L’office du juge en matière de démolition d’ouvrages irréguliers : la clarification apportée par la troisième chambre civile le 18 juin 2026
I. La consécration d’un office du juge renforcé en matière de démolition
A. L’obligation de rechercher d’office une alternative à la démolition
L’article L. 480-14 du code de l’urbanisme, dans sa rédaction antérieure à la loi du 22 août 2021, dispose que « la commune ou l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d’urbanisme peut saisir le tribunal judiciaire en vue de faire ordonner la démolition ou la mise en conformité d’un ouvrage édifié ou installé sans l’autorisation exigée par le présent livre, en méconnaissance de cette autorisation ou, pour les aménagements, installations et travaux dispensés de toute formalité au titre du présent code, en violation de l’article L. 421-8 » (article L. 480-14 du code de l’urbanisme). Ce texte confère aux communes et aux établissements publics de coopération intercommunale une action civile en démolition ou en mise en conformité, laquelle se prescrit par dix ans à compter de l’achèvement des travaux. Or, le Conseil constitutionnel, par une décision du 31 juillet 2020 (décision n° 2020-853 QPC), a émis une réserve d’interprétation sur ce texte, jugeant que les dispositions de l’article L. 480-14 « ne sauraient, sans porter une atteinte excessive au droit de propriété, être interprétées comme autorisant la démolition d’un tel ouvrage lorsque le juge peut, en application de l’article L. 480-14, ordonner à la place sa mise en conformité et que celle-ci est acceptée par le propriétaire ».
Par un arrêt du 18 juin 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, statuant en formation de section, a franchi une étape supplémentaire dans la protection du droit de propriété (Civ. 3e, 18 juin 2026, n° 24-14.342, publié au Bulletin). Elle énonce en effet que « la démolition ou la remise dans son état d’origine d’un ouvrage ne peut être ordonnée sur le fondement de l’article L. 480-14 du code de l’urbanisme que si aucune autre mesure, acceptée par le propriétaire, ne peut assurer la conformité de la construction aux règles d’urbanisme et qu’il appartient au juge, saisi d’une demande en démolition ou de remise en état sur le fondement de ce texte, de rechercher, au besoin d’office, si une mise en conformité est possible et si celle-ci est acceptée par le propriétaire ». Cette motivation, d’une portée considérable, impose au juge du fond un devoir d’investigation qui va bien au-delà de la simple faculté d’ordonner la mise en conformité que le Conseil constitutionnel avait reconnue en 2020. La Cour de cassation transforme ici une faculté en obligation, en exigeant du juge qu’il recherche, y compris de sa propre initiative, si une solution moins attentatoire au droit de propriété est envisageable.
En l’espèce, une SCI avait réalisé un exhaussement de sol sur des parcelles situées à Chambéry, sans avoir déposé la déclaration préalable exigée par les articles L. 421-4 et R. 421-23 du code de l’urbanisme pour les exhaussements de sol dont la hauteur excède deux mètres, ou portant sur une superficie supérieure à cent mètres carrés. La commune avait assigné la SCI en démolition et remise en état sur le fondement de l’article L. 480-14. La cour d’appel de Chambéry, par un arrêt du 22 février 2024, avait ordonné la remise en état en retenant que « en raison de son ampleur, l’exhaussement réalisé par la SCI nécessitait une autorisation d’urbanisme, sous la forme d’une déclaration préalable, laquelle n’a jamais été déposée, de sorte que cette mesure de remise en état s’impose sans qu’il soit besoin d’examiner la conformité de l’exhaussement aux règles d’urbanisme applicables ». La Cour de cassation censure ce raisonnement au visa de l’article L. 480-14 du code de l’urbanisme, en reprochant à la cour d’appel de n’avoir pas recherché, au besoin d’office, si l’exhaussement réalisé pouvait faire l’objet d’une mise en conformité aux règles d’urbanisme, acceptée par le propriétaire.
Cette décision s’inscrit dans le prolongement direct de la jurisprudence constitutionnelle. Par sa décision du 31 juillet 2020, le Conseil constitutionnel avait dégagé un principe essentiel : le juge ne saurait ordonner la démolition d’un ouvrage sans avoir préalablement vérifié qu’une mise en conformité est impossible ou refusée par le propriétaire. La troisième chambre civile, par l’arrêt du 20 avril 2022 (Civ. 3e, 20 avril 2022, n° 21-13.491), avait déjà fait application de cette réserve en rejetant un pourvoi contre une décision ayant ordonné la démolition d’un bâtiment édifié sans autorisation en zone ND du plan d’occupation des sols, après avoir constaté qu’une régularisation n’était pas possible. L’arrêt du 18 juin 2026 franchit toutefois une étape significative : il ne se contente plus d’exiger que le juge statue dans les limites posées par le Conseil constitutionnel, mais il impose au juge un devoir positif de recherche préalable, au besoin d’office.
B. La portée concrète de l’extension de l’office du juge
L’innovation majeure de l’arrêt du 18 juin 2026 réside dans l’expression « au besoin d’office », qui impose au juge judiciaire de suppléer la carence éventuelle des parties. Cette obligation procédurale est d’autant plus remarquable qu’elle déroge au principe dispositif qui gouverne le procès civil, selon lequel les parties ont la maîtrise de la matière litigieuse, en application de l’article 4 du code de procédure civile. La Cour de cassation considère désormais que la préservation du droit de propriété, érigé en droit inviolable et sacré par l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789, justifie un infléchissement de ce principe.
La solution doit être replacée dans le contexte plus large de l’évolution du contentieux de la démolition. L’article L. 480-13 du code de l’urbanisme, qui régit la démolition des constructions édifiées conformément à un permis de construire ultérieurement annulé, a également fait l’objet d’une interprétation constructive de la troisième chambre civile. Par un arrêt du 11 janvier 2023 (Civ. 3e, 11 janvier 2023, n° 21-19.778, publié au Bulletin), la Cour de cassation a jugé que « toute méconnaissance des règles d’urbanisme ou des servitudes d’utilité publique peut servir de fondement à une action en démolition d’une construction édifiée conformément à un permis de construire ultérieurement annulé, dès lors que le demandeur à l’action démontre avoir subi un préjudice personnel en lien de causalité directe avec cette violation ». La condamnation à démolir une construction dont le permis a été annulé est ainsi subordonnée à la seule localisation géographique de la construction à l’intérieur de l’une des zones limitativement énumérées par ce texte, sans qu’il soit nécessaire que la construction ait été édifiée en violation du régime particulier de protection propre à cette zone.
L’arrêt du 9 octobre 2025 (Civ. 3e, 9 octobre 2025, n° 23-18.806) a également contribué à cet encadrement en censurant une cour d’appel qui avait, en violation du principe du contradictoire, soulevé d’office un moyen sans inviter les parties à présenter leurs observations. La troisième chambre civile démontre ainsi une vigilance constante, tant sur le terrain de la protection du droit de propriété que sur celui des garanties procédurales fondamentales.
Dés lors, l’arrêt du 18 juin 2026 peut être analysé comme l’aboutissement d’une construction jurisprudentielle amorcée en 2020. La Cour de cassation ne se contente plus de censurer les décisions qui ordonnent la démolition sans avoir envisagé la mise en conformité. Elle impose aux juges du fond un véritable devoir d’instruction sur ce point, renforçant ainsi la protection du droit de propriété contre les atteintes disproportionnées. Cette évolution s’inscrit dans un mouvement plus général de constitutionnalisation du droit de l’urbanisme, initié par la décision du Conseil constitutionnel du 31 juillet 2020, et prolongé par la Cour de cassation qui en assure désormais le plein effet utile.
En pratique, cette obligation nouvelle emporte des conséquences significatives pour les praticiens. Le juge ne pourra plus se contenter de constater l’absence d’autorisation d’urbanisme pour ordonner la démolition. Il lui incombera désormais d’examiner si l’ouvrage litigieux est susceptible de respecter les règles d’urbanisme applicables à la zone considérée et, dans l’affirmative, d’inviter le propriétaire à se prononcer sur une éventuelle mise en conformité. Cette démarche suppose que le juge dispose des éléments techniques nécessaires à cette appréciation, ce qui pourrait le conduire à ordonner, le cas échéant, une mesure d’instruction complémentaire. La charge de la preuve s’en trouve indirectement allégée pour le propriétaire, qui pourra utilement invoquer la possibilité d’une régularisation pour s’opposer à la démolition, sans avoir à démontrer lui-même que cette régularisation est acquise. En conséquence, la stratégie contentieuse des communes devra évoluer : il leur appartiendra d’anticiper cet office renforcé du juge en démontrant, dès le stade de l’assignation, que la mise en conformité est impossible en raison de la nature de la violation des règles d’urbanisme en cause.
Par ailleurs, cette évolution jurisprudentielle s’inscrit dans un mouvement plus large de renforcement des exigences procédurales pesant sur le juge judiciaire en matière d’urbanisme. La troisième chambre civile veille à ce que le principe du contradictoire, consacré par l’article 16 du code de procédure civile, soit scrupuleusement respecté lorsque le juge entend relever d’office un moyen de droit. Cette double exigence, substantielle et procédurale, garantit que la décision du juge, qu’elle ordonne la démolition ou la mise en conformité, soit rendue à l’issue d’un débat loyal et contradictoire, dans le respect des droits de la défense et du droit de propriété.
II. L’articulation de l’office du juge avec les principes fondamentaux
A. La proportionnalité comme principe directeur de l’action en démolition
Le contrôle de proportionnalité constitue le fil conducteur de l’évolution jurisprudentielle en matière de démolition des ouvrages irréguliers. La troisième chambre civile avait déjà posé les jalons de ce contrôle par un arrêt fondateur du 16 janvier 2020 (Civ. 3e, 16 janvier 2020, n° 19-13.645, publié au Bulletin). Dans cette affaire, une propriétaire, qui avait entrepris la reconstruction de son pavillon détruit par un incendie sans avoir obtenu le permis de construire requis, invoquait la violation de l’article 8 de la Convention européenne des droits de l’homme, qui garantit le droit au respect de la vie privée et familiale et du domicile. La cour d’appel de Paris avait ordonné la démolition en retenant « qu’il existait un besoin social impérieux de préserver la sécurité des personnes exposées à un risque naturel d’inondation et d’éviter toute construction nouvelle ou reconstruction à l’intérieur des zones inondables soumises aux aléas les plus forts ». La Cour de cassation approuve ce raisonnement, jugeant que la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, avait légalement justifié sa décision.
Cet arrêt illustre la méthode du contrôle de proportionnalité appliqué à la démolition. Le juge doit mettre en balance, d’une part, l’atteinte portée au droit de propriété et au droit au respect du domicile, et d’autre part, la finalité d’intérêt général poursuivie par la mesure de démolition. La sécurité des personnes exposées à un risque naturel, la préservation de l’environnement, le respect des règles d’urbanisme et la protection du paysage constituent autant de motifs légitimes susceptibles de justifier une ingérence dans le droit de propriété. Encore faut-il que cette ingérence soit proportionnée au but poursuivi, ce qui implique que le juge vérifie qu’aucune mesure moins attentatoire ne permettrait d’atteindre le même objectif.
Par ailleurs, la Cour de cassation a également été saisie de la conformité du régime de l’article L. 480-14 à l’article 1er du Premier Protocole additionnel à la Convention européenne des droits de l’homme, lequel garantit le respect des biens. Dans l’arrêt précité du 20 avril 2022, la SCI Montcalm invoquait, outre la réserve d’interprétation du Conseil constitutionnel, la violation de l’article 544 du code civil, de l’article 2 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen et de l’article 1er du Premier Protocole additionnel. La Cour de cassation, après avoir constaté que la construction litigieuse ne faisait pas partie de celles autorisées par le plan d’occupation des sols, a rejeté le pourvoi, estimant que la cour d’appel en avait déduit à bon droit qu’une régularisation n’était pas possible et que la démolition devait être ordonnée.
Le principe de proportionnalité irrigue ainsi l’ensemble du contentieux de la démolition. L’arrêt du 18 juin 2026 en constitue une nouvelle illustration, en ce qu’il renforce l’office du juge précisément pour garantir que la sanction de la démolition ne soit prononcée qu’en dernier recours, lorsque aucune autre mesure ne peut assurer le respect des règles d’urbanisme. Cette exigence procédurale est le prolongement naturel du principe substantiel de proportionnalité : si la démolition ne peut être ordonnée que lorsqu’elle constitue une mesure proportionnée, encore faut-il que le juge dispose des éléments lui permettant d’apprécier cette proportionnalité, d’où l’obligation qui lui est désormais imposée de rechercher d’office les alternatives possibles.
L’arrêt du 18 juin 2026 s’inscrit également dans le sillage de la jurisprudence de la Cour européenne des droits de l’homme, qui a eu l’occasion de rappeler que le droit au respect des biens, consacré par l’article 1er du Protocole additionnel n° 1 à la Convention, impose un juste équilibre entre les exigences de l’intérêt général et la protection des droits fondamentaux du propriétaire. La Cour de Strasbourg a ainsi jugé que la destruction d’un bien immobilier constitue une ingérence dans le droit de propriété qui doit répondre à un besoin social impérieux et être proportionnée au but légitime poursuivi. La troisième chambre civile, en imposant au juge de rechercher d’office une alternative à la démolition, met le droit interne en conformité avec ces exigences conventionnelles. Elle assure que la sanction de la démolition, qui constitue l’atteinte la plus radicale au droit de propriété, ne soit infligée que lorsqu’elle est strictement nécessaire et qu’aucune mesure moins attentatoire ne permet d’atteindre l’objectif poursuivi.
B. L’articulation avec les autres voies de droit offertes aux communes
L’office du juge en matière de démolition ne saurait être examiné sans considérer les autres instruments juridiques dont disposent les communes pour faire cesser les infractions aux règles d’urbanisme. La troisième chambre civile a précisé, par un arrêt du 20 mars 2025 (Civ. 3e, 20 mars 2025, n° 23-11.527, publié au Bulletin), que « l’article L. 480-14 du code de l’urbanisme, qui autorise la commune ou l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d’urbanisme à saisir le tribunal judiciaire en vue de faire ordonner la démolition ou la mise en conformité d’un ouvrage édifié ou installé sans l’autorisation exigée par le livre IV de ce code, en méconnaissance de cette autorisation ou, pour les aménagements, installations et travaux dispensés de toute formalité au titre du même code, en violation de l’article L. 421-8, n’a ni pour objet ni pour effet de priver ces autorités de la faculté de saisir le juge des référés, sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, pour faire cesser le trouble manifestement illicite ou le dommage imminent résultant de la violation d’une règle d’urbanisme et prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent ».
Cet arrêt revêt une importance pratique considérable. Il autorise les communes à cumuler les voies de droit en saisissant, d’une part, le juge des référés sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile pour obtenir des mesures provisoires, et d’autre part, le juge du fond sur le fondement de l’article L. 480-14 pour obtenir la démolition ou la mise en conformité définitive. Cette dualité de voies procédurales renforce l’efficacité de l’action publique en matière d’urbanisme, tout en préservant les droits de la défense et l’office du juge. En contrepartie de cette efficacité accrue, l’arrêt du 18 juin 2026 impose une garantie supplémentaire au profit du propriétaire : l’obligation pour le juge du fond de rechercher d’office si une mise en conformité est envisageable.
L’articulation entre ces différentes voies de droit témoigne d’un équilibre subtil entre l’efficacité de la police de l’urbanisme et la protection des droits fondamentaux. Le juge des référés, saisi sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, peut prescrire des mesures provisoires de remise en état sans être tenu par les exigences de l’article L. 480-14, dès lors que le trouble manifestement illicite est caractérisé. En revanche, le juge du fond, statuant sur le fondement de l’article L. 480-14, est désormais tenu de rechercher, au besoin d’office, si une mise en conformité est possible. Cette distinction est conforme à la logique des procédures : le référé vise à faire cesser un trouble dans l’urgence, tandis que le juge du fond statue sur le sort définitif de l’ouvrage. Le cumul de ces deux actions, expressément validé par la Cour de cassation, confère aux autorités publiques une palette d’instruments juridiques leur permettant d’adapter leur réponse à la gravité et à l’urgence de chaque situation.
La troisième chambre civile a également eu l’occasion de se prononcer sur l’articulation entre l’action en démolition et l’action en responsabilité civile. Par l’arrêt du 11 janvier 2023 déjà évoqué, elle a jugé que l’action en démolition fondée sur l’article L. 480-13 du code de l’urbanisme pouvait être exercée par tout tiers justifiant d’un préjudice personnel en lien de causalité directe avec la violation des règles d’urbanisme. Cette solution ouvre la voie à une pluralité d’actions concurrentes, dont la coordination avec l’office du juge renforcé par l’arrêt du 18 juin 2026 devra être précisée par la pratique judiciaire.
Enfin, il convient de relever que l’obligation de rechercher d’office une alternative à la démolition ne saurait être interprétée comme un affaiblissement de la police de l’urbanisme. La Cour de cassation prend soin de préciser que la démolition ou la remise en état ne peut être ordonnée « que si aucune autre mesure, acceptée par le propriétaire, ne peut assurer la conformité de la construction aux règles d’urbanisme ». Il appartient donc au propriétaire de démontrer sa bonne foi et d’accepter la mise en conformité proposée. À défaut d’une telle acceptation, le juge retrouve la plénitude de son pouvoir pour ordonner la démolition.
Conclusion
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 18 juin 2026 constitue une étape décisive dans la protection du droit de propriété face aux actions en démolition fondées sur l’article L. 480-14 du code de l’urbanisme. En imposant au juge de rechercher d’office si une mise en conformité est possible et acceptée par le propriétaire, la Cour de cassation opère une synthèse remarquable entre le principe de légalité des sanctions administratives et le principe constitutionnel de proportionnalité. Cette solution, qui prolonge et amplifie la réserve d’interprétation émise par le Conseil constitutionnel en 2020, confère au juge judiciaire un rôle actif dans la préservation du droit de propriété, sans pour autant compromettre l’efficacité de la police de l’urbanisme. L’articulation avec les autres voies de droit, notamment le référé de l’article 835 du code de procédure civile, permet aux communes de disposer d’instruments adaptés à la diversité des situations, tout en garantissant aux propriétaires que la sanction ultime de la démolition ne sera prononcée qu’en dernier recours.
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