Le droit à la mensualisation du loyer commercial issu de la loi du 26 mai 2026 : portée et incertitudes du nouvel article L. 145-32-1 du Code de commerce
I. L’émergence d’un droit subjectif à l’aménagement des échéances locatives
A. La consécration légale de la mensualisation comme prérogative du preneur
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, publiée au Journal officiel le 27 mai 2026, a introduit dans le statut des baux commerciaux une disposition dont la portée pratique est immédiate et considérable. Le nouvel article L. 145-32-1 du Code de commerce dispose que « le paiement mensuel du loyer est de droit lorsque le preneur à bail d’un local destiné à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal en fait la demande, sous réserve de l’absence d’arriérés dans le paiement des sommes dues au titre du loyer et des charges, qui n’ont pas fait l’objet d’une contestation préalable ». Le texte précise que cette demande « prend effet à compter de l’échéance suivante de paiement du loyer prévue par le bail ».
Cette disposition rompt avec une pratique séculaire du paiement trimestriel d’avance, historiquement dominant en matière de baux commerciaux. Le législateur de 2026 a entendu répondre à une situation de fragilisation économique persistante du commerce de détail et de tension croissante sur la trésorerie des exploitants, dans un contexte où la trésorerie des commerçants indépendants est structurellement sous pression. En érigeant la mensualisation en droit, et non en simple faculté contractuelle, l’article L. 145-32-1 opère un renversement de la logique antérieure : ce n’est plus au preneur de négocier un paiement mensuel, c’est au bailleur de s’y soumettre si la demande lui en est faite.
La condition posée par le texte mérite une attention particulière. Le droit à la mensualisation est subordonné à deux exigences cumulatives : l’absence d’arriérés dans le paiement du loyer et des charges, d’une part, et l’absence de contestation préalable portant sur les sommes réclamées, d’autre part. Cette double condition a pour effet de lier indissociablement le bénéfice de la mensualisation à la régularité du paiement : le preneur qui souhaite bénéficier de ce nouveau droit doit d’abord démontrer qu’il est à jour de ses obligations. En conséquence, un preneur en difficulté financière, précisément celui que la réforme entend protéger, pourrait se voir opposer un refus fondé sur l’existence d’arriérés, même minimes.
Par ailleurs, le champ d’application de l’article L. 145-32-1 est expressément limité aux activités de commerce de détail ou de gros et de prestations de services à caractère commercial ou artisanal. Sont donc exclus les locaux à usage de bureaux, les entrepôts et les activités industrielles. Cette délimitation traduit une volonté de cibler prioritairement les commerçants de proximité, dont la trésorerie est la plus exposée aux à-coups de l’activité économique. Le législateur a ainsi choisi une approche sectorielle plutôt qu’universelle, ce qui soulève la question de l’égalité de traitement entre les différentes catégories de preneurs soumis au statut des baux commerciaux.
Dès lors, l’innovation majeure de ce texte ne réside pas tant dans l’instauration d’une faculté de paiement mensuel — que la pratique contractuelle connaissait déjà — que dans l’érection de cette faculté en véritable droit subjectif, opposable au bailleur et applicable aux baux en cours. Cette application immédiate aux contrats en vigueur constitue l’un des aspects les plus singuliers et potentiellement les plus contentieux de la réforme.
B. L’application immédiate aux baux en cours et ses conséquences sur l’équilibre des conventions
L’article L. 145-32-1 s’applique aux baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi, soit le 28 mai 2026. Cette application immédiate emporte une conséquence radicale : toute clause contractuelle imposant le paiement trimestriel d’avance devient inopposable au preneur qui sollicite la mensualisation. Le bailleur ne peut s’y opposer, quand bien même cette modalité de paiement aurait été librement négociée et acceptée par les parties lors de la conclusion du contrat.
Cette rétroactivité de la loi nouvelle sur les effets à venir des contrats en cours s’inscrit dans la logique de l’article 2 du Code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir mais s’applique immédiatement aux situations juridiques non définitivement constituées. Le paiement trimestriel à échoir n’étant pas une situation définitivement acquise, le législateur pouvait, sans violer le principe de non-rétroactivité des lois, en modifier le régime pour l’avenir. La jurisprudence constitutionnelle admet en effet qu’une loi nouvelle puisse régir les effets légaux des contrats en cours sans porter une atteinte disproportionnée aux conventions légalement conclues.
Pour autant, la question de la conformité de cette application immédiate au droit de propriété et à la liberté contractuelle, protégés par les articles 2 et 4 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789, pourrait être soulevée à l’occasion d’une question prioritaire de constitutionnalité. Le Conseil constitutionnel exerce un contrôle de proportionnalité sur les atteintes portées aux conventions en cours par une loi nouvelle, en vérifiant qu’elles sont justifiées par un motif d’intérêt général suffisant et qu’elles ne portent pas une atteinte disproportionnée au regard de l’objectif poursuivi. La protection de la trésorerie des commerçants constitue assurément un motif d’intérêt général, mais l’absence de dispositif transitoire ou de modulation dans le temps pourrait fragiliser la disposition au regard de l’exigence de proportionnalité.
La Cour de cassation a d’ailleurs eu l’occasion de rappeler, dans un contexte voisin, que le statut des baux commerciaux, en ce qu’il est d’ordre public, peut légitimement imposer des restrictions aux stipulations contractuelles. Par un arrêt du 23 janvier 2025 (n° 23-18.643, Publié au Bulletin), la troisième chambre civile a jugé que « l’action tendant à voir réputer non écrite une clause du bail commercial n’est pas soumise à prescription » et que « dès lors qu’une stipulation réputée non écrite est censée n’avoir jamais existé, la créance de restitution de l’indu doit être calculée sur la base du montant du loyer qui aurait été dû à défaut d’application d’une telle stipulation ». Cette décision illustre la vigueur avec laquelle la Haute juridiction fait prévaloir les dispositions d’ordre public du statut sur les stipulations contractuelles contraires.
La mise en œuvre pratique de la mensualisation soulève également des difficultés pour les bailleurs institutionnels et les foncières, dont les modèles de gestion de trésorerie et de financement des actifs immobiliers sont calibrés sur des encaissements trimestriels. Le passage à une perception mensuelle des loyers modifie la prévisibilité des flux financiers et peut avoir des répercussions sur le calcul des ratios de couverture de la dette attachée aux immeubles de placement. À cet égard, le texte n’a prévu aucun mécanisme compensatoire, ce qui pourrait affecter la rentabilité des investissements immobiliers commerciaux et, à terme, le marché locatif lui-même.
II. Les incertitudes et tensions créées par la réforme dans l’équilibre contractuel du bail commercial
A. Le plafonnement des garanties locatives et ses zones d’ombre interprétatives
La loi du 26 mai 2026 ne se borne pas à instaurer la mensualisation. Elle introduit également un plafonnement des garanties exigibles du preneur à trois mois de loyer, pour les baux portant sur des locaux éligibles à la mensualisation. Le texte vise « les garanties, quelle qu’en soit la nature », ce qui paraît englober le dépôt de garantie, les garanties autonomes à première demande, les cautions bancaires et les engagements de tiers. Cette rédaction extensive suscite une interrogation immédiate : le plafond de trois mois s’applique-t-il à chaque sûreté prise isolément ou à l’ensemble cumulé des garanties consenties au bailleur ?
La réponse à cette question est lourde de conséquences pratiques. Dans l’hypothèse d’un cumul, un bailleur qui aurait obtenu un dépôt de garantie de trois mois de loyer ne pourrait plus exiger de garantie autonome ou de cautionnement complémentaire. Une telle interprétation réduirait sensiblement l’assiette des sûretés dont dispose le bailleur pour se prémunir contre le risque d’impayé, alors même que la mensualisation du loyer accroît mécaniquement le nombre d’échéances susceptibles d’être honorées et, partant, le risque de défaillance.
L’article L. 145-40 du Code de commerce, dans sa rédaction antérieure à la réforme, imposait que les loyers payés d’avance, sous quelque forme que ce soit et même à titre de garantie, portent intérêt au profit du locataire pour les sommes excédant celle qui correspond au prix du loyer de plus de deux termes. La réforme opère un changement d’approche en substituant à cette obligation de rémunération un plafonnement de l’engagement financier du preneur. Autrement dit, là où le texte antérieur tolérait des garanties élevées à condition qu’elles fussent rémunérées, le nouveau dispositif limite le montant exigible mais supprime corrélativement l’obligation de verser des intérêts. Ce rééquilibrage profite indiscutablement au preneur, qui verra sa trésorerie moins immobilisée lors de la prise de possession des locaux.
La jurisprudence avait déjà eu à connaître des difficultés liées au sort du dépôt de garantie en cas de mutation de l’immeuble loué. Par un arrêt du 29 juin 2022 (n° 21-15.741, Publié au Bulletin), la troisième chambre civile a rappelé que « en dehors du champ d’application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, en cas de transfert de propriété de locaux donnés à bail, la restitution du dépôt de garantie incombe au bailleur originaire et, sauf stipulation contraire, ne se transmet pas à son ayant cause à titre particulier ». La réforme modifie substantiellement cette solution en prévoyant que l’obligation de restitution du dépôt de garantie est désormais transférée de plein droit à l’acquéreur de l’immeuble, tandis que les autres garanties consenties au bailleur initial deviennent caduques lors de la mutation. Ces dispositions, applicables aux mutations intervenant après le 27 août 2026, imposent d’intégrer les sûretés locatives comme un point d’attention spécifique dans l’analyse des opérations de cession d’actifs immobiliers.
La réforme encadre par ailleurs strictement les délais de restitution des garanties en fin de bail. Le dépôt de garantie devra être restitué dans un délai maximal de trois mois à compter de la remise des clés, les autres garanties devant être levées ou restituées dans un délai de six mois. Le bailleur conserve la faculté de déduire les sommes restant dues au titre du bail à condition que ces retenues soient « dûment justifiées ». Cette exigence de justification risque d’alimenter un contentieux nourri autour de la notion de justification suffisante et dans les délais, notamment dans le cadre des régularisations de charges, des travaux de remise en état ou des litiges techniques postérieurs à la restitution des locaux.
À cet égard, la Cour de cassation a rappelé dans un arrêt du 27 juin 2024 (n° 22-10.298, Publié au Bulletin) que « le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur » et que « ce préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses ». La combinaison de cette jurisprudence avec le nouveau délai contraint de restitution du dépôt de garantie place le bailleur dans une situation délicate : il doit à la fois justifier de retenues dans un délai de trois mois et établir un préjudice dont l’évaluation peut requérir des constats techniques ou des devis qui excèdent ce délai.
B. Le maintien du droit à l’indemnité d’éviction face aux nouvelles restrictions du droit de préférence
Si la mensualisation et le plafonnement des garanties constituent les innovations les plus immédiatement perceptibles de la loi du 26 mai 2026, la réforme comporte également une disposition qui, sans être spectaculaire, modifie sensiblement l’équilibre des droits du preneur : la restriction du champ d’application du droit de préférence institué par la loi Pinel du 18 juin 2014. L’article L. 145-46-1 du Code de commerce imposait jusqu’alors au propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal souhaitant vendre celui-ci d’en informer prioritairement le locataire, à peine de nullité de la vente.
La loi du 26 mai 2026 exclut désormais expressément du bénéfice de ce droit de préférence les locataires de locaux à usage exclusif de bureaux ainsi que les entrepôts. Cette précision met fin aux hésitations jurisprudentielles et doctrinales qui divisaient les praticiens depuis l’entrée en vigueur de la loi Pinel. Pour les preneurs de bureaux, cette exclusion est d’autant plus significative qu’elle les prive d’un droit dont le caractère d’ordre public avait été consacré par la jurisprudence, et dont la violation était sanctionnée par la nullité de la vente. En contrepartie, la sécurisation du périmètre du droit de préférence profite aux investisseurs et aux cédants, qui n’auront plus à s’interroger sur l’applicabilité du dispositif aux locaux de bureaux.
Le droit à l’indemnité d’éviction, pierre angulaire du statut protecteur du preneur à bail commercial, demeure quant à lui intact. L’article L. 145-14 du Code de commerce continue de prévoir que le bailleur qui refuse le renouvellement du bail doit payer au locataire une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. La Cour de cassation a précisé, dans un arrêt du 25 janvier 2023 (n° 21-19.089, Publié au Bulletin), que « la privation de la possibilité de poursuivre, dans les locaux, une activité commerciale jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, en méconnaissance du droit du locataire au maintien dans les lieux, occasionne à ce dernier un préjudice qu’il appartient au juge d’évaluer ». Cette décision consacre le droit du preneur à être intégralement indemnisé non seulement de la perte de son fonds de commerce, mais également des pertes d’exploitation subies jusqu’au versement effectif de l’indemnité.
La question du déplafonnement du loyer du bail renouvelé continue par ailleurs d’occuper le contentieux de la troisième chambre civile. L’article L. 145-34 du Code de commerce pose le principe du plafonnement de la variation du loyer lors du renouvellement, sauf modification notable des facteurs locaux de commercialité. Par un arrêt du 18 septembre 2025 (n° 24-13.288, Publié au Bulletin), la troisième chambre civile a précisé que « la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux ». Cette solution, qui dispense le bailleur de rapporter la preuve d’une incidence réelle sur le chiffre d’affaires du preneur, assouplit sensiblement les conditions du déplafonnement et renforce la position des bailleurs dans la négociation du loyer de renouvellement.
Or, cette jurisprudence, conjuguée aux nouvelles charges financières que la mensualisation et le plafonnement des garanties font peser sur les bailleurs, pourrait inciter ces derniers à rechercher plus activement le déplafonnement du loyer à l’occasion du renouvellement, afin de compenser la réduction de leurs sûretés et l’érosion de leur avantage de trésorerie. Un tel effet d’éviction n’est pas à exclure et pourrait, paradoxalement, conduire à un renchérissement des loyers de renouvellement au détriment des preneurs que la réforme entendait protéger.
La loi du 26 mai 2026 ne se limite d’ailleurs pas aux seuls baux commerciaux dans leur dimension locative. Le texte opère une validation législative des clauses d’indexation dites « tunnel », qui consistent à encadrer symétriquement la variation annuelle du loyer à la hausse comme à la baisse. Ces mécanismes, fréquemment utilisés en pratique mais dont la validité était discutée au regard de l’interdiction prétorienne des clauses d’indexation asymétriques, bénéficient désormais d’une consécration législative explicite, en particulier pour les indexations fondées sur l’indice des loyers commerciaux. Cette sécurisation devrait favoriser le recours à des mécanismes de plafonnement des variations locatives dans les nouveaux baux, notamment dans les secteurs exposés à une forte volatilité économique. Elle illustre la démarche pragmatique du législateur de 2026, qui a entendu à la fois innover et consacrer des solutions déjà éprouvées par la pratique.
En définitive, la loi du 26 mai 2026 opère une redistribution significative des équilibres économiques du bail commercial, au bénéfice affiché des preneurs commerçants mais au prix d’incertitudes interprétatives et de tensions potentielles que la pratique et la jurisprudence devront résoudre. L’avocat en droit des baux commerciaux est désormais confronté à un corpus législatif dont la complexité s’est accrue, exigeant une revue systématique des baux en cours et une adaptation des modèles contractuels aux nouvelles contraintes légales. La sécurisation des situations acquises, la renégociation des clauses devenues inopposables et l’anticipation des contentieux à venir constituent les axes prioritaires de l’accompagnement juridique des bailleurs comme des preneurs dans cette période de transition. Dans ce contexte, l’accès à un contentieux commercial maîtrisé et à une analyse précontentieuse rigoureuse devient un prérequis pour les opérateurs économiques soucieux de préserver leurs intérêts face aux mutations rapides du cadre légal des baux commerciaux.
Conclusion
La loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, publiée après un parcours parlementaire particulièrement mouvementé, marque une étape significative dans l’évolution du statut des baux commerciaux, en consacrant un droit à la mensualisation du loyer pour les commerçants de détail et artisans et en plafonnant les garanties locatives à trois mois de loyer. Si l’intention affichée du législateur — soulager la trésorerie des commerçants — est louable, la rédaction de certaines dispositions et leur application immédiate aux baux en cours suscitent des interrogations dont la résolution incombera à la pratique contractuelle et, à terme, à la jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation. Le contentieux à venir portera vraisemblablement sur l’étendue exacte du plafonnement des garanties, sur le sort des clauses de paiement trimestriel antérieures à la réforme et sur les conditions de justification des retenues opérées par le bailleur lors de la restitution du dépôt de garantie. Dans l’intervalle, une analyse individualisée de chaque situation contractuelle paraît indispensable pour mesurer l’impact exact de la réforme et adapter les stratégies contentieuses ou transactionnelles en conséquence.
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