Depuis les débats de juin 2026 sur la relance du logement, beaucoup de propriétaires bailleurs espèrent un assouplissement du calendrier des passoires thermiques. Le risque est de confondre une annonce politique, un projet de texte et le droit applicable au bail signé aujourd’hui.
En l’état, le calendrier de décence énergétique continue de produire ses effets. En métropole, un logement classé G ne répond plus au niveau minimal de performance énergétique exigé depuis le 1er janvier 2025. Les logements F sont visés à compter du 1er janvier 2028, puis les logements E à compter du 1er janvier 2034.
Le cas le plus difficile concerne les appartements en copropriété. Un bailleur peut vouloir isoler, changer un système collectif, intervenir sur la façade, remplacer une fenêtre, améliorer la ventilation ou faire voter des travaux sur parties communes. Mais l’assemblée générale refuse, reporte, modifie l’ordre du jour ou renvoie le sujet à un audit plus tardif.
La question devient alors très concrète : peut-on louer un logement F ou G si la copropriété bloque les travaux nécessaires ? Et, côté locataire, peut-on demander une baisse de loyer, des travaux ou une indemnisation lorsque le bailleur répond qu’il ne peut rien faire seul ?
La réponse courte est la suivante. Le blocage de copropriété ne rend pas automatiquement le logement louable. Il peut en revanche limiter ce que le juge peut ordonner contre le bailleur, à condition que celui-ci démontre ses diligences. Le dossier se joue donc sur les preuves : convocations d’assemblée générale, projets de résolution, devis, votes, travaux privatifs possibles, échanges avec le syndic et calendrier réel.
Le calendrier DPE reste la règle de départ
L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de remettre au locataire un logement décent répondant à un niveau minimal de performance énergétique.
Le même article fixe le calendrier applicable en métropole : classe A à F depuis le 1er janvier 2025, classe A à E à compter du 1er janvier 2028, puis classe A à D à compter du 1er janvier 2034.
Un logement classé G pose donc déjà une difficulté sérieuse lorsqu’il est loué à titre de résidence principale. Un logement F reste louable en 2026, mais le bailleur doit anticiper l’échéance de 2028, surtout si les travaux dépendent d’une assemblée générale de copropriété.
Le diagnostic de performance énergétique n’est pas une simple formalité. Il permet d’identifier la classe du logement, les recommandations de travaux, le confort d’été, les charges estimées et les points qui peuvent relever de la copropriété plutôt que du seul propriétaire.
Copropriété bloquée : l’exception existe, mais elle se prouve
L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit une nuance importante. Lorsque le logement ne satisfait pas aux critères de décence, le locataire peut demander sa mise en conformité. Le juge peut déterminer les travaux à réaliser, réduire le loyer ou suspendre son paiement jusqu’à l’exécution des travaux.
Mais le même article précise que le juge ne peut pas ordonner des travaux destinés à atteindre le niveau minimal de performance énergétique dans certains cas. L’un de ces cas vise le logement situé dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, lorsque le copropriétaire démontre ses diligences en vue de l’examen de résolutions portant sur les parties communes ou équipements communs, ainsi que la réalisation des travaux privatifs adaptés aux caractéristiques du bâtiment.
Cette règle ne protège pas un bailleur passif.
Elle protège le bailleur qui a réellement essayé d’agir et qui peut le prouver.
Il ne suffit donc pas d’écrire au locataire : « la copropriété refuse ». Il faut montrer ce qui a été demandé, quand, à qui, avec quels documents et avec quel résultat.
Ce que le bailleur doit faire avant de relouer
Le bailleur doit d’abord identifier ce qui dépend de son lot et ce qui dépend de la copropriété.
Les travaux privatifs peuvent porter sur des équipements intérieurs, certaines menuiseries lorsque le règlement le permet, des joints, des radiateurs, une ventilation intérieure, une isolation intérieure compatible avec les règles de l’immeuble ou des dispositifs qui ne touchent pas l’aspect extérieur.
Les travaux collectifs peuvent concerner la toiture, les façades, les planchers, les colonnes, une ventilation commune, un chauffage collectif, des réseaux, des fenêtres relevant de l’harmonie de l’immeuble ou une isolation par l’extérieur.
Avant de signer un nouveau bail, le propriétaire doit donc réunir au minimum le DPE, les recommandations de travaux, le règlement de copropriété, les procès-verbaux d’assemblée générale, les échanges avec le syndic et les devis déjà obtenus.
S’il sait que le logement est classé G, il doit être particulièrement prudent. Relouer sans stratégie claire expose à une contestation immédiate du locataire. Relouer en affirmant que des travaux sont prévus, alors qu’aucun vote n’est inscrit à l’ordre du jour, crée un risque supplémentaire.
Comment demander l’inscription des travaux à l’ordre du jour
Le bailleur doit écrire au syndic suffisamment tôt pour demander l’inscription de résolutions précises à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.
Une demande vague sur la « rénovation énergétique » est insuffisante. Il faut, autant que possible, viser les travaux nécessaires : audit, diagnostic technique, vote d’une étude, isolation de la toiture, remplacement d’un équipement commun, autorisation de travaux privatifs affectant l’aspect extérieur, pose de protections solaires ou modification de ventilation.
Le courrier doit joindre les éléments utiles : DPE du lot, recommandations, devis, note technique, photographie, contrainte juridique liée à la location, échéance applicable et conséquence en cas d’inaction.
Si le syndic refuse d’inscrire la résolution, modifie le texte ou laisse passer le délai, il faut conserver la preuve de la demande et de la réponse. Ce point pourra compter ensuite, soit contre le syndic, soit dans la discussion avec le locataire.
Et si l’assemblée générale refuse les travaux ?
Un vote négatif ne clôt pas toujours le dossier.
Il faut lire le procès-verbal. Le refus porte-t-il sur le principe des travaux, sur leur coût, sur un devis précis, sur l’absence d’étude, sur l’impact esthétique ou sur une majorité non atteinte ? La stratégie dépend de la raison du rejet.
Si le refus est mal motivé, si une résolution a été irrégulièrement écartée, si le vote porte atteinte aux droits d’un copropriétaire ou si les travaux étaient nécessaires à la conservation ou à l’amélioration de l’immeuble, une contestation peut être envisagée dans les délais du droit de la copropriété.
Le bailleur doit aussi vérifier s’il existe une solution partielle. Un vote collectif refusé n’interdit pas toujours des travaux privatifs. Inversement, un petit équipement intérieur ne suffira pas forcément à faire sortir un logement F ou G de sa classe énergétique.
Le bon dossier distingue donc trois colonnes : travaux possibles seul, travaux soumis à autorisation, travaux relevant clairement de la copropriété.
Le locataire peut-il demander une baisse de loyer ?
Oui, le locataire peut demander au bailleur la mise en conformité du logement si celui-ci ne répond pas aux critères de décence. En cas de désaccord ou d’absence de réponse dans un délai de deux mois, il peut saisir la commission départementale de conciliation ou le juge.
Le juge peut réduire le loyer, suspendre son paiement avec ou sans consignation, ou fixer un calendrier de travaux. Mais la suspension du loyer ne doit pas être décidée seul par le locataire. Un arrêt spontané du paiement peut déclencher un commandement de payer et une procédure d’expulsion.
La bonne méthode consiste à écrire au bailleur, demander le DPE, demander les justificatifs de démarches auprès de la copropriété, signaler les difficultés concrètes du logement et conserver les preuves.
Les preuves utiles sont les factures d’énergie, les relevés de température, les photographies, les échanges avec l’agence, le bail, le DPE, les diagnostics, les procès-verbaux d’assemblée générale et les demandes restées sans réponse.
Le bailleur peut-il répondre que le juge ne peut pas ordonner les travaux ?
Il peut le soutenir, mais il doit le démontrer.
L’article 20-1 ne donne pas une immunité générale. Il empêche seulement le juge d’ordonner certains travaux de performance énergétique lorsque les conditions légales sont réunies, notamment en copropriété, si le bailleur prouve ses diligences et l’impossibilité d’atteindre le niveau minimal malgré les démarches réalisées.
Même dans ce cas, la discussion peut rester ouverte sur d’autres mesures. Le juge peut examiner la réduction du loyer, le préjudice de jouissance, l’information donnée au locataire, les travaux privatifs possibles, la loyauté de la mise en location et les engagements pris au moment de la signature.
Un bailleur qui n’a jamais demandé d’inscription à l’ordre du jour, jamais produit de devis et jamais tenté de travaux privatifs aura du mal à se réfugier derrière la copropriété.
Paris et Île-de-France : pourquoi le sujet est sensible
À Paris et en petite couronne, beaucoup de logements classés F ou G se trouvent dans des immeubles anciens, parfois avec chauffage collectif, façades protégées, combles mal isolés, petites surfaces ou contraintes architecturales.
La tension locative rend le sujet plus contentieux. Le locataire signe vite, puis découvre une classe énergétique médiocre, des charges élevées, une chaleur excessive l’été ou un chauffage insuffisant l’hiver. Le bailleur, lui, peut se trouver coincé entre l’interdiction de louer, le calendrier des assemblées générales et les refus de copropriétaires qui ne souhaitent pas financer les travaux.
Dans ce contexte, le dossier doit être préparé avant le conflit. Pour un logement situé à Paris ou en Île-de-France, il faut réunir le DPE, les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale, le règlement de copropriété, les échanges avec le syndic, les devis, les autorisations éventuellement refusées et les preuves du trouble subi par le locataire.
Les erreurs fréquentes
La première erreur consiste à croire qu’un projet de réforme suspend le droit en vigueur. Tant qu’un texte n’est pas adopté et entré en vigueur, il ne sécurise pas une relocation risquée.
La deuxième erreur consiste à confondre DPE collectif et DPE du lot loué. Un immeuble peut avoir une trajectoire globale, mais le litige locatif porte souvent sur le logement précis, son bail, ses annexes et son état réel.
La troisième erreur consiste à envoyer au syndic une demande imprécise. Une résolution floue sera facilement reportée ou rejetée.
La quatrième erreur consiste, côté locataire, à cesser de payer le loyer sans cadre. Même lorsque le logement pose un problème de décence, il faut sécuriser la demande.
La cinquième erreur consiste, côté bailleur, à promettre des travaux dans le bail ou dans les échanges sans savoir s’ils pourront être votés. Une promesse non tenue deviendra une pièce contre lui.
Modèle de chronologie utile avant recours
Le dossier doit être reconstruit simplement.
Date du DPE.
Classe énergétique du logement.
Date de signature ou de renouvellement du bail.
Demandes adressées au syndic.
Résolutions proposées.
Votes ou refus de l’assemblée générale.
Travaux privatifs réalisés ou écartés avec justification.
Demandes du locataire.
Réponses du bailleur.
Préjudice invoqué : factures, inconfort, perte de jouissance, impossibilité de louer ou de relouer.
Cette chronologie permet de savoir si le sujet relève d’une régularisation amiable, d’une mise en demeure, d’une saisine de la commission départementale de conciliation, d’une contestation d’assemblée générale ou d’une procédure devant le juge des contentieux de la protection.
Sources officielles utiles
- Article 6 de la loi du 6 juillet 1989 : obligation de délivrer un logement décent et calendrier de performance énergétique.
- Article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 : mise en conformité, réduction du loyer, suspension possible et exception liée à la copropriété.
- Service-Public : diagnostic de performance énergétique.
- Ministère de la Transition écologique : décence énergétique et gel des loyers.
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Nous pouvons vous aider à déterminer s’il faut relouer, demander une résolution à l’ordre du jour, contester un refus de copropriété, préparer une mise en demeure ou saisir le juge.
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