L’acquisition de la propriété immobilière par prescription acquisitive : conditions, preuve et effets dans la jurisprudence récente de la troisième chambre civile
I. Les conditions de la possession utile pour prescrire
A. L’animus domini : l’intention de se comporter en véritable propriétaire
La prescription acquisitive, ou usucapion, constitue un mode originaire d’acquisition de la propriété immobilière qui se singularise par son fondement exclusivement possessoire. L’article 2258 du code civil en donne une définition limpide : « La prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi. » Cette disposition consacre le principe cardinal selon lequel le possesseur n’a nul besoin de produire un titre de propriété pour revendiquer le bénéfice de l’usucapion, pas plus qu’on ne saurait lui opposer sa connaissance de l’absence de titre, ce que la jurisprudence de la troisième chambre civile a eu l’occasion de rappeler avec une vigueur renouvelée.
L’élément intentionnel de la possession, communément désigné sous l’expression d’animus domini, requiert que le possesseur se comporte comme le véritable titulaire du droit de propriété. Cette exigence, posée par l’article 2261 du code civil, qui dispose que « pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire », a fait l’objet d’une clarification décisive par la Cour de cassation dans son arrêt du 24 octobre 2024. La troisième chambre civile, statuant en formation de section, y a censuré une cour d’appel qui avait refusé le bénéfice de la prescription acquisitive à une société au motif que celle-ci « savait ne pas être propriétaire des parcelles dont elle revendique la propriété par l’effet de l’usucapion pour en avoir envisagé l’acquisition auprès de propriétaires inconnus » (Civ. 3e, 24 octobre 2024, n° 23-16.882, Publié au Bulletin). La Haute juridiction a énoncé, par un attendu de principe, que « la conscience du possesseur de ne pas être propriétaire est sans incidence sur l’appréciation de son intention de se conduire comme tel ». Or, cette affirmation marque une étape importante dans la compréhension de l’animus domini, en dissociant nettement l’intention possessoire de la connaissance subjective de l’absence de titre.
En conséquence, ce qui importe n’est point la croyance intime du possesseur en sa qualité de propriétaire légitime, mais bien le comportement objectif qu’il adopte à l’égard du bien immobilier. La cour d’appel de Versailles, dans son arrêt censuré du 28 mars 2023, avait déduit du fait que la société SIAM avait adressé aux anciens propriétaires une proposition d’achat par courriers du 29 juin 1985 qu’elle « avait parfaitement conscience de ne pas en être propriétaire », de sorte que « son animus domini n’était pas établi ». La Cour de cassation, dans son arrêt du 24 octobre 2024, a au contraire jugé que ces motifs étaient « impropres à écarter l’animus domini » du possesseur, rappelant par là même que la prescription acquisitive ne sanctionne pas une croyance erronée mais récompense une conduite prolongée en qualité de propriétaire apparent.
Par ailleurs, l’arrêt du 19 juin 2025 est venu consacrer une règle procédurale d’une importance pratique considérable pour l’invocation de l’usucapion en défense. La troisième chambre civile y a jugé que « le défendeur à une action en revendication et expulsion d’un bien immobilier a qualité pour opposer au demandeur la prescription acquisitive trentenaire au soutien de sa propre revendication de la propriété de ce bien » (Civ. 3e, 19 juin 2025, n° 24-10.896). Dès lors, la personne assignée en expulsion peut, à titre reconventionnel, se prévaloir de l’usucapion pour revendiquer le bien litigieux, sans avoir à justifier d’un titre de propriété distinct. La cour d’appel de Paris, qui avait déclaré irrecevable cette revendication au motif que les défendeurs auraient dû « exercer leur action à l’encontre » d’un tiers, a ainsi vu sa décision annulée, la Cour de cassation rappelant que l’article 2258 du code civil dispense précisément le possesseur de rapporter un titre.
B. Les caractères cumulatifs de la possession efficace
L’exigence d’une possession revêtue des caractères énumérés par l’article 2261 du code civil n’est pas une simple clause de style, mais constitue le coeur du mécanisme acquisitif. La possession doit être continue et non interrompue, ce qui implique l’accomplissement régulier d’actes matériels de jouissance sur le fonds, sans hiatus prolongé qui trahirait un abandon. Elle doit être paisible, excluant ainsi toute possession acquise ou maintenue par la violence à l’encontre du propriétaire légitime ou d’un tiers. Elle doit être publique, c’est-à-dire manifestée par des actes apparents que le véritable propriétaire ne saurait raisonnablement ignorer, l’usucapion sanctionnant en creux la négligence de ce dernier à faire valoir ses droits en temps utile. Elle doit enfin être non équivoque, le possesseur ne pouvant agir en vertu d’une simple tolérance, d’une autorisation précaire ou d’un titre précaire qui démentiraient l’intention de se comporter en propriétaire.
L’article 2255 du code civil définit la possession comme « la détention ou la jouissance d’une chose ou d’un droit que nous tenons ou que nous exerçons par nous-mêmes, ou par un autre qui la tient ou qui l’exerce en notre nom ». À cet égard, la jurisprudence exige du possesseur qu’il rapporte la preuve d’actes matériels caractérisant cette détention ou cette jouissance, et non qu’il se contente d’invoquer un titre putatif ou une simple inscription cadastrale. L’arrêt du 15 février 2023 illustre cette exigence probatoire en matière de copropriété, la troisième chambre civile ayant approuvé les juges du fond d’avoir constaté que les époux revendiquant l’usucapion d’un couloir de desserte et de cabinets d’aisance « ne justifiaient pas, à titre personnel, d’une possession trentenaire utile pour prescrire » (Civ. 3e, 15 février 2023, n° 21-21.446). La cour d’appel de Toulouse avait relevé, par motifs propres, que le couloir litigieux n’était pas compris dans la vente au titre des parties privatives cédées et que les revendiquants ne justifiaient pas d’actes de possession répondant aux exigences légales.
L’arrêt du 24 octobre 2024, déjà évoqué, comporte un second enseignement majeur relatif aux causes d’interruption ou de viciation de la possession. La cour d’appel de Versailles avait retenu que la société SIAM ne pouvait plus se prévaloir de l’accomplissement d’actes de possession utiles pour prescrire après la publication, le 17 mai 2016, de l’acte entérinant l’incorporation dans le domaine privé communal des parcelles revendiquées. La troisième chambre civile a cassé cette décision au visa des articles 2261 et 2272 du code civil, en énonçant que « la publication d’un acte autorisant l’incorporation de parcelles dans le domaine privé d’une commune n’est ni interruptive de prescription, ni de nature à vicier une possession en cours et il est toujours possible de prescrire contre un titre de propriété » (Civ. 3e, 24 octobre 2024, n° 23-16.882, Publié au Bulletin). Cette décision rappelle avec force que la prescription acquisitive opère indépendamment des formalités de publicité foncière et qu’aucun acte translatif ou recognitif de propriété émanant d’un tiers ne saurait, par lui-même, interrompre le cours de la possession utile.
Par ailleurs, la jonction des possessions prévue par l’article 2265 du code civil constitue un mécanisme permettant au possesseur actuel d’ajouter à sa propre possession celle de ses auteurs pour atteindre le délai requis. Ce texte dispose que « pour compléter la prescription, on peut joindre à sa possession celle de son auteur, de quelque manière qu’on lui ait succédé, soit à titre universel ou particulier, soit à titre lucratif ou onéreux ». La jurisprudence admet la jonction des possessions dès lors que le possesseur actuel justifie de sa propre possession utile et peut établir l’existence d’une possession antérieure continue de son auteur, sans qu’il soit nécessaire que cet auteur lui ait transmis un titre de propriété régulier. Cette faculté de jonction s’avère particulièrement précieuse dans les contentieux successoraux ou familiaux où la propriété d’un bien s’est transmise de fait sur plusieurs générations sans qu’aucun acte translatif n’ait été régularisé.
II. La preuve et les effets de l’usucapion en droit positif
A. L’insuffisance de l’acte de notoriété et l’exigence des actes matériels de possession
La question de la preuve de l’usucapion constitue l’un des enjeux pratiques les plus délicats du contentieux immobilier. L’acte de notoriété acquisitive, dressé par un notaire sur la foi des déclarations de témoins, est fréquemment utilisé pour constater la prescription acquise et permettre sa publication au service de la publicité foncière. Son efficacité probatoire devant le juge civil est toutefois limitée, comme l’a rappelé la troisième chambre civile dans un arrêt du 8 juin 2023. La Cour y a censuré une cour d’appel qui s’était fondée sur un acte de notoriété acquisitive pour retenir la qualité de propriétaire du demandeur, en énonçant que « l’existence d’un acte notarié constatant une usucapion est insuffisante pour établir celle-ci, sans constater que l’acte de notoriété acquisitive du 7 mars 2012 ou tout autre élément de preuve établissait l’accomplissement par M. [P], pendant le temps requis pour prescrire, d’actes matériels de possession sur les parcelles litigieuses » (Civ. 3e, 8 juin 2023, n° 21-15.544).
En conséquence, la production d’un acte de notoriété acquisitive ne dispense pas le demandeur ou le défendeur à l’action en revendication de rapporter la preuve d’actes matériels de possession répondant aux exigences cumulatives de l’article 2261 du code civil. L’arrêt du 8 juin 2023 précise utilement que l’acte de notoriété, qui se bornait à « énoncer que deux témoins avaient déclaré que les conditions des articles 2261 et 2272 du code civil étaient remplies et à annexer des extraits de matrice cadastrale mentionnant le nom de son père », ne pouvait à lui seul établir la possession trentenaire. La cour d’appel de Bastia avait en effet omis de vérifier que le demandeur justifiait d’actes matériels de nature à caractériser la possession dont il se prévalait, privant ainsi sa décision de base légale.
Par ailleurs, l’articulation entre le bornage amiable et la prescription acquisitive mérite une attention particulière, tant la confusion est fréquente dans la pratique notariale et judiciaire. L’arrêt du 9 avril 2026 apporte sur ce point une clarification bienvenue. La troisième chambre civile y rappelle qu’« un procès-verbal de bornage ne constitue pas un acte translatif de propriété » et qu’il « n’implique pas, à lui seul, l’accord des parties sur la propriété des fonds ainsi délimités » (Civ. 3e, 9 avril 2026, n° 24-10.488). Le bornage a seulement pour effet de fixer les limites de fonds contigus, sans préjudice des droits de propriété que l’une ou l’autre des parties pourrait tenir de la prescription acquisitive. Dès lors, la signature d’un procès-verbal de bornage ne saurait valoir renonciation au bénéfice de l’usucapion, pas plus qu’elle ne saurait faire obstacle à une revendication fondée sur une possession prolongée. Cette solution, d’une portée pratique immédiate pour les géomètres-experts et les notaires, invite ces professionnels à la plus grande prudence lorsqu’ils instrumentent une opération de délimitation impliquant des fonds sur lesquels une possession de fait peut être alléguée par l’une des parties.
Cette distinction entre l’aspect limitatif du bornage et l’aspect attributif de la prescription acquisitive est essentielle à la compréhension des mécanismes d’acquisition de la propriété immobilière. L’article 646 du code civil dispose que « tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës », le bornage se faisant à frais communs. Or, si le bornage permet de matérialiser la ligne séparative entre deux fonds, il ne saurait constituer un mode d’acquisition de la propriété concurrent de la prescription acquisitive. À cet égard, la Cour de cassation, dans son arrêt du 9 avril 2026, a également sanctionné la cour d’appel de Bordeaux pour avoir dénaturé l’acte de vente du demandeur en énonçant que le procès-verbal de bornage y était annexé, alors que le titre précisait au contraire que « l’immeuble vendu n’a pas donné lieu à l’établissement d’un plan par un géomètre-expert ». Cette censure pour dénaturation illustre la rigueur avec laquelle la Haute juridiction contrôle l’office du juge du fond dans l’appréciation des titres de propriété confrontés à une revendication fondée sur l’usucapion.
B. La distinction entre la prescription abrégée décennale et la prescription trentenaire
Le droit positif connaît deux formes de prescription acquisitive immobilière, dont les conditions et les effets diffèrent sensiblement. L’article 2272 du code civil pose en son premier alinéa le principe de la prescription trentenaire : « Le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans. » Son second alinéa institue une prescription abrégée : « Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans. » Ces deux régimes obéissent à des logiques différentes : la prescription trentenaire récompense une possession prolongée indépendamment de tout titre, tandis que la prescription décennale protège l’acquéreur de bonne foi qui tient son droit d’un auteur non propriétaire, en réduisant le délai d’usucapion à dix années.
La notion de juste titre, condition sine qua non du bénéfice de la prescription abrégée, a été précisée par la troisième chambre civile dans un arrêt du 25 janvier 2023, rendu en formation de section. La Cour y énonce qu’« il résulte de l’article 2272, alinéa 2, du code civil que le juste titre sur lequel est fondée la prescription abrégée suppose un transfert de propriété consenti par celui qui n’est pas le véritable propriétaire » (Civ. 3e, 25 janvier 2023, n° 21-23.935). Cette définition, classique en doctrine mais dont la formulation prétorienne était attendue, impose que l’acte translatif émane d’une personne qui n’est pas le véritable propriétaire du bien, hypothèse qualifiée d’acquisition a non domino. Le juste titre doit constituer un acte juridique translatif de propriété, tel qu’une vente, une donation ou un échange, et non un acte simplement déclaratif comme un partage successoral ou un jugement d’adjudication.
L’arrêt du 25 janvier 2023 a également précisé une limite importante au jeu de la prescription abrégée en matière d’indivision. La cour d’appel de Chambéry avait jugé que la SCI U Castagnu avait acquis par prescription décennale la pleine propriété d’une cour indivise, au motif que celle-ci avait été acquise a non domino pour la partie dépendant d’une parcelle voisine. La Cour de cassation a censuré cette analyse en relevant que, pour le surplus, « la SCI U Castagnu avait acquis la cour indivise des véritables propriétaires des deux parcelles qui lui avaient été vendues, de sorte qu’elle ne disposait pas de juste titre ». Dès lors, l’acquéreur qui tient ses droits d’un indivisaire n’acquiert pas a non domino au sens de l’article 2272 du code civil, et ne peut donc se prévaloir de la prescription abrégée décennale, sauf à établir que le vendeur indivisaire n’était pas le véritable propriétaire de la quote-part cédée.
La distinction des deux prescriptions emporte des conséquences pratiques considérables, notamment quant à la charge de la preuve. Le bénéficiaire de la prescription trentenaire doit uniquement établir une possession trentenaire répondant aux exigences de l’article 2261, sans avoir à justifier d’un titre ni de sa bonne foi. En revanche, le bénéficiaire de la prescription abrégée décennale doit rapporter la preuve, d’une part, de l’existence d’un juste titre translatif de propriété, et d’autre part, de sa bonne foi au moment de l’acquisition. La troisième chambre civile veille avec constance à ce que les juges du fond ne confondent pas ces deux régimes, comme en témoigne l’arrêt du 25 janvier 2023 qui a sanctionné la cour d’appel de Chambéry pour avoir fait bénéficier la SCI U Castagnu de la prescription décennale alors que les conditions du juste titre n’étaient pas réunies.
Enfin, la bonne foi requise pour la prescription abrégée s’apprécie au moment de l’acquisition et consiste dans la croyance légitime de l’acquéreur en la qualité de propriétaire de son vendeur. Cette bonne foi est présumée, conformément au droit commun, mais elle peut être combattue par la preuve contraire. L’acquéreur qui connaissait l’absence de droit de propriété de son auteur, ou qui aurait dû la connaître en raison de circonstances particulières, ne peut prétendre au bénéfice de la prescription décennale, et se trouve alors soumis au régime de la prescription trentenaire de droit commun. Par ailleurs, l’article 2258 du code civil précise expressément que la mauvaise foi ne fait pas obstacle à la prescription acquisitive de droit commun, ce qui distingue fondamentalement ce mode d’acquisition de la propriété des autres mécanismes protecteurs du droit des biens.
Conclusion
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation dessine les contours d’un droit de la prescription acquisitive immobilière en pleine maturation, où la protection du possesseur diligent prime sur le formalisme des titres et où la sécurité juridique des situations de fait prolongées trouve une consécration prétorienne renouvelée. L’arrêt du 24 octobre 2024, en dissociant l’animus domini de la connaissance subjective de l’absence de titre, et l’arrêt du 19 juin 2025, en reconnaissant au défendeur à une action en revendication la qualité pour opposer l’usucapion à titre reconventionnel, constituent deux avancées majeures pour la pratique du contentieux immobilier, dont les implications concernent tant la stratégie procédurale que le conseil précontentieux dispensé aux parties. L’arrêt du 9 avril 2026, quant à lui, réaffirme avec netteté l’autonomie de la prescription acquisitive par rapport au bornage amiable, rappelant que ce dernier n’a qu’une fonction limitative et non attributive de propriété. Dès lors, le praticien confronté à un litige de propriété doit examiner avec soin l’articulation entre ces différents instruments juridiques, car la coexistence d’un bornage amiable et d’une possession prolongée sur une assiette différente de celle délimitée par le bornage peut parfaitement donner lieu à une revendication fondée sur l’usucapion, sans que le bornage ne fasse obstacle à cette prétention. L’ensemble de ces décisions, par leur cohérence et leur portée pratique, offre aux praticiens du droit immobilier un cadre jurisprudentiel renouvelé pour appréhender les conflits de propriété fondés sur la possession prolongée, qu’il s’agisse de contentieux entre particuliers, de litiges avec les personnes publiques ou de différends successoraux. L’usucapion demeure ainsi, dans l’économie du droit des biens, cet instrument séculaire permettant de consolider les situations possessoires anciennes au détriment des titres négligés, au service de la paix des patrimoines et de la stabilité des situations juridiques.