La prescription acquisitive immobilière à l’épreuve de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile : consolidation des conditions et renforcement de l’effet acquisitif
La prescription acquisitive immobilière, que la doctrine désigne également sous le terme d’usucapion, constitue l’un des modes originaires d’acquisition de la propriété les plus singuliers du droit civil français. Fondée sur l’écoulement du temps et l’exercice prolongé d’une possession répondant à des caractères précisément définis par le législateur, elle permet à un possesseur de devenir propriétaire sans avoir à justifier d’un titre translatif. Ce mécanisme, qui puise ses racines dans le droit romain, repose sur une logique de consolidation des situations de fait lorsque celles-ci se sont prolongées pendant une durée suffisante pour que le titulaire légitime du droit soit réputé avoir renoncé à le faire valoir. Au cours des trois dernières années, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu une série d’arrêts de cassation qui, sans bouleverser l’économie générale de l’institution, en précisent les contours avec une rigueur renouvelée et en renforcent la portée face à certaines interférences du droit public.
L’intérêt de cette jurisprudence récente tient à la conjonction de deux mouvements. D’une part, la Cour précise les conditions de la possession utile à la prescription, en affinant la définition de l’animus domini et en rappelant l’exigence d’actes matériels probants, ce qui consolide le socle théorique de l’usucapion. D’autre part, elle protège l’effet acquisitif de la prescription trentenaire contre des actes administratifs qui, tels que le classement ou l’incorporation de parcelles dans le domaine communal, ne sauraient interrompre une possession en cours ni faire obstacle à l’acquisition de la propriété par l’écoulement du délai légal. Cette double orientation témoigne d’une volonté de la troisième chambre civile de préserver l’intégrité de la prescription acquisitive comme mode d’acquisition de la propriété, tout en en maintenant les exigences à un niveau élevé de preuve. L’analyse de cette jurisprudence sera conduite en deux temps : l’affermissement des conditions de la possession utile (I), puis la protection renforcée de l’effet acquisitif contre les interférences du droit public (II).
I. L’affermissement des conditions de la possession utile à la prescription acquisitive
A. La dissociation de l’animus domini et de la connaissance du droit
L’article 2261 du Code civil dispose que, pour pouvoir prescrire, « il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire ». La possession au sens juridique du terme se décompose classiquement en deux éléments : le corpus, ensemble des actes matériels de détention ou de jouissance, et l’animus domini, intention de se comporter comme le véritable propriétaire de la chose. La définition de cet élément intentionnel a fait l’objet d’une clarification décisive par la troisième chambre civile dans un arrêt du 24 octobre 2024, dont la portée doctrinale est d’autant plus significative qu’il a été publié au Bulletin.
Dans cette espèce, la Société industrielle et agricole mantaise revendiquait la propriété de deux parcelles par l’effet de la prescription acquisitive trentenaire, après que la commune eut procédé à leur incorporation dans son domaine privé. La cour d’appel de Versailles avait rejeté cette revendication en retenant que la société avait proposé aux anciens propriétaires, par courriers du 29 juin 1985, d’acquérir ces parcelles, ce dont il résultait qu’elle « avait parfaitement conscience de ne pas en être propriétaire », de sorte que son animus domini n’était pas caractérisé et que les actes matériels de possession accomplis à partir de juillet 1987 n’avaient pas été réalisés à titre de propriétaire. La Cour de cassation censure cette analyse au visa de l’article 2261 du Code civil, en énonçant un principe dont la netteté mérite d’être soulignée : « la conscience du possesseur de ne pas être propriétaire est sans incidence sur l’appréciation de son intention de se conduire comme tel ». En conséquence, la cour d’appel avait « statué par des motifs impropres à écarter l’animus domini de la société SIAM » (Civ. 3e, 24 octobre 2024, n° 23-16.882, publié au Bulletin, lien).
Cette solution opère une dissociation nette entre deux dimensions qui, dans la pratique judiciaire, sont parfois confondues. L’animus domini ne réside pas dans la croyance du possesseur en la légitimité de son droit, mais dans son comportement objectif : se comporter comme le ferait un propriétaire, indépendamment de la connaissance qu’il a de la situation juridique réelle du bien. Un possesseur peut parfaitement savoir qu’il n’est pas titulaire du droit de propriété et néanmoins manifester, par ses actes, l’intention de s’en prévaloir. Cette dissociation est cohérente avec la définition de la prescription acquisitive donnée par l’article 2258 du Code civil : « un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi ». Le législateur a ainsi expressément prévu que la mauvaise foi — entendue comme la connaissance de l’absence de titre — ne fait pas obstacle à l’usucapion ; il serait contradictoire d’en déduire l’absence d’animus domini. Par ailleurs, l’arrêt du 24 octobre 2024 rappelle, dans un second temps de son raisonnement, qu’un acte administratif d’incorporation dans le domaine privé communal n’est pas interruptif de prescription : la publication sur les registres de la publicité foncière « n’est ni interruptive de prescription, ni de nature à vicier une possession en cours », la Cour précisant qu’« il est toujours possible de prescrire contre un titre de propriété ».
La portée de cet arrêt doit être rapprochée de la solution retenue par la troisième chambre civile le 25 janvier 2023, dans une espèce où un possesseur invoquait, à titre principal, une prescription acquisitive abrégée de dix ans sur le fondement d’un juste titre et, à titre subsidiaire, la prescription trentenaire. La Cour a censuré l’arrêt d’appel qui avait écarté les deux fondements sans analyser distinctement les conditions de chacun d’eux (Civ. 3e, 25 janvier 2023, n° 21-23.935, lien). Cet arrêt rappelle que les deux voies de la prescription acquisitive — abrégée et trentenaire — obéissent à des régimes probatoires distincts et doivent faire l’objet d’un examen séparé par les juges du fond.
B. Le rejet de la preuve par acte de notoriété sans actes matériels de possession
Si la Cour de cassation protège les conditions de l’animus domini contre des raisonnements qui les dénatureraient, elle se montre en revanche exigeante sur la preuve des actes matériels de possession. L’arrêt rendu le 8 juin 2023 en fournit une illustration topique. En l’espèce, un plaideur se prévalait d’un acte de notoriété acquisitive dressé le 7 mars 2012, dans lequel deux témoins attestaient de la réunion des conditions de l’article 2261 du Code civil et de la possession continue du bien depuis trente ans au moins. La cour d’appel de Bastia avait retenu que cet acte constituait le fondement de l’action en revendication et établissait la qualité de propriétaire du demandeur. La Cour de cassation censure cette motivation, en énonçant que « l’existence d’un acte notarié constatant une usucapion est insuffisante pour établir celle-ci », dès lors qu’il n’est pas constaté « l’accomplissement par le demandeur, pendant le temps requis pour prescrire, d’actes matériels de possession sur les parcelles litigieuses » (Civ. 3e, 8 juin 2023, n° 21-15.544, lien).
Cette solution est d’une portée pratique considérable. L’acte de notoriété acquisitive, régi par les articles 46 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 et 71 du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955, constitue un instrument usuel de la pratique notariale pour constater une usucapion et en permettre la publication au fichier immobilier. La Cour de cassation rappelle néanmoins que cet acte, s’il constate la prescription, ne la crée pas et ne saurait se substituer à la démonstration des actes matériels qui en constituent le fondement. Le notaire ne peut attester que des déclarations des témoins ; c’est au juge, saisi d’une contestation, qu’il appartient de vérifier la réalité des actes de possession invoqués. Or, la possession au sens de l’article 2255 du Code civil est « la détention ou la jouissance d’une chose ou d’un droit que nous tenons ou que nous exerçons par nous-mêmes, ou par un autre qui la tient ou qui l’exerce en notre nom ». Elle suppose donc des actes concrets de jouissance : clôture d’un terrain, culture, entretien, construction, paiement des impôts fonciers, autant d’éléments dont le juge doit constater l’existence avant de retenir la prescription.
Dans le prolongement de cette exigence, l’arrêt du 19 juin 2025 apporte une précision procédurale essentielle. La troisième chambre civile y énonce que « le défendeur à une action en revendication et expulsion d’un bien immobilier a qualité pour opposer au demandeur la prescription acquisitive trentenaire au soutien de sa propre revendication de la propriété de ce bien » (Civ. 3e, 19 juin 2025, n° 24-10.896, lien). La cour d’appel avait en l’espèce déclaré irrecevable la demande reconventionnelle des défendeurs au motif que la parcelle litigieuse aurait dû être revendiquée contre la commune, et non contre les demandeurs à l’action principale. La Cour censure cette analyse au visa des articles 32 du Code de procédure civile et 2258 du Code civil : le défendeur à l’action en revendication, qui conteste le titre du demandeur, est recevable à lui opposer sa propre prescription acquisitive sans avoir à rechercher un autre propriétaire éventuel. Cette solution protège l’accès au juge du possesseur et évite que l’usucapion ne soit paralysée par des difficultés d’identification du véritable propriétaire contre lequel l’action devrait être dirigée.
L’article 2266 du Code civil ajoute une condition négative qui complète ce tableau des exigences de la possession utile : « ceux qui possèdent pour autrui ne prescrivent jamais par quelque laps de temps que ce soit. Ainsi, le locataire, le dépositaire, l’usufruitier et tous autres qui détiennent précairement le bien ou le droit du propriétaire ne peuvent le prescrire ». Cette règle de l’interversion de titre, qui interdit aux détenteurs précaires de se prévaloir de l’usucapion sans avoir manifesté explicitement leur intention de posséder pour eux-mêmes, constitue un contrepoint nécessaire à la souplesse introduite par la jurisprudence sur l’animus domini. Elle rappelle que la prescription acquisitive ne saurait être invoquée par celui qui reconnaît, fût-ce implicitement, le droit d’autrui. L’article 2265 du même code permet en revanche la jonction des possessions : « pour compléter la prescription, on peut joindre à sa possession celle de son auteur, de quelque manière qu’on lui ait succédé, soit à titre universel ou particulier, soit à titre lucratif ou onéreux ». Ce mécanisme est indispensable dans les chaînes de transmission successorale ou conventionnelle, où un possesseur peut utilement invoquer les actes accomplis par ses prédécesseurs pour atteindre le délai requis.
II. La protection renforcée de l’effet acquisitif contre les interférences du droit public
A. L’incorporation au domaine privé communal sans effet interruptif de prescription
Le second volet de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile concerne les rapports entre la prescription acquisitive et le droit des propriétés publiques. La question se pose en pratique lorsqu’une commune procède à l’incorporation dans son domaine privé de parcelles dont un tiers revendique ensuite la propriété par usucapion. L’arrêt du 24 octobre 2024, déjà évoqué, a tranché cette question avec une clarté qui mérite d’être soulignée. Après avoir rappelé les articles 2261 et 2272 du Code civil, la Cour énonce que « la publication d’un acte autorisant l’incorporation de parcelles dans le domaine privé d’une commune n’est ni interruptive de prescription, ni de nature à vicier une possession en cours et qu’il est toujours possible de prescrire contre un titre de propriété » (Civ. 3e, 24 octobre 2024, n° 23-16.882, publié au Bulletin, précité).
Cette solution a une portée double. D’une part, elle rappelle que l’incorporation d’un bien dans le domaine privé communal ne constitue pas un acte interruptif de prescription au sens des articles 2240 et suivants du Code civil : la prescription acquisitive ne peut être interrompue que par une action en justice, un acte d’exécution forcée ou une reconnaissance par le possesseur du droit du propriétaire. D’autre part, elle écarte l’idée selon laquelle un titre de propriété publié au fichier immobilier ferait obstacle, par sa seule existence, à l’acquisition par prescription. L’article 2272 du Code civil fixe les délais — « le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans » ou dix ans en présence d’un juste titre et de la bonne foi — sans subordonner l’usucapion à l’absence de titre concurrent. La possession utile, lorsqu’elle réunit les caractères de l’article 2261, produit son effet acquisitif indépendamment de l’existence de titres publiés.
L’incorporation dans le domaine privé communal, qui relève d’une délibération du conseil municipal puis d’un acte notarié publié, ne constitue pas davantage un obstacle à la computation du délai trentenaire. La jurisprudence administrative a d’ailleurs précisé, dès 1970, que « peuvent seules être incorporées au domaine public des collectivités, par la voie du classement de nouvelles voies publiques, les terrains dont celle-ci est propriétaire » (CE, 6 novembre 1970, Consorts Ulmann c/ Commune de Saint-Jean-le-Blanc, n° 76461). Une commune ne saurait donc incorporer valablement dans son domaine public ou privé un bien dont elle n’est pas propriétaire. Cette solution administrative, conjuguée à la jurisprudence judiciaire sur la prescription acquisitive, dessine un équilibre protecteur des droits du possesseur face aux prétentions domaniales des collectivités publiques.
B. Le classement erroné dans la voirie communale sans incidence sur la prescription
L’arrêt le plus récent de la série, rendu par la troisième chambre civile le 2 juillet 2026, constitue une étape supplémentaire dans la protection de l’effet acquisitif de la prescription face aux actes de classement dans le domaine public communal. L’intérêt de cette décision est d’autant plus remarquable qu’elle opère un revirement implicite par rapport à la motivation retenue par la cour d’appel et qu’elle pose un principe dont la généralité dépasse les circonstances de l’espèce.
Les faits méritent d’être exposés avec précision. L’Association éducative et culturelle des amis et anciens d’un établissement scolaire avait acquis, par acte notarié du 7 juin 1975, diverses parcelles traversées par un chemin privé. Ce chemin avait été, par erreur, incorporé au domaine public communal lors d’une révision cadastrale en 1921 puis 1952, alors que son assiette appartenait à des propriétaires privés. La commune, prenant acte de cette erreur, avait déclassé le chemin le 4 novembre 1991, l’avait incorporé à son domaine privé, puis cédé à titre gratuit, par acte du 23 octobre 1992, aux héritiers des propriétaires initiaux. L’association, qui occupait et utilisait la portion du chemin traversant ses parcelles, en revendiqua la propriété par prescription acquisitive. La cour d’appel de Chambéry rejeta cette demande au motif que, le chemin ayant fait partie du domaine public communal jusqu’en 1992 et étant comme tel insusceptible de prescription, le délai trentenaire n’avait pu commencer à courir qu’à compter du déclassement, soit le 2 décembre 1991, et n’était pas écoulé lorsque l’association avait agi en revendication en octobre 2018.
La Cour de cassation censure ce raisonnement au visa des articles 2261 et 2272 du Code civil, en énonçant, après avoir rappelé la jurisprudence administrative et judiciaire pertinente, que « la propriété d’un chemin ayant fait l’objet par erreur d’une décision de classement dans la voirie communale, alors qu’il n’appartenait pas à la commune, peut être acquise par prescription trentenaire, qui commence à courir dès les premiers actes de possession utiles avant même le déclassement du chemin » (Civ. 3e, 2 juillet 2026, n° 25-10.159, lien).
Cette solution s’articule autour de deux prémisses solidement établies. La première, de source administrative, est que le classement d’un chemin dans la voirie communale ne peut concerner que des terrains appartenant à la commune : une décision de classement portant sur un chemin privé est entachée d’erreur et ne saurait produire d’effet translatif de propriété. La seconde, de source judiciaire, est que « la décision de classement d’un chemin en voirie communale n’étant pas un acte translatif de propriété, elle est sans incidence sur une action en revendication de la propriété de ce chemin présentée devant le juge judiciaire » (Civ. 3e, 7 janvier 2009, n° 07-18.906, Bull. 2009, III, n° 7). De ces deux prémisses, la Cour déduit que le classement erroné dans le domaine public n’a pu avoir pour effet de transférer la propriété du chemin à la commune, de sorte que le régime d’imprescriptibilité du domaine public, prévu aux articles L. 3111-1 et suivants du Code général de la propriété des personnes publiques, n’était pas applicable et que la prescription acquisitive pouvait courir dès les premiers actes de possession utiles.
L’innovation jurisprudentielle réside dans le point de départ de la prescription ainsi déterminé : la possession utile produit ses effets dès ses premières manifestations, indépendamment de la situation administrative du bien. Le fait que celui-ci ait été, à tort, classé dans le domaine public ne paralyse pas la prescription, qui peut rétrospectivement se prévaloir d’actes de possession accomplis avant même que l’erreur de classement n’ait été formellement corrigée par un déclassement. Ce raisonnement est cohérent avec la fonction de la prescription acquisitive, qui est de consacrer une situation de fait prolongée et paisible contre un titre erroné ou inexistant. Dès lors que le classement dans le domaine public procédait lui-même d’une erreur, il ne pouvait constituer un obstacle légal à la prescription, et nier cette conséquence reviendrait à faire produire à l’erreur administrative des effets juridiques contraires au droit de propriété.
La solution de l’arrêt du 2 juillet 2026 s’inscrit ainsi dans une ligne jurisprudentielle cohérente, qui protège la prescription acquisitive contre les interférences du droit des propriétés publiques lorsque celles-ci reposent sur des actes irréguliers. Elle complète, en y ajoutant la dimension spécifique du classement erroné dans le domaine public, la solution déjà retenue le 24 octobre 2024 pour l’incorporation dans le domaine privé. Il en résulte que, quelle que soit la qualification domaniale du bien litigieux, une erreur dans l’acte de classement ou d’incorporation ne saurait faire obstacle à l’usucapion, dès lors que la possession utile est caractérisée et que le délai requis est écoulé. La troisième chambre civile garantit ainsi la primauté du droit de propriété, y compris dans son mode d’acquisition originaire par prescription, sur les actes administratifs qui en méconnaîtraient le fondement.
Conclusion
La jurisprudence rendue par la troisième chambre civile de la Cour de cassation au cours des années 2023 à 2026 dessine un mouvement d’ensemble cohérent et protecteur de la prescription acquisitive immobilière. En précisant que l’animus domini se déduit du comportement objectif du possesseur, indépendamment de sa connaissance de l’absence de titre, en rappelant que l’acte de notoriété acquisitive ne dispense pas de la preuve des actes matériels de possession, et en consacrant la qualité du défendeur à opposer l’usucapion par voie reconventionnelle, la Cour renforce la rigueur des conditions de la possession utile tout en en facilitant l’invocation procédurale. Parallèlement, en décidant que ni l’incorporation dans le domaine privé communal ni le classement erroné dans la voirie publique ne font obstacle à l’écoulement du délai de prescription, elle protège l’effet acquisitif de l’usucapion contre les interférences du droit public qui reposeraient sur des actes irréguliers. Cette jurisprudence constitue un guide précieux pour les praticiens du droit immobilier, qu’ils interviennent en conseil ou en contentieux, et pour les justiciables dont la propriété trouve son fondement dans la possession prolongée plutôt que dans un titre écrit. Les évolutions à venir devront être suivies avec attention, notamment sur la question du point de départ de la prescription acquisitive lorsque le bien a fait l’objet d’actes administratifs complexes, ainsi que sur l’articulation entre la prescription acquisitive et les nouvelles règles de publicité foncière issues de la réforme du droit des biens.
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