Une construction réalisée sans autorisation d’urbanisme peut conduire à une mesure rapide de démolition, d’enlèvement ou même d’expulsion. L’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 25 juin 2026, n° 22-13.550, publié au Bulletin, le rappelle avec netteté : lorsque les travaux violent les règles d’urbanisme, le juge des référés peut faire cesser le trouble manifestement illicite.
Le point pratique est important pour les propriétaires, les occupants, les voisins et les communes. Il ne s’agit pas seulement d’une amende ou d’une régularisation administrative. Si les travaux sont déjà réalisés, si un terrain a été aménagé sans autorisation, si une construction occupe une zone naturelle ou si une installation modifie durablement les lieux, le débat peut arriver devant le juge judiciaire en urgence.
Dans l’affaire jugée le 25 juin 2026, le propriétaire avait installé des constructions et aménagements sur des parcelles situées en zone naturelle du plan local d’urbanisme. La commune soutenait que ces ouvrages n’avaient fait l’objet d’aucune autorisation. Les juges ont ordonné leur démolition ou leur enlèvement, ainsi que l’expulsion des occupants, tout en différant l’exécution d’un an compte tenu de leur situation personnelle. La décision officielle est consultable sur le site de la Cour de cassation.
Pourquoi l’arrêt du 25 juin 2026 compte
L’arrêt ne dit pas seulement qu’une construction irrégulière peut être démolie. Cette idée était déjà connue. Il précise surtout qu’une mesure aussi lourde peut être ordonnée en référé lorsque le trouble est manifestement illicite, sous réserve d’un contrôle de proportionnalité.
La Cour de cassation rappelle que l’article 835 du code de procédure civile permet au juge des référés de prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, même en présence d’une contestation sérieuse, pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Elle ajoute que le juge peut ordonner la cessation du trouble résultant de travaux exécutés en violation des règles d’urbanisme. Le juge choisit la mesure propre à faire cesser le trouble, mais cette mesure doit rester proportionnée au regard des droits garantis par la Convention européenne des droits de l’homme, notamment le droit au respect de la vie privée, familiale et du domicile.
Dans cette affaire, la proportionnalité a été traitée de manière concrète. Les occupants étaient installés depuis de nombreuses années. Le propriétaire était âgé et souffrait de problèmes de santé. Les juges ont donc différé l’expulsion et les mesures de démolition ou d’enlèvement d’un an. La démolition reste ordonnée, mais son exécution est aménagée.
Référé, démolition et expulsion : ce que peut demander la commune
La commune peut agir pour faire cesser une situation contraire aux règles d’urbanisme. Selon les cas, elle peut demander la suppression de l’ouvrage, son enlèvement, la remise en état du terrain ou des mesures conservatoires.
Le référé est utilisé lorsque l’urgence procédurale tient moins au calendrier du chantier qu’à la persistance d’une situation illicite. Une construction sans autorisation située en zone protégée, agricole ou naturelle peut continuer à produire ses effets tous les jours : occupation du terrain, artificialisation, atteinte aux règles du PLU, usage interdit, trouble pour les voisins ou risque de pérennisation.
Le juge des référés ne tranche pas toujours tout le litige de fond, mais il peut prendre des mesures très concrètes. Une ordonnance de référé peut donc avoir des conséquences immédiates : obligation de démonter, d’enlever, de cesser l’occupation, de libérer les lieux ou de remettre le site en état.
L’arrêt du 25 juin 2026 montre aussi que l’argument du domicile ne suffit pas à bloquer automatiquement la mesure. Le juge doit l’examiner, mais il peut considérer que l’atteinte est proportionnée si elle répond aux impératifs d’intérêt général de la législation de l’urbanisme et si l’exécution est aménagée.
Le propriétaire peut-il éviter la démolition ?
Oui, dans certains dossiers. Mais ce n’est pas le même débat.
Une semaine avant l’arrêt du 25 juin 2026, la Cour de cassation avait rendu un autre arrêt important, le 18 juin 2026, n° 24-14.342. Elle y a jugé que, sur le fondement de l’article L. 480-14 du code de l’urbanisme, le juge doit rechercher si une mise en conformité est possible et acceptée par le propriétaire avant d’ordonner une démolition ou une remise en état. Nous avons traité cet angle dans l’article consacré à la mise en conformité d’une construction sans permis.
L’arrêt du 25 juin 2026 répond à une autre question. Il porte sur le pouvoir du juge des référés lorsqu’un trouble manifestement illicite résulte de travaux contraires aux règles d’urbanisme. La régularisation peut rester un argument, mais elle doit être sérieuse, documentée et juridiquement possible.
Le propriétaire ne doit donc pas se contenter de dire qu’il demandera une autorisation plus tard. Il doit identifier la règle violée, vérifier le PLU, produire des plans, expliquer la solution corrective, déposer si possible une demande utile et démontrer que la mesure demandée par la commune est excessive au regard de la situation concrète.
Dans les dossiers les plus difficiles, la construction est située dans une zone où aucune régularisation n’est réaliste. Dans ce cas, la défense ne peut pas reposer sur une promesse vague. Il faut alors discuter la qualification de trouble, la prescription, la compétence, la proportionnalité de la mesure, le délai d’exécution et les modalités pratiques de remise en état.
Que faire si la mairie adresse une mise en demeure
La première erreur consiste à attendre l’assignation. Lorsqu’une mairie écrit au propriétaire au sujet de travaux sans autorisation, il faut immédiatement reconstituer le dossier.
Il faut récupérer les autorisations anciennes, les déclarations préalables, les permis, les plans, les échanges avec la mairie, les factures, les photographies datées, les attestations d’entreprise et les éléments permettant de dater précisément l’achèvement des travaux.
Il faut ensuite comprendre la règle reprochée. L’irrégularité peut venir de l’absence totale d’autorisation, d’un dépassement de surface, d’une hauteur excessive, d’une implantation trop proche de la limite séparative, d’une destination interdite, d’une atteinte à une zone naturelle, d’un stationnement manquant, d’une modification du terrain naturel ou d’un non-respect d’une prescription du permis.
La réponse à la mairie doit être préparée. Si une régularisation est possible, elle doit être présentée avec des pièces. Si elle ne l’est pas, il faut éviter d’écrire des engagements irréalistes. Et si la commune menace d’un référé, le dossier doit être prêt pour démontrer pourquoi une démolition immédiate, une expulsion ou une remise en état totale serait disproportionnée.
Que faire si un voisin construit sans autorisation
Le voisin doit agir vite, mais proprement.
Il doit d’abord vérifier s’il existe une autorisation affichée sur le terrain. Si un panneau est affiché, il faut relever la date, le numéro de l’autorisation, la nature du projet et les mentions visibles. Si aucun panneau n’existe, il faut photographier la situation et demander en mairie si une autorisation a été délivrée.
Il faut ensuite conserver les preuves du trouble : vues créées, perte d’ensoleillement, ruissellement, modification des niveaux, fissures, accès, stationnement, nuisances, atteinte à une servitude, empiètement ou non-respect des limites.
Le signalement à la mairie peut être utile, mais il ne remplace pas toujours une action personnelle. Le voisin peut avoir intérêt à contester une autorisation d’urbanisme, solliciter une expertise, agir pour trouble anormal de voisinage, invoquer une servitude ou saisir le juge des référés selon l’urgence. Le bon fondement dépend du dossier.
L’arrêt du 25 juin 2026 donne un levier important lorsque la commune agit ou lorsque le trouble est caractérisé : le juge des référés peut ordonner une mesure de remise en état pour faire cesser la situation illicite. Mais le voisin doit éviter de réduire son dossier à une seule formule. Il doit montrer le trouble concret et les règles applicables.
Les pièces utiles avant un référé
Pour le propriétaire, les pièces utiles sont les actes de propriété, les autorisations d’urbanisme, les plans, les photographies avant et après travaux, les factures, les échanges avec la mairie, l’extrait du PLU, les éléments de prescription, les pièces médicales ou familiales pertinentes si une expulsion est demandée, et tout projet sérieux de mise en conformité.
Pour le voisin, les pièces utiles sont les photographies datées, les constats, les plans cadastraux, les mesures de distance, les demandes faites à la mairie, les réponses administratives, les preuves du trouble et les documents montrant l’absence ou l’insuffisance de l’autorisation.
Pour la commune ou le syndicat concerné, le dossier doit établir l’irrégularité et la mesure nécessaire pour la faire cesser. Une demande de démolition ou d’enlèvement doit être calibrée. Plus la mesure demandée est lourde, plus le dossier doit expliquer pourquoi une solution moins radicale ne suffit pas.
Paris et Île-de-France : vigilance renforcée
À Paris et en Île-de-France, ces dossiers sont fréquents parce que les parcelles sont contraintes et les règles locales nombreuses. Une extension arrière, un carport, une terrasse couverte, un studio de jardin, une surélévation, une fermeture de balcon ou un local transformé peut cumuler urbanisme, copropriété, voisinage et parfois changement d’usage.
Le juge compétent, les délais et les pièces changent selon la situation. Un recours contre une autorisation affichée ne se traite pas comme un référé contre des travaux déjà réalisés. Une action de la commune ne se prépare pas comme une action du voisin. Une mesure d’expulsion ou de démolition appelle aussi un débat de proportionnalité.
Le cabinet intervient en droit immobilier et en contentieux de l’urbanisme, notamment pour les recours contre permis, les travaux non autorisés, les troubles de voisinage et les référés. Sur ces sujets, il est souvent utile de croiser l’analyse avec les enjeux de recours contre un permis de construire à Paris et de droit immobilier.
La stratégie à retenir
L’arrêt du 25 juin 2026 doit être lu avec prudence. Il ne signifie pas que toute construction irrégulière sera démolie immédiatement. Il signifie qu’une construction réalisée en violation des règles d’urbanisme peut constituer un trouble manifestement illicite, et que le juge des référés peut ordonner des mesures fortes pour y mettre fin.
Le propriétaire doit donc préparer une défense concrète : régularisation possible, mise en conformité, proportionnalité, délai d’exécution, prescription et pièces techniques.
Le voisin doit documenter le trouble et choisir le bon canal : mairie, recours administratif, référé, expertise, action au fond ou trouble anormal de voisinage.
La commune doit calibrer sa demande et justifier la mesure demandée. Le référé peut être efficace, mais il doit être précis.
Dans tous les cas, le dossier se joue sur les faits : date des travaux, règles du PLU, autorisations, plans, occupation réelle, préjudice et possibilité technique de corriger l’ouvrage.
Besoin d’un avis rapide sur votre dossier.
Consultation téléphonique en 48 heures avec un avocat du cabinet.
Nous vérifions la mise en demeure, l’assignation, les règles du PLU, les preuves, l’urgence et les moyens d’éviter ou de contester une mesure de démolition ou d’expulsion.
Appelez le 06 46 60 58 22 ou utilisez le formulaire de contact du cabinet.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.