Le droit au recours effectif de l’acquéreur évincé en matière de préemption : la construction jurisprudentielle de la troisième chambre civile (2013-2026)
Le droit de préemption, qu’il soit exercé par une société d’aménagement foncier et d’établissement rural ou par une collectivité publique dans le cadre du droit de préemption urbain, constitue une atteinte légale au droit de propriété et à la liberté contractuelle des parties à une vente immobilière. Ce mécanisme, justifié par des objectifs d’intérêt général énumérés limitativement par les textes, emporte l’éviction de l’acquéreur initialement choisi par le vendeur au profit d’un tiers désigné par l’autorité préemptrice. Or, l’effectivité du contrôle juridictionnel des décisions de préemption suppose que l’acquéreur évincé dispose d’un accès effectif au juge, conformément aux exigences de l’article 6, paragraphe 1, de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, au cours des treize dernières années, construit un édifice jurisprudentiel cohérent qui subordonne l’opposabilité des délais de forclusion à la régularité de la notification individuelle de la décision de préemption à l’acquéreur évincé. Cette construction, qui s’est accélérée au cours de l’année 2026 avec trois arrêts publiés au Bulletin, mérite une analyse d’ensemble permettant d’en mesurer la portée pour les praticiens du droit immobilier.
I. La notification individuelle à l’acquéreur évincé, condition substantielle de l’effectivité du recours
A. Le formalisme protecteur de la notification imposé par les textes
Le cadre légal du droit de préemption de la SAFER est défini par les articles L. 143-3, L. 143-13 et R. 143-6 du code rural et de la pêche maritime. Le premier de ces textes impose à la SAFER, à peine de nullité, de justifier sa décision de préemption par référence explicite et motivée à l’un ou à plusieurs des objectifs définis à l’article L. 143-2 du même code, et de la porter à la connaissance des intéressés. Le troisième, dans sa rédaction en vigueur depuis le 1er octobre 2016, prévoit que la décision de préemption motivée est notifiée à l’acquéreur évincé, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, dans un délai de quinze jours à compter de la date de réception de la notification faite au notaire. Cette double exigence de motivation et de notification individuelle constitue le socle procédural sur lequel repose l’équilibre entre les prérogatives exorbitantes de la puissance publique, fût-elle déléguée à une société de droit privé, et les droits de la personne évincée.
La Cour de cassation a très tôt qualifié la notification à l’acquéreur évincé de formalité substantielle. Dans un arrêt du 30 octobre 2013, rendu sous le visa des articles L. 143-14, R. 143-11 du code rural et de la pêche maritime et de l’article 6, paragraphe 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, la troisième chambre civile a posé un principe fondateur, en énonçant que « le délai de six mois à compter de l’affichage en mairie ne peut, sans porter atteinte au droit à un recours effectif, courir contre une personne à qui la décision qu’elle entend contester n’a pas été notifiée » (Civ. 3e, 30 octobre 2013, n° 12-19.870, Bull. 2013, III, n° 139). Cet attendu, qui consacre la primauté du droit au recours effectif sur le formalisme de la publicité collective, a constitué la matrice de tous les développements ultérieurs de la jurisprudence de la troisième chambre civile en la matière. Par cette décision de cassation, la Haute juridiction a censuré l’arrêt d’une cour d’appel qui avait déclaré irrecevable l’action en contestation d’une décision de rétrocession de la SAFER, au motif que le délai de six mois avait commencé à courir à compter de l’affichage en mairie, tout en constatant que la SAFER n’établissait pas avoir notifié l’acte de rétrocession à l’acquéreur évincé.
Par ailleurs, l’arrêt du 19 mars 2026, également publié au Bulletin, a précisé les conditions dans lesquelles le délai de quinze jours imparti à la SAFER pour notifier sa décision à l’acquéreur évincé commence à courir. La troisième chambre civile y a jugé, au visa des articles L. 143-3, R. 141-2-1 et R. 143-6 du code rural et de la pêche maritime, que « la notification par une SAFER, à l’acquéreur évincé, de la décision motivée de préemption est une formalité substantielle dont l’omission est sanctionnée par une nullité de plein droit » et que « le délai de quinze jours imparti à la SAFER pour informer l’acquéreur évincé, à peine de nullité de plein droit de la décision de préemption, ne commence à courir qu’à compter du jour où elle reçoit du notaire, en application de l’article R. 141-2-1 précité, une notification complète et exacte concernant les nom, prénoms et domicile de l’acquéreur évincé » (Civ. 3e, 19 mars 2026, n° 24-22.301, Publié au Bulletin). Cette décision, rendue en formation de section, a cassé un arrêt de la cour d’appel de Paris qui avait annulé une décision de préemption au motif que la SAFER n’avait pas notifié sa décision à l’acquéreur évincé dans le délai de quinze jours suivant la notification au notaire, alors même que le notaire avait communiqué une adresse erronée et que la SAFER avait procédé à une nouvelle notification dans le délai de quinze jours suivant la communication de l’adresse exacte. La Cour de cassation a ainsi fait peser sur le notaire instrumentaire l’obligation de transmettre des informations complètes et exactes, dont dépend le déclenchement du délai imparti à la SAFER.
A cet égard, la question de la qualité pour agir, qui constitue une condition de recevabilité de l’action distincte de la forclusion, a également fait l’objet d’une décision remarquée de la troisième chambre civile le même jour. Dans un arrêt de rejet du 9 juillet 2026, la Cour a jugé, au visa des articles 27 et 29-1, I, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, que « les missions du syndicat secondaire étant limitées par la loi, seule une décision de l’assemblée générale des copropriétaires du syndicat principal peut lui donner mandat pour recouvrer, pour son compte, les charges de copropriété qui lui sont dues par les copropriétaires membres du syndicat secondaire, et l’administrateur provisoire du syndicat secondaire n’a pas qualité pour agir à leur encontre en paiement des dites charges, dès lors qu’il ne saurait exercer les pouvoirs qui lui ont été confiés hors du champ de sa mission, laquelle ne peut excéder l’objet du syndicat secondaire » (Civ. 3e, 9 juillet 2026, n° 24-21.792, Publié au Bulletin). Bien que rendu en matière de copropriété, cet arrêt illustre la rigueur avec laquelle la troisième chambre civile contrôle les conditions de recevabilité des actions en justice dans le contentieux immobilier, et la cohérence de sa jurisprudence en matière de garanties procédurales.
B. La sanction de l’absence de notification régulière : l’inopposabilité du délai de forclusion
Le délai de six mois pour contester une décision de préemption est prévu par l’article L. 143-13 du code rural et de la pêche maritime, aux termes duquel « sont irrecevables les actions en justice contestant les décisions de préemption prises par les sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural, intentées au-delà d’un délai de six mois à compter du jour où ces décisions motivées ont été rendues publiques ». Ce délai, qui constitue un délai de forclusion et non de prescription, est d’une rigueur particulière dans la mesure où il n’est susceptible ni de suspension ni d’interruption, sauf disposition contraire. La jurisprudence a toutefois tempéré cette rigueur en subordonnant son opposabilité à la régularité de la notification individuelle. En conséquence, l’absence de notification régulière à l’acquéreur évincé a pour effet de rendre le délai de forclusion inopposable à celui-ci, qui conserve ainsi la faculté d’agir en annulation de la décision de préemption sans limitation temporelle autre que celle résultant de la prescription quinquennale de droit commun prévue par l’article 2224 du code civil.
L’arrêt du 9 juillet 2026, rendu en formation de section et publié au Bulletin, constitue l’aboutissement de cette construction jurisprudentielle. Dans cette espèce, des acquéreurs évincés avaient vu leur action en annulation de la décision de préemption déclarée irrecevable par la cour d’appel d’Aix-en-Provence, au motif que le délai de six mois avait commencé à courir à compter de l’affichage en mairie du 25 septembre 2020. La cour d’appel avait retenu que la SAFER avait respecté son obligation de notification en adressant les courriers à l’adresse mentionnée dans la déclaration d’intention d’aliéner, le caractère incomplet de cette adresse ne lui étant pas imputable, et que les acquéreurs avaient eu connaissance de la décision de préemption par d’autres voies. La troisième chambre civile a censuré ce raisonnement, au visa de l’article 6, paragraphe 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales et des articles L. 143-3, L. 143-13 et R. 143-6 du code rural et de la pêche maritime, en énonçant que « la lettre adressée à l’acquéreur évincé sur la base d’informations inexactes ou incomplètes qui n’ont pas permis sa présentation ne constituant pas une notification régulière au sens de l’article R. 143-6 précité, le délai de six mois, prévu par l’article L. 143-13 du code rural et de la pêche maritime, pour contester la décision de préemption, ne peut courir contre cet acquéreur évincé, nonobstant sa connaissance de l’existence d’une décision de préemption par un autre moyen » (Civ. 3e, 9 juillet 2026, n° 25-15.423, Publié au Bulletin).
Cet attendu de principe opère une double clarification décisive. D’une part, il confirme que la notification irrégulière – parce qu’adressée sur la base d’informations inexactes ou incomplètes – ne peut produire aucun effet juridique à l’égard de l’acquéreur évincé. D’autre part, et c’est là l’apport le plus novateur de l’arrêt, il écarte expressément la possibilité de faire courir le délai de forclusion à compter du jour où l’acquéreur évincé aurait eu connaissance de la décision de préemption par un autre moyen que la notification régulière. Dès lors, ni la consultation de l’affichage en mairie, ni les échanges de courriels avec les services de la SAFER, ni les informations communiquées par l’agent immobilier ne sauraient se substituer à la notification individuelle régulière pour faire courir le délai de recours contentieux. La Cour de cassation réaffirme ainsi, avec une netteté particulière, le caractère substantiel et irremplaçable de la notification individuelle.
La portée de cette jurisprudence dépasse le seul cadre de la préemption SAFER. Par un mouvement analogue, la troisième chambre civile a, dans un arrêt du 29 janvier 2026 rendu en formation de section et publié au Bulletin, fait application d’un raisonnement procédural protecteur des droits de la personne débitrice d’une obligation. Statuant sur l’imputation de l’indemnité d’occupation sur le dépôt de garantie en matière de bail d’habitation, la Cour a jugé, au visa de l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qu’« est incluse dans les sommes restant dues au bailleur l’indemnité d’occupation dont le locataire est redevable s’il se maintient dans les lieux au-delà du terme du bail, ce dont il résulte que le locataire qui agit en restitution du dépôt de garantie ne peut opposer au bailleur la prescription de son action en paiement d’une indemnité d’occupation » (Civ. 3e, 29 janvier 2026, n° 24-20.758, Publié au Bulletin). Cette décision, qui consacre le mécanisme de la compensation entre la créance de restitution du dépôt de garantie et la dette d’indemnité d’occupation, illustre la cohérence de la jurisprudence de la troisième chambre civile dans la recherche d’un équilibre entre les droits des parties au contrat de bail.
II. Le renforcement du contrôle juridictionnel sur le point de départ des délais de recours
A. L’articulation entre les obligations du notaire et celles de la SAFER dans le déclenchement des délais
La construction jurisprudentielle de la troisième chambre civile fait apparaître une répartition des charges procédurales entre les différents intervenants à l’opération de préemption. Le notaire instrumentaire, en sa qualité d’officier public, est tenu, en application de l’article R. 141-2-1 du code rural et de la pêche maritime, de faire connaître à la SAFER territorialement compétente, deux mois avant la date envisagée pour la cession, les nom, prénoms, date de naissance, domicile et profession des parties à l’acte de cession. La Cour de cassation a tiré les conséquences de cette obligation en jugeant, dans l’arrêt du 19 mars 2026, que le délai de quinze jours imparti à la SAFER pour notifier sa décision à l’acquéreur évincé ne commence à courir qu’à compter de la réception d’une notification complète et exacte de la part du notaire. Cette solution, qui fait peser sur le notaire la responsabilité de l’exactitude des informations transmises, protège la SAFER contre les conséquences d’une notification tardive qui serait imputable à une défaillance du notaire dans la communication des coordonnées de l’acquéreur.
A cet égard, l’arrêt du 9 juillet 2026 apporte une précision complémentaire d’importance en jugeant que la responsabilité de l’inexactitude des informations ne saurait être imputée à l’acquéreur évincé. La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait en effet retenu que la SAFER avait respecté son obligation de notification en adressant le courrier à l’adresse mentionnée dans la déclaration d’intention d’aliéner, et que le caractère incomplet de cette adresse n’était pas imputable à la SAFER. La Cour de cassation a censuré ce raisonnement en jugeant que, quel que soit le responsable de l’inexactitude des informations, la notification irrégulière ne saurait produire d’effet à l’égard de l’acquéreur évincé. Cette solution traduit une conception objective de la régularité de la notification : peu importe que la SAFER soit ou non responsable de l’erreur d’adressage, dès lors que le pli n’a pas été effectivement présenté à son destinataire, le délai de forclusion ne peut lui être opposé. La nature objective de cette appréciation est renforcée par le fait que la Cour de cassation écarte toute pertinence de la connaissance indirecte que l’acquéreur aurait pu avoir de la décision de préemption.
Par ailleurs, l’obligation de notification individuelle qui pèse sur la SAFER n’est pas satisfaite par l’accomplissement des formalités de publicité collective. L’article L. 143-13 du code rural et de la pêche maritime prévoit que le délai de six mois court à compter du jour où les décisions motivées « ont été rendues publiques », ce qui renvoie à l’affichage en mairie prévu par les textes réglementaires. Mais la Cour de cassation a constamment jugé, depuis l’arrêt du 30 octobre 2013, que cette publicité collective ne saurait suffire à faire courir le délai à l’encontre de l’acquéreur évincé qui n’a pas reçu de notification individuelle régulière. En d’autres termes, la publicité collective et la notification individuelle sont cumulatives, et la première ne peut suppléer la défaillance de la seconde. Cette exigence de cumul trouve son fondement dans le droit au recours effectif garanti par l’article 6, paragraphe 1, de la Convention européenne des droits de l’homme, qui impose que toute personne dont les droits de caractère civil sont en jeu puisse effectivement accéder à un tribunal.
B. La protection de l’acquéreur évincé contre les délais de forclusion excessivement rigoureux
La rigueur des délais de forclusion en matière de préemption, combinée à la complexité des opérations de notification, expose l’acquéreur évincé à un risque significatif d’irrecevabilité de son action. La troisième chambre civile a, par sa jurisprudence, érigé un rempart procédural contre ce risque, en subordonnant l’opposabilité de la forclusion à une série de conditions cumulatives tenant à la régularité formelle de la notification. Cette protection, qui trouve son origine dans l’arrêt du 30 octobre 2013, s’est renforcée en 2026 par une double intervention de la Cour de cassation qui en a précisé les contours et la portée.
L’apport essentiel de l’arrêt du 9 juillet 2026 réside dans l’affirmation selon laquelle la connaissance indirecte de la décision de préemption par l’acquéreur évincé ne saurait suppléer l’absence de notification régulière. La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait en effet relevé que les acquéreurs évincés avaient été informés, a minima en novembre 2020, de l’existence de la décision de préemption, par un échange de courriels avec les services de la SAFER et par la communication de l’information par l’agent immobilier, et en avait déduit que le délai de recours avait commencé à courir à compter du 25 septembre 2020. La Cour de cassation a censuré cette analyse en énonçant que la connaissance de la décision de préemption « par un autre moyen » était inopérante à faire courir le délai de forclusion.
Cette solution est d’une portée considérable pour la pratique du droit immobilier. D’une part, elle écarte définitivement les arguments tendant à démontrer que l’acquéreur évincé aurait eu, par quelque canal que ce soit, une connaissance effective de la mesure de préemption. D’autre part, elle impose à l’autorité préemptrice une rigueur particulière dans l’accomplissement des formalités de notification, toute irrégularité étant susceptible de priver d’effet la forclusion et d’exposer la décision de préemption à une contestation tardive. Par ailleurs, cette solution pourrait, par analogie, trouver à s’appliquer dans le contentieux du droit de préemption urbain, régi par les articles L. 210-1 et suivants du code de l’urbanisme, bien que le cadre textuel applicable à ce dernier présente des spécificités qui appellent une transposition nuancée. En effet, l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme prévoit également une obligation de notification de la décision de préemption au propriétaire et à l’acquéreur évincé, et le délai de recours de deux mois prévu par l’article R. 213-11 du même code pourrait, dans la logique de la jurisprudence de la troisième chambre civile, se voir opposer les mêmes conditions de régularité de la notification.
Dès lors, la charge de la preuve de la régularité de la notification pèse exclusivement sur la SAFER. Il lui incombe de démontrer non seulement qu’elle a adressé un courrier recommandé à l’acquéreur évincé, mais encore que ce courrier a été adressé à une adresse exacte et complète ayant permis sa présentation effective au destinataire. A défaut, le délai de forclusion ne court pas, et l’acquéreur évincé conserve la faculté d’agir en annulation de la décision de préemption sans limitation temporelle autre que la prescription quinquennale de droit commun. Cette répartition de la charge probatoire constitue un levier procédural puissant au service de la protection des droits de l’acquéreur évincé.
Enfin, la cohérence d’ensemble de la jurisprudence procédurale de la troisième chambre civile se manifeste également dans un troisième arrêt publié du 9 juillet 2026, relatif à la désignation d’un administrateur provisoire de copropriété. La Cour y a jugé, au visa de l’article 47, alinéa 1er, du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, que « lorsqu’il est saisi aux fins de désignation d’un administrateur provisoire, le président du tribunal judiciaire doit apprécier la condition tenant à l’absence de syndic au jour où il statue et non à la date de la requête » (Civ. 3e, 9 juillet 2026, n° 24-21.290, Publié au Bulletin). Cet arrêt, qui écarte la date de la requête au profit de la date de la décision pour l’appréciation de la condition légale de désignation, participe de la même logique de sécurisation des conditions procédurales de l’action en justice. Il rappelle que les décisions prises par l’assemblée générale des copropriétaires s’imposent tant que leur nullité n’a pas été judiciairement prononcée, y compris lorsqu’une requête aux fins de désignation d’un administrateur provisoire a été présentée antérieurement à la désignation d’un syndic par l’assemblée générale.
Conclusion
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, par une construction jurisprudentielle progressive et cohérente, substantiellement renforcé les garanties procédurales dont bénéficie l’acquéreur évincé en matière de droit de préemption. De l’arrêt fondateur du 30 octobre 2013, qui a consacré l’articulation entre le droit au recours effectif et l’obligation de notification individuelle, à l’arrêt du 19 mars 2026, qui a précisé les conditions de déclenchement du délai de notification pesant sur la SAFER, jusqu’à l’arrêt du 9 juillet 2026, qui a écarté toute possibilité de faire courir le délai de forclusion sur le fondement d’une connaissance indirecte de la décision de préemption, la Haute juridiction a constamment subordonné la forclusion à la régularité substantielle de l’information individuelle de la personne évincée. Cette évolution, qui s’inscrit dans le mouvement plus large de conventionalité du droit processuel français, offre aux praticiens des leviers contentieux efficaces pour contester les décisions de préemption entachées d’irrégularités procédurales, et contribue à un rééquilibrage des rapports entre la puissance publique préemptrice et les particuliers dont les projets d’acquisition sont anéantis par l’exercice de cette prérogative exorbitante du droit commun.
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