L’obligation d’information du vendeur immobilier : actualité jurisprudentielle de la troisième chambre civile (2024-2026)
I. L’étendue de l’obligation d’information du vendeur
A. L’information sur les risques naturels et la performance énergétique
La vente d’un bien immobilier emporte, à la charge du vendeur, une obligation d’information dont le périmètre ne cesse de s’étendre sous l’impulsion de la troisième chambre civile de la Cour de cassation. Cette obligation trouve son fondement dans les articles L. 125-5 du code de l’environnement et L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation, lesquels imposent la remise d’un dossier de diagnostic technique lors de la signature de l’acte authentique de vente. L. 125-5 C. env. L. 271-4 CCH La Cour de cassation a récemment précisé la portée de ces dispositions dans un arrêt du 19 février 2026 qui éclaire de manière décisive la question de l’actualisation des informations entre la promesse et l’acte authentique.
Dans cette espèce, des acquéreurs avaient acquis un terrain à bâtir par acte authentique des 21 et 23 mars 2012, après une promesse synallagmatique de vente du 3 novembre 2011. Le compromis mentionnait que le bien était situé dans le périmètre d’un plan de prévention des risques d’inondation prescrit. Or, entre la signature de la promesse et celle de l’acte authentique, ce plan avait été approuvé par arrêté préfectoral du 28 février 2012 valant servitude d’utilité publique, sans que l’état des risques annexé à l’acte authentique n’en fasse mention. La cour d’appel de Montpellier avait rejeté la demande en résolution de la vente au motif que l’arrêté d’approbation n’avait fait que confirmer un plan déjà prescrit et que les acquéreurs étaient informés du risque. La Cour de cassation a censuré ce raisonnement au visa combiné des articles L. 125-5 et L. 562-4 du code de l’environnement et des articles L. 271-4 et L. 271-5 du code de la construction et de l’habitation. Civ. 3e, 19 fév. 2026, n° 24-10.524, Publié au Bulletin
La Haute juridiction énonce que « si, après la promesse de vente, la parcelle sur laquelle est implanté l’immeuble objet de la vente est inscrite dans une zone couverte par un plan de prévention des risques naturels prévisibles prescrit ou approuvé, le dossier de diagnostic technique est complété, lors de la signature de l’acte authentique de vente, par un état des risques ou par une mise à jour de l’état existant ». Elle en déduit une règle essentielle : il découle de ces textes que, si après la promesse de vente faisant état d’un plan prescrit, celui-ci a été approuvé avant la signature de l’acte authentique, le dossier de diagnostic technique doit être complété par une mise à jour de l’état des risques résultant du plan approuvé valant servitude d’utilité publique. L’approbation du plan constitue un événement juridique qui modifie substantiellement la situation de l’immeuble au regard du risque auquel il est exposé, de sorte que l’acquéreur doit en être informé par la production d’un état des risques actualisé.
Par ailleurs, l’obligation d’information du vendeur s’étend à la performance énergétique du bien, dont l’inexactitude peut engager sa responsabilité sur le fondement de la garantie des vices cachés. Dans un arrêt du 8 janvier 2026, la troisième chambre civile a rappelé que le point de départ du délai biennal de prescription de l’action en garantie des vices cachés ne court pas de la date à laquelle l’acquéreur a eu connaissance d’une anomalie, mais du jour où il a pu découvrir le vice lui-même. Civ. 3e, 8 janv. 2026, n° 24-12.714 En l’espèce, une acquéreure avait constaté dès 2009 une surconsommation énergétique anormale et en avait informé son assureur. La cour d’appel avait déclaré prescrite son action introduite en 2014, retenant que le délai courait depuis 2009. La Cour de cassation censure cette analyse : le défaut d’isolation de l’immeuble, causé par un choix de matériaux non certifiés, ne pouvait être connu de l’acquéreure qu’au jour du dépôt du rapport d’expertise judiciaire. La prescription de l’action en garantie des vices cachés ne commence donc à courir qu’à la date à laquelle l’acquéreur est en mesure de connaître, non seulement le dommage, mais également sa cause technique.
En conséquence, le vendeur qui communique un diagnostic de performance énergétique erroné s’expose à une action en garantie des vices cachés dont la prescription est repoussée dans le temps, ce qui accentue la nécessité d’une information rigoureuse et actualisée. La troisième chambre civile a d’ailleurs précisé, dans un arrêt du 23 octobre 2025, les conditions dans lesquelles un défaut de performance énergétique peut caractériser une impropriété à destination relevant de la garantie décennale au sens de l’article 1792 du code civil. Civ. 3e, 23 oct. 2025, n° 23-18.771 L’arrêt énonce, au visa de l’article L. 111-13-1 du code de la construction et de l’habitation, qu’« en matière de performance énergétique, l’impropriété à destination ne peut être retenue qu’en cas de dommages conduisant à une surconsommation énergétique ne permettant l’utilisation de l’ouvrage qu’à un coût exorbitant ». Ainsi, le défaut d’isolation qui se borne à entraîner des frais de chauffage élevés sans atteindre un seuil exorbitant ne relève pas de la responsabilité décennale, ce qui oblige l’acquéreur à agir sur le fondement de la garantie des vices cachés ou du dol.
B. L’information sur les servitudes et l’environnement du bien
L’obligation d’information du vendeur ne se limite pas aux seuls diagnostics techniques réglementés. Elle englobe également, en vertu du droit commun de la vente, toute circonstance dont le vendeur a connaissance et qui serait de nature à influencer le consentement de l’acquéreur. La troisième chambre civile a rappelé ce principe dans un arrêt du 13 février 2025, rendu au visa des articles 1638 et 1627 du code civil, relatif à la garantie des servitudes non apparentes non déclarées. Civ. 3e, 13 fév. 2025, n° 23-17.636, Publié au Bulletin
L’affaire concernait une acquéreure qui avait découvert, après la vente, la présence sous l’immeuble d’un réseau d’évacuation des eaux usées non signalé dans l’acte. L’acte de vente comportait une clause selon laquelle « l’acquéreur prendra le bien dans l’état où il se trouve à ce jour » et stipulait qu’il n’aurait « aucun recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, notamment en raison des vices apparents, des vices cachés ». La cour d’appel d’Agen avait jugé que cette clause exonérait les vendeurs de toute garantie au titre de la servitude occultée. La Cour de cassation casse cette décision, au motif que « cette clause, propre à l’état du bien, n’excluait pas expressément la garantie des servitudes non apparentes non déclarées ». La Haute juridiction rappelle que l’article 1638 du code civil, qui figure au nombre des articles régissant la garantie en cas d’éviction, « est une application du principe général posé par l’article 1626 du même code selon lequel le vendeur, dont l’obligation légale est d’assurer à l’acquéreur la possession paisible de la chose vendue, est obligé de droit à le garantir de l’éviction qu’il souffre dans la totalité ou partie de l’objet vendu ou des charges prétendues sur cet objet et non déclarées lors de la vente ». Art. 1638 C. civ. Art. 1627 C. civ.
Dès lors, à défaut de clause expresse contraire, le vendeur est tenu de la garantie des servitudes non apparentes non déclarées lors de la vente. Une clause générale d’exclusion de garantie visant l’état du bien ne saurait priver l’acquéreur de la protection spécifique attachée à la garantie d’éviction. Cette solution consacre une distinction fondamentale entre la garantie des vices cachés, qui porte sur l’état intrinsèque du bien, et la garantie d’éviction, qui protège l’acquéreur contre les droits que des tiers peuvent exercer sur la chose. La renonciation à la première n’emporte pas renonciation à la seconde, sauf stipulation expresse en ce sens.
À cet égard, l’obligation d’information s’étend également aux nuisances de voisinage dont le vendeur a connaissance, même lorsqu’il s’agit de troubles extérieurs au bien vendu. Dans un arrêt du 28 mai 2026, publié au Bulletin, la troisième chambre civile a statué sur les conséquences indemnitaires d’une réticence dolosive portant sur le comportement anormal d’un voisin. Civ. 3e, 28 mai 2026, n° 24-20.821, Publié au Bulletin La Cour énonce, au visa des articles 1116 et 1382 du code civil dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, que « l’acquéreur d’un immeuble, victime d’un dol, qui a fait le choix de ne pas demander l’annulation du contrat de vente, peut agir en indemnisation d’un excès de prix ». En l’espèce, ce préjudice, correspondant à la dépréciation de la valeur de l’appartement du fait de l’insécurité résultant du comportement du voisin, a été souverainement évalué par les juges du fond à 15 % du prix d’acquisition. Art. 1116 C. civ. (anc.)
Cette décision marque une évolution notable de la jurisprudence en matière de dol immobilier. L’acquéreur qui choisit, plutôt que de solliciter l’annulation du contrat, d’en conserver le bénéfice tout en demandant réparation, peut obtenir une indemnisation correspondant à la différence entre le prix payé et la valeur réelle du bien, sans avoir à démontrer une perte de chance de contracter à de meilleures conditions. Cette solution, qui rompt avec l’analyse traditionnelle du préjudice de dol en termes de perte de chance, témoigne de la volonté de la Cour de cassation de sanctionner efficacement la rétention d’information par le vendeur.
II. Les sanctions du défaut d’information
A. La résolution de la vente et la réduction du prix
Le défaut d’information du vendeur ouvre à l’acquéreur une pluralité de sanctions, dont la première est la résolution de la vente. L’arrêt du 19 février 2026 précité rappelle que l’article L. 125-5 du code de l’environnement dispose expressément que l’acquéreur peut, en cas de non-respect des obligations d’information sur les risques naturels, « poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix ». Civ. 3e, 19 fév. 2026, n° 24-10.524, précité Cette double faculté, résolution ou réduction du prix, constitue une option offerte à l’acquéreur, qui peut ainsi adapter la sanction à l’importance du défaut d’information dont il a été victime.
Lorsque la résolution est prononcée, notamment sur le fondement du dol, la question des restitutions réciproques se pose avec une acuité particulière. Dans un arrêt du 5 décembre 2024, publié au Bulletin, la troisième chambre civile a apporté une précision majeure concernant la restitution de la valeur de jouissance du bien par l’acquéreur de bonne foi. Civ. 3e, 5 déc. 2024, n° 23-16.270, Publié au Bulletin La Cour énonce, au visa des articles 1352-3, alinéa 1er, et 1352-7 du code civil, que « si la mauvaise foi du vendeur ne peut le priver de sa créance de restitution ensuite de l’annulation de la vente, incluant la valeur de la jouissance que la chose a procurée à l’acquéreur, ce dernier, s’il est de bonne foi, ne doit cette valeur qu’à compter du jour de la demande ». Art. 1352-3 C. civ. Art. 1352-7 C. civ.
Cette décision opère une clarification bienvenue du régime des restitutions consécutives à l’annulation d’une vente immobilière pour dol. La cour d’appel de Versailles avait refusé d’accorder au vendeur, auteur d’une réticence dolosive, une indemnité d’occupation au motif que l’occupation du bien par les acquéreurs était la conséquence de sa propre faute. La Cour de cassation censure cette analyse en jugeant que « la restitution due aux vendeurs ensuite de l’annulation de la vente immobilière n’est pas subordonnée à l’absence de faute de leur part ». L’obligation de restitution qui pèse sur l’acquéreur trouve sa source dans l’annulation du contrat et non dans l’appréciation de la faute du vendeur. L’acquéreur de bonne foi bénéficie toutefois d’une protection temporelle : il n’est redevable de la valeur de jouissance qu’à compter du jour de la demande en justice.
Par ailleurs, le défaut d’information du vendeur peut également être sanctionné par la voie de la réduction du prix, que ce soit sur le fondement spécifique des articles L. 125-5 du code de l’environnement et L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation, ou sur le fondement plus général de la garantie des vices cachés prévue à l’article 1641 du code civil. Art. 1641 C. civ. Cette voie permet à l’acquéreur d’obtenir une réfaction du prix proportionnée à la gravité du vice ou du défaut d’information, sans renoncer au bénéfice du contrat. Dans tous les cas, l’action doit être intentée dans le délai de deux ans à compter de la découverte du vice, conformément à l’article 1648, alinéa 1er, du code civil, dont la Cour de cassation a précisé le point de départ dans l’arrêt du 8 janvier 2026 précédemment évoqué. Art. 1648 C. civ.
B. L’indemnisation des préjudices consécutifs au défaut d’information
Au-delà de la résolution et de la réduction du prix, le défaut d’information peut engendrer des préjudices distincts dont l’acquéreur est fondé à demander réparation. L’arrêt du 28 mai 2026, en reconnaissant le droit de l’acquéreur victime de dol à obtenir une indemnisation de l’excès de prix, illustre cette orientation jurisprudentielle. Civ. 3e, 28 mai 2026, n° 24-20.821, précité Le préjudice indemnisable correspond à la différence entre le prix effectivement payé par l’acquéreur et le prix auquel le bien aurait été vendu si l’information avait été délivrée loyalement. Cette approche, qui permet une indemnisation intégrale du préjudice subi, renforce la portée dissuasive de la sanction.
La question de l’indemnisation se pose également dans le cadre de la vente en l’état futur d’achèvement, où le vendeur professionnel est tenu d’une obligation d’information renforcée. Dans un arrêt du 13 février 2025, la troisième chambre civile a rappelé que l’action en indemnisation des acquéreurs fondée sur un défaut d’information imputable au vendeur en VEFA relève de la garantie des vices apparents prévue à l’article 1642-1 du code civil, exclusive de l’application de la responsabilité contractuelle de droit commun. Civ. 3e, 13 fév. 2025, n° 23-15.846, Publié au Bulletin Art. 1642-1 C. civ. Il en résulte que l’action doit être intentée dans le délai de forclusion d’un an à compter de la date de l’ordonnance désignant l’expert judiciaire, ce qui impose à l’acquéreur une diligence particulière dans la mise en œuvre de ses droits.
En conséquence, le défaut d’information du vendeur en VEFA se trouve soumis au régime spécifique des articles 1642-1 et 1648 du code civil, à l’exclusion du droit commun de la responsabilité contractuelle. Cette solution, constante en jurisprudence, préserve la cohérence du dispositif légal protecteur des acquéreurs en VEFA, tout en les contraignant à une action rapide. La Cour de cassation confirme ainsi que « la réparation d’une non-conformité apparente, quelle qu’en soit l’origine ou la cause, peut être réalisée en nature, par équivalent ou par l’octroi d’un dédommagement du préjudice qu’elle entraîne ».
À cet égard, le préjudice indemnisable ne se limite pas au seul coût des travaux de reprise lorsque le défaut d’information a causé une perte de chance de contracter à de meilleures conditions. Le diagnostiqueur immobilier, dont la mission consiste précisément à éclairer le consentement de l’acquéreur, peut également voir sa responsabilité engagée lorsqu’il délivre un diagnostic erroné. Dans l’arrêt du 23 octobre 2025, la Cour de cassation a censuré la condamnation du diagnostiqueur au titre d’une perte de chance de négocier une réduction du prix, au motif que la cour d’appel n’avait pas recherché « si la perte d’une éventualité favorable pour les acquéreurs, qu’elle imputait au diagnostiqueur, était certaine, en l’état de la réfection complète de l’isolation thermique et de la réparation des dommages immatériels subséquents auxquelles elle venait de condamner le vendeur ». Civ. 3e, 23 oct. 2025, n° 23-18.771, précité Cette décision rappelle que le préjudice de perte de chance suppose la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable, conformément à l’article 1240 du code civil et au principe de réparation intégrale. Art. 1240 C. civ.
Par ailleurs, l’indemnisation des préjudices consécutifs peut inclure la réparation des troubles de jouissance subis par l’acquéreur, tels que les difficultés d’usage résultant d’un vice non révélé. Dans l’arrêt du 5 décembre 2024, la cour d’appel avait indemnisé les acquéreurs du préjudice causé par l’augmentation du prix du marché immobilier entre la date de la vente annulée et celle du jugement, au motif qu’ils justifiaient d’une hausse de 21,50 %. Civ. 3e, 5 déc. 2024, n° 23-16.270, précité La Cour de cassation a validé cette approche en constatant que la cour d’appel avait caractérisé l’existence d’un « préjudice direct et certain » dont elle avait « souverainement évalué le montant ». La démonstration d’une hausse objective du marché suffit ainsi à établir le caractère certain du préjudice, sans qu’il soit nécessaire pour l’acquéreur de démontrer qu’il a effectivement réalisé une acquisition à un prix supérieur.
Dès lors, l’articulation des différentes voies d’indemnisation offertes à l’acquéreur victime d’un défaut d’information révèle la volonté de la Cour de cassation d’assurer une protection effective du consentement dans la vente immobilière. La diversité des fondements juridiques mobilisables, du dol à la garantie des vices cachés en passant par la responsabilité du diagnostiqueur, permet une réparation adaptée à chaque situation, sans que l’option pour une voie n’exclue nécessairement le recours aux autres, sous réserve du principe de non-cumul des responsabilités délictuelle et contractuelle lorsque les conditions en sont réunies. Le vendeur professionnel, en particulier, se trouve soumis à une exigence accrue de loyauté et de transparence qui ne saurait être éludée par des clauses contractuelles générales d’exclusion de garantie.
Conclusion
Le panorama jurisprudentiel de la troisième chambre civile sur la période 2024-2026 atteste d’un renforcement constant de l’obligation d’information du vendeur immobilier. Qu’il s’agisse de l’actualisation des diagnostics entre la promesse et l’acte authentique, de la garantie des servitudes non apparentes ou de la réticence dolosive sur l’environnement du bien, la Cour de cassation fait prévaloir une exigence de transparence qui protège le consentement de l’acquéreur sans pour autant méconnaître les droits du vendeur à la restitution de la jouissance du bien en cas d’annulation. Les sanctions du défaut d’information, qu’elles empruntent la voie de la résolution, de la réduction du prix ou de l’indemnisation de l’excès de prix, dessinent un régime de responsabilité du vendeur à la fois cohérent et dissuasif. L’attention portée par la Haute juridiction à la distinction entre vices cachés, garantie d’éviction et dol, ainsi qu’à l’articulation des régimes de prescription et de forclusion, offre aux praticiens du droit immobilier des repères précieux pour la conduite des transactions et la résolution des litiges.
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