La révision du loyer en cours de bail commercial : l’office du juge et l’encadrement des clauses d’indexation à la lumière des derniers arrêts de la troisième chambre civile (2023-2026)

I. La révision triennale légale : un mécanisme protecteur à l’épreuve du contentieux

A. Le principe du plafonnement à la variation indiciaire et ses exceptions

L’article L. 145-38 du code de commerce institue un mécanisme de révision triennale du loyer en cours de bail commercial, selon lequel « la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé ». Le texte dispose que la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Ce plafonnement indiciaire constitue la clef de voûte du dispositif protecteur édicté par le statut des baux commerciaux, en ce qu’il garantit au preneur une prévisibilité de l’évolution de sa charge locative tout au long de l’exécution du contrat. Par ailleurs, le texte réserve une exception à ce principe : la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de dix pour cent de la valeur locative autorise un ajustement du loyer au-delà de la variation indiciaire, sans que la variation qui en découle ne puisse conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à dix pour cent du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

L’article L. 145-33 du même code pose le principe selon lequel le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, laquelle est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. En conséquence, la révision triennale du loyer, bien que plafonnée par principe, s’articule autour de cette notion cardinale de valeur locative dont le juge doit s’assurer du respect lorsqu’il est saisi d’une contestation. La Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler avec une particulière netteté, dans un arrêt du 18 septembre 2025, que « la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux » (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 24-13.288, Publié au Bulletin). Cette formulation, qui distingue l’incidence favorable in abstracto de l’incidence effective in concreto, emporte une conséquence pratique déterminante pour les praticiens : il n’est pas nécessaire de démontrer que la modification des facteurs de commercialité a effectivement profité au commerce du preneur ; il suffit d’établir qu’elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale considérée.

Dès lors, l’appréciation des facteurs locaux de commercialité, éléments constitutifs de la valeur locative selon l’article R. 145-6 du code de commerce, s’opère au regard de l’intérêt général du commerce considéré et non de l’intérêt particulier du commerçant. La troisième chambre civile avait déjà précisé, dans un arrêt du 4 juillet 2024, qu’« il appartient au bailleur, qui sollicite le déplafonnement du prix du bail renouvelé, d’établir l’existence au cours du bail à renouveler, d’une modification notable des éléments de calcul de la valeur locative mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 », tout en rappelant que « l’appréciation du caractère notable de la modification relève du pouvoir souverain des juges du fond » (Cass. 3e civ., 4 juill. 2024, n° 23-13.515). Ce renvoi au pouvoir souverain des juges du fond confère à la matière une dimension factuelle qui échappe, pour l’essentiel, au contrôle de la Cour de cassation et qui explique la diversité des solutions rendues par les cours d’appel en fonction des configurations locales.

L’article L. 145-34 du code de commerce prévoit, pour sa part, que les règles de plafonnement ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. Cette disposition, qui s’applique au renouvellement du bail et non à la révision en cours de bail, n’en irrigue pas moins l’ensemble du contentieux du loyer commercial en ce qu’elle démontre la volonté du législateur de faire cesser la protection du plafonnement lorsque le bail s’inscrit dans une durée excédant significativement la période statutaire de neuf années. La Cour de cassation a précisé, dans un arrêt du 25 janvier 2023, que « le plafonnement n’est pas applicable lorsqu’il s’est produit une modification notable des facteurs locaux de commercialité » (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-20.514), confirmant ainsi la rigueur avec laquelle le juge doit caractériser les conditions cumulatives du déplafonnement.

B. La procédure de révision et l’office du juge des loyers commerciaux

La procédure de révision du loyer en cours de bail obéit à des règles spécifiques dont la méconnaissance peut entraîner l’irrecevabilité de la demande. L’article R. 145-23 du code de commerce dispose que « les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace » et qu’« il est statué sur mémoire ». Cette attribution de compétence exclusive au juge des loyers commerciaux, statuant selon la procédure sur mémoire, constitue une dérogation au droit commun de la compétence territoriale et matérielle dont la portée a été précisée par un arrêt récent de la Cour de cassation.

Dans un arrêt du 12 février 2026, la troisième chambre civile a en effet jugé que « le tribunal judiciaire, saisi d’une demande en fixation du loyer d’un bail commercial présentée accessoirement à une autre contestation relevant de sa compétence, a l’obligation de se prononcer sur la recevabilité et le bien-fondé de cette demande » (Cass. 3e civ., 12 fév. 2026, n° 24-18.788). Cette décision, qui censure un arrêt ayant renvoyé la question du prix du bail à un juge spécialisé au motif de la complexité de l’affaire, affirme avec force que la compétence accessoire du tribunal judiciaire en matière de fixation du loyer n’est pas une simple faculté mais une véritable obligation. Or, cette solution, qui consolide l’office du juge judiciaire dans le contentieux locatif, présente un intérêt pratique considérable pour les praticiens du droit des baux commerciaux, en ce qu’elle interdit au juge de se décharger de la question du prix au profit d’un autre juge lorsqu’il est déjà saisi de contestations connexes.

La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision, ainsi que le prévoit expressément l’article L. 145-38 du code de commerce, et de nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable. Cette périodicité triennale, qui constitue une protection essentielle du preneur contre les demandes de révision trop fréquentes, n’exclut cependant pas l’application concurrente des clauses d’indexation conventionnelle, qui peuvent produire leurs effets en dehors du cycle triennal, sous réserve du respect des dispositions d’ordre public du statut des baux commerciaux.

II. Les clauses d’indexation conventionnelle : entre liberté contractuelle et sanction des stipulations asymétriques

A. La révision conventionnelle par clause d’échelle mobile et la révision pour variation du quart

L’article L. 145-39 du code de commerce institue un mécanisme complémentaire de révision du loyer en cours de bail, distinct de la révision triennale légale, en disposant que « par dérogation à l’article L. 145-38, si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire ». Ce texte, qui autorise le preneur ou le bailleur à solliciter un réajustement du loyer lorsque la variation indiciaire a produit un écart supérieur à vingt-cinq pour cent par rapport au loyer de référence, constitue un correctif au caractère automatique de l’indexation conventionnelle et permet d’éviter que le loyer ne s’écarte trop significativement de la valeur locative réelle. La variation de loyer qui découle de cette révision ne peut, aux termes du même texte, conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à dix pour cent du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Par ailleurs, l’article L. 145-15 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, dispose que « sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec aux dispositions des articles L. 145-37 à L. 145-41 du même code ». Cette disposition, qui constitue le fondement textuel de la sanction du caractère non écrit des clauses contraires aux règles d’ordre public du statut des baux commerciaux, a donné lieu à un contentieux nourri devant la troisième chambre civile s’agissant des clauses d’indexation ne jouant qu’à la hausse. La Cour de cassation a, de manière constante, jugé que « sont réputées non-écrites les clauses d’échelle mobile prévoyant une indexation du loyer uniquement à la hausse et celles limitant la baisse du loyer à un montant plancher, ces clauses ayant pour effet de faire échec au réajustement du loyer prévu par l’article L. 145-39 du code de commerce » (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 20-20.514). Cette prohibition, qui frappe d’inefficacité toute stipulation excluant la réciprocité de la variation indiciaire, trouve sa justification dans la volonté du législateur de préserver l’équilibre économique du contrat de bail commercial en permettant au preneur, comme au bailleur, de bénéficier des évolutions du marché locatif.

A cet égard, la troisième chambre civile a rappelé de manière itérative qu’« est réputée non écrite toute clause d’indexation du loyer ne jouant qu’en cas de variation à la hausse de l’indice de référence » (Cass. 3e civ., 22 mai 2025, n° 23-23.336 ; Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-12.218). La fermeté de cette jurisprudence, qui ne souffre aucune exception, témoigne de l’attachement de la Cour régulatrice à la préservation du caractère bilatéral de l’indexation dans le bail commercial, lequel constitue un élément essentiel de l’équilibre contractuel voulu par le statut des baux commerciaux. En conséquence, les praticiens appelés à rédiger des clauses d’indexation dans les baux commerciaux doivent veiller à ce que la stipulation prévoie expressément une variation tant à la hausse qu’à la baisse, sous peine de voir la clause privée d’effet dans sa totalité ou pour partie.

B. Le périmètre de la sanction : nullité partielle de la stipulation prohibée et exception d’indivisibilité

Si le principe de la sanction de la clause d’indexation asymétrique est acquis, la question du périmètre de cette sanction, et plus précisément celle de savoir si la clause entière ou la seule stipulation prohibée doit être réputée non écrite, a donné lieu à un infléchissement jurisprudentiel significatif au cours des trois dernières années. La Cour de cassation a posé, dans un arrêt de principe du 12 janvier 2022, la règle selon laquelle « seule la stipulation prohibée doit être réputée non écrite et non la clause en son entier sauf cas d’indivisibilité » (Cass. 3e civ., 12 janv. 2022, n° 21-11.169, Publié au Bulletin). Cette solution, qui consacre le principe de la nullité partielle de la clause d’indexation, invite le juge à ne prononcer l’anéantissement de la clause entière que dans l’hypothèse où la stipulation prohibée est indissociable du reste de la clause, c’est-à-dire lorsque son retranchement porterait atteinte à la cohérence de l’ensemble contractuel.

L’arrêt du 22 mai 2025 a précisé cette exigence en censurant une cour d’appel qui avait réputé la clause d’indexation non écrite en son entier au motif que le contrat mentionnait le caractère déterminant de l’indexation pour le consentement du bailleur. La Cour de cassation a jugé que les juges du fond auraient dû « rechercher si la stipulation prohibée pouvait être retranchée de la clause d’indexation sans porter atteinte à la cohérence de celle-ci » (Cass. 3e civ., 22 mai 2025, n° 23-23.336). Cette formulation impose aux juridictions du fond une méthode d’analyse en deux temps : identifier la stipulation prohibée, puis vérifier si son retranchement laisse subsister une clause d’indexation cohérente et fonctionnelle. Or, cette exigence méthodologique, qui encadre strictement le pouvoir des juges du fond, traduit la volonté de la Cour de cassation de préserver, dans toute la mesure du possible, la volonté des parties et la clause d’indexation elle-même, qui constitue un instrument essentiel de la régulation du loyer dans la durée.

L’arrêt du 18 décembre 2025 est venu confirmer cette orientation en censurant un arrêt qui avait prononcé la nullité de la clause entière, au motif que la cour d’appel s’était déterminée « par des motifs impropres à caractériser l’indivisibilité de la stipulation prohibée » (Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-12.218). La Cour rappelle ainsi que la simple référence à la commune intention des parties ou au caractère déterminant de la clause est insuffisante à établir l’indivisibilité, laquelle requiert une démonstration objective de l’impossibilité de dissocier la stipulation asymétrique du reste du mécanisme d’indexation sans en altérer l’économie générale. Dès lors, le juge du fond ne saurait se contenter d’affirmations générales sur l’importance de l’indexation dans l’équilibre contractuel ; il lui incombe d’examiner concrètement si, une fois la stipulation prohibée retranchée, la clause d’indexation conserve sa cohérence et sa fonction de révision périodique du loyer.

Par ailleurs, l’article L. 145-36 du code de commerce, qui régit les clauses de loyer variable fondées sur le chiffre d’affaires du preneur — dites clauses-recettes ou de loyer binaire — ne saurait être détourné pour contourner les règles d’ordre public relatives à la révision et à l’indexation du loyer. La combinaison d’une clause-recettes et d’une clause d’indexation asymétrique appellerait du juge un examen d’autant plus rigoureux que le cumul de ces mécanismes peut conduire à une augmentation excessive de la charge locative pesant sur le preneur. En conséquence, la rédaction des clauses d’indexation dans les baux commerciaux requiert désormais une vigilance particulière : il convient de stipuler une indexation jouant symétriquement à la hausse comme à la baisse, et d’éviter toute formulation qui, sous couvert de précaution rédactionnelle, viendrait à limiter la réciprocité de la variation indiciaire.

En définitive, l’articulation entre la révision triennale légale régie par l’article L. 145-38 du code de commerce, la révision conventionnelle par clause d’échelle mobile encadrée par l’article L. 145-39, et la sanction des clauses d’indexation asymétriques fondée sur l’article L. 145-15, dessine un dispositif complexe mais cohérent dont la troisième chambre civile assure, avec une constance remarquable, la mise en œuvre. Le praticien du droit des baux commerciaux se doit de maîtriser ces articulations pour conseiller utilement ses clients, qu’il s’agisse de rédiger des clauses d’indexation conformes aux exigences prétoriennes, d’engager une procédure de révision triennale ou de contester une clause d’échelle mobile dont la rédaction méconnaîtrait l’exigence de réciprocité.

Conclusion

La période 2023-2026 aura été marquée par une consolidation significative de la jurisprudence de la troisième chambre civile en matière de révision du loyer en cours de bail commercial. L’approfondissement de la distinction entre incidence favorable in abstracto et incidence effective in concreto des facteurs locaux de commercialité, la réaffirmation de l’obligation pour le tribunal judiciaire de statuer sur les demandes accessoires de fixation du loyer et le resserrement du contrôle exercé sur la caractérisation de l’indivisibilité des clauses d’indexation asymétriques constituent autant d’apports qui structurent désormais le contentieux du loyer commercial et orientent la pratique contractuelle. La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, en introduisant dans le code de commerce la faculté de stipuler des clauses de variation annuelle encadrée du loyer dites clauses tunnel, ouvre de nouvelles perspectives dont la jurisprudence à venir devra préciser l’articulation avec le dispositif légal et prétorien existant.