Vous avez reçu une assignation au tribunal pour loyers impayés. Le document peut demander plusieurs choses à la fois : le paiement de la dette, la résiliation du bail, l’expulsion, une indemnité d’occupation et parfois les frais de procédure.
Il ne faut pas attendre l’audience pour réagir. Entre la réception de l’assignation et le passage devant le juge des contentieux de la protection, le locataire peut encore préparer un dossier, vérifier le calcul de la dette, demander des délais de paiement, saisir ou relancer les aides utiles et, dans certains cas, éviter que la clause résolutoire produise tous ses effets.
Pour le bailleur, cette période est tout aussi importante. Une assignation mal préparée, une notification irrégulière au préfet, un décompte imprécis ou une absence de pièces peut affaiblir la demande, retarder la procédure ou conduire le juge à accorder des délais que le dossier ne justifiait pas suffisamment.
Ce que signifie vraiment l’assignation en expulsion
L’assignation n’est pas encore l’expulsion. C’est l’acte par lequel le bailleur convoque le locataire devant le juge afin d’obtenir une décision.
Dans un dossier de loyers impayés, le bailleur demande souvent au juge de constater que la clause résolutoire du bail est acquise. Cette clause prévoit que le bail peut être résilié de plein droit si le locataire ne paie pas les loyers, les charges ou le dépôt de garantie après un commandement de payer resté sans effet.
Depuis la réforme issue de la loi du 27 juillet 2023, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit mentionner notamment le délai de six semaines, le montant du loyer et des charges, le décompte de la dette, le risque de résiliation et d’expulsion, la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement et la possibilité de demander un délai de grâce.
Le texte est consultable sur Legifrance : article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Concrètement, l’audience sert donc à trancher plusieurs points : la dette est-elle exacte, le commandement est-il régulier, la procédure est-elle recevable, le bail doit-il être résilié, l’expulsion doit-elle être ordonnée, des délais de paiement peuvent-ils suspendre les effets de la clause résolutoire.
Les premiers réflexes après réception de l’assignation
La première erreur consiste à ne pas ouvrir toutes les pièces. L’assignation doit être lue avec le commandement de payer, le bail, le décompte de dette et les éventuels courriers annexés.
Il faut vérifier la date du commandement de payer. Si le bailleur invoque la clause résolutoire, le délai légal doit avoir expiré avant l’assignation. Il faut aussi vérifier le montant réclamé : certains décomptes mélangent loyers, charges, frais, indemnités, régularisations contestables ou aides au logement suspendues.
Le locataire doit ensuite réunir les preuves utiles. Les quittances, relevés bancaires, attestations de paiement, échanges avec la CAF, courriers au bailleur, demandes de travaux, dossier de surendettement, justificatifs de ressources et proposition d’échéancier doivent être classés avant l’audience.
Le bailleur, de son côté, doit pouvoir produire le bail signé, la clause résolutoire, le commandement de payer, la preuve de sa signification, le décompte actualisé, les démarches obligatoires de prévention des expulsions et les pièces relatives aux aides au logement lorsque le dossier en comporte.
Service-public résume les grandes étapes de la procédure dans sa fiche dédiée aux loyers impayés et à l’expulsion du locataire. Cette fiche est utile pour comprendre le calendrier, mais elle ne remplace pas l’analyse du dossier.
Le délai de six semaines avant l’audience n’est pas un temps mort
L’article 24 impose que l’assignation aux fins de constat de la résiliation soit notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification permet la réalisation d’un diagnostic social et financier.
Ce diagnostic peut peser dans la décision. Il expose les ressources du locataire, ses charges, les causes de l’impayé, les démarches engagées et les solutions possibles. Il peut aussi faire apparaître une reprise du paiement du loyer courant, une aide attendue, un dossier de surendettement ou une proposition réaliste d’apurement.
Le locataire ne doit donc pas rester passif. Il doit contacter les services sociaux, l’ADIL, la CAF si une aide au logement est en cause, et préparer une proposition de paiement compatible avec ses revenus. Une promesse irréaliste peut se retourner contre lui : si l’échéancier est accordé puis non respecté, la clause résolutoire peut reprendre effet.
L’ANIL rappelle aussi que l’assignation ouvre une période utile pour trouver une solution avant l’audience et préparer les pièces. Cette étape doit être utilisée pour reprendre contact avec les aides locales, vérifier le décompte et construire un échéancier réaliste.
Ce que le juge peut décider le jour de l’audience
Le juge peut condamner le locataire au paiement de la dette locative. Il peut constater ou prononcer la résiliation du bail. Il peut ordonner l’expulsion. Il peut fixer une indemnité d’occupation, due après la résiliation du bail si le locataire reste dans les lieux.
Mais il peut aussi accorder des délais de paiement. L’article 24 permet au juge, à certaines conditions, d’accorder des délais dans la limite de trois ans. Deux conditions sont décisives : le locataire doit être en situation de régler sa dette et il doit avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.
Ce point est souvent le coeur du dossier. Un locataire qui arrive à l’audience sans reprise du loyer courant aura beaucoup plus de difficulté à obtenir une suspension efficace de la clause résolutoire. A l’inverse, un paiement régulier repris avant l’audience, même avec une dette ancienne, peut soutenir une demande de délais.
Le juge peut aussi vérifier le montant de la dette, l’existence d’une procédure de surendettement, le respect par le bailleur de son obligation de délivrer un logement décent et la régularité de la procédure.
Les moyens de défense les plus utiles
Il ne suffit pas de dire que l’expulsion serait difficile. Il faut présenter des moyens précis.
Le premier moyen porte sur la dette. Le locataire peut contester un décompte qui ne tient pas compte de paiements, d’aides au logement, d’une régularisation de charges erronée ou de frais non dus. Il faut alors produire un tableau simple, mois par mois, avec les paiements et les justificatifs.
Le deuxième moyen porte sur la procédure. Le commandement de payer doit contenir les mentions obligatoires. L’assignation doit respecter les délais et les notifications prévues par la loi. Pour certains bailleurs personnes morales, la saisine de la CCAPEX et les délais associés peuvent conditionner la recevabilité de la demande.
Le troisième moyen porte sur les délais. Le locataire doit expliquer pourquoi l’impayé est né, ce qui a changé depuis, combien il peut payer chaque mois, et pourquoi l’échéancier proposé est réaliste. Un échéancier clair vaut mieux qu’une demande vague.
Le quatrième moyen porte sur l’état du logement. Si le bailleur réclame l’expulsion alors que le logement présente des désordres importants, il faut produire les preuves : courriers de mise en demeure, photographies datées, rapports, signalements, arrêtés, échanges avec le syndic ou le bailleur. Le juge peut tenir compte de ces éléments, notamment lorsqu’ils ont un lien avec la dette ou les demandes reconventionnelles du locataire.
Sur les actions dérivant du bail, l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit en principe une prescription de trois ans. Le texte est consultable sur Legifrance : article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.
Surendettement et expulsion : le dossier doit être apporté à l’audience
Un dossier de surendettement peut modifier l’analyse, mais il ne suffit pas d’affirmer qu’une demande a été déposée. Il faut produire la décision de recevabilité, le plan, les mesures imposées, les courriers de la commission ou la preuve de la contestation en cours.
L’article 24 organise plusieurs hypothèses lorsque la procédure de surendettement est ouverte au bénéfice du locataire. Le juge peut accorder des délais jusqu’à l’adoption du plan ou jusqu’à certaines décisions de la commission ou du juge du surendettement. En cas de rétablissement personnel, les effets de la clause résolutoire peuvent être suspendus dans les conditions prévues par le texte.
La condition pratique reste essentielle : le paiement du loyer courant doit avoir repris au jour de l’audience. L’effacement ou la suspension de la dette ancienne ne permet pas de rester dans le logement si les loyers nouveaux ne sont plus payés.
Paris et Ile-de-France : les points pratiques à anticiper
A Paris et en Ile-de-France, les audiences de loyers impayés peuvent être rapides. Le dossier doit être lisible immédiatement.
Pour le locataire, il est utile de préparer un court écrit avec trois parties : le montant contesté ou reconnu, les paiements déjà repris, les délais demandés. Les pièces doivent être photocopiées ou imprimées en plusieurs exemplaires : un pour le juge, un pour la partie adverse, un pour soi.
Pour le bailleur, le décompte actualisé doit être propre. Il faut distinguer loyers, charges, frais récupérables, aides au logement et indemnités demandées. Un dossier confus peut donner prise à une contestation ou à un renvoi.
Si l’aide juridictionnelle est demandée, il faut conserver le récépissé et, si nécessaire, demander un renvoi en expliquant que la désignation de l’avocat est en cours. Il ne faut pas supposer que l’audience sera automatiquement reportée. En l’absence de décision de renvoi, il faut se présenter.
Les erreurs qui coûtent cher
La première erreur est l’absence à l’audience. Si le locataire ne comparaît pas, le juge peut statuer sur les seules pièces du bailleur, dès lors que la demande paraît régulière, recevable et fondée.
La deuxième erreur est de demander des délais sans paiement courant. Le juge doit apprécier la capacité réelle à reprendre le bail. Le paiement régulier du loyer en cours est souvent plus convaincant qu’une promesse générale.
La troisième erreur est de ne pas contester le montant de la dette avant l’audience. Une contestation orale, sans tableau ni justificatifs, a peu de poids.
La quatrième erreur est de confondre délai de paiement et délai pour quitter les lieux. Les délais de paiement visent à apurer la dette et peuvent suspendre les effets de la clause résolutoire. Les délais pour quitter les lieux relèvent d’une autre logique, après décision d’expulsion, et ne sauvent pas nécessairement le bail.
La cinquième erreur est d’oublier la clause résolutoire. Si le juge accorde un échéancier, il faut demander que les effets de la clause résolutoire soient suspendus pendant le respect des délais. Sinon, le risque procédural demeure.
Que demander concrètement au juge ?
Le locataire peut demander la vérification du décompte, la prise en compte des paiements récents, des délais de paiement, la suspension des effets de la clause résolutoire, ou un renvoi si une pièce déterminante manque pour une raison légitime.
Le bailleur peut demander le paiement de la dette, la résiliation du bail, l’expulsion, l’indemnité d’occupation, les frais et, selon le dossier, s’opposer à des délais irréalistes. Il peut aussi accepter un échéancier strict si celui-ci sécurise mieux le recouvrement qu’une expulsion longue et incertaine.
Dans les deux cas, le juge statue sur un dossier concret. Les éléments les plus utiles sont les dates, les montants, les preuves de paiement, les revenus, les charges, les échanges écrits et les démarches déjà engagées.
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Le cabinet intervient notamment à Paris et en Ile-de-France pour les litiges de loyers impayés, de bail d’habitation et d’expulsion.
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