La servitude de passage pour cause d’enclave à l’épreuve de la prescription : les clarifications de la troisième chambre civile (2024-2026)
Le droit des servitudes constitue l’un des piliers du contentieux immobilier. Parmi elles, la servitude légale de passage pour cause d’enclave, régie par les articles 682 à 685 du code civil, concentre un abondant contentieux devant la troisième chambre civile de la Cour de cassation. La période 2024-2026 a été marquée par une série d’arrêts publiés au Bulletin qui, sans opérer de revirement à proprement parler, ont apporté des précisions décisives sur l’articulation entre la règle de division édictée par l’article 684 du code civil et les mécanismes de prescription, qu’ils soient acquisitifs ou extinctifs. Ces décisions intéressent directement les propriétaires de fonds enclavés, les acquéreurs de biens grevés de servitudes, et plus largement l’ensemble des praticiens du droit immobilier. L’enjeu est double : d’une part, la sécurité juridique des titulaires de droits réels immobiliers, d’autre part, la préservation de l’effectivité du droit de propriété, garanti par l’article 544 du code civil et par l’article 1er du Protocole additionnel à la Convention européenne des droits de l’homme.
I. L’articulation entre la règle de l’article 684 du code civil et la prescription acquisitive
A. Le domaine de l’article 684 du code civil et son renforcement jurisprudentiel
La servitude de passage pour cause d’enclave obéit à un régime légal dont l’article 682 du code civil pose le principe général : le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner. Ce droit, aussi ancien que la propriété foncière elle-même, se double d’une règle particulière lorsque l’enclave résulte non d’une configuration naturelle des lieux mais d’une division volontaire du fonds. L’article 684, alinéa 1er, du même code dispose en effet que si l’enclave résulte de la division d’un fonds par suite d’une vente, d’un échange, d’un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de ces actes. Ce texte, qui a pour finalité d’éviter que l’auteur d’une division ne reporte sur un tiers les conséquences de son propre fait, a fait l’objet d’une application rigoureuse par la troisième chambre civile, notamment dans trois arrêts publiés au Bulletin qui en précisent le domaine, l’articulation avec la prescription et le régime indemnitaire.
L’arrêt rendu le 20 novembre 2025 (Civ. 3e, 20 nov. 2025, n° 24-17.240, Publié au Bulletin) apporte deux enseignements majeurs quant au domaine de l’article 684. En premier lieu, la Cour de cassation juge que « lorsque l’état d’enclave de certaines parcelles est la conséquence directe de la division d’un fonds unique alors non enclavé, un passage ne peut être établi que sur les parcelles du fonds divisé, peu important que la division ait pour effet de reconstituer un état d’enclave de certaines parcelles qui préexistait à la constitution de ce fonds unique ». La circonstance que les parcelles en cause aient été enclavées avant la réunion temporaire entre les mains d’un propriétaire unique est donc indifférente : c’est la division du fonds constitué et non enclavé à la date de la division qui déclenche l’application de la règle. En second lieu, la Cour précise que « la circonstance que les parcelles devenues enclavées soient par la suite vendues, sans qu’ait été préalablement reconnu ou aménagé un droit de passage sur les parcelles issues de la division, ne fait pas obstacle à l’application de l’article 684 du code civil ». Cette solution consolide la sécurité juridique en interdisant au sous-acquéreur de contourner la règle par l’écoulement du temps ou le changement de propriétaire.
Par ailleurs, l’arrêt du 12 septembre 2024 (Civ. 3e, 12 sept. 2024, n° 22-18.602, Publié au Bulletin) est venu préciser le régime de l’indemnité due au propriétaire du fonds servant lorsque plusieurs propriétaires de fonds enclavés bénéficient d’un même passage. La Cour énonce que « chacun d’eux est redevable à l’égard du propriétaire de ce fonds d’une indemnité réparant les inconvénients et désagréments causés par l’exercice de son droit, chaque propriétaire bénéficiant du passage occasionnant un dommage distinct de celui causé par les autres usagers de la servitude ». Dès lors, en l’absence de solidarité légale ou conventionnelle, chaque propriétaire de fonds dominant ne répond que de son propre fait dommageable, à proportion des désagréments qu’il cause. Cette décision rappelle opportunément que le juge ne saurait prononcer une condamnation solidaire entre les bénéficiaires du passage sans fondement textuel, ce que prohibe l’article 1310 du code civil, et qu’il lui incombe au contraire de fixer l’indemnité due par chaque propriétaire de fonds dominant à proportion des désagréments que chacun cause au fonds servant.
Par ailleurs, l’article 637 du code civil énonce qu’une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire. Ce caractère réel de la servitude, qui la distingue radicalement des droits personnels, a été rappelé avec force par l’arrêt du 19 juin 2025 (Civ. 3e, 19 juin 2025, n° 24-11.456, Publié au Bulletin). La Cour juge que « la servitude pour cause d’enclave ne pouvait être instituée que pour l’usage et l’utilité d’un fonds déterminé et non au profit d’une personne ». En censurant l’arrêt qui avait reconnu une servitude légale directement au bénéfice d’une personne physique sans la rattacher à un fonds déterminé, la Cour réaffirme un principe fondamental trop souvent méconnu en pratique : le bénéficiaire d’une servitude de passage n’est jamais le propriétaire pris en sa qualité personnelle, mais le fonds lui-même, pour son usage et son utilité propres.
B. La prescription trentenaire comme correctif : l’arrêt du 2 octobre 2025
L’article 685 du code civil introduit une exception capitale à la règle de l’article 684 en disposant que « l’assiette et le mode de servitude de passage pour cause d’enclave sont déterminés par trente ans d’usage continu ». La troisième chambre civile, par un arrêt publié au Bulletin du 2 octobre 2025 (Civ. 3e, 2 oct. 2025, n° 24-12.678, Publié au Bulletin), a réaffirmé avec force la portée de cette disposition et, ce faisant, a rappelé que la prescription trentenaire de l’assiette constitue un tempérament majeur au principe de l’article 684.
La Cour affirme que « la détermination de l’assiette d’un passage par trente ans d’usage continu rend inapplicables les dispositions de l’article 684 du code civil », de sorte que « si l’état d’enclave d’un fonds résulte d’une division, l’assiette du passage permettant son désenclavement est celle acquise par prescription trentenaire, même si elle est située sur des fonds non issus de la division ». Cette formulation, qui reprend une solution énoncée dès 2003 par la même chambre (Civ. 3e, 19 mars 2003, n° 01-00.855, Bull. 2003, III, n° 69), produit des effets considérables dans les faits. La cour d’appel de Bordeaux avait en l’espèce retenu que la règle de l’article 684 ne pouvait être écartée par un usage même trentenaire d’un passage sur le fonds voisin. La Cour de cassation censure cette analyse : la prescription acquisitive prime le mécanisme de l’article 684 lorsque les conditions en sont réunies.
L’arrêt ajoute, sur le terrain procédural, que la cour d’appel avait manqué à son obligation de motivation en écartant l’usage trentenaire sans analyser l’ensemble des pièces produites par la partie qui s’en prévalait. La Cour rappelle ainsi que « selon l’article 455 du code de procédure civile, tout jugement doit être motivé » et que le juge ne peut se borner à écarter deux attestations pour conclure à l’absence de preuve de l’usage trentenaire sans examiner, même sommairement, les autres pièces versées aux débats (actes de vente, plans cadastraux, procès-verbaux de constat). Cette rigueur procédurale renforce la protection du justiciable qui entend se prévaloir d’un usage trentenaire, en imposant au juge du fond un examen exhaustif des preuves.
En définitive, l’articulation entre les articles 684 et 685 du code civil, telle que rappelée par l’arrêt du 2 octobre 2025, peut se résumer comme suit : la division d’un fonds unique non enclavé commande, en principe, que le passage soit réclamé sur les parcelles issues de cette division ; mais lorsque l’assiette du passage a été déterminée par trente ans d’usage continu, la règle de l’article 684 cède devant la prescription acquisitive, et ce quel que soit le fonds sur lequel se situe le passage.
II. La prescription extinctive et la computation des délais dans le contentieux des servitudes
A. L’extinction de la servitude par non-usage trentenaire : l’arrêt du 15 janvier 2026
La servitude conventionnelle, à l’inverse de la servitude légale pour cause d’enclave, peut s’éteindre par le non-usage. L’article 706 du code civil énonce que « la servitude est éteinte par le non-usage pendant trente ans » et l’article 707 précise que « les trente ans commencent à courir, lorsqu’il s’agit de servitudes discontinues, du jour où l’on a cessé d’en jouir ». Ces textes, apparemment simples, soulèvent en pratique des difficultés considérables, notamment quant aux actes susceptibles d’interrompre le délai de prescription extinctive.
Par un arrêt du 15 janvier 2026 (Civ. 3e, 15 janv. 2026, n° 24-14.618, Publié au Bulletin), la troisième chambre civile a apporté une clarification décisive sur la nature des actes d’exercice de la servitude de passage. La Cour énonce que « les actes d’exercice d’une servitude de passage s’entendent d’actes matériels de passage, qui, caractérisant un usage de la servitude, sont de nature à faire obstacle à son extinction pour non-usage ». En l’espèce, la cour d’appel de Lyon avait retenu que la propriétaire du fonds dominant justifiait d’un « exercice des droits attachés à la servitude » au seul motif qu’elle avait adressé des mises en demeure à son voisin pour obtenir le rétablissement du passage et fait établir des procès-verbaux de constat. La Cour de cassation censure cette analyse : les lettres de mise en demeure et les constats d’huissier, s’ils manifestent une intention de conserver le droit, ne constituent pas des actes matériels de passage et ne sauraient donc interrompre le délai de prescription extinctive.
Cette solution opère un resserrement significatif de la notion d’exercice de la servitude. La Cour rappelle que le délai de prescription extinctive d’une servitude discontinue commence à courir à compter du dernier acte d’exercice de cette servitude (Civ. 3e, 11 janv. 2006, n° 04-16.400, Bull. 2006, III, n° 14), et que les seuls actes interruptifs sont les actes matériels de passage — ceux par lesquels le propriétaire du fonds dominant emprunte physiquement l’assiette de la servitude. L’intention, aussi clairement manifestée soit-elle, ne supplée pas l’usage effectif. Cette exigence, qui renforce la sécurité juridique du propriétaire du fonds servant, impose au bénéficiaire d’une servitude conventionnelle de l’exercer de manière matérielle et continue, sous peine de la voir s’éteindre par le seul écoulement du temps.
A cet égard, la charge de la preuve mérite une attention particulière : il incombe au propriétaire du fonds dominant de démontrer que la servitude de passage, dont il n’a pas la possession actuelle, a été exercée depuis moins de trente ans. Cette règle, dont l’arrêt du 15 janvier 2026 constitue une application rigoureuse, invite les praticiens à constituer, dès l’acquisition d’un fonds bénéficiant d’une servitude conventionnelle, les preuves matérielles de son exercice régulier, faute de quoi la préservation du droit pourrait s’avérer illusoire. La distinction avec le droit de propriété lui-même, imprescriptible en son principe, est ici fondamentale : la servitude, droit réel sur la chose d’autrui, demeure soumise à un régime d’extinction par non-usage que le seul titre constitutif ne saurait écarter. En pratique, le propriétaire d’un fonds dominant avisé conservera, au fil des décennies, les traces de son passage ou de celui de ses auteurs — photographies, factures d’entretien, témoignages circonstanciés — afin de pouvoir contrer, le moment venu, une exception de prescription extinctive soulevée par le propriétaire du fonds servant.
Il n’est pas inutile de rappeler que la prescription acquisitive joue également, de manière symétrique, au bénéfice du propriétaire du fonds dominant. L’arrêt du 27 juin 2024 (Civ. 3e, 27 juin 2024, n° 22-22.305) en fournit une illustration topique à propos d’une servitude de surplomb acquise par prescription trentenaire. La Cour approuve les juges du fond d’avoir retenu que le propriétaire justifiait d’une possession « par ses auteurs puis lui-même, continue depuis au moins l’année 1961, non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire ». La réunion de ces caractères — continuité, publicité, absence d’équivoque — gouverne l’ensemble du droit de la prescription acquisitive des servitudes et commande au praticien de les vérifier méthodiquement avant de se prévaloir d’un usage trentenaire.
B. La prescription des actions en contestation des servitudes
Au-delà de la prescription des droits réels eux-mêmes, le contentieux des servitudes mobilise les règles de prescription des actions en justice. L’arrêt rendu le 16 mai 2024 (Civ. 3e, 16 mai 2024, n° 22-17.966) illustre la distinction essentielle entre prescription extinctive des droits et prescription des actions. En l’espèce, les propriétaires du fonds servant agissaient en nullité d’une clause instituant une « servitude de jouissance exclusive » réelle et perpétuelle, qui privait entièrement le propriétaire du fonds servant de la jouissance de son bien. La cour d’appel de Nîmes avait déclaré l’action prescrite par application du délai quinquennal de l’article 2224 du code civil. La Cour de cassation approuve cette analyse en énonçant « que l’action en annulation d’une clause instituant une servitude se prescrit par cinq ans à compter du jour où la convention a été conclue et que la cession du bien grevé ne modifie ni ne reporte le point de départ du délai de prescription de l’action engagée par le sous-acquéreur ».
Cette solution, qui s’inscrit dans le droit fil de la réforme de la prescription par la loi du 17 juin 2008, emporte deux conséquences pratiques de premier ordre. D’une part, le point de départ du délai quinquennal est fixé au jour de la conclusion de la convention instituant la servitude, et non au jour où le sous-acquéreur prend connaissance de son existence. D’autre part, la vente successive du bien grevé est sans effet sur l’écoulement du délai, ce qui signifie que l’acquéreur d’un fonds grevé d’une servitude contestable peut se trouver forclos à agir en nullité avant même d’avoir acquis le bien. Or, cette rigueur impose une vigilance accrue lors des acquisitions immobilières : l’examen des servitudes stipulées dans les actes antérieurs, y compris ceux auxquels le futur acquéreur n’était pas partie, constitue une diligence essentielle du notaire rédacteur et de l’avocat qui assiste l’acquéreur. La consultation d’un avocat spécialisé en servitudes immobilières en amont de la signature de l’acte authentique permet de purger ce risque.
Par ailleurs, la Cour de cassation a rappelé, dans son arrêt du 19 juin 2025 (Civ. 3e, 19 juin 2025, n° 24-11.456, Publié au Bulletin), le principe fondamental selon lequel « une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire », régi par l’article 637 du code civil, et que « la servitude pour cause d’enclave ne pouvait être instituée que pour l’usage et l’utilité d’un fonds déterminé et non au profit d’une personne ». En censurant l’arrêt qui avait reconnu une servitude légale au profit d’une personne et non d’un fonds, la Cour rappelle le caractère réel de la servitude, attaché au fonds et non à son propriétaire. Cette décision, combinée à celle du 15 janvier 2026 sur l’extinction par non-usage, trace les contours d’un régime de la servitude de passage à la fois rigoureux dans ses conditions d’existence et protecteur des droits du propriétaire du fonds servant.
La question de la computation des délais trouve également une illustration dans l’arrêt du 25 janvier 2024 (Civ. 3e, 25 janv. 2024, n° 22-16.920, Publié au Bulletin), rendu au visa de l’article 701, alinéa 3, du code civil relatif au déplacement de l’assiette de la servitude. La Cour rappelle que le propriétaire du fonds servant ne peut proposer comme nouvelle assiette qu’un endroit « aussi commode » pour le propriétaire du fonds dominant et ne saurait méconnaître les prescriptions d’un plan de prévention des risques naturels prévisibles. Le déplacement de l’assiette de la servitude est ainsi soumis à une condition de commodité égale dont la violation entraîne la condamnation du propriétaire du fonds servant au rétablissement de l’assiette originaire. Cette décision complète utilement les règles de prescription en matière de servitudes : si le propriétaire du fonds servant peut, en principe, modifier unilatéralement l’assiette de la servitude sous réserve d’offrir un endroit aussi commode, il ne saurait y procéder au mépris des règles d’urbanisme et de sécurité, ce que l’écoulement du temps ne saurait légitimer.
Enfin, l’arrêt du 27 février 2025 (Civ. 3e, 27 févr. 2025, n° 23-10.658, Publié au Bulletin) illustre la complexité des interactions entre les différents types de servitudes — conventionnelle, légale et par destination du père de famille — et leur incidence sur la computation des délais. Lorsqu’un fonds bénéficie à la fois d’une servitude conventionnelle de passage et revendique, à titre subsidiaire, une servitude légale pour cause d’enclave, le juge doit examiner successivement chacun de ces fondements, sans que la prescription de l’un n’éteigne nécessairement l’autre. Cette décision rappelle que les régimes de prescription applicables à chaque type de servitude obéissent à des règles distinctes, dont l’articulation peut se révéler déterminante pour l’issue du litige.
En définitive, la jurisprudence récente de la troisième chambre civile met en évidence une tension fondamentale entre deux exigences également légitimes : la sécurité juridique des titulaires de droits réels, qu’ils soient propriétaires de fonds servants ou de fonds dominants, et la préservation de l’effectivité du droit de propriété. La prescription, qu’elle soit acquisitive ou extinctive, constitue le mécanisme par lequel cette tension se résout dans le temps. Les arrêts rendus entre 2024 et 2026 témoignent d’une volonté constante de la Cour de cassation d’apporter aux justiciables et aux praticiens des règles claires et prévisibles, notamment sur la nature des actes interruptifs de prescription extinctive, sur l’opposabilité de la prescription quinquennale au sous-acquéreur, et sur la prévalence de l’usage trentenaire sur la règle de l’article 684 du code civil.
Conclusion
Le contentieux de la prescription en matière de servitudes connaît, sous l’impulsion de la troisième chambre civile, un renouvellement jurisprudentiel d’une remarquable cohérence. Trois enseignements majeurs s’en dégagent. Premièrement, l’article 684 du code civil, qui cantonne le passage pour enclave aux terrains issus de la division, est étendu dans son domaine mais tempéré par l’article 685 qui fait primer la prescription acquisitive trentenaire de l’assiette sur la règle de la division. Deuxièmement, l’extinction d’une servitude discontinue par non-usage impose au propriétaire du fonds dominant de rapporter la preuve d’actes matériels de passage, les seules manifestations d’intention étant insuffisantes à interrompre le délai. Troisièmement, la prescription quinquennale de l’action en nullité de la servitude court à compter de la conclusion de la convention et non de la connaissance qu’en acquiert le sous-acquéreur. Ces solutions, arrêtées en formation de section et publiées au Bulletin, constituent autant de points d’ancrage pour le conseil et la rédaction des actes, et rappellent que la maîtrise des délais de prescription demeure, en droit des servitudes comme ailleurs, la clé de voûte de la sécurité juridique.
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