Le blocage des décisions en assemblée générale de copropriété : abus de majorité, abus de minorité et office du juge dans la jurisprudence récente de la troisième chambre civile (2020-2026)
I. Les mécanismes de paralysie décisionnelle au sein de l’assemblée générale des copropriétaires
A. L’abus de majorité comme instrument de contournement de l’intérêt collectif
L’assemblée générale des copropriétaires du 21 juillet 2026, qui a scellé l’abandon du projet de rénovation de la tour Montparnasse évalué à 800 millions d’euros, illustre de manière saisissante la tension qui peut exister entre le droit de vote d’un copropriétaire majoritaire et l’intérêt collectif du syndicat. Le gestionnaire d’actifs LFPI, détenteur d’environ 30 % des tantièmes, a annoncé dès l’ouverture de la séance qu’il ne soutenait plus le projet conçu par l’agence Nouvelle AOM, estimant que les loyers projetés de 950 à 1 050 euros par mètre carré ne permettraient pas d’atteindre la rentabilité attendue, selon les informations rapportées par Le Moniteur et Le Figaro. Cette décision unilatérale a immédiatement conduit à l’adoption d’une résolution prévoyant que, faute de réunir 95 % des 41 millions d’euros d’appels de fonds au 11 septembre 2026, les travaux de curage ne seraient pas lancés, ce qui revenait à conférer au copropriétaire défaillant un véritable droit de veto sur l’opération.
La jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation encadre strictement l’exercice du droit de vote en assemblée générale afin d’empêcher qu’un copropriétaire majoritaire ne détourne ses prérogatives à des fins personnelles. Dans un arrêt du 25 mai 2023, la Cour a ainsi posé le principe selon lequel « une décision d’assemblée générale ne peut être annulée pour abus de majorité que s’il est établi qu’elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu’elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires » (Civ. 3e, 25 mai 2023, n° 22-14.180). Cette définition, qui reprend la formulation consacrée en droit des sociétés, impose au juge de caractériser une rupture de l’égalité entre les copropriétaires pour prononcer la nullité de la résolution litigieuse. En l’espèce, la Cour avait rejeté le pourvoi en considérant que les résolutions contestées, qui tendaient au respect du règlement de copropriété, n’étaient pas contraires à l’intérêt collectif et n’avaient pas favorisé un copropriétaire au détriment d’un autre.
Par ailleurs, la Cour de cassation a précisé dans un arrêt du 11 juillet 2024, rendu en formation de section et publié au Bulletin, que « la nullité d’une délibération d’assemblée générale pour abus de majorité, qui constitue une nullité relative pouvant être demandée tant par les associés minoritaires que par les représentants légaux de la société, peut être couverte par la confirmation » (Civ. 3e, 11 juill. 2024, n° 23-10.013, Publié Bulletin). Cette solution, transposable aux assemblées générales de copropriété en application du renvoi opéré par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, invite les copropriétaires minoritaires à la plus grande vigilance : en s’abstenant de contester dans les délais une résolution adoptée en violation de l’intérêt collectif, ils s’exposent à voir leur action déclarée irrecevable. La nature relative de la nullité pour abus de majorité constitue ainsi une limite procédurale importante au contrôle du juge sur les décisions collectives.
En conséquence, la situation de la tour Montparnasse, où un copropriétaire disposant d’une minorité de blocage au sens de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 — qui exige une majorité des membres représentant au moins les deux tiers des voix pour les travaux de transformation, de modification ou d’amélioration des parties communes (article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965) — peut faire obstacle à un projet pourtant souhaité par la majorité des copropriétaires, pose avec acuité la question des frontières entre l’exercice légitime du droit de vote et l’abus de position. L’abus de majorité n’est pas caractérisé par le seul fait qu’un copropriétaire vote dans un sens conforme à ses intérêts personnels ; encore faut-il démontrer que ce vote est exclusivement guidé par un dessein égoïste, sans aucune considération pour l’intérêt collectif du syndicat.
B. L’abus de minorité et le blocage des opérations essentielles à la vie de la copropriété
Si l’abus de majorité est un mécanisme bien identifié par la pratique contentieuse, la notion symétrique d’abus de minorité demeure moins fréquemment invoquée dans le contentieux de la copropriété, bien qu’elle soit parfaitement transposable aux délibérations d’assemblée générale. La troisième chambre civile a dégagé les critères de l’abus de minorité dans un arrêt du 7 décembre 2023, rendu en formation de section et publié au Bulletin, en énonçant que « l’abus de minorité suppose que soit caractérisée une attitude qui, tout à la fois, est contraire à l’intérêt général de la société, en ce qu’elle interdit la réalisation d’une opération essentielle pour celle-ci, et est motivée, de la part du minoritaire, par l’unique dessein de favoriser ses propres intérêts au détriment des autres associés » (Civ. 3e, 7 déc. 2023, n° 22-18.665, Publié Bulletin).
Cet arrêt, qui concernait le refus par un associé minoritaire de voter la prorogation d’une société civile immobilière propriétaire d’un domaine d’exception, présente un intérêt direct pour le contentieux de la copropriété. La Cour y précise que la rupture dans la recherche de l’intérêt commun doit être caractérisée par une attitude délibérée du minoritaire visant à obtenir par son vote ce à quoi il n’était pas parvenu par les voies contentieuses ordinaires, révélant un intérêt spéculatif fondé sur l’issue de son obstruction. La troisième chambre civile a, à cette occasion, rappelé que l’article 1240 du Code civil, fondement de la responsabilité civile extracontractuelle, sert de socle à l’action en responsabilité pour abus de minorité (article 1240 du Code civil), ce qui ouvre au syndicat des copropriétaires une voie d’indemnisation distincte de l’action en nullité des résolutions.
Dès lors, il apparaît que la paralysie décisionnelle qui affecte certaines copropriétés peut résulter tant de l’action d’un majoritaire imposant ses vues que de l’obstruction systématique de minoritaires empêchant la réalisation d’opérations pourtant conformes à l’intérêt collectif. La jurisprudence de la troisième chambre civile offre ainsi un cadre d’analyse qui permet de distinguer le simple dissentiment, inhérent à toute collectivité, de l’abus caractérisé justifiant l’intervention du juge. La loi du 10 juillet 1965 a précisément conçu un système de majorités graduées — majorité simple de l’article 24 pour les actes d’administration courante, majorité absolue de l’article 25 pour les décisions importantes relatives aux parties communes, et double majorité de l’article 26 pour les actes les plus graves — afin de prévenir ces situations de blocage en adaptant le seuil d’adoption des résolutions à leur importance pour la collectivité des copropriétaires.
Or, la multiplication des contentieux de copropriété témoigne de l’insuffisance de ce seul arsenal législatif à prévenir les comportements dilatoires ou obstructifs. Le cabinet Kohen Avocats, qui accompagne régulièrement les syndicats de copropriétaires confrontés à ces difficultés, observe que la judiciarisation croissante des conflits de copropriété impose aux praticiens une maîtrise approfondie de ces mécanismes jurisprudentiels, dont la mise en œuvre suppose une démonstration rigoureuse de l’intention abusive, au-delà de la simple contrariété d’intérêts entre copropriétaires.
II. Les remèdes juridictionnels au service du déblocage des copropriétés paralysées
A. L’annulation des résolutions entachées d’abus et la désignation d’un administrateur provisoire
Lorsque le blocage décisionnel est caractérisé, l’arsenal juridique offre au juge plusieurs instruments permettant de restaurer le fonctionnement normal de la copropriété. L’action en nullité des résolutions adoptées en violation de l’intérêt collectif constitue le premier de ces remèdes. Le copropriétaire qui s’estime victime d’un abus de majorité peut saisir le tribunal judiciaire dans le délai de deux mois prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale, pour solliciter l’annulation des résolutions litigieuses. La charge de la preuve pèse sur le demandeur, qui doit démontrer le caractère contraire à l’intérêt collectif de la décision contestée ou sa finalité exclusive de favoriser les intérêts personnels du majoritaire au détriment des minoritaires.
À cet égard, la troisième chambre civile a rendu plusieurs décisions récentes qui précisent les conditions dans lesquelles le juge peut annuler une résolution d’assemblée générale pour irrégularité. L’arrêt du 10 septembre 2020, publié au Bulletin et rendu en formation de section, a ainsi rappelé que « tout copropriétaire ou le syndicat des copropriétaires peuvent, à tout moment, faire constater l’absence de conformité aux dispositions de l’article 10, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965, de la clause de répartition des charges, qu’elle résulte du règlement de copropriété, d’un acte modificatif ultérieur ou d’une décision d’assemblée générale, et faire établir une nouvelle répartition conforme à ces dispositions » (Civ. 3e, 10 sept. 2020, n° 19-17.045, Publié Bulletin). Cette solution consacre l’imprescriptibilité de l’action tendant à faire déclarer non écrite une clause contraire aux dispositions d’ordre public de la loi de 1965, ce qui constitue une garantie essentielle pour les copropriétaires confrontés à des irrégularités structurelles du règlement de copropriété.
Par ailleurs, lorsque la paralysie de la copropriété est telle que son fonctionnement normal est gravement compromis, l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 permet au président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, de désigner un administrateur provisoire chargé de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement de la copropriété. Cette mesure, qui constitue une atteinte temporaire mais significative à la souveraineté de l’assemblée générale, n’est prononcée qu’en présence d’une carence avérée du syndic ou d’un blocage persistant empêchant toute prise de décision. L’administrateur provisoire dispose alors des pouvoirs du syndic et peut, dans les conditions prévues par l’article 29-4 de la même loi, se substituer à l’assemblée générale défaillante pour prendre les décisions nécessaires à la conservation de l’immeuble et à la sécurité des occupants.
La Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler, dans un arrêt du 3 juin 2021 rendu en formation de section et publié au Bulletin, que l’assemblée générale des copropriétaires est l’organe habilité à modifier le règlement de copropriété et que, malgré les divisions ultérieures de lots qui peuvent intervenir, c’est bien cette assemblée qui demeure compétente pour entériner ou refuser les modifications affectant la structure de l’immeuble (Civ. 3e, 3 juin 2021, n° 20-16.777, Publié Bulletin). Cette décision rappelle que le juge ne saurait se substituer à l’assemblée générale dans l’exercice de ses prérogatives, sauf à caractériser une situation de blocage mettant en péril la copropriété elle-même.
En conséquence, le contentieux de l’abus de majorité et de l’abus de minorité s’inscrit dans une logique de subsidiarité : le juge n’intervient qu’en dernier recours, lorsque les mécanismes de gouvernance interne ont échoué et que l’intérêt collectif commande une décision que la collectivité des copropriétaires est dans l’incapacité de prendre. Cette conception restrictive de l’office du juge, qui puise ses racines dans le principe de liberté contractuelle et dans le respect de l’autonomie des personnes morales de droit privé, garantit que l’intervention judiciaire ne se transforme pas en une tutelle permanente des copropriétés.
B. Le contrôle renforcé du juge sur la régularité formelle et substantielle des décisions d’assemblée générale
Au-delà des seuls mécanismes de l’abus de majorité et de l’abus de minorité, la jurisprudence récente de la troisième chambre civile témoigne d’un contrôle approfondi de la régularité des délibérations d’assemblée générale, tant sur le plan formel que substantiel. La Cour vérifie désormais avec une rigueur accrue le respect des règles de convocation, de majorité et de motivation des résolutions, faisant du formalisme protecteur de la loi du 10 juillet 1965 un instrument de prévention des abus avant même que le blocage ne survienne. Les arrêts rendus par la troisième chambre civile au cours du premier semestre 2026 confirment cette tendance au renforcement du contrôle juridictionnel sur le processus décisionnel des copropriétés.
Il résulte de l’analyse de ces décisions que le juge ne se borne plus à vérifier la conformité formelle des résolutions aux dispositions de la loi de 1965, mais exerce également un contrôle sur l’adéquation des décisions adoptées à l’intérêt collectif des copropriétaires. Ce contrôle substantiel, qui ne se confond pas avec un contrôle d’opportunité, permet au juge de censurer les résolutions qui, bien que formellement régulières, procèdent d’un détournement de la procédure de vote ou d’une manipulation des majorités. La troisième chambre civile a ainsi jugé que la règle de la réduction des voix prévue par l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 — selon laquelle le nombre de voix d’un copropriétaire détenant une quote-part de parties communes supérieure à la moitié est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires — ne s’applique que lorsque les lots sont entre les mêmes mains, ce qui constitue une limitation importante du champ d’application de ce mécanisme protecteur.
Dès lors, la combinaison des contrôles formel et substantiel exercés par le juge sur les délibérations d’assemblée générale dessine un régime de protection renforcée des copropriétaires minoritaires, sans pour autant paralyser le fonctionnement de la copropriété par un excès de formalisme. La Cour de cassation veille à maintenir un équilibre entre la nécessaire protection des droits individuels des copropriétaires et l’impératif de fonctionnement efficace de la collectivité, en censurant les décisions des juges du fond qui retiendraient une conception excessivement extensive de l’abus de majorité ou, à l’inverse, une conception trop restrictive des droits des minoritaires.
Or, l’actualité immobilière démontre que ces questions ne sont pas seulement théoriques. L’abandon du projet de rénovation de la tour Montparnasse, qui laisse l’immeuble dans un état de dégradation avancée — le chauffage et la climatisation ne fonctionnent plus, la centrale de sécurité incendie rejette de l’amiante, et les occupants ont dû être évacués — illustre les conséquences concrètes d’un blocage décisionnel prolongé. La reconfiguration du projet imposera de relancer des appels d’offres, de redéposer un permis de construire et, surtout, de se conformer au nouveau plan local d’urbanisme bioclimatique de Paris, adopté définitivement fin 2024, dont les exigences sont notablement plus contraignantes que celles de l’ancien PLU sous l’empire duquel le permis initial avait été délivré. Cette conjonction de facteurs juridiques, techniques et financiers révèle la complexité des opérations de rénovation d’envergure en copropriété, où la dimension juridictionnelle du contentieux des assemblées générales croise les contraintes du droit de l’urbanisme et les exigences de rentabilité économique des investisseurs institutionnels.
Conclusion
Le blocage de la rénovation de la tour Montparnasse, survenu à l’occasion de l’assemblée générale du 21 juillet 2026, constitue une illustration emblématique des tensions qui traversent la gouvernance des copropriétés de grande envergure. La jurisprudence de la troisième chambre civile, patiemment construite au fil des arrêts rendus depuis 2020, offre aux praticiens et aux justiciables une grille d’analyse permettant de distinguer l’exercice légitime du droit de vote de l’abus caractérisé, qu’il émane d’un copropriétaire majoritaire ou d’une minorité de blocage. L’abus de majorité, défini comme une décision contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des majoritaires au détriment des minoritaires, et l’abus de minorité, caractérisé par une attitude contraire à l’intérêt général interdisant la réalisation d’une opération essentielle et motivée par l’unique dessein de favoriser des intérêts personnels, constituent les deux facettes d’un même phénomène de paralysie décisionnelle que le juge est appelé à résoudre par l’annulation des résolutions litigieuses et, dans les cas les plus graves, par la désignation d’un administrateur provisoire en application de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965. L’office du juge, en ce domaine, se déploie dans le respect du principe de subsidiarité de l’intervention judiciaire, qui commande de n’intervenir qu’en dernier recours lorsque les mécanismes de gouvernance interne ont échoué à préserver l’intérêt collectif. La combinaison des contrôles formel et substantiel exercés par la Cour de cassation sur les décisions des juges du fond garantit un équilibre entre la protection des droits individuels des copropriétaires et l’efficacité du fonctionnement de la collectivité.
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