L’effectivité des droits du preneur à bail commercial : les constructions prétoriennes 2024-2026 de la troisième chambre civile
Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 à L. 145-60 du Code de commerce, constitue un édifice législatif dont la cohérence repose sur un équilibre délicat entre la protection des droits du preneur et le respect des prérogatives du bailleur. La troisième chambre civile de la Cour de cassation, par une série de décisions rendues entre 2024 et 2026, a entrepris une consolidation significative de l’effectivité des droits du preneur, en précisant la portée des obligations du bailleur et en affermissant les instruments procéduraux dont dispose le locataire commercial pour assurer la défense de ses intérêts. Cette construction prétorienne, dont la cohérence doctrinale mérite d’être soulignée, s’articule autour de deux axes majeurs : le renforcement substantiel de l’obligation de délivrance et de jouissance paisible, d’une part, et la consolidation des prérogatives procédurales du preneur, d’autre part.
I. Le renforcement de l’obligation de délivrance et de jouissance paisible
A. L’obligation continue de délivrance et l’immunité temporelle du preneur
L’obligation de délivrance qui pèse sur le bailleur commercial, consacrée par les articles 1719 et 1720 du Code civil, a fait l’objet d’une clarification décisive par la troisième chambre civile dans un arrêt du 19 juin 2025. La Cour de cassation y affirme que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’une stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée » et qu’« il est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce » et « d’y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives » (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n°23-18.853, FS-B). La Cour en déduit que « sauf pendant le temps où la force majeure l’empêcherait de faire ce à quoi il s’est obligé, le bailleur est tenu d’exécuter les travaux lui incombant dans les parties privatives des locaux loués ».
Cette décision s’inscrit dans le prolongement d’une jurisprudence constante qui impose au bailleur, informé de l’existence de désordres affectant les locaux loués, de prendre sans délai les mesures nécessaires pour y remédier. La troisième chambre civile rappelle à cet égard que « les vices apparus en cours de bail, et que le preneur était, par suite des circonstances, seul à même de constater, ne sauraient engager la responsabilité du bailleur que si, informé de leur survenance, celui-ci n’a pris aucune disposition pour y remédier », citant un précédent arrêt du 13 octobre 2021 (3e Civ., 13 octobre 2021, n°20-19.278, publié). La portée de cette obligation est d’autant plus remarquable que la Cour de cassation précise désormais, dans un attendu de principe, que lorsque les locaux loués sont situés dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, « les diligences par lui accomplies pour obtenir du syndicat des copropriétaires la cessation d’un trouble ayant son origine dans les parties communes de l’immeuble ne le libèrent pas de son obligation de garantir la jouissance paisible des locaux loués ».
Cette solution marque une avancée protectrice considérable pour le preneur. En écartant toute exonération tirée de l’origine du trouble dans les parties communes, la Cour de cassation fait peser sur le bailleur une obligation de résultat dans la garantie de jouissance paisible, dont il ne peut s’affranchir qu’en démontrant l’existence d’un cas de force majeure. Le bailleur ne saurait se retrancher derrière l’inertie du syndicat des copropriétaires, la lenteur des procédures collectives ou les délais d’exécution des travaux pour échapper à son obligation : dès lors qu’il est informé du trouble, il doit en répondre intégralement.
Par ailleurs, l’arrêt du 18 septembre 2025 est venu renforcer la position du preneur en écartant l’exigence d’une mise en demeure préalable à l’exercice de l’exception d’inexécution. La troisième chambre civile y énonce que « le preneur peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable » (Cass. 3e civ., 18 septembre 2025, n°23-24.005, FS-B). Cette solution, qui écarte une condition procédurale que la cour d’appel avait ajoutée à la loi, confère au mécanisme de l’exception d’inexécution une effectivité renouvelée, en permettant au preneur de suspendre immédiatement le paiement des loyers dès lors que les locaux deviennent impropres à leur destination. La Cour rappelle à cet égard les articles 1184 alinéa 1er, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, 1719 et 1728 du Code civil, dont il résulte que « celui qui se prévaut de l’exception d’inexécution n’est pas tenu à une mise en demeure préalable ».
B. La garantie de jouissance paisible et la réparation intégrale du trouble
La garantie de jouissance paisible, obligation essentielle du bailleur prévue par l’article 1719 du Code civil, a fait l’objet d’une précision majeure dans le même arrêt du 19 juin 2025. La Cour de cassation y rappelle que « les dommages-intérêts dus au créancier sont de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé sans qu’il en résulte pour lui ni perte ni profit », énonçant ainsi le principe de la réparation intégrale. La troisième chambre civile censure en conséquence la cour d’appel qui avait limité l’indemnisation du préjudice de jouissance du preneur à une perte de chance, en retenant que « la bailleresse devait, en l’absence de force majeure caractérisée, indemniser intégralement la locataire de son préjudice de jouissance à compter du jour où elle en a été informée jusqu’à sa cessation » (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n°23-18.853, FS-B).
Cette solution constitue une avancée significative pour le preneur confronté à des désordres affectant les locaux loués. En écartant la qualification de perte de chance au profit de l’indemnisation intégrale du préjudice de jouissance, la Cour de cassation affermit substantiellement la protection du locataire commercial. La perte de chance, qui aurait consisté pour le preneur à n’être indemnisé que de la probabilité que les travaux eussent été réalisés plus rapidement si le bailleur avait accompli les diligences nécessaires, est écartée au profit d’une indemnisation intégrale, assise sur la durée effective du trouble, sans considération des aléas qui auraient pu affecter la célérité des réparations. La Cour rappelle également, dans le même arrêt, que « l’obligation résultant de ce dernier texte ne cesse qu’en cas de force majeure », citant à cet égard un précédent du 9 octobre 1974 (3e Civ., 9 octobre 1974, n°73-11.721, Bull. n°345).
La Cour de cassation a également précisé, dans un arrêt du 4 juin 2026, les exigences procédurales qui pèsent sur le juge saisi d’un litige relatif au refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes. En soulevant d’office les moyens tirés de la violation des articles 455 et 954 du Code de procédure civile, la troisième chambre civile rappelle que le juge doit statuer sur les dernières conclusions déposées et que la dénaturation des écrits des parties constitue un grief justifiant la cassation (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n°24-19.120). Cette rigueur procédurale bénéficie indirectement au preneur, dont les moyens de défense doivent être examinés avec la plus grande attention par les juges du fond, sans que la cour d’appel puisse se dispenser de viser les dernières conclusions déposées.
II. La consolidation des prérogatives procédurales du preneur
A. L’office du juge des loyers commerciaux dans la fixation du loyer renouvelé
La question de la fixation du loyer du bail renouvelé a donné lieu à une importante construction prétorienne relative à l’office du juge des loyers commerciaux. Par un arrêt du 30 mai 2024, publié au Bulletin et au Rapport, la troisième chambre civile a tranché une difficulté récurrente relative à la qualification du moyen par lequel une partie s’oppose à une demande de fixation judiciaire du loyer au motif que les parties sont convenues d’un loyer comprenant une part variable. La Cour énonce que « l’article R. 145-23 du code de commerce étant applicable à toute demande en fixation du prix d’un bail renouvelé sans exclusion pour les baux stipulant un loyer comprenant une part variable, un tel moyen s’analyse en une défense au fond et non en une fin de non-recevoir ». Elle en déduit que « le juge des loyers commerciaux ne peut déclarer irrecevable une telle demande, mais doit l’examiner au fond » (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n°22-16.447, FS-B+R).
Cette solution, qui opère un revirement par rapport à la jurisprudence antérieure, étend considérablement l’accès du preneur au juge des loyers commerciaux. La Cour rappelle en effet que, jusqu’alors, la jurisprudence jugeait que « la fixation du prix du loyer renouvelé n’était régie que par leur convention et ne pouvait résulter que de leur accord » et que « l’office du juge des loyers commerciaux ne pouvait être alors que de constater cet accord sur un nouveau prix, s’il existait, et en absence d’un tel accord, de rejeter les demandes en fixation du prix du bail renouvelé, le bail étant alors renouvelé à l’ancien prix ». Cette position, héritée d’arrêts anciens de 1993 et 1999, est désormais abandonnée au profit d’une analyse qui préserve l’accès au juge tout en respectant la liberté contractuelle.
Désormais, même en présence d’un loyer binaire, le juge ne peut déclarer irrecevable la demande de fixation judiciaire : il doit examiner si les parties ont manifesté une volonté commune de recourir à son office. La Cour précise à cet égard que « même en l’absence d’une clause expresse de recours au juge des loyers commerciaux, il appartient à celui-ci de rechercher cette volonté commune contraire, soit dans le contrat, soit dans des éléments extrinseques ». La recherche de la volonté commune peut donc s’opérer au-delà du seul texte du bail, ce qui élargit les possibilités pour le preneur de démontrer que les parties avaient entendu soumettre le loyer à la valeur locative. La Cour prend soin d’ajouter que cette solution « ne méconnaît pas le droit d’accès au juge consacré par l’article 6 § 1 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ».
Cette construction a été confirmée par un arrêt du 18 juin 2026, dans lequel la troisième chambre civile rejette le pourvoi formé contre un arrêt ayant retenu que « la révision de la partie fixe de ce loyer, lors du renouvellement du bail, n’était régie que par la convention des parties et que le juge des loyers ne pouvait fixer ce loyer de base à la valeur locative, selon les critères de l’article L. 145-33 du code de commerce, que si les parties en avaient manifesté la volonté ». La Cour approuve l’appréciation souveraine de la cour d’appel qui, par une analyse exempte de dénaturation, a constaté que les parties ne s’étaient pas accordées pour soumettre la détermination du loyer de base au juge des loyers (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n°24-21.045). Cette décision, bien que de rejet, confirme la grille d’analyse dégagée par l’arrêt Monoprix du 30 mai 2024 : l’office du juge des loyers commerciaux est commandé par la recherche de la volonté commune des parties, expresse ou implicite, et le juge ne peut se retrancher derrière une irrecevabilité pour se dispenser de cette recherche.
B. L’indemnité d’occupation rétroactive et la sanction du droit de préférence
Le mécanisme de l’indemnité d’occupation consécutive à l’exercice du droit d’option par le bailleur a fait l’objet d’une clarification majeure par un arrêt du 27 février 2025. La troisième chambre civile y précise que « lorsque le bailleur exerce son droit d’option, le locataire devient redevable d’une indemnité d’occupation, égale à la valeur locative, qui se substitue rétroactivement au loyer dû, et ce à compter de la date d’expiration du bail dont le bailleur avait d’abord accepté le principe du renouvellement » (Cass. 3e civ., 27 février 2025, n°23-18.219, FS-B). Cette solution, qui s’appuie sur les articles L. 145-28, alinéa 1er, et L. 145-57, alinéa 2, du Code de commerce, confère à l’indemnité d’occupation une portée rétroactive à la date d’expiration du bail, et non à compter de la décision du juge des loyers ou de la notification du droit d’option.
Cette construction prétorienne renforce la position du preneur en ce qu’elle détermine avec précision le point de départ de l’obligation au paiement de l’indemnité d’occupation. En l’absence de convention contraire, cette indemnité, distincte du loyer, correspond à la valeur locative des lieux déterminée selon les critères de l’article L. 145-33 du Code de commerce. La substitution rétroactive ainsi opérée assure que le bailleur ne puisse cumuler le bénéfice du loyer ancien et le droit de refuser le renouvellement sans contrepartie équitable. Cette solution, qui tranche une divergence entre les cours d’appel, consacre une lecture protectrice des articles L. 145-28 et L. 145-57, en faisant prévaloir la date d’expiration du bail sur la date de l’exercice du droit d’option.
Par ailleurs, s’agissant du droit de préférence du preneur à bail commercial, la troisième chambre civile a apporté deux précisions essentielles dans des arrêts du 6 novembre 2025. D’une part, elle rappelle que « le locataire à bail commercial ne bénéficie pas d’un droit de préférence lorsque le local pris à bail ne constitue qu’une partie de l’immeuble vendu » (Cass. 3e civ., 6 novembre 2025, n°23-21.442, FS-B), solution qui restreint le domaine d’application de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce aux hypothèses de vente du seul local loué, à l’exclusion de la cession d’un immeuble comprenant, outre le local commercial, d’autres lots non donnés à bail ou donnés à bail à d’autres locataires.
D’autre part, la Cour a jugé, dans un arrêt du 18 décembre 2025, que « la vente de locaux loués conclue par un propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal avec un tiers en méconnaissance du droit de préférence du locataire à bail commercial est sanctionnée par la nullité » et que « l’action en nullité de cette vente intentée par le locataire, qui est exercée en vertu du statut des baux commerciaux, est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du même code » (Cass. 3e civ., 18 décembre 2025, n°24-10.767, FS-B). Cette décision écarte l’argumentation du preneur qui soutenait que la violation du droit de préférence relevait de la sanction du réputé non écrit de l’article L. 145-15 du Code de commerce, emportant imprescriptibilité, pour retenir au contraire que la sanction est la nullité, soumise à la prescription biennale. La Cour tranche ainsi un débat doctrinal important en confirmant la nature de la sanction et le régime de prescription applicable.
Enfin, la question de l’imprescriptibilité de l’action en constatation de l’existence d’un bail soumis au statut des baux commerciaux, né du maintien en possession à l’issue d’un bail dérogatoire, a été soumise au Conseil constitutionnel par la voie d’une question prioritaire de constitutionnalité. Par un arrêt du 19 juin 2025, la troisième chambre civile a dit n’y avoir lieu à renvoi, retenant que la disposition contestée « n’a pas pour objet de contraindre le bailleur à être lié par un bail soumis au statut des baux commerciaux, dès lors qu’il lui suffit de manifester son opposition au maintien dans les lieux du locataire avant le terme du bail dérogatoire pour qu’il ne s’opère pas un nouveau bail soumis à ce statut » et que « le délai ouvert au locataire pour agir en reconnaissance d’un tel bail n’a pour effet ni de le priver de son droit de propriété ni d’y porter atteinte » (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n°24-22.125, QPC). Cette décision, en écartant le grief tiré de l’atteinte au droit de propriété du bailleur et au principe d’égalité, confirme la constitutionnalité de la solution jurisprudentielle dégagée par l’arrêt du 25 mai 2023 (3e Civ., 25 mai 2023, n°21-23.007, Bull.) et consolide la position du preneur maintenu dans les lieux à l’issue d’un bail dérogatoire, en lui assurant une action non enfermée dans un délai de prescription.
Conclusion
Les constructions prétoriennes de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, déployées entre 2024 et 2026, témoignent d’un mouvement d’ensemble en faveur du renforcement de l’effectivité des droits du preneur à bail commercial. L’obligation de délivrance et de jouissance paisible est désormais assortie de garanties procédurales renforcées : le bailleur ne peut opposer ni l’inertie du syndicat des copropriétaires ni l’absence de mise en demeure préalable pour échapper à ses obligations. L’exception d’inexécution peut être invoquée sans formalisme excessif, dès la survenance du trouble de jouissance. L’office du juge des loyers commerciaux a été redessiné pour garantir l’accès au prétoire, y compris en présence d’un loyer binaire, et le mécanisme de l’indemnité d’occupation rétroactive assure une juste compensation. La constitutionnalité de l’imprescriptibilité de l’action en constatation du bail après dérogatoire a été validée par le refus de renvoi de la QPC au Conseil constitutionnel. Ces avancées, qui procèdent d’une lecture cohérente et protectrice du statut des baux commerciaux, offrent au preneur une armature juridique substantiellement consolidée, dont la portée pratique ne manquera pas de se déployer dans les contentieux à venir, qu’il s’agisse de la négociation des clauses du bail, de la conduite des procédures de fixation du loyer renouvelé ou de la défense contre un refus de renouvellement. La cohérence de cette construction prétorienne, qui conjugue le renforcement des obligations substantielles du bailleur et l’affermissement des instruments procéduraux du preneur, dessine un statut des baux commerciaux dont l’équilibre, sans cesse réajusté par le juge, tend vers une protection toujours plus effective du locataire commerçant ou artisan.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.