnement du montant du dépôt de garantie et la transmission de la dette de restitution à l’ayant cause du bailleur
La seconde innovation majeure de la loi du 26 mai 2026 réside dans l’encadrement du dépôt de garantie, dispositif jusqu’alors abandonné à la liberté contractuelle et qui pouvait atteindre des montants considérables, parfois équivalents à six voire neuf mois de loyer, grevant lourdement la trésorerie des preneurs au moment de la conclusion du bail. L’article L. 145-40 du Code de commerce, dans sa rédaction issue de l’article 63 de la loi, plafonne désormais le dépôt de garantie à trois mois de loyer. Le champ d’application de cette mesure est identique à celui de la mensualisation : il ne concerne que les baux portant sur des locaux destinés à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros, ou de prestation de services à caractère commercial ou artisanal, à l’exclusion des locaux à usage exclusif de bureaux et des entrepôts.
Le texte ajoute que ce plafonnement s’étend aux « biens, titres, engagements et garanties de toute nature, demandés afin d’assurer la bonne exécution du contrat de bail ». Cette extension du périmètre du plafonnement vise à prévenir les contournements par lesquels un bailleur pourrait exiger, en sus du dépôt de garantie, une sûreté personnelle ou réelle d’un montant équivalent à plusieurs mois de loyer. Or, la portée pratique de cette extension suscite des interrogations légitimes. Si le cumul du dépôt de garantie et d’une autre sûreté ne peut excéder trois mois de loyer, la situation du preneur n’est guère améliorée par rapport à la pratique antérieure où le dépôt équivalait fréquemment à deux trimestres, soit six mois de loyer. La troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt du 18 décembre 2025 (pourvoi n° 24-10.767), avait d’ailleurs sanctionné la nullité d’une vente consentie en violation du droit de préemption du preneur, rappelant que les dispositions protectrices du statut des baux commerciaux sont d’interprétation stricte et que toute stipulation contractuelle qui tend à en éluder l’application doit être écartée, solution qui préfigure la logique du plafonnement légal désormais applicable au dépôt de garantie.
Le nouvel alinéa précise en outre que ces sommes ne produisent pas d’intérêts, ce qui semble en contradiction avec le premier alinéa du même article, lequel dispose que « les loyers payés d’avance, en quelque forme que ce soit, et même à titre de garantie, portent intérêt au profit du locataire ». Cette contradiction apparente entre les deux alinéas de l’article L. 145-40 méritera d’être tranchée par les juridictions saisies de la question.
Une autre avancée significative de la réforme réside dans la transmission de la dette de restitution du dépôt de garantie au nouveau propriétaire du local en cas de mutation à titre onéreux ou gratuit. La Cour de cassation avait, de jurisprudence constante, considéré que la restitution du dépôt de garantie constituait une dette personnelle du bailleur initial et ne se transmettait pas à l’acquéreur du local. Ainsi, par un arrêt du 25 février 2004 (pourvoi n° 02-16.589), la troisième chambre civile avait jugé que « la restitution du dépôt de garantie versé lors de la conclusion du bail constitue une dette personnelle du propriétaire initial du local vendu et ne se transmet pas à son ayant cause particulier ». Cette position avait été réitérée par deux arrêts des 28 juin 2018 (pourvoi n° 17-18.100) et 29 juin 2022 (pourvoi n° 21-15.741). La loi du 26 mai 2026 opère un renversement complet de cette solution : pour les mutations intervenant à compter du 26 août 2026, la dette de restitution du dépôt de garantie est désormais attachée à l’immeuble et se transmet de plein droit au nouveau propriétaire, ce qui garantit au preneur qu’il pourra obtenir restitution de son dépôt auprès du bailleur en place au jour de la remise des clés, sans avoir à rechercher l’ancien propriétaire.
En conséquence de cette novation législative, le troisième alinéa de l’article L. 145-40 prévoit que la mutation du local entraîne de plein droit la caducité des autres garanties consenties par le preneur au profit de l’ancien bailleur, ce qui emporte pour le cédant l’obligation de restituer au preneur les documents y afférents et de procéder aux mainlevées nécessaires dans un délai de six mois. Le nouveau bailleur pourra alors solliciter de nouvelles garanties s’il le juge approprié, dans le respect du plafonnement légal. Dès lors, la réforme tend à clarifier une situation juridique qui était source d’insécurité pour le preneur, tout en imposant au bailleur sortant une obligation de diligence dans la libération des sûretés consenties.
B. Les modalités et délais de restitution : un cadre temporel désormais impératif
Le dernier alinéa de l’article L. 145-40, introduit par la loi du 26 mai 2026, fixe un cadre temporel strict pour la restitution du dépôt de garantie. Les sommes remises à titre de garantie doivent être restituées au preneur « dans un délai raisonnable ne pouvant excéder trois mois à compter de la remise des clés ». Le législateur a pris soin de préciser que la remise des clés doit s’effectuer en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, offrant ainsi une date certaine pour le point de départ du délai. Ce formalisme est d’autant plus important que la remise des clés conditionne juridiquement la restitution des locaux au bailleur, la Cour de cassation ayant jugé, par un arrêt du 16 mars 2023 (pourvoi n° 21-26.002), qu’à défaut de remise effective des clés, les locaux ne sont pas juridiquement restitués, ce qui justifie le versement d’une indemnité d’occupation au profit du bailleur.
Le délai de restitution est porté à six mois pour les autres garanties accordées par le locataire, ce qui inclut notamment les cautionnements bancaires ou les garanties à première demande qui peuvent avoir été exigées lors de la conclusion du bail. Le bailleur est alors tenu d’effectuer les mainlevées nécessaires dans ce délai, sous peine d’engager sa responsabilité. Le texte autorise le bailleur à déduire du dépôt de garantie les sommes lui restant dues, à la condition expresse qu’elles soient « dûment justifiées », ce qui impose au bailleur de produire les justificatifs des créances qu’il entend imputer sur le dépôt. Le locataire conserve la faculté de contester le principe ou le montant de ces déductions, le cas échéant devant le juge compétent. Ces dispositions s’appliquent aux baux en cours d’exécution lorsque la remise des clés intervient après le 26 août 2026, ce qui en fait une réforme d’application quasi immédiate pour l’ensemble du parc locatif commercial.
L’économie générale de la réforme du dépôt de garantie révèle une volonté législative de réduire l’asymétrie qui caractérisait traditionnellement la relation entre le bailleur et le preneur au stade de la conclusion puis de la résiliation du bail commercial. Par ailleurs, l’article 63 de la loi du 26 mai 2026 est complété par un dispositif transitoire qui sécurise la situation des baux en cours : les nouvelles règles relatives à la restitution s’appliquent indépendamment de la date de conclusion du bail, pourvu que la remise des clés intervienne postérieurement à l’entrée en vigueur différée du texte, fixée au 26 août 2026. Or, la coexistence de règles différentes selon que la remise des clés intervient avant ou après cette date pourrait engendrer des difficultés d’application que la pratique notariale et les juridictions du fond devront résoudre.
Enfin, le législateur a complété le dispositif par des précisions relatives au champ d’application du droit de préemption du preneur, codifié à l’article L. 145-46-1 du Code de commerce. Le texte définit désormais restrictivement le local à usage commercial comme tout local destiné à l’exercice, à titre principal, d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestation de services à caractère commercial, y compris les réserves et emplacements attenants, à l’exclusion des locaux à usage exclusif de bureaux et des entrepôts. Cette définition met un terme aux hésitations jurisprudentielles qui avaient conduit certaines cours d’appel à des solutions divergentes, la cour d’appel de Paris ayant notamment jugé, dans un arrêt du 1er décembre 2021 (n° 20/00194), que la vente d’un local à usage exclusif de bureaux mais utilisé pour une activité commerciale par nature entrait dans le champ d’application de l’article L. 145-46-1. La troisième chambre civile de la Cour de cassation avait également eu l’occasion de préciser, par un arrêt du 29 juin 2023 (pourvoi n° 22-16.034), que les locaux à usage industriel sont exclus du champ d’application du statut des baux commerciaux, solution que la réforme législative de 2026 consolide.
A cet égard, l’article L. 145-9 du Code de commerce, dont la teneur a été rappelée par le juge administratif dans un arrêt de la cour administrative d’appel de Lyon du 1er juillet 2021 (requête n° 19LY03000), dispose que « les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement », et qu’« à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat ». Cette disposition, combinée avec le nouveau régime du dépôt de garantie, implique que la restitution de celui-ci ne pourra intervenir qu’au terme effectif de la jouissance des lieux, quelle que soit la durée de la tacite prolongation dont le bail aura fait l’objet. En conséquence, l’encadrement temporel institué par la loi du 26 mai 2026 ne produira ses effets qu’à compter de la date certaine de la remise des clés, ce qui confère une importance renouvelée au formalisme entourant cet acte.
Conclusion
La loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique apporte aux baux commerciaux des modifications ponctuelles mais substantielles, dont la portée pratique ne doit pas être sous-estimée. L’introduction d’un droit à la mensualisation du loyer, conjuguée au plafonnement du dépôt de garantie et à la transmission de la dette de restitution en cas de mutation du local, constitue un infléchissement significatif de l’équilibre contractuel traditionnel, dans un sens globalement favorable au preneur. Ces innovations, d’application immédiate aux baux en cours pour certaines de leurs dispositions, imposent aux praticiens une vigilance renouvelée dans la rédaction des actes et la gestion des contentieux. Par ailleurs, la consécration législative de la licéité des clauses tunnel par le nouvel article L. 145-38-1 du Code de commerce, combinée à la prohibition jurisprudentielle des clauses d’indexation asymétriques réaffirmée par l’arrêt de la troisième chambre civile du 12 janvier 2022 (pourvoi n° 21-11.169), achève de dessiner un régime de la variation du loyer plus équilibré. A cet égard, l’articulation de ces nouveaux dispositifs avec le droit commun des contrats, et notamment avec l’article 1353 du Code civil qui fait peser la charge de la preuve sur celui qui se prétend libéré de son obligation, confère au preneur un faisceau de droits substantiels et procéduraux de nature à renforcer sa position dans la relation locative. Dès lors, l’appropriation par les juridictions du fond de ces nouveaux instruments législatifs, à la lumière de la jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, déterminera l’efficacité réelle de cette réforme pour les commerçants et artisans français.
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