La nature juridique du délai biennal de l’article 1648 du Code civil : de la discorde des chambres à l’unification par la Chambre mixte du 21 juillet 2023
L’article 1648 du Code civil dispose, en son premier alinéa, que l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. Ce texte, modifié par l’ordonnance n° 2005-136 du 17 février 2005, a substitué au bref délai de l’ancien article 1648 un délai biennal dont la nature juridique — prescription ou forclusion — n’a pas été précisée par le législateur. De cette lacune rédactionnelle est née une divergence fondamentale entre les chambres de la Cour de cassation, dont les conséquences pratiques pour l’acquéreur immobilier sont considérables : le délai de prescription est susceptible de suspension pendant les opérations d’expertise, ce que la forclusion interdit. L’arrêt rendu par la Chambre mixte le 21 juillet 2023 (pourvoi n° 21-15.809, publié au Bulletin et au Rapport) a tranché cette controverse en consacrant la qualification de délai de prescription. Les arrêts récents de la troisième chambre civile des 26 mars et 28 mai 2026 en confirment l’application.
I. De la divergence des chambres à la résolution par la Chambre mixte : la lente unification de la qualification du délai biennal
A. La controverse antérieure : vingt années d’hésitation entre prescription et forclusion
La garantie des vices cachés, régie par les articles 1641 à 1649 du Code civil, impose au vendeur de répondre des défauts de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine (article 1641 du Code civil). L’acquéreur dispose, pour agir, du délai de deux ans prévu par le premier alinéa de l’article 1648 du Code civil. Or, ce texte ne qualifie pas ce délai. Cette lacune a engendré une divergence persistante au sein de la Cour de cassation.
La première chambre civile qualifiait le délai de l’article 1648, alinéa 1er, de délai de prescription. Elle jugeait ainsi, le 25 novembre 2020, que « le délai biennal prévu à l’article 1648, alinéa 1er, du code civil pour exercer l’action en garantie des vices cachés est un délai de prescription susceptible de suspension » (Civ. 1re, 25 novembre 2020, n° 19-10.824). Cette position fut réitérée le 20 octobre 2021 (Civ. 1re, 20 octobre 2021, n° 20-15.070), puis confirmée le 28 février 2024 en ces termes : « le délai prévu par le premier alinéa de l’article 1648 du code civil pour exercer une action en garantie de vices cachés est un délai de prescription et non un délai de forclusion ; que ce délai est suspendu par une demande de mesure d’instruction » (Civ. 1re, 28 février 2024, n° 22-19.921). Le 29 janvier 2025, la première chambre civile réaffirmait encore que le délai de l’article 1648 « est un délai de prescription, susceptible de suspension » (Civ. 1re, 29 janvier 2025, n° 23-19.987).
La troisième chambre civile, en charge du droit immobilier, retenait la qualification inverse. Dans un arrêt du 5 janvier 2022, elle jugeait que le délai biennal constituait un délai de forclusion, insusceptible de suspension pendant les opérations d’expertise (Civ. 3e, 5 janvier 2022, FS-B, n° 20-22.670). Cette position, constante depuis un arrêt du 10 novembre 2016 (n° 15-24.289), était motivée par un souci de cohérence avec les autres délais du droit de la construction — garantie décennale, garantie biennale — tous qualifiés de délais de forclusion par cette même chambre.
Par ailleurs, la troisième chambre civile a précisé, dans un arrêt du 19 février 2026, que toutes les actions fondées sur la garantie des vices cachés — qu’elles soient rédhibitoires, estimatoires ou indemnitaires — sont soumises au même délai de l’article 1648. Elle énonce en effet que « si l’action indemnitaire fondée sur l’existence d’un vice caché peut être exercée indépendamment de l’action rédhibitoire ou estimatoire, elle n’en reste pas moins soumise aux dispositions de l’article 1648 du code civil » (Civ. 3e, 19 février 2026, n° 23-22.295). Cette précision est essentielle : le choix du fondement indemnitaire, fondé sur l’article 1645 du Code civil, ne permet pas d’échapper au délai biennal.
Le tableau jurisprudentiel antérieur à 2023 était donc celui d’une opposition frontale entre la première et la troisième chambre civile de la Cour de cassation, source d’insécurité juridique pour les justiciables et leurs conseils.
B. L’arrêt de la Chambre mixte du 21 juillet 2023 : la consécration définitive de la prescription
Convoquée en sa formation la plus solennelle — réunissant la première chambre civile, la troisième chambre civile et la chambre commerciale — la Chambre mixte de la Cour de cassation a, le 21 juillet 2023, mis fin à cette divergence. L’arrêt, publié au Bulletin et au Rapport, énonce dans une motivation d’une remarquable densité les raisons de ce choix.
La Cour constate d’abord le silence du texte et l’incertitude qui en résulte : « Dans ce second alinéa, le législateur a pris le soin de préciser qu’il s’agissait d’un délai de forclusion. En revanche, il n’a pas spécialement qualifié le délai imparti par le premier alinéa à l’acheteur pour agir en garantie contre le vendeur en application de l’article 1641 du code civil. » Elle relève ensuite sa propre jurisprudence contradictoire : « La Cour de cassation l’a parfois qualifié de délai de forclusion (3e Civ., 10 novembre 2016, pourvoi n° 15-24.289 ; 3e Civ., 5 janvier 2022, pourvoi n° 20-22.670), parfois de délai de prescription (1re Civ., 5 février 2020, pourvoi n° 18-24.365 ; 1re Civ., 25 novembre 2020, pourvoi n° 19-10.824 ; 1re Civ., 20 octobre 2021, pourvoi n° 20-15.070 ; Com., 28 juin 2017, pourvoi n° 15-29.013). »
La Chambre mixte pose alors un principe directeur : « Les exigences de la sécurité juridique imposent de retenir une solution unique. » Pour déterminer cette solution, elle s’attache à la volonté du législateur, telle qu’elle ressort des travaux préparatoires de l’ordonnance du 17 février 2005 : « D’une part, tant le rapport au président de la République accompagnant l’ordonnance n° 2005-136 du 17 février 2005 que le rapport n° 2836 du 1er février 2006 fait au nom de la commission des affaires économiques de l’environnement et du territoire de l’Assemblée nationale sur le projet de loi de ratification de cette ordonnance ainsi que le rapport n° 277 du 23 mars 2006 fait au nom de la commission des lois constitutionnelles, de législation, du suffrage universel, du règlement et d’administration générale du Sénat sur ce même projet de loi de ratification mentionnent un délai de prescription pour l’action en garantie des vices cachés du code civil. »
Elle ajoute une considération téléologique décisive : « D’autre part, l’objectif poursuivi par le législateur étant de permettre à tout acheteur, consommateur ou non, de bénéficier d’une réparation en nature, d’une diminution du prix ou de sa restitution lorsque la chose est affectée d’un vice caché, l’acheteur doit être en mesure d’agir contre le vendeur dans un délai susceptible d’interruption et de suspension. » La conclusion s’impose avec force : « L’ensemble de ces considérations conduit la Cour à juger que le délai biennal prévu à l’article 1648, alinéa 1er, du code civil est un délai de prescription. » (Ch. mixte, 21 juillet 2023, n° 21-15.809, publié au Bulletin et au Rapport).
Cette motivation, qui combine l’analyse des travaux préparatoires et la finalité protectrice de la garantie, a autorité sur l’ensemble des formations de la Cour de cassation. La qualification de prescription est désormais acquise.
II. Les conséquences pratiques de la qualification de prescription pour le contentieux immobilier
A. La suspension du délai pendant les opérations d’expertise : un bouclier procédural pour l’acquéreur
La qualification de prescription emporte des conséquences procédurales considérables. En application de l’article 2239 du Code civil, la prescription est suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès, et le délai recommence à courir pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois à compter du jour où la mesure a été exécutée. Cette disposition, qui ne s’applique pas aux délais de forclusion — lesquels ne peuvent qu’être interrompus, conformément à l’article 2241 du Code civil — protège l’acquéreur qui, ayant découvert un vice, sollicite en référé une expertise judiciaire avant d’engager une action au fond.
La troisième chambre civile a tiré toutes les conséquences de l’arrêt de la Chambre mixte dans deux décisions récentes. Le 26 mars 2026, elle casse un arrêt de la cour d’appel de Rouen qui avait déclaré irrecevable l’action d’acquéreurs sur le fondement de la garantie des vices cachés, en retenant que « le délai biennal prévu par le premier de ces textes pour intenter l’action en garantie à raison des vices cachés de la chose vendue est un délai de prescription susceptible de suspension, en application du second, lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès ». La cour d’appel avait, à tort, qualifié ce délai de forclusion et refusé d’appliquer la suspension pendant les opérations d’expertise qui s’étaient déroulées du 1er octobre 2008 au 31 août 2012 (Civ. 3e, 26 mars 2026, n° 24-14.729).
Le 28 mai 2026, la troisième chambre civile réitère cette position avec une référence explicite à la décision de la Chambre mixte : « Il est jugé, au visa de ce texte, que le délai biennal pour intenter l’action en garantie à raison des vices cachés de la chose vendue est un délai de prescription susceptible de suspension en application de l’article 2239 de ce code (Ch. mixte, 21 juillet 2023, pourvoi n° 21-15.809, publié) ». La cour d’appel d’Orléans avait, là encore, appliqué le régime de la forclusion et rejeté l’action des acquéreurs. La cassation est prononcée au motif que « le délai biennal de l’article 1648, alinéa 1er, du code civil est un délai de prescription, susceptible de suspension pendant toute la durée de la mesure d’expertise » (Civ. 3e, 28 mai 2026, n° 24-11.258).
En pratique, cette solution signifie que l’acquéreur qui saisit le juge des référés aux fins d’expertise dans le délai de deux ans suivant la découverte du vice voit ce délai suspendu pendant toute la durée des opérations d’expertise, jusqu’au dépôt du rapport. À compter de ce dépôt, il dispose d’un nouveau délai de deux ans, avec un minimum incompressible de six mois, pour assigner au fond. Cette règle est protectrice, car les opérations d’expertise en matière immobilière — investigations techniques, réunions contradictoires, analyses en laboratoire — s’étendent fréquemment sur plusieurs années.
Le point de départ du délai — la découverte du vice — appelle toutefois une vigilance particulière. Il s’agit d’une question de fait appréciée souverainement par les juges du fond. La jurisprudence retient que le vice est découvert lorsque l’acquéreur a une connaissance suffisante de sa nature et de son étendue, ce qui correspond souvent, en pratique, à la date de dépôt d’un rapport d’expertise ou de diagnostic. Cette appréciation peut donner lieu à des débats nourris, comme en témoigne la persistance du contentieux sur ce point.
B. La résistance des juridictions du fond et la vigilance requise des praticiens
Malgré la solution claire et publiée de la Chambre mixte du 21 juillet 2023, de nombreuses cours d’appel persistent à appliquer le régime de la forclusion au délai de l’article 1648. Les arrêts de cassation rendus en 2025 et 2026 en sont la démonstration statistique.
Ainsi, le 3 avril 2025, la troisième chambre civile a dû censurer un arrêt qui avait retenu la forclusion, rappelant que « le délai prévu à l’article 1648, alinéa 1er, du code civil pour exercer l’action en garantie des vices cachés est un délai de prescription susceptible de suspension » (Civ. 3e, 3 avril 2025, n° 23-15.693). Le 13 novembre 2025, une nouvelle cassation est intervenue dans les mêmes termes (Civ. 3e, 13 novembre 2025, n° 23-19.372). Le 11 décembre 2025, la Cour rappelait encore que le délai biennal « est un délai de prescription et non un délai de forclusion » (Civ. 3e, 11 décembre 2025, n° 23-19.474).
Cette résistance des juridictions du fond n’est pas anecdotique. Elle s’explique en partie par le poids de la jurisprudence antérieure de la troisième chambre civile elle-même, qui, pendant plus de dix ans, qualifiait le délai de forclusion. Elle s’explique également par un réflexe de parallélisme avec les autres délais du droit de la construction — garantie décennale, garantie de parfait achèvement, garantie biennale — tous qualifiés de délais de forclusion. Or, la Chambre mixte a précisément rompu ce parallélisme, en ancrant sa décision dans une analyse spécifique des travaux préparatoires de l’ordonnance de 2005.
Pour le praticien, cette situation commande une double vigilance. En premier lieu, il convient de vérifier que l’action n’est pas prescrite en décomptant le délai de deux ans à compter de la découverte du vice, mais en appliquant la suspension pendant toute la durée des opérations d’expertise ordonnées en référé. En second lieu, il est recommandé de ne jamais attendre le dépôt du rapport d’expertise pour assigner au fond : l’interruption du délai par l’assignation au fond, cumulée à la suspension pendant l’expertise, offre une sécurité procédurale maximale.
L’acquéreur confronté à un vice caché affectant un immeuble — qu’il s’agisse d’un défaut structurel, d’une infiltration, d’une pollution des sols ou d’un vice de construction — doit donc agir avec célérité. La consultation d’un avocat spécialisé en droit des vices cachés immobiliers dès la suspicion d’un désordre permet de sécuriser le point de départ du délai et d’engager, le cas échéant, une expertise judiciaire interruptive de prescription. Le contentieux de la vente immobilière impose en effet une rigueur procédurale sans faille.
En définitive, si la qualification de prescription est désormais solidement établie en droit positif depuis l’arrêt de la Chambre mixte du 21 juillet 2023, sa pleine effectivité dans les prétoires demeure un combat quotidien. La multiplication des arrêts de cassation sur ce point témoigne de la difficulté d’ancrer un changement de paradigme dans une matière où les habitudes interprétatives sont anciennes. Le législateur pourrait utilement trancher la question par une modification de la lettre même de l’article 1648, à l’occasion d’une réforme du droit des contrats spéciaux.
Conclusion
L’arrêt de la Chambre mixte du 21 juillet 2023 aura mis fin à vingt années d’incertitude sur la nature juridique du délai de l’article 1648, alinéa 1er, du Code civil. La qualification de délai de prescription, fondée sur l’analyse des travaux préparatoires et la finalité protectrice du texte, permet désormais à l’acquéreur de bénéficier des règles de suspension et d’interruption du titre XX du Code civil. Les arrêts de la troisième chambre civile des 26 mars et 28 mai 2026 confirment que la haute juridiction veille à l’application uniforme de cette solution, en censurant systématiquement les cours d’appel qui persistent à appliquer le régime de la forclusion. Il appartient aux praticiens du droit immobilier d’intégrer cette donnée fondamentale dans la conduite des procédures en garantie des vices cachés, dont le délai d’action, suspendu pendant l’expertise, offre une protection procédurale substantielle à l’acquéreur vigilant.
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