L’exception d’inexécution du preneur à bail commercial : l’affirmation prétorienne d’une défense autonome face à la clause résolutoire
Le bail commercial, encadré par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, constitue un contrat synallagmatique dont l’équilibre repose sur l’exécution réciproque des obligations du bailleur et du preneur. Le premier est tenu, selon les articles 1719 et 1720 du code civil, de délivrer la chose louée, de l’entretenir en état de servir à l’usage convenu et d’en assurer la jouissance paisible. Le second doit, aux termes de l’article 1728 du même code, payer le prix du bail aux termes convenus. La sanction la plus redoutable du manquement du preneur à cette obligation est la clause résolutoire, régie par l’article L. 145-41 du code de commerce, qui prévoit que « toute clause inscrite dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux ». Or, la jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation a substantiellement renforcé la défense du preneur en consacrant l’autonomie de l’exception d’inexécution face à la clause résolutoire, mouvement que la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique est venue partiellement infléchir.
I. L’émancipation de l’exception d’inexécution du carcan procédural de la clause résolutoire
A. L’arrêt du 5 mars 2026 : une articulation clarifiée
Par un arrêt de formation de section publié au Bulletin, la troisième chambre civile a posé le 5 mars 2026 un principe dont la portée est considérable. La question était de savoir si le preneur qui, assigné en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, invoque une exception d’inexécution doit, pour que celle-ci soit examinée, avoir préalablement saisi le juge de délais de paiement dans le mois du commandement. La Cour répond par la négative et énonce que « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement » (Civ. 3e, 5 mars 2026, n° 24-15.820, FS-B). Cette formulation rompt avec une lecture qui subordonnait implicitement l’examen de l’exception d’inexécution au respect du délai procédural d’un mois prévu par l’article L. 145-41 du code de commerce. La Cour consacre ainsi une distinction nette entre la demande de délais de paiement, qui obéit à ce délai, et l’exception d’inexécution, qui relève du droit substantiel et doit être examinée indépendamment de toute considération procédurale.
Dans cette affaire, la bailleresse avait signifié à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire le 17 octobre 2019. La cour d’appel de Cayenne avait constaté l’acquisition de la clause au 17 novembre 2019 en retenant que la locataire n’avait, dans le mois du commandement, ni payé les loyers ni saisi le juge aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire. La Cour de cassation censure cette analyse au double visa des articles 1184 (ancien), 1719 et 1728 du code civil et L. 145-41 du code de commerce, en reprochant aux juges du fond de n’avoir « pas recherché, comme il le lui était demandé, si la locataire était fondée à opposer une exception d’inexécution pour chacun des loyers dont le paiement était réclamé dans le commandement du 17 octobre 2019 ». La cassation est prononcée.
Cet arrêt s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle amorcée par la même formation de section six mois plus tôt. La Cour avait en effet déjà jugé que « le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable » (Civ. 3e, 18 septembre 2025, n° 23-24.005, publié). L’arrêt du 5 mars 2026 prolonge cette logique en précisant que le juge du fond doit examiner le bien-fondé de l’exception d’inexécution même en l’absence de saisine dans le délai de l’article L. 145-41. Par cette construction, la troisième chambre civile consacre le principe selon lequel l’exception d’inexécution ne constitue pas une modalité de la suspension de la clause résolutoire, mais un moyen de défense autonome, dont l’examen s’impose au juge saisi de la demande en constatation de l’acquisition de la clause.
La portée pratique de cette solution pour le contentieux des baux commerciaux est immédiate. Le preneur qui, confronté à un commandement de payer visant la clause résolutoire, estime que le bailleur a manqué à ses propres obligations, n’est plus tenu d’anticiper la procédure en saisissant le juge des référés dans le mois du commandement pour solliciter des délais de paiement. Il peut attendre l’assignation au fond en constatation de la clause résolutoire pour y opposer l’exception d’inexécution, moyen de défense que le juge a désormais l’obligation d’examiner. En cela, la Cour de cassation a pris acte de ce que le délai d’un mois prévu par l’article L. 145-41 ne saurait être opposé à un moyen de défense tiré du droit substantiel, sous peine de priver le preneur d’un procès équitable au sens de l’article 6 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme.
Cette jurisprudence s’inscrit dans un mouvement plus large de renforcement des prérogatives du preneur commercial, qui trouve également une illustration dans le contentieux du recouvrement des loyers. La charge de la preuve qui pèse sur le bailleur, combinée à la reconnaissance de l’exception d’inexécution comme moyen de défense autonome, modifie substantiellement l’équilibre des forces dans le procès en résiliation du bail commercial.
B. L’extension du domaine de l’exception d’inexécution aux hypothèses de force majeure
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 4 juin 2026 étend la logique de l’exception d’inexécution à une hypothèse singulière, celle du cas fortuit ayant rendu les locaux impropres à leur destination sans pour autant entraîner la résiliation du bail. L’espèce concernait une villa donnée à bail commercial à un exploitant hôtelier à Saint-Martin, endommagée par le cyclone Irma en septembre 2017. La cour d’appel de Basse-Terre avait refusé l’exception d’inexécution en considérant que le cyclone constituait un cas fortuit excluant toute responsabilité de la bailleresse, rendant inapplicables les dispositions de l’article 1720 du code civil.
La Cour de cassation censure ce raisonnement et pose un principe inédit : « lorsque le bien devient impropre à sa destination en raison d’un cas fortuit et que le bail n’est pas résilié en application de l’article 1722 du code civil, le locataire peut invoquer l’exception d’inexécution pour le temps où le bailleur n’est plus empêché d’exécuter ses obligations » (Civ. 3e, 4 juin 2026, n° 25-10.068). Cette solution opère une distinction essentielle entre l’empêchement temporaire du bailleur, qui suspend ses obligations, et la période postérieure à la cessation de cet empêchement, pendant laquelle le preneur peut légitimement opposer l’exception d’inexécution si la délivrance n’est pas rétablie. La Cour rappelle à cet égard que « la force majeure n’exonère le débiteur de ses obligations que pendant le temps où elle l’empêche de donner ou de faire ce à quoi il s’est obligé » (Civ. 3e, 22 février 2006, n° 05-12.032, Bull. 2006, III, n° 46).
Cette extension jurisprudentielle du domaine de l’exception d’inexécution s’articule avec la définition de la perte partielle de la chose au sens de l’article 1722 du code civil. Selon une jurisprudence constante, il y a perte partielle dès que la partie détruite « ne peut plus être conservée sans dépense excessive et devient impropre à l’usage auquel on la destine » (Civ. 3e, 9 décembre 2009, n° 08-17.483, Bull. 2009, III, n° 269). Or, en l’espèce, la cour d’appel avait elle-même relevé que le bien ne nécessitait que des réparations, certes importantes, mais dont il n’était ni prétendu ni démontré qu’elles dépassaient, en leur coût, la valeur du bien. La Cour de cassation en déduit que le bailleur ne pouvait s’exonérer de son obligation de délivrance en se retranchant derrière le cas fortuit une fois celui-ci surmonté. Cette solution est d’autant plus remarquable qu’elle aboutit à priver le bailleur du droit de refuser le renouvellement sans indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes lorsque le défaut de paiement des loyers procède précisément de l’inexécution par le bailleur de ses propres obligations.
II. Le renforcement concomitant des obligations du bailleur sous le contrôle renforcé du juge
A. La communication des justificatifs de charges : de la mise à disposition à l’envoi effectif
Par un arrêt de formation de section du 29 janvier 2026, publié au Bulletin, la troisième chambre civile a précisé l’étendue des obligations du bailleur en matière de reddition des charges locatives. En l’espèce, un bailleur avait signifié à sa locataire un commandement de payer des charges visant la clause résolutoire insérée au bail. La cour d’appel de Versailles avait validé la régularisation des charges en constatant que la bailleresse avait « mis à disposition » de la locataire les factures justificatives, sans les lui avoir effectivement adressées.
La Cour de cassation censure cette analyse aux visas combinés des articles 1134 ancien et 1353 du code civil, et des articles L. 145-40-2 et R. 145-36 du code de commerce. Elle énonce deux principes qui précisent le régime de la preuve en matière de charges locatives commerciales. D’une part, « le bailleur doit, pour conserver les sommes versées au titre des provisions sur charges par le locataire ou pour obtenir le paiement de charges, justifier de l’existence et du montant de celles-ci ». D’autre part, « il doit, pour satisfaire à son obligation de communication des justificatifs du montant des charges, les adresser au locataire qui lui en fait la demande sans pouvoir seulement les tenir à sa disposition » (Civ. 3e, 29 janvier 2026, n° 24-14.982, FS-B).
Cette solution s’inscrit dans le cadre de l’obligation légale d’inventaire prévu à l’article L. 145-40-2 du code de commerce, selon lequel tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail. L’article R. 145-36 du même code précise que cet état récapitulatif annuel est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi. La Cour de cassation ajoute un degré d’exigence en imposant au bailleur non seulement d’établir cet état, mais également d’en adresser les justificatifs au preneur qui les sollicite. Par cette exigence probatoire renforcée, la troisième chambre civile fait peser sur le bailleur une obligation de transparence qui conditionne la validité de sa créance de charges.
L’articulation avec la clause résolutoire est immédiate. Un commandement de payer visant la clause résolutoire qui porterait sur des charges non justifiées dans les conditions précitées serait dépourvu de fondement. La Cour de cassation a d’ailleurs expressément confirmé, dans le dispositif de l’arrêt du 29 janvier 2026, le chef du jugement entrepris ayant « dit que le commandement visant la clause résolutoire du bail signifié le 15 mars 2019 à la locataire est dépourvu de fondement et ne peut produire effet ». Cette solution rejoint la logique de l’arrêt du 5 mars 2026 : le bailleur qui n’a pas satisfait à ses obligations ne peut utilement se prévaloir de la clause résolutoire contre un preneur qui en tire les conséquences.
En pratique, le bailleur commercial doit désormais, avant toute délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire, s’assurer de la régularité de la reddition des charges et de la communication effective des justificatifs au preneur. À défaut, il s’expose à ce que le commandement soit jugé dépourvu de fondement, privant ainsi d’effet la clause résolutoire, et ce même si le preneur n’a pas agi dans le mois du commandement. La rigueur probatoire imposée par la Cour de cassation constitue, de ce point de vue, un tempérament significatif à l’efficacité de la clause résolutoire comme instrument de pression au service du bailleur.
B. La loi du 26 mai 2026 et la redéfinition de l’équilibre entre les parties au bail commercial
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique (Légifrance), dans son titre X consacré à la simplification du développement des commerces, a modifié plusieurs dispositions du statut des baux commerciaux. Cette réforme intervient dans un contexte où la troisième chambre civile avait, par sa jurisprudence, déjà substantiellement rééquilibré les rapports entre bailleur et preneur. Deux aspects retiennent particulièrement l’attention.
En premier lieu, la loi réforme le régime de la clause résolutoire en conditionnant la suspension des effets de celle-ci par le juge à la reprise par le locataire du paiement du loyer courant. Cette modification s’écarte de la jurisprudence du 5 mars 2026 qui, on l’a vu, avait consacré l’autonomie de l’exception d’inexécution sans imposer de condition de paiement au preneur. La réforme opère ainsi un rééquilibrage partiel au profit du bailleur, en limitant le pouvoir de suspension judiciaire de la clause résolutoire aux seuls cas où le locataire continue d’honorer ses obligations courantes. Cela étant, ce nouvel article ne remet pas en cause le principe selon lequel le juge doit examiner le bien-fondé de l’exception d’inexécution avant de constater l’acquisition de la clause résolutoire.
En second lieu, la loi du 26 mai 2026 a instauré un plafonnement des garanties exigibles du preneur, limitant le dépôt de garantie à trois mois de loyer en principal. Cette disposition, qui s’inscrit dans une logique de protection du preneur, complète le dispositif mis en place par la jurisprudence en matière de charges en renforçant la transparence financière du contrat de bail commercial. Elle rejoint, dans son esprit, la logique de l’arrêt du 29 janvier 2026 qui imposait au bailleur de communiquer effectivement les justificatifs de charges au preneur.
De surcroît, la loi introduit une faculté de résiliation triennale pour le preneur, qui pourra désormais mettre fin au bail à l’expiration de chaque période triennale sans avoir à justifier d’un motif, sous réserve d’un préavis de six mois. Cette mesure, conjuguée à la jurisprudence protectrice de la troisième chambre civile, offre au locataire commercial une flexibilité nouvelle dans la gestion de son engagement contractuel. En contrepartie, le bailleur conserve la faculté de refuser le renouvellement du bail en offrant une indemnité d’éviction, dans les conditions prévues par les articles L. 145-14 et suivants du code de commerce. L’équilibre ainsi redessiné par la loi du 26 mai 2026 n’est donc pas une rupture unilatérale au profit du preneur, mais une refonte des mécanismes d’entrée, de durée et de sortie du bail commercial, en cohérence avec l’évolution jurisprudentielle de l’année 2026.
Ces évolutions législatives et jurisprudentielles concomitantes dessinent un droit des baux commerciaux dans lequel l’équilibre contractuel est de plus en plus étroitement contrôlé par le juge. La troisième chambre civile, par les arrêts des 5 mars, 29 janvier et 4 juin 2026, a construit un régime cohérent de l’exception d’inexécution qui, sans méconnaître la spécificité de la clause résolutoire du bail commercial, garantit au preneur un droit de défense effectif face aux manquements du bailleur à ses obligations de délivrance, d’entretien et de transparence financière. La loi du 26 mai 2026 vient nuancer ce mouvement sans le contredire fondamentalement, en rappelant que la protection du preneur ne saurait aboutir à dispenser celui-ci de toute contrepartie financière.
Par ailleurs, l’arrêt du 4 juin 2026 ouvre des perspectives nouvelles en admettant l’exception d’inexécution dans des hypothèses de force majeure partielle, solution qui pourrait trouver à s’appliquer, mutatis mutandis, dans le contentieux des baux commerciaux affectés par des événements climatiques ou sanitaires de grande ampleur. La Cour prend soin de distinguer la période pendant laquelle le bailleur est effectivement empêché par le cas fortuit, durant laquelle l’exception d’inexécution n’est pas fondée, de la période postérieure, pendant laquelle le preneur retrouve la plénitude de son droit de défense si la délivrance n’est pas rétablie.
Enfin, la question de l’articulation entre l’exception d’inexécution et la prescription de l’action du preneur mérite d’être signalée. Selon une jurisprudence récente, le locataire à bail commercial qui est prescrit dans son action en paiement d’une indemnité d’éviction perd son droit à indemnité (Civ. 3e, 12 février 2026, n° 24-10.578, FS-B), ce qui souligne la nécessité pour le preneur d’agir dans le délai de deux ans prévu par l’article L. 145-60 du code de commerce, sans attendre que le bailleur prenne l’initiative de l’assignation en constatation de la clause résolutoire. La protection offerte par l’exception d’inexécution ne saurait dispenser le preneur d’une vigilance procédurale active.
Conclusion
Les arrêts rendus par la troisième chambre civile au premier semestre 2026 traduisent une volonté de la Cour de cassation de renforcer la cohérence du contentieux des baux commerciaux en clarifiant l’articulation entre les concepts fondamentaux du droit des contrats et les spécificités du statut légal. L’exception d’inexécution, l’obligation de délivrance, la reddition des charges et la clause résolutoire forment désormais un système dont la logique est celle du contrôle judiciaire de l’exécution loyale du contrat. La loi du 26 mai 2026, en réformant certains aspects du statut, ne remet pas en cause cette architecture prétorienne mais en ajuste certains équilibres, au bénéfice d’une meilleure sécurité juridique pour l’ensemble des acteurs du bail commercial.
Pour le praticien, ces évolutions emportent trois conséquences immédiates. D’abord, la rédaction du commandement de payer visant la clause résolutoire doit être précédée d’une vérification rigoureuse du respect, par le bailleur, de l’intégralité de ses obligations contractuelles, faute de quoi le commandement risque d’être privé d’effet. Ensuite, le preneur confronté à un tel commandement doit documenter sans délai les manquements du bailleur, l’exception d’inexécution ne pouvant prospérer sans un étayage probatoire solide. Enfin, les parties seront bien avisées d’anticiper, dès la négociation du bail, les modalités de règlement des différends relatifs aux charges et à l’état des locaux, la jurisprudence nouvelle ayant considérablement renforcé l’office du juge dans le contrôle de l’exécution du contrat.
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