Quand une entreprise exploitant un local commercial passe en redressement ou en liquidation judiciaire, le bail commercial ne disparaît pas automatiquement. C’est souvent le premier point de tension entre le bailleur, le locataire, l’administrateur judiciaire et le mandataire judiciaire.
Le bailleur veut savoir s’il peut récupérer son local et ses loyers. Le locataire veut savoir s’il peut continuer l’activité, céder le fonds ou éviter une résiliation immédiate. Les deux parties doivent surtout distinguer les loyers antérieurs au jugement d’ouverture, les loyers postérieurs, la déclaration de créance et les demandes de résiliation.
Cette distinction est décisive. Une réaction trop tardive peut faire perdre une créance. Une action mal dirigée peut être déclarée irrecevable. Une clause du bail peut aussi continuer à produire effet, notamment lors de la cession du droit au bail en liquidation judiciaire.
Le jugement d’ouverture ne met pas fin au bail commercial
L’ouverture d’une procédure collective ne résilie pas automatiquement le bail commercial. Le contrat reste en cours tant qu’il n’est pas résilié dans les formes prévues par le Code de commerce ou par une décision judiciaire.
En pratique, cela signifie que le bailleur ne peut pas simplement changer les serrures, couper l’accès au local ou considérer que le contrat est terminé parce qu’un redressement ou une liquidation vient d’être prononcé. Il doit identifier la nature de sa créance, vérifier la date des loyers impayés et agir dans le bon cadre.
La procédure collective impose un changement de logique. Les dettes nées avant le jugement d’ouverture relèvent en principe de la déclaration de créance. Les dettes nées après le jugement, lorsqu’elles correspondent à l’occupation du local pour les besoins de la procédure ou de la poursuite d’activité, doivent être suivies à part.
Pour le locataire, le bail peut rester un actif stratégique. Sans local, il peut perdre son fonds de commerce, sa clientèle, son matériel et sa capacité à céder l’activité. Pour le bailleur, le maintien du bail peut être utile si les loyers courants sont réglés, mais dangereux si l’occupation continue sans paiement.
Loyers antérieurs : déclarer la créance rapidement
Les loyers, charges et accessoires échus avant le jugement d’ouverture doivent être traités comme des créances antérieures. Le bailleur doit les déclarer auprès du mandataire judiciaire dans les délais applicables.
Il faut réunir les pièces avant de déclarer : bail signé, avenants, état des lieux, appels de loyers, décompte des charges, commandements de payer, éventuelles mises en demeure, clause résolutoire, justificatifs de taxe foncière refacturée et historique des règlements.
La déclaration doit être précise. Elle doit distinguer le principal, les charges, les intérêts, les indemnités d’occupation éventuelles et les frais déjà exposés. Une déclaration trop vague peut ouvrir une contestation. Une créance non déclarée peut devenir très difficile à récupérer, sauf relevé de forclusion.
Service-Public Entreprendre rappelle, dans sa fiche sur la déclaration de cessation des paiements, que la procédure collective s’inscrit dans un cadre judiciaire structuré. Le bailleur doit donc cesser de raisonner comme dans un simple impayé classique.
Loyers postérieurs : surveiller le paiement dès le premier mois
Les loyers postérieurs au jugement d’ouverture ne se traitent pas comme les loyers antérieurs. Ils correspondent à une occupation qui continue après l’ouverture de la procédure.
Le bailleur doit donc surveiller très vite les échéances. Si le locataire ou les organes de la procédure choisissent de poursuivre le bail, le paiement des loyers courants devient un point central. Un bail maintenu sans paiement peut justifier une demande de résiliation, mais cette demande doit respecter le régime des procédures collectives.
Il ne faut pas attendre plusieurs trimestres. Dans les dossiers de bail commercial, les délais se cumulent vite : un trimestre impayé, une relance mal adressée, une hésitation sur l’interlocuteur, puis une dette qui devient disproportionnée par rapport aux chances de paiement.
Le bon réflexe consiste à écrire rapidement à l’administrateur judiciaire lorsqu’il existe, ou au mandataire judiciaire, pour demander si le bail est poursuivi, si les loyers postérieurs seront réglés et qui prend les décisions opérationnelles sur le local.
Résiliation du bail : attention au bon fondement
La résiliation du bail commercial en période de redressement ou de liquidation ne se traite pas comme une résiliation ordinaire. Le bailleur doit vérifier si l’impayé est antérieur ou postérieur au jugement d’ouverture, si la clause résolutoire était déjà acquise, si une procédure était en cours et si le juge-commissaire doit être saisi.
Lorsque la difficulté porte sur des loyers postérieurs, la stratégie doit être construite autour du calendrier de la procédure. Le bailleur doit pouvoir démontrer que les échéances n’ont pas été réglées, que le bail est toujours occupé et que la résiliation demandée repose sur un manquement postérieur.
Lorsque la difficulté porte sur des loyers antérieurs, la situation est différente. La déclaration de créance est en principe le passage obligé. Une action engagée sans tenir compte de la procédure collective peut être neutralisée.
La Cour de cassation a déjà rappelé que la liquidation judiciaire n’efface pas toutes les stipulations du bail. Dans un arrêt du 19 avril 2023, elle a notamment jugé que la cession du droit au bail autorisée dans le cadre de la liquidation se fait aux conditions du bail existant, sous réserve des exceptions prévues par le Code de commerce, et que le bailleur peut se prévaloir d’une clause d’agrément du cessionnaire (Cass. com., 19 avril 2023, n° 21-20.655).
Cette décision est importante pour les bailleurs comme pour les repreneurs. La liquidation judiciaire ne transforme pas le droit au bail en actif libre de toutes contraintes contractuelles.
Cession du fonds ou du droit au bail : le bailleur conserve des leviers
Dans une liquidation judiciaire, le fonds de commerce peut être cédé. Le droit au bail peut alors constituer l’élément principal de la valeur du fonds, surtout dans les commerces bien placés.
Le bailleur doit lire le bail avant de répondre. Certaines clauses relatives à l’agrément, à la destination des lieux, à la solidarité du cédant, aux travaux ou aux garanties peuvent encore compter. D’autres clauses peuvent être neutralisées par les règles propres à la procédure collective.
Le repreneur doit également être prudent. Acheter un fonds en liquidation sans vérifier le bail, les impayés, les charges, les travaux non autorisés, la destination contractuelle et les procédures de résiliation en cours peut créer une difficulté immédiate après la cession.
La question n’est donc pas seulement de savoir si le bail peut être cédé. Il faut savoir à quelles conditions, avec quelles dettes, avec quelles garanties et avec quel risque de contestation du bailleur.
Que doit faire le bailleur dès qu’il apprend la liquidation ?
Le bailleur doit d’abord obtenir le jugement d’ouverture, l’identité du mandataire judiciaire, l’éventuelle désignation d’un administrateur judiciaire et la date exacte de la procédure.
Il doit ensuite dresser deux comptes séparés. Le premier compte porte sur les loyers et charges antérieurs au jugement. Le second porte sur les échéances postérieures. Cette séparation évite les erreurs de déclaration et permet de choisir la bonne action.
Il doit aussi vérifier les procédures déjà engagées. Si un commandement de payer a été délivré avant l’ouverture de la procédure, il faut analyser son effet réel. Si une assignation en référé ou au fond est déjà en cours, il faut vérifier si elle peut continuer, être suspendue ou devoir être adaptée.
Enfin, il doit documenter l’occupation du local : remise des clés, exploitation effective, fermeture du commerce, présence du stock, travaux en cours, assurance, dégradations éventuelles et échanges avec le mandataire. Ces éléments peuvent devenir utiles pour une demande de résiliation, une déclaration de créance ou une contestation de cession.
Que doit faire le locataire ou le dirigeant ?
Le locataire ne doit pas supposer que la procédure collective protège automatiquement le local. Si le bail est essentiel à l’activité, il faut le signaler immédiatement aux organes de la procédure et anticiper le paiement des loyers courants.
Le dirigeant doit aussi préparer un dossier clair : bail, échéancier des loyers, dette locative, charges, taxe foncière, dépôt de garantie, caution personnelle, garanties bancaires, contentieux en cours et valeur du fonds de commerce.
Si une cession est envisagée, le bail doit être audité avant la recherche de repreneur. La destination des lieux, les clauses d’agrément, les travaux autorisés, les interdictions d’activité et les garanties demandées par le bailleur peuvent changer la valeur réelle du fonds.
Le dirigeant doit enfin distinguer ses intérêts personnels de ceux de la société. Une caution personnelle donnée au bailleur, une garantie autonome ou un engagement de solidarité peut survivre à la procédure collective et justifier une stratégie séparée.
Paris et Île-de-France : agir vite devant le bon tribunal
À Paris et en Île-de-France, les dossiers de bail commercial en procédure collective se traitent souvent dans un contexte de forte valeur locative. Un local situé à Paris, Boulogne-Billancourt, Levallois-Perret, Saint-Denis, Créteil, Nanterre ou Versailles peut représenter l’essentiel de la valeur d’un fonds.
Le bailleur doit donc agir vite, sans multiplier les démarches dispersées. Il faut identifier le tribunal de commerce compétent, l’organe de procédure, la date du jugement et les audiences déjà fixées. Il faut aussi vérifier si une cession du fonds est envisagée à bref délai.
Pour le locataire, le risque est symétrique. Une perte du local peut rendre impossible la continuation ou la cession. Un accord pratique avec le bailleur peut parfois préserver plus de valeur qu’un contentieux immédiat, à condition d’être écrit et juridiquement cadré.
Le cabinet intervient en droit des affaires et en procédures collectives pour analyser ces situations et choisir la voie utile.
Les erreurs fréquentes
La première erreur consiste à mélanger les loyers antérieurs et postérieurs. Ce mélange rend le dossier confus et fragilise la demande.
La deuxième erreur consiste à attendre le mandataire sans relancer. Le bailleur doit écrire, demander une position et conserver la preuve de ses échanges.
La troisième erreur consiste à croire que la clause résolutoire suffit toujours. En procédure collective, son effet dépend du moment de l’impayé, de l’état de la procédure et de la juridiction saisie.
La quatrième erreur consiste à accepter une cession du fonds sans relire le bail. L’agrément, la destination des lieux et les garanties peuvent être décisifs.
La cinquième erreur consiste à oublier la caution personnelle du dirigeant. Pour un bailleur, elle peut être un levier. Pour le dirigeant, elle peut devenir un risque patrimonial autonome.
Les pièces à préparer avant de consulter
Avant toute action, il faut réunir le bail commercial, les avenants, le jugement d’ouverture, les coordonnées du mandataire judiciaire, les appels de loyers, le décompte des impayés, la preuve des paiements reçus, les commandements délivrés, les procédures en cours, l’état des lieux, les justificatifs de charges et les échanges récents.
Il faut aussi préciser l’objectif. Le bailleur veut-il récupérer le local, préserver le paiement des loyers courants, contester une cession ou déclarer sa créance ? Le locataire veut-il continuer l’activité, céder le fonds, négocier un accord ou éviter une résiliation ?
La réponse juridique dépend de cet objectif. Une même situation peut appeler une déclaration de créance, une demande devant le juge-commissaire, une négociation avec le mandataire, une contestation de cession ou une action liée à une caution.
Besoin d’un avis rapide sur votre dossier
Vous êtes bailleur, locataire commercial ou dirigeant d’une société en difficulté ? Le cabinet peut analyser votre bail, les loyers impayés, les délais de déclaration de créance et les risques de résiliation.
Consultation téléphonique en 48 heures avec un avocat du cabinet. Appelez le 06 46 60 58 22 ou utilisez le formulaire de contact.
Intervention à Paris et en Île-de-France pour les procédures collectives, les baux commerciaux et les contentieux entre bailleurs, locataires et dirigeants.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.