Un commandement de payer peut arriver au plus mauvais moment : départ en vacances, absence du domicile, courrier découvert tardivement, dette de loyer contestée ou régularisation CAF en attente.
Le problème est simple : le délai ne commence pas quand le locataire lit l’acte, mais quand le commissaire de justice le signifie selon les règles de procédure.
En bail d’habitation, ce délai peut décider de la suite du dossier. Si la dette n’est pas payée, si aucun accord écrit n’est trouvé, ou si le juge n’est pas saisi à temps, le bailleur peut demander au juge de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion.
L’été aggrave souvent la situation. Les services sont ralentis. Le locataire rentre parfois quinze jours après la signification. Le bailleur pense que le dossier est déjà gagné. Le locataire pense qu’il suffit d’appeler l’étude ou de promettre un paiement à la rentrée.
Ce n’est pas suffisant.
Ce que signifie réellement un commandement de payer
Le commandement de payer n’est pas une simple relance.
C’est un acte délivré par un commissaire de justice lorsque le bailleur reproche au locataire des loyers, charges ou dépôt de garantie impayés. Lorsqu’il vise la clause résolutoire du bail, il peut ouvrir la voie à la résiliation automatique du contrat si la situation n’est pas régularisée dans le délai légal ou contractuel applicable.
L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que la clause résolutoire ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Le même texte impose plusieurs mentions, notamment le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, l’avertissement sur le risque de procédure judiciaire de résiliation et d’expulsion, la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement et la possibilité de demander des délais au juge.
Source officielle : article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur Legifrance.
Le locataire doit donc traiter l’acte comme un document procédural, pas comme une lettre de rappel.
Il faut lire trois choses dès le premier jour : la date de signification, le montant réclamé, et les mentions obligatoires.
Le délai court-il si le locataire était absent ?
Oui, en principe.
L’absence du locataire pendant les vacances ne suffit pas, à elle seule, à neutraliser le commandement. Le commissaire de justice peut signifier l’acte selon les formes prévues par le Code de procédure civile, y compris lorsque la personne n’est pas présente au domicile.
Le point de départ à surveiller est donc la date figurant sur l’acte, pas la date à laquelle le locataire découvre le document dans sa boîte aux lettres ou récupère l’avis de passage.
Cette règle change tout en pratique.
Un locataire qui rentre le 20 juillet et découvre un commandement signifié le 5 juillet n’a pas six semaines à compter de son retour. Il doit raisonner à partir du 5 juillet, vérifier la date exacte inscrite sur l’acte, puis calculer le temps réellement restant.
Si la dette est réglée intégralement dans le délai, il faut conserver la preuve du paiement. Si elle ne peut pas être réglée en une fois, il faut construire immédiatement une demande de délais ou une contestation utile.
Six semaines ou deux mois : le piège des anciens baux
Depuis la loi du 27 juillet 2023, l’article 24 de la loi de 1989 vise un délai de six semaines.
Mais certains baux antérieurs contiennent encore une clause prévoyant un délai de deux mois. La question a été tranchée par la Cour de cassation dans un avis du 13 juin 2024 : les dispositions nouvelles « n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours » (Cass., avis, 13 juin 2024, n° 24-70.002).
Source officielle : avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024, n° 24-70.002.
Il faut donc comparer le commandement et le bail.
Si le bail prévoit deux mois et que le commandement ne laisse que six semaines, la question mérite une vérification précise. Selon les cas, cela peut nourrir une contestation sur le délai applicable ou sur l’information donnée au locataire.
Ce point ne doit pas être traité à l’oral. Il faut récupérer le bail signé, ses avenants, la date de reconduction ou de renouvellement, puis rapprocher ces documents de l’acte de commissaire de justice.
Les erreurs à ne pas commettre après réception
La première erreur consiste à payer une partie de la dette sans rien écrire.
Un paiement partiel peut réduire la dette, mais il ne suffit pas toujours à arrêter la procédure. Si le solde reste impayé à l’expiration du délai, le bailleur peut soutenir que le commandement est resté infructueux.
La deuxième erreur consiste à appeler le bailleur ou l’agence sans confirmer par écrit.
Un accord oral sur un échéancier est fragile. Il faut obtenir un écrit précis : montant de la dette reconnue, échéances, date de paiement du loyer courant, suspension ou non de la procédure, sort des frais de commissaire de justice.
La troisième erreur consiste à attendre l’assignation.
Le locataire peut saisir le juge pour demander des délais de paiement. L’article 1343-5 du Code civil permet au juge, selon la situation du débiteur et les besoins du créancier, de reporter ou d’échelonner le paiement des sommes dues.
Source officielle : article 1343-5 du Code civil sur Legifrance.
En bail d’habitation, l’article 24 prévoit également un régime spécifique : le juge peut accorder des délais dans la limite de trois années lorsque le locataire est en situation de régler sa dette et a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.
La quatrième erreur consiste à contester sans preuves.
Un désaccord sur le montant ne suffit pas. Il faut produire les quittances, virements, relevés bancaires, attestations CAF, échanges avec l’agence, régularisations de charges, justificatifs de retenues éventuellement pratiquées et tout document montrant que la dette réclamée est erronée ou incomplète.
Que faire dans les 48 heures suivant la découverte de l’acte ?
Il faut d’abord photographier ou scanner toutes les pages du commandement.
La première page ne suffit pas. Les mentions obligatoires et le décompte peuvent se trouver dans les annexes. Un acte incomplet dans le dossier du locataire ne permet pas de vérifier correctement les nullités possibles.
Il faut ensuite récupérer le bail, les avenants, les trois derniers avis d’échéance, les quittances disponibles, les justificatifs de paiement des six à douze derniers mois, les échanges avec le bailleur et tout document CAF ou FSL.
Il faut aussi vérifier le loyer courant.
Devant le juge, la reprise du paiement du loyer courant est souvent décisive pour demander des délais et suspendre les effets de la clause résolutoire. Un locataire qui ne peut pas payer toute la dette doit au moins travailler la preuve qu’il peut reprendre le paiement régulier du loyer actuel.
Enfin, il faut écrire.
Le courrier ou le mail doit être court : rappeler la date de réception effective, demander le décompte actualisé, indiquer les paiements déjà effectués, proposer un échéancier réaliste ou annoncer la contestation du montant. Le message ne doit pas reconnaître une dette globale sans vérification si le décompte est contestable.
Peut-on demander au juge de suspendre l’expulsion ?
Oui, mais il faut construire la demande.
Le juge ne se contente pas d’une difficulté générale. Il regarde la dette, les paiements récents, les ressources du foyer, la possibilité de tenir un échéancier, la situation familiale, les démarches engagées auprès de la CAF ou du FSL, et le comportement du locataire depuis le commandement.
Lorsque les conditions sont réunies, le juge peut accorder des délais et suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le respect de l’échéancier.
Cela signifie que le bail peut être sauvé si le locataire respecte les modalités fixées.
À l’inverse, le premier impayé après la décision peut faire reprendre effet à la clause résolutoire. Il ne faut donc jamais proposer un échéancier irréaliste pour gagner du temps. Un plan trop ambitieux devient une preuve contre le locataire quelques mois plus tard.
Et si le montant réclamé est faux ?
Le commandement peut être contesté si le décompte est erroné, si des paiements ont été omis, si des charges non justifiées sont incluses, si des frais discutables sont réclamés, ou si les mentions obligatoires ne sont pas respectées.
La contestation doit être précise.
Il ne suffit pas d’écrire que le montant est faux. Il faut reconstituer un tableau simple : mois par mois, loyer appelé, charges appelées, paiement effectué, solde réel. Les virements doivent être associés aux périodes payées. Les aides au logement doivent être vérifiées avec les dates de versement.
Si le bailleur réclame des charges, le locataire peut demander les justificatifs de régularisation. Si le commandement intègre des sommes étrangères au bail d’habitation, il faut les isoler. Si le bailleur impute mal les paiements, il faut le démontrer.
Cette étape est souvent plus utile qu’une contestation générale de principe.
Locataire à Paris ou en Île-de-France : les réflexes locaux
À Paris et en Île-de-France, les dossiers de loyers impayés arrivent souvent devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire compétent.
Le locataire doit identifier rapidement le tribunal indiqué dans l’assignation si elle est déjà délivrée, ou le tribunal du lieu de situation du logement si l’assignation n’est pas encore arrivée.
Il faut aussi vérifier les démarches sociales utiles : FSL du département, CAF, Action Logement le cas échéant, assistante sociale, commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives lorsque le dossier y est transmis.
Ces démarches ne remplacent pas une défense judiciaire. Elles renforcent le dossier si elles sont documentées.
Pour un propriétaire, la même rigueur s’impose. Un commandement mal rédigé, un mauvais délai, une dénonciation tardive à la caution ou une étape CCAPEX oubliée peuvent retarder la procédure et fragiliser la demande.
Pour un accompagnement sur une procédure de loyers impayés, le cabinet intervient notamment en recouvrement de loyers impayés à Paris et en procédure d’expulsion locative.
Les pièces à préparer avant de consulter
Avant de demander un avis, préparez le commandement de payer complet, le bail, les avenants, l’état des paiements, les derniers avis d’échéance, les justificatifs CAF, les échanges avec le bailleur ou l’agence, les documents de ressources et les propositions de paiement déjà envoyées.
Si vous êtes propriétaire, ajoutez le décompte détaillé, les relances, la clause résolutoire du bail, l’identité de la caution, les preuves de signification et les éventuelles démarches CCAPEX.
L’objectif est d’identifier très vite si le dossier relève d’une régularisation, d’un échéancier, d’une contestation du commandement, d’une demande de délais ou d’une défense à l’assignation.
Le temps perdu après un commandement de payer se rattrape difficilement.
Besoin d’un avis rapide sur votre dossier.
Le cabinet peut organiser une consultation téléphonique en 48 heures avec un avocat du cabinet pour vérifier le délai, le montant réclamé, les pièces utiles et la stratégie à adopter.
Si le logement est situé à Paris ou en Île-de-France, l’analyse peut aussi porter sur le tribunal compétent, les démarches sociales à enclencher et les risques d’expulsion.
Appelez le cabinet au 06 46 60 58 22 ou utilisez le formulaire de contact.
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