La possession en droit immobilier : de la protection possessoire à la prescription acquisitive — panorama de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile
I. La protection possessoire : une garantie procédurale autonome attachée au fait de la possession
A. Le fondement légal de la protection possessoire et son domaine d’application
La possession constitue, en droit français des biens, une situation de fait dont le législateur a très tôt mesuré la nécessité d’en assurer la protection, indépendamment de toute discussion relative au fond du droit. L’article 2278 du code civil, dans sa rédaction issue de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile, énonce à cet égard que « la possession est protégée, sans avoir égard au fond du droit, contre le trouble qui l’affecte ou la menace ». Cette disposition consacre le principe fondamental selon lequel le possesseur, indépendamment de la légitimité de son titre, bénéficie d’une protection juridictionnelle contre toute atteinte matérielle à l’exercice de sa maîtrise sur la chose. La protection possessoire est pareillement accordée au détenteur précaire, pourvu que le trouble émane d’un tiers autre que celui de qui il tient ses droits.
Le domaine de cette protection s’étend à l’ensemble des immeubles, qu’ils soient bâtis ou non, et trouve à s’appliquer dans des hypothèses contentieuses variées, qu’il s’agisse d’un empiétement, d’une privation d’accès ou d’une occupation sans droit ni titre. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler, dans un arrêt du 9 mars 2023 promis aux honneurs de la publication au Bulletin, que le trouble de jouissance résultant d’une voie de fait commise par des tiers ne saurait être imputé au bailleur sur le fondement de la garantie d’éviction, dès lors qu’il n’existe aucun risque d’éviction actuel. La Cour énonce en effet que « le trouble de jouissance subi par la locataire résultait exclusivement d’une voie de fait et non d’un risque d’éviction actuel, lequel ne saurait être caractérisé du seul fait que l’auteur d’une voie de fait conteste le droit du locataire à louer les lieux sans prétendre à un droit sur la chose louée » (Civ. 3e, 9 mars 2023, n° 21-21.698, Publié au Bulletin). Cette décision illustre la distinction opérée par les articles 1725 et 1726 du code civil entre le trouble de fait, qui relève de la protection possessoire ouverte au preneur en son nom personnel, et le trouble de droit, qui engage la garantie du bailleur.
Par ailleurs, la protection possessoire ne se confond pas avec la prescription acquisitive, bien que ces deux institutions partagent un socle commun : la possession. Là où la première tend à préserver une situation de fait contre les atteintes matérielles, la seconde vise à faire correspondre le droit à une situation de fait prolongée, dans un objectif de sécurité juridique. La troisième chambre civile a rappelé cette finalité d’intérêt général dans un arrêt du 4 janvier 2023, en affirmant que « la prescription qui est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession répond à un motif d’intérêt général de sécurité juridique en faisant correspondre le droit de propriété à une situation de fait durable, caractérisée par une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire » (Civ. 3e, 4 janv. 2023, n° 21-18.993, Publié au Bulletin). La formulation retenue par la Cour de cassation, qui fait écho aux termes de l’article 2261 du code civil, ancre la prescription acquisitive dans une logique de consolidation des situations de fait anciennes et incontestées.
À cet égard, la distinction entre la protection possessoire et la prescription acquisitive revêt une importance pratique déterminante pour le praticien du droit immobilier. La première permet d’obtenir du juge des référés, sur le fondement de l’article 2278 du code civil, une mesure provisoire destinée à faire cesser le trouble matériel, sans qu’il soit nécessaire d’établir un droit de propriété sur l’immeuble litigieux. Le juge des référés, saisi d’une demande fondée sur un trouble manifestement illicite au sens des articles 808 et 809 du code de procédure civile, peut ainsi ordonner la cessation immédiate de l’atteinte à la possession, indépendamment de toute discussion sur la propriété du bien. Cette voie procédurale, plus rapide que l’action pétitoire, constitue un instrument précieux pour le possesseur confronté à une voie de fait ou à un empiétement caractérisé. La troisième chambre civile a d’ailleurs rappelé, dans l’arrêt du 9 mars 2023, que l’auteur d’une voie de fait sur la chose louée engage sa responsabilité personnelle, et que le preneur dispose d’une action directe à son encontre, sans avoir à démontrer l’existence d’un droit de propriété sur les lieux occupés.
B. La distinction entre droits réels perpétuels et droits réels temporaires dans la jurisprudence récente
Le contentieux relatif à la possession et aux droits réels immobiliers a donné lieu à des développements jurisprudentiels significatifs concernant la prohibition des droits réels perpétuels. La troisième chambre civile a ainsi eu à connaître de la qualification juridique d’un droit de jouissance privative consenti sur un immeuble, et plus précisément sur le toit-terrasse d’un garage, dans une espèce où les propriétaires indivis d’une parcelle voisine revendiquaient l’existence d’un droit réel immobilier de jouissance privative fondé sur une clause insérée dans un acte notarié du 11 juin 1990. La Cour de cassation a censuré l’arrêt d’appel qui avait reconnu à ce droit un caractère perpétuel, au visa des articles 544, 619 et 625 du code civil, en rappelant que « lorsque le propriétaire consent un droit réel, conférant le bénéfice d’une jouissance spéciale de son bien, ce droit, s’il n’est pas limité dans le temps par la volonté des parties, ne peut être perpétuel et s’éteint dans les conditions prévues par les articles 619 et 625 du code civil » (Civ. 3e, 18 janv. 2023, n° 21-23.000). Cette solution réaffirme le principe cardinal de la limitation temporelle des droits réels consentis à des personnes physiques, lequel s’inscrit dans le prolongement d’une jurisprudence désormais bien établie depuis l’arrêt de la troisième chambre civile du 6 juin 2012.
En conséquence, un droit réel de jouissance spéciale, s’il n’est assorti d’aucun terme extinctif, s’éteint au plus tard dans les conditions de l’article 625 du code civil, lequel renvoie aux dispositions régissant l’extinction de l’usufruit. La Cour de cassation a confirmé cette analyse dans un arrêt du 15 février 2023, en censurant une cour d’appel qui avait reconnu l’existence d’un droit d’usage grevant une parcelle au profit d’une parcelle voisine sans constater la limitation temporelle de ce droit. La troisième chambre civile rappelle à cette occasion que « lorsque le propriétaire consent un droit réel, conférant le bénéfice d’une jouissance spéciale de son bien, ce droit, s’il n’est pas limité dans le temps par la volonté des parties, ne peut être perpétuel et s’éteint dans les conditions prévues par les articles 619 et 625 du code civil » (Civ. 3e, 15 févr. 2023, n° 21-21.586). Dès lors, la qualification de droit réel perpétuel se heurte à une prohibition d’ordre public, et toute clause qui tendrait à conférer un tel droit sans limitation de durée doit être réputée non écrite.
La portée pratique de cette jurisprudence est considérable pour la gestion des immeubles en copropriété et des ensembles immobiliers complexes. Dans la première espèce, un propriétaire avait consenti à ses voisins un droit de jouissance privative sur le toit-terrasse de son garage, droit que la cour d’appel d’Aix-en-Provence avait qualifié de perpétuel et avait déclaré opposable au propriétaire actuel de l’immeuble grevé. La cassation prononcée rappelle que la prohibition des droits réels perpétuels s’impose avec la même vigueur en présence d’un démembrement de propriété ou d’une jouissance spéciale consentie à titre viager. Dans la seconde espèce, le syndicat des copropriétaires d’une résidence se heurtait à la revendication par un copropriétaire d’un droit d’usage exclusif sur une partie commune, fondé sur un acte d’échange de parcelles datant de 1974. La Cour de cassation a censuré l’arrêt ayant reconnu ce droit sans en constater la limitation temporelle, réaffirmant ainsi le principe selon lequel un droit réel de jouissance spéciale ne peut excéder une durée de trente ans lorsqu’il est consenti au profit d’une personne morale.
II. La prescription acquisitive : mécanisme d’acquisition originaire de la propriété immobilière
A. Les conditions de la possession utile à l’usucapion
La prescription acquisitive, ou usucapion, constitue un mode originaire d’acquisition de la propriété immobilière par l’effet prolongé de la possession. L’article 712 du code civil énonce à cet égard que « la propriété s’acquiert aussi par accession ou incorporation, et par prescription », tandis que l’article 2258 du même code définit la prescription acquisitive comme « un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi ». Le mécanisme se distingue ainsi radicalement de la vente ou de la donation, en ce qu’il ne requiert ni titre translatif ni bonne foi de la part du possesseur, pour autant que la prescription trentenaire soit invoquée.
Les conditions de la possession utile à l’usucapion sont énoncées à l’article 2261 du code civil, lequel dispose que « pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire ». Ces caractères cumulatifs ont fait l’objet d’une abondante jurisprudence de la troisième chambre civile, qui les applique avec une rigueur constante. La possession doit être continue, c’est-à-dire exercée sans intervalle anormal ; paisible, excluant toute violence ; publique, manifestée par des actes ostensibles ; non équivoque, révélant sans ambiguïté l’intention de se comporter en propriétaire ; et enfin à titre de propriétaire, l’animus domini constituant l’élément intentionnel indispensable. L’article 2264 du code civil, qui prévoit que « le possesseur actuel qui prouve avoir possédé anciennement est présumé avoir possédé dans le temps intermédiaire, sauf la preuve contraire », allège la charge probatoire du possesseur en instituant une présomption de continuité de la possession.
Or, l’application de ces conditions au bénéfice des personnes publiques a suscité un débat doctrinal et jurisprudentiel que la troisième chambre civile a tranché de manière éclatante dans deux arrêts rendus le 4 janvier 2023. Dans la première affaire, une commune revendiquait la propriété d’une parcelle par prescription acquisitive trentenaire, mais la cour d’appel d’Aix-en-Provence avait déclaré son action irrecevable au motif que le code général de la propriété des personnes publiques énumère de manière exhaustive les modes d’acquisition de la propriété par les personnes publiques. La Cour de cassation a censuré cette analyse, en affirmant que « les articles 712 et 2258 du code civil ne réservent pas aux seules personnes privées le bénéfice de ce mode d’acquisition qui répond à un motif d’intérêt général de sécurité juridique » et que « le code général de la propriété des personnes publiques énumère des modes d’acquisition de la propriété des personnes publiques, sans exclure la possibilité pour celles-ci de l’acquérir par prescription » (Civ. 3e, 4 janv. 2023, n° 21-18.993, Publié au Bulletin). Dans la seconde espèce, opposant une commune de La Réunion à une propriétaire privée, la Cour a réitéré sa position en jugeant que « les articles 712 et 2258 du code civil ne réservent pas aux seules personnes privées le bénéfice de ce mode d’acquisition » et qu’une commune « justifiait d’une possession utile pour prescrire du 14 mars 1983 au 24 mai 2013 » (Civ. 3e, 4 janv. 2023, n° 21-19.791).
Ces décisions consacrent une solution d’une importance pratique considérable pour les collectivités territoriales, lesquelles peuvent désormais invoquer la prescription acquisitive pour régulariser des situations foncières anciennes, notamment lorsque des emprises irrégulières ont perduré pendant plusieurs décennies sans être contestées. La possession trentenaire, lorsqu’elle est établie, permet à la personne publique de consolider son droit de propriété sur le fondement du code civil, sans qu’il soit nécessaire de recourir aux procédures administratives d’acquisition.
Or, la preuve de la possession utile à l’usucapion requiert la démonstration d’actes matériels de nature à caractériser l’animus domini. La troisième chambre civile exerce sur ce point un contrôle discipliné, censurant les décisions des juges du fond qui déduisent l’existence d’une possession utile de circonstances insuffisamment caractérisées. L’arrêt du 4 janvier 2023, n° 21-19.791, illustre cette exigence probatoire : la cour d’appel de Saint-Denis de La Réunion avait souverainement retenu que la commune justifiait d’une possession utile sur une période de trente ans, du 14 mars 1983 au 24 mai 2013, date de l’assignation introductive d’instance, en se fondant sur des actes matériels de gestion et d’entretien du terrain litigieux, tels que l’édification de bâtiments et l’aménagement d’espaces publics. La Cour de cassation a approuvé cette analyse, considérant que ces actes caractérisaient une possession continue, paisible, publique et non équivoque, exercée à titre de propriétaire. Cette jurisprudence rappelle que l’appréciation des caractères de la possession relève du pouvoir souverain des juges du fond, sous réserve du contrôle de motivation exercé par la Cour de cassation.
B. La portée de la prescription acquisitive immobilière et ses effets juridiques
La prescription acquisitive produit un effet translatif de propriété qui opère de plein droit, sans qu’une décision judiciaire constitutive ne soit requise. Le délai de droit commun est fixé à trente ans par l’article 2272 du code civil, qui dispose que « le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans. Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans ». La prescription abrégée de dix ans, dite aussi prescription décennale, suppose la réunion cumulative de deux conditions : un juste titre, c’est-à-dire un acte juridique translatif de propriété émanant d’un non-propriétaire, et la bonne foi de l’acquéreur au moment de l’acquisition. La jurisprudence de la troisième chambre civile a rappelé à de multiples reprises que le juste titre doit présenter les caractères d’un acte authentique ou sous seing privé, régulier en la forme, et émanant d’une personne qui n’était pas le véritable propriétaire.
Par ailleurs, la question de l’articulation entre la protection possessoire et la prescription acquisitive mérite une attention particulière. La première, fondée sur l’article 2278 du code civil, protège le possesseur actuel contre les troubles matériels, tandis que la seconde, régie par les articles 2258 et suivants, confère au possesseur ancien un titre de propriété définitif. La troisième chambre civile veille à maintenir une étanchéité entre ces deux mécanismes, en rappelant que le juge du possessoire ne peut pas connaître du fond du droit, conformément au principe de non-cumul du possessoire et du pétitoire consacré par le code de procédure civile. Cette règle, qui interdit au défendeur au possessoire d’opposer une exception tirée du droit de propriété, garantit l’efficacité de la protection possessoire en évitant que le débat ne se déplace prématurément sur le terrain du titre.
En conséquence, le mécanisme de la prescription acquisitive constitue un instrument de régularisation des situations foncières complexes, qu’il s’agisse d’empiétements anciens, de constructions édifiées sur le terrain d’autrui, ou de délimitations cadastrales erronées. La jurisprudence de la troisième chambre civile illustre la volonté de faire prévaloir la sécurité juridique sur le formalisme excessif, en permettant que des situations de fait prolongées et non contestées puissent accéder à la reconnaissance juridique. La Cour de cassation a ainsi pu juger, dans un arrêt du 17 juin 2011 cité par la décision du 4 janvier 2023 précitée, que la prescription acquisitive répond à un motif d’intérêt général de sécurité juridique en faisant correspondre le droit de propriété à une situation de fait durable.
Dès lors, l’usucapion immobilière se présente comme un mode d’acquisition originaire qui opère rétroactivement : le prescripteur est réputé avoir été propriétaire depuis le premier jour de sa possession utile. Cet effet rétroactif emporte des conséquences pratiques notables, notamment en matière de publicité foncière et d’opposabilité aux tiers. Le jugement constatant la prescription acquisitive, bien que déclaratif, doit être publié à la conservation des hypothèques pour être opposable aux tiers, conformément aux dispositions du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière. La sécurité des transactions immobilières impose en effet que l’état des inscriptions au fichier immobilier reflète fidèlement la situation juridique des immeubles.
En définitive, l’articulation entre la protection possessoire et la prescription acquisitive révèle la cohérence d’un système juridique dans lequel la possession, simple situation de fait à l’origine, est susceptible de se muer en droit de propriété définitif par l’écoulement du temps. Cette gradation, qui va de la protection provisoire du possesseur actuel à la consolidation définitive du droit du possesseur ancien, illustre la fonction pacificatrice du droit des biens. La troisième chambre civile, par une jurisprudence rigoureuse et constante, garantit l’équilibre entre la stabilité des situations acquises et la protection du droit de propriété, dans le respect des principes énoncés par le code civil et le code général de la propriété des personnes publiques.
Conclusion
La possession, envisagée dans sa double dimension de fait juridiquement protégé et de vecteur d’acquisition de la propriété, occupe une place centrale dans le droit immobilier contemporain. La protection possessoire de l’article 2278 du code civil et le mécanisme de la prescription acquisitive des articles 2258 et suivants poursuivent un objectif commun de sécurité juridique, en garantissant la stabilité des situations foncières. La jurisprudence de la troisième chambre civile, illustrée par les arrêts des 4 janvier, 18 janvier, 15 février et 9 mars 2023, témoigne de la vitalité de ces institutions séculaires et de leur adaptation aux enjeux contemporains du droit des biens, qu’il s’agisse de la régularisation des emprises publiques ou de la prohibition des droits réels perpétuels. Le praticien du droit immobilier trouvera dans ces décisions un cadre d’analyse renouvelé pour appréhender les litiges possessoires et les actions en revendication fondées sur l’usucapion.
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