La loi antifraude et le nouveau formalisme des cessions de parts de SCI : l’acte authentique comme rempart contre la circulation occulte des biens immobiliers
Une réforme adoptée en toute discrétion dans le cadre de la loi relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales vient de bouleverser le cadre juridique des cessions de parts de sociétés à prépondérance immobilière, au premier rang desquelles figurent les sociétés civiles immobilières, dont le Conseil national des greffiers des tribunaux de commerce dénombre actuellement 1,8 million d’entités sur le territoire français. Jusqu’à l’entrée en vigueur de ce texte, la cession de parts de SCI pouvait valablement s’opérer par un simple acte sous seing privé, sans intervention d’aucun tiers de confiance assujetti aux obligations de lutte contre le blanchiment des capitaux et le financement du terrorisme. Cette situation, régulièrement dénoncée par les praticiens et les autorités de contrôle, notamment TRACFIN, permettait à de nombreuses transactions immobilières de s’effectuer en dehors de tout contrôle effectif, les parties se contentant de déclarer a posteriori l’opération à l’administration fiscale pour s’acquitter des droits d’enregistrement prévus à l’article 726 du code général des impôts. Désormais, la loi impose, à peine de nullité, que toute cession de parts de société à prépondérance immobilière soit constatée par un acte authentique dressé par un notaire, un acte d’avocat ou un acte d’expert-comptable. Cette réforme s’inscrit dans une double dynamique de transparence des opérations sociétaires et de convergence du traitement juridique des cessions de titres immobiliers avec celui des ventes d’immeubles en direct. L’analyse impose d’en mesurer la portée juridique exacte (I) avant d’en apprécier les conséquences pratiques pour les praticiens et les justiciables (II).
I. La portée juridique de la réforme : un formalisme renforcé érigé en condition de validité
A. Le passage de l’acte sous seing privé à l’acte authentique : une novation majeure du droit des sociétés immobilières
Le droit antérieur à la réforme se caractérisait par un formalisme minimal en matière de cession de parts de sociétés civiles immobilières. L’article 1865 du code civil, dans sa rédaction issue de la loi du 4 janvier 1978, se bornait à exiger que la cession de parts sociales soit constatée par un écrit, sans que cette exigence soit érigée en condition de validité de l’opération. La troisième chambre civile de la Cour de cassation en avait tiré toutes les conséquences en jugeant, dans un arrêt du 4 juillet 2024, que « l’exigence d’un écrit constatant la cession de parts sociales, prévue à l’article 1865 du code civil, n’était pas une condition de validité de la cession des parts sociales, valablement formée par l’échange des consentements » (Cass. 3e civ., 4 juill. 2024, n° 23-10.534). La Haute juridiction précisait en outre, de manière décisive pour l’économie du système antérieur, que cette cession demeurait « soumise au droit commun de la preuve », ce qui autorisait le recours à un commencement de preuve par écrit corroboré par des éléments extrinsèques pour établir l’existence de l’opération, indépendamment de toute exigence formelle.
Or, cette souplesse probatoire, combinée à l’absence d’intervention d’un professionnel assujetti aux obligations déclaratives et de vigilance, créait un angle mort considérable dans le dispositif de lutte contre la fraude fiscale et le blanchiment de capitaux. L’article 1835 du code civil, qui régit le contenu obligatoire des statuts de toute société, n’imposait aucune formalité particulière pour les actes de cession de parts sociales, laissant le régime de la preuve et de la forme aux dispositions générales du droit des obligations. Le nouvel article, inséré par la loi relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales, renverse cette logique en faisant de l’acte authentique non plus une simple modalité probatoire mais une condition de validité substantielle de l’opération. Cette élévation du formalisme au rang de règle de fond, sanctionnée par la nullité absolue, emporte des conséquences juridiques considérables : elle interdit aux parties d’y renoncer conventionnellement, autorise tout intéressé à s’en prévaloir et prive l’acte irrégulier de tout effet juridique, même entre les parties, ce qui constitue une rupture nette avec le régime de la preuve littérale antérieurement applicable.
B. La nullité absolue comme sanction de l’inobservation du formalisme : portée et limites
La sanction de la nullité qui assortit la nouvelle obligation formelle place le curseur de la protection légale à un niveau inédit en droit des sociétés. À la différence du régime antérieur, dans lequel l’absence d’écrit n’empêchait pas la formation du contrat mais en compliquait seulement la preuve, le nouveau dispositif fait de l’acte authentique une condition de validité de la cession elle-même. Par ailleurs, cette nullité revêt un caractère absolu dans la mesure où elle est fondée sur une règle d’ordre public de lutte contre la fraude, ce qui la distingue des nullités relatives destinées à la protection d’intérêts particuliers. Concrètement, toute cession de parts de société à prépondérance immobilière conclue postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi sans le ministère d’un notaire, d’un avocat ou d’un expert-comptable est nulle de plein droit, sans que le juge ne dispose d’aucun pouvoir d’appréciation pour en sauver les effets.
Cette élévation du formalisme au rang de condition de validité n’est pas sans précédent en droit immobilier. La loi impose déjà, à peine de nullité, que la promesse unilatérale de vente d’un immeuble soit constatée par acte authentique lorsque son bénéficiaire est un consommateur, en application des articles L. 290-1 et L. 291-1 du code de la construction et de l’habitation. En étendant cette logique aux cessions de parts de sociétés à prépondérance immobilière, le législateur reconnaît implicitement que la substance économique de ces opérations les assimile fonctionnellement à des ventes d’immeubles, justifiant un traitement juridique équivalent en termes de formalisme protecteur. Dès lors, le nouveau dispositif réalise une convergence bienvenue entre le contenant sociétaire et le contenu immobilier, mettant fin à une dissymétrie qui favorisait l’évitement des règles protectrices du droit de la vente immobilière par le simple recours à une interposition de société. À cet égard, la jurisprudence de la troisième chambre civile a régulièrement été confrontée à des montages dans lesquels une cession de parts de SCI déguisait en réalité une vente immobilière, sans que la qualification juridique de l’opération ne puisse toujours être redressée. Dans un arrêt du 5 mars 2026, la Cour a ainsi dû connaître d’une configuration dans laquelle la cession des parts s’inscrivait dans le cadre d’une « cession intrafamiliale d’un bien dont le cédant était une SCI familiale et le cessionnaire la SCI familiale » de l’autre branche (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-11.525, Publié au Bulletin).
Enfin, la nullité pour vice de forme ne saurait être confondue avec les autres causes de nullité susceptibles d’affecter une cession de parts sociales. La fraude, l’erreur, le dol ou la violence demeurent des causes autonomes de nullité, régies par les articles 1130 à 1144 du code civil, qui peuvent se cumuler avec la nullité formelle sans se confondre avec elle. Cette pluralité de fondements juridiques confère aux parties et aux tiers une protection renforcée, dès lors qu’une cession de parts de SCI peut désormais être attaquée à la fois pour irrégularité formelle et pour vice du consentement, chacun de ces moyens obéissant à son propre régime de prescription. La prescription de l’action en nullité pour vice de forme, qui relève vraisemblablement du délai quinquennal de droit commun de l’article 2224 du code civil, doit être articulée avec les prescriptions spécifiques des actions en nullité pour vice du consentement et avec le délai de prescription de l’action paulienne. Par ailleurs, le mécanisme de la dissolution judiciaire pour justes motifs, prévu par l’article 1844-7, 5° du code civil, pourrait trouver un champ d’application renouvelé dans l’hypothèse où une cession irrégulière de parts aurait rendu impossible le fonctionnement normal de la société, offrant ainsi aux associés minoritaires lésés une voie de sortie complémentaire de l’action en nullité. Dans un arrêt du 11 juin 2026, la troisième chambre civile a rappelé, au visa de l’article 1341-1 du code civil, que le créancier peut exercer l’action oblique pour provoquer la dissolution d’une SCI lorsque la mésentente entre associés paralyse le fonctionnement de la société, consacrant ainsi une articulation remarquable entre le droit des obligations et le droit des sociétés dans le contentieux immobilier (Cass. 3e civ., 11 juin 2026, n° 24-19.326, Publié au Bulletin).
II. Les conséquences pratiques de la réforme pour les praticiens et les justiciables
A. L’alourdissement des délais et des coûts des opérations de cession de parts de SCI
L’instauration de l’obligation de recourir à un acte authentique emporte des conséquences immédiates sur le déroulement pratique des cessions de parts de SCI. Là où un acte sous seing privé pouvait être rédigé et signé en quelques jours, sans autre formalité que l’enregistrement fiscal subséquent, l’intervention d’un notaire, d’un avocat ou d’un expert-comptable introduit nécessairement des délais de vérification, de collecte des pièces et de rédaction de l’acte qui allongent significativement le processus de cession. Le professionnel instrumentaire est en effet tenu de procéder à un ensemble de vérifications préalables portant notamment sur l’identité des parties, l’origine des fonds, la capacité juridique des cédants et cessionnaires, la situation hypothécaire et fiscale de la société, ainsi que sur l’absence de clauses statutaires restreignant la libre cessibilité des parts. Ces diligences, qui constituent le cœur de la mission de l’instrumentaire et engagent sa responsabilité professionnelle, peuvent prendre plusieurs semaines dans les dossiers les plus complexes, notamment lorsque la société détient plusieurs immeubles ou que des sûretés grèvent les biens concernés.
En conséquence, le coût de l’opération s’en trouve mécaniquement accru, non seulement par les honoraires du professionnel intervenant, mais également par les frais annexes que son intervention implique : émoluments proportionnels ou honoraires calculés sur la valeur des parts cédées, frais de publicité foncière lorsque la cession emporte mutation indirecte d’un immeuble, droits d’enregistrement dont l’assiette et la liquidation sont désormais sécurisées par l’intervention du tiers de confiance, et frais de formalités administratives diverses. Pour les SCI familiales, qui constituent l’immense majorité du parc des sociétés civiles immobilières et dans lesquelles les cessions de parts répondent souvent à des logiques de transmission patrimoniale à titre gratuit ou à prix réduit, ce renchérissement du coût de la cession pourrait constituer un frein significatif à la fluidité des opérations de restructuration du patrimoine immobilier des ménages. La pratique notariale et celle des avocats devront intégrer cette nouvelle donne et proposer aux clients des stratégies alternatives, telles que le recours à la donation-partage transgénérationnelle ou la constitution de holdings familiales, pour optimiser le coût fiscal et juridique global des transmissions.
Par ailleurs, l’intervention obligatoire d’un professionnel assujetti aux obligations de lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme devrait avoir un effet préventif sur les pratiques de sous-évaluation frauduleuse des parts sociales. Dans un arrêt du 4 juillet 2024, la troisième chambre civile a eu à connaître d’une espèce dans laquelle « la totalité des parts sociales de la SCI Canala a été cédée au prix de 2 000 euros », alors que la société détenait un bien immobilier qu’elle a revendu quelques mois plus tard « pour le prix d’un million d’euros » (Cass. 3e civ., 4 juill. 2024, n° 23-10.534). De telles distorsions de prix, qui permettent d’éluder une part substantielle des droits d’enregistrement et de l’impôt sur la plus-value immobilière, ne pourraient qu’être détectées par un professionnel normalement diligent, tenu de vérifier la cohérence du prix déclaré avec la valeur vénale des biens sous-jacents et d’alerter les parties sur les risques fiscaux encourus.
B. L’articulation du nouveau formalisme avec les instruments de lutte contre la fraude patrimoniale
La réforme ne saurait être appréhendée isolément : elle s’inscrit dans un mouvement plus large de renforcement des instruments juridiques de lutte contre la fraude patrimoniale, dont l’action paulienne constitue le paradigme. L’article 1341-2 du code civil permet au créancier d’agir en son nom personnel « pour faire déclarer inopposables à son égard les actes faits par son débiteur en fraude de ses droits ». La troisième chambre civile a, dans un arrêt fondamental du 11 décembre 2025, précisé avec une netteté particulière que « l’action paulienne, qui tend à faire déclarer inopposables au créancier les actes faits par son débiteur en fraude de ses droits, ne rend pas, sur ce fondement, le tiers bénéficiaire de l’acte frauduleux directement débiteur, au profit du créancier demandeur, d’une indemnité équivalente au préjudice né de la fraude », tout en réservant l’hypothèse dans laquelle « le tiers bénéficiaire a lui-même frauduleusement aliéné le bien sur lequel l’acte frauduleux portait, privant l’inopposabilité de ce dernier d’effectivité » (Cass. 3e civ., 11 déc. 2025, n° 23-22.787). Cette décision a également rappelé que le jugement qui fait droit à l’action paulienne « doit énoncer, dans son dispositif, les actes faits par le débiteur qu’il déclare inopposables au créancier », à peine de cassation pour violation de l’article 455, alinéa 2, du code de procédure civile.
L’articulation entre le nouveau formalisme des cessions de parts de SCI et l’action paulienne se révèle particulièrement délicate dans l’hypothèse où une cession irrégulière, réalisée en violation de l’exigence d’acte authentique, serait invoquée par un créancier pour établir la fraude de son débiteur. La nullité qui sanctionne le défaut de forme ne se confond pas avec l’inopposabilité paulienne, qui suppose la démonstration d’une intention frauduleuse chez le débiteur, d’un appauvrissement de celui-ci et d’un préjudice pour le créancier poursuivant. Ces conditions cumulatives, que la jurisprudence applique avec une rigueur constante, ne sont pas remplies du seul fait du non-respect de la formalité authentique. En revanche, la combinaison d’une cession irrégulière dans sa forme et d’une sous-évaluation caractérisée du prix pourra constituer, dans la plupart des cas, un faisceau d’indices suffisant pour caractériser la fraude paulienne, la violation délibérée de l’obligation formelle nouvelle venant renforcer la démonstration de l’intention frauduleuse du débiteur. Dès lors, le nouveau formalisme des cessions de parts de SCI ne constitue pas seulement une protection préventive pour les parties à l’opération, mais également un instrument indirect de protection des créanciers, qui pourront plus aisément établir le caractère frauduleux des cessions irrégulières auxquelles leur débiteur aurait procédé.
Enfin, il convient de mesurer l’impact de la réforme sur les opérations en cours et sur les cessions antérieures. Les cessions de parts de SCI intervenues avant l’entrée en vigueur de la loi demeurent régies par le droit antérieur et ne sauraient être remises en cause sur le fondement du nouveau formalisme, en application du principe de non-rétroactivité de la loi consacré par l’article 2 du code civil. Les praticiens devront néanmoins anticiper les difficultés probatoires qui pourraient surgir à l’occasion de contentieux portant sur des cessions anciennes, le nouveau formalisme pouvant incidemment renforcer l’exigence probatoire du juge même pour les actes antérieurs à la réforme, par un effet d’éviction du standard antérieur de preuve qui paraîtra désormais notoirement insuffisant au regard de l’exigence nouvelle. Par ailleurs, l’incidence de la réforme sur le contentieux de l’action oblique mérite une attention particulière. La troisième chambre civile a, dans un arrêt du 11 juin 2026, admis qu’un créancier puisse solliciter la dissolution d’une SCI sur le fondement de l’article 1844-7, 5° du code civil pour justes motifs, en exerçant l’action oblique de l’article 1341-1 du même code lorsque les associés négligent de le faire, solution qui pourrait trouver une application renouvelée dans le contexte de cessions irrégulières paralysant le fonctionnement social (Cass. 3e civ., 11 juin 2026, n° 24-19.326, Publié au Bulletin). De même, la jurisprudence de la Cour de cassation du 25 juin 2026, rendue au visa des articles 1113 et 1116 du code civil et de l’article L. 145-46-1 du code de commerce, a précisé avec une autorité particulière que « si le bailleur commercial reste lié par son offre pendant toute la durée du délai légal, de sorte que la vente conclue avec un tiers avant l’expiration de ce délai est nulle, la rétractation dans ledit délai d’une offre non encore acceptée, motivée par la renonciation du bailleur à son projet de vendre, ne l’expose qu’à une action en réparation, exclusive de toute action en exécution forcée de la vente » (Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 25-10.765, Publié au Bulletin). Cette solution, qui distingue nettement les effets de l’irrégularité formelle de ceux de la rétractation fautive, illustre la méthode d’analyse que la Cour de cassation applique aux irrégularités affectant les opérations juridiques portant sur des biens immobiliers et confirme que toute violation d’une règle de forme ou de procédure n’emporte pas nécessairement les mêmes conséquences juridiques.
Conclusion
La loi relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales opère une mutation profonde du droit des cessions de parts de sociétés à prépondérance immobilière en érigeant l’acte authentique en condition de validité de l’opération, sanctionnée par la nullité absolue. Cette réforme, qui met fin à une dissymétrie ancienne entre le formalisme applicable à la vente directe d’immeubles et celui gouvernant la cession de titres de sociétés immobilières, répond à un impératif de transparence et de lutte contre la fraude fiscale et le blanchiment de capitaux. Son effectivité dépendra de la rigueur avec laquelle les professionnels instrumentaires — notaires, avocats et experts-comptables — exerceront leur mission de vérification et de contrôle, ainsi que de la cohérence de son articulation avec les instruments contentieux préexistants, au premier rang desquels l’action paulienne de l’article 1341-2 du code civil. La jurisprudence de la troisième chambre civile, qui a construit au fil des dernières années un corpus cohérent de décisions sur les cessions frauduleuses de parts de SCI et sur l’étendue de l’office du juge en présence de montages sociétaires à finalité immobilière, fournit aux praticiens les repères nécessaires pour naviguer dans ce nouveau paysage juridique. L’arrêt du 11 décembre 2025, en particulier, a rappelé avec force que le juge saisi d’une action paulienne « doit énoncer, dans son dispositif, les actes faits par le débiteur qu’il déclare inopposables au créancier », imposant ainsi une rigueur rédactionnelle qui trouve un écho dans la rigueur formelle nouvelle des actes de cession eux-mêmes (Cass. 3e civ., 11 déc. 2025, n° 23-22.787). Les justiciables, quant à eux, bénéficieront d’un renforcement significatif de la sécurité juridique des transmissions de biens immobiliers par voie sociétaire, au prix certes d’un alourdissement des coûts et des délais que la pratique devra intégrer dans ses stratégies de planification patrimoniale. La conciliation entre l’impératif de transparence et la fluidité des échanges économiques constituera, à n’en pas douter, l’un des principaux défis de la mise en œuvre de cette réforme ambitieuse.
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