Le déplafonnement du loyer en renouvellement de bail commercial : l’appréciation judiciaire de la modification notable des facteurs locaux de commercialité à l’épreuve de la divergence des indices trimestriels
Au premier trimestre 2026, l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) s’est singularisé par une orientation à la hausse, quand l’indice des loyers commerciaux (ILC) et l’indice du coût de la construction (ICC) demeuraient stables ou en repli. Cette divergence, révélée par la publication des indices trimestriels de l’INSEE le 19 juin 2026, n’est pas un simple fait statistique. Elle résonne avec une acuité particulière dans le contentieux du renouvellement des baux commerciaux, où le mécanisme du plafonnement légal du loyer et ses exceptions constituent, depuis l’origine du statut, l’un des points de tension les plus vifs entre bailleurs et preneurs.
Le déplafonnement du loyer commercial, régi par les articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-6 du code de commerce, obéit à des conditions rigoureuses que la troisième chambre civile de la Cour de cassation ne cesse de préciser. La modification notable des facteurs locaux de commercialité, principal fondement invoqué par les bailleurs pour échapper à l’encadrement indiciaire du loyer, fait l’objet d’un contrôle juridictionnel dont la technicité s’est accentuée au fil des arrêts rendus entre 2023 et 2025. Or, la divergence entre les indices ILC et ILAT, susceptible d’affecter différemment les valeurs locatives selon la nature de l’activité exercée, interroge la cohérence d’un système de plafonnement fondé sur un indice unique et ouvre la voie à de nouveaux arguments au soutien des demandes de déplafonnement.
La présente analyse se propose d’examiner, à la lumière de six décisions rendues par la troisième chambre civile de la Cour de cassation entre janvier 2023 et octobre 2025, les conditions dans lesquelles le juge admet ou refuse le déplafonnement du loyer commercial, puis d’évaluer dans quelle mesure la divergence contemporaine des indices trimestriels de référence est susceptible de constituer un nouveau terrain de contentieux.
I. La construction légale du plafonnement du loyer commercial : un mécanisme protecteur aux exceptions rigoureusement encadrées
A. Le principe du plafonnement indiciaire et son ancrage textuel
Le statut des baux commerciaux, codifié aux articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, institue au profit du preneur un droit au renouvellement du bail à son échéance. Ce droit s’accompagne d’un mécanisme de plafonnement du loyer dont la finalité est d’éviter que le bailleur ne profite de l’échéance du bail pour imposer une augmentation qui compromettrait la survie du fonds de commerce. Aux termes de l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, laquelle est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage (L. 145-33 C. com.).
L’article L. 145-34 du même code vient tempérer ce principe en énonçant, ainsi que l’a rappelé la Cour de cassation dans son arrêt Monoprix du 16 octobre 2025, qu’« à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 du même code, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier » (Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n° 23-23.834, publié au Bulletin, courdecassation.fr).
Ce texte pose ainsi un principe clair : en l’absence de circonstances exceptionnelles tenant à l’évolution des paramètres de la valeur locative, la variation du loyer entre le bail expiré et le bail renouvelé ne peut excéder l’évolution de l’indice de référence sur la période considérée. L’indice applicable est celui que les parties ont conventionnellement choisi dans le bail, et, à défaut de stipulation expresse, l’ILC ou l’ILAT selon la nature de l’activité exercée dans les lieux loués. L’ILC, institué par la loi n° 2008-776 du 4 août 2008 et régi par l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, combine l’évolution des prix à la consommation, du coût de la construction et du chiffre d’affaires du commerce de détail ; l’ILAT, créé par la loi n° 2011-525 du 17 mai 2011, repose sur une composition analogue mais intègre le chiffre d’affaires des activités tertiaires en lieu et place de celui du commerce de détail (L. 112-2 C. mon. fin.).
Par ailleurs, l’article L. 145-34 prévoit deux autres hypothèses dans lesquelles la règle du plafonnement est écartée : lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail a excédé douze ans, et lorsqu’une clause du contrat relative à la durée du bail déroge aux dispositions légales. Dans ces deux hypothèses, le loyer du bail renouvelé est fixé à la valeur locative, sans considération de la variation indiciaire. Enfin, le dernier alinéa de ce texte institue un mécanisme d’étalement des augmentations : en cas de modification notable des éléments précités ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, « la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente ». La Cour de cassation a toutefois exclu que ce dispositif protecteur bénéficie au preneur dont le bail s’est poursuivi par tacite prolongation au-delà de douze ans, dès lors que le déplafonnement procède alors de la durée du bail et non d’une modification notable des éléments de la valeur locative (Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n° 23-23.834, précité).
B. La modification notable des facteurs locaux de commercialité : pierre angulaire du déplafonnement
Parmi les exceptions au plafonnement, la modification notable des facteurs locaux de commercialité est assurément la plus contentieuse. L’article R. 145-6 du code de commerce précise que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que ces éléments peuvent entraîner et des modifications que ces facteurs subissent d’une manière plus ou moins perceptible au cours du bail.
La jurisprudence de la troisième chambre civile a progressivement affiné les conditions dans lesquelles cette modification peut justifier un déplafonnement. L’arrêt rendu le 18 septembre 2025, publié au Bulletin, constitue une étape décisive de cette construction prétorienne. Saisie d’un pourvoi formé par une société locataire de locaux commerciaux qui reprochait à la cour d’appel d’avoir ordonné le déplafonnement sans constater l’incidence effective de la modification sur son activité, la Cour de cassation a énoncé que « la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux » (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 24-13.288, publié au Bulletin, courdecassation.fr).
Par cette formulation, la Cour de cassation a opéré une distinction essentielle entre la potentialité d’une incidence favorable et sa réalisation concrète. Le bailleur qui sollicite le déplafonnement n’est pas tenu de démontrer que son preneur a effectivement accru son chiffre d’affaires ou sa rentabilité en conséquence de la modification des facteurs locaux de commercialité ; il lui suffit d’établir que cette modification présentait, par sa nature, une aptitude à influencer favorablement l’activité commerciale considérée. Cette solution tempère la protection dont bénéficie le preneur en évitant que le déplafonnement ne soit subordonné à la démonstration, souvent difficile, d’un lien causal direct entre la modification de l’environnement commercial et les résultats de l’exploitation.
Toutefois, cette souplesse apparente ne dispense pas le bailleur d’établir avec précision le caractère notable de la modification alléguée. La Cour de cassation a, par un arrêt du 25 janvier 2024, censuré une cour d’appel qui s’était fondée sur l’évolution des facteurs locaux de commercialité « tant sur la période 1988-2017 que sur la période 2006-2017 », sans caractériser sur la seule période du bail à renouveler jusqu’à la date d’effet du nouveau bail une modification présentant un caractère notable et ayant eu une incidence favorable sur l’activité exercée par les locataires. Elle a ainsi rappelé que « la valeur locative est déterminée notamment au regard des facteurs locaux de commercialité, dont l’évolution notable au cours du bail à renouveler et jusqu’à la date d’effet du nouveau bail permet, si elle a une incidence favorable sur l’activité exercée dans les locaux loués, d’écarter la règle du plafonnement du loyer du bail renouvelé et de le fixer selon la valeur locative » (Cass. 3e civ., 25 janv. 2024, n° 22-21.006, courdecassation.fr).
Dès lors, la période de référence pour l’appréciation de la modification notable est strictement circonscrite à la durée du bail à renouveler, à l’exclusion de toute évolution antérieure ou postérieure. Cette exigence temporelle, combinée à l’exigence de notabilité, constitue un filtre rigoureux que les juridictions du fond doivent appliquer sous le contrôle de la Cour de cassation.
II. L’appréciation judiciaire du déplafonnement : entre rigueur probatoire et prise en compte de la réalité économique
A. La charge de la preuve et le contrôle de la Cour de cassation
La charge de la preuve de la modification notable des facteurs locaux de commercialité pèse exclusivement sur le bailleur qui sollicite le déplafonnement. Cette règle, énoncée avec constance par la troisième chambre civile, a été réaffirmée dans un arrêt du 4 juillet 2024 aux termes duquel « en application des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce, il appartient au bailleur, qui sollicite le déplafonnement du prix du bail renouvelé, d’établir l’existence au cours du bail à renouveler, d’une modification notable des éléments de calcul de la valeur locative mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 » (Cass. 3e civ., 4 juil. 2024, n° 23-13.515, courdecassation.fr).
Cette charge probatoire est d’autant plus exigeante qu’elle doit être satisfaite par des éléments objectifs et vérifiables. Dans l’espèce ayant donné lieu à l’arrêt du 4 juillet 2024, la Cour de cassation a approuvé les juges du fond d’avoir écarté une demande de déplafonnement fondée sur l’extension d’une terrasse de restaurant, après avoir constaté que le preneur bénéficiait déjà, antérieurement au bail expiré, d’une large terrasse s’étendant jusqu’aux marches de l’église voisine, de sorte qu’aucune extension notable n’était intervenue en 2005. La cour d’appel avait, à cet égard, rappelé à bon droit « qu’une autorisation municipale permettant d’étendre l’exploitation d’une terrasse sur le domaine public contribuait au développement de l’activité commerciale, de sorte qu’il y avait lieu de rechercher si cette situation avait pu modifier les facteurs locaux de commercialité constituant un motif de déplafonnement ».
Le contrôle exercé par la Cour de cassation sur les décisions des juges du fond en la matière est double. D’une part, elle vérifie que les motifs retenus par les cours d’appel sont suffisants à caractériser l’existence d’une modification notable, comme l’illustre l’arrêt de cassation du 25 janvier 2024 précité. D’autre part, elle rappelle que « l’appréciation du caractère notable de la modification relève du pouvoir souverain des juges du fond » (Cass. 3e civ., 4 juil. 2024, précité). Cette articulation entre contrôle disciplinaire de la motivation et respect du pouvoir souverain d’appréciation confère à la jurisprudence une dimension casuistique qui rend délicate toute généralisation abstraite des conditions du déplafonnement.
En conséquence, le contentieux du déplafonnement se présente comme un contentieux technique, dans lequel la production de données objectives — statistiques INSEE, rapports d’experts immobiliers, études de marché — est décisive. Le bailleur qui entend échapper au plafonnement indiciaire doit démontrer, pièces à l’appui, que les facteurs locaux de commercialité ont connu, au cours du bail à renouveler, une transformation suffisamment significative pour être qualifiée de notable. À défaut, la règle du plafonnement s’applique dans toute sa rigueur, et le loyer du bail renouvelé ne peut excéder le produit du loyer initial par la variation de l’indice de référence sur la période écoulée.
La Cour de cassation veille également à ce que les juges du fond ne renversent pas la charge de la preuve en exigeant du preneur qu’il démontre l’absence de modification notable. Dans l’arrêt du 4 juillet 2024, elle a implicitement sanctionné le moyen des bailleurs qui soutenaient que l’attestation d’une ancienne serveuse était impropre à établir l’existence d’une terrasse avant 2005, en relevant que cette attestation « contredisait la thèse des bailleurs soutenant que la terrasse n’était constituée entre 1989 et 2005 que de quelques tables et quelques chaises situées sous un store devant le local commercial ». Cette solution confirme que le doute profite au preneur et que le bailleur ne peut se décharger de son obligation probatoire en se bornant à critiquer les éléments adverses.
B. La divergence des indices trimestriels comme nouveau terrain d’appréciation de l’évolution des facteurs locaux de commercialité
La conjoncture économique du premier trimestre 2026 a fait apparaître un phénomène singulier : l’ILAT, qui mesure l’évolution des loyers pour les activités tertiaires, a enregistré une progression quand l’ILC, applicable aux activités commerciales de détail, stagnait ou régressait. Cette divergence n’est pas nouvelle en soi, mais son ampleur interroge. En effet, l’ILC et l’ILAT, bien que construits sur des méthodologies proches, se distinguent par la pondération respective de leurs composantes : l’ILC intègre le chiffre d’affaires du commerce de détail, tandis que l’ILAT prend en compte celui des activités tertiaires (services aux entreprises, conseil, informatique, etc.).
Or, si le plafonnement indiciaire repose sur un indice unique qui évolue indépendamment des conditions locales du marché, la loi elle-même prévoit que le déplafonnement peut être justifié par une modification notable des facteurs locaux de commercialité. La question se pose dès lors de savoir si la divergence entre les indices nationaux peut constituer un indice de l’évolution des facteurs locaux de commercialité, susceptible de fonder une demande de déplafonnement.
La réponse est nuancée. D’un côté, la Cour de cassation a pris soin de rappeler que la modification des facteurs locaux de commercialité s’apprécie in concreto, au regard de la situation particulière du local loué et de son environnement immédiat, et non par référence à des données macroéconomiques nationales. L’évolution de l’ILC ou de l’ILAT à l’échelle nationale ne saurait donc, à elle seule, caractériser une modification notable des facteurs locaux propres au commerce considéré. D’un autre côté, ces indices trimestriels reflètent des tendances de fond dont les juridictions du fond peuvent légitimement tenir compte, au titre des éléments de contexte, pour apprécier l’évolution de la valeur locative dans son ensemble.
L’arrêt du 18 septembre 2025 offre à cet égard une grille d’analyse précieuse. En énonçant que la modification notable des facteurs locaux de commercialité doit seulement être « de nature à avoir une incidence favorable » sur l’activité du preneur, la Haute juridiction a ouvert la voie à une prise en compte plus large des évolutions de l’environnement économique. Un bailleur pourrait ainsi soutenir que la hausse de l’ILAT, conjuguée à des éléments objectifs propres au quartier ou à la zone de chalandise (arrivée de nouvelles entreprises, rénovation urbaine, amélioration de la desserte), caractérise une modification notable justifiant le déplafonnement.
Par ailleurs, la loi de simplification de la vie économique du 26 mai 2026 (n° 2026-403), entrée en vigueur au lendemain de la publication des indices du premier trimestre, a introduit des modifications du statut des baux commerciaux dont les effets concrets sur le contentieux du déplafonnement devront être mesurés. Cette loi, en instituant la mensualisation du loyer, en plafonnant les garanties exigibles du preneur et en encadrant plus strictement les clauses d’indexation, modifie l’équilibre économique du bail commercial sans toutefois toucher aux articles L. 145-33 et L. 145-34, qui demeurent inchangés dans leur substance (Loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, legifrance.gouv.fr).
L’actualité jurisprudentielle la plus récente confirme la permanence des principes dégagés par la troisième chambre civile. Ainsi, la Cour de cassation a rappelé, dans l’arrêt du 16 octobre 2025 précité, toute la rigueur du régime de l’étalement des augmentations consécutives au déplafonnement, en excluant que le mécanisme du plafonnement à 10 % par an s’applique lorsque le déplafonnement résulte de la tacite prolongation au-delà de douze ans. Cette solution, qui distingue selon la cause du déplafonnement, témoigne de la volonté de la Cour de proportionner la protection du preneur à la source du déséquilibre que le déplafonnement est censé corriger.
En définitive, la divergence des indices trimestriels (ILC, ILAT, ICC) constitue moins un fondement autonome du déplafonnement qu’un révélateur des tensions qui traversent le marché locatif commercial. Elle invite les praticiens à une vigilance accrue dans la construction de leurs dossiers : la simple référence à l’évolution d’un indice national ne saurait suppléer la démonstration, pièces à l’appui, de la modification notable et localisée des facteurs de commercialité. Mais, combinée à des éléments concrets propres au local et à son environnement, elle peut utilement étayer une argumentation en faveur du déplafonnement, spécialement dans les secteurs où l’ILAT progresse alors que l’ILC régresse, ainsi qu’en atteste la jurisprudence récente de la troisième chambre civile (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 24-13.288 ; Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n° 23-23.834).
Conclusion
Le contentieux du déplafonnement du loyer en renouvellement de bail commercial est entré dans une phase de maturation jurisprudentielle dont les arrêts rendus par la troisième chambre civile de la Cour de cassation entre 2023 et 2025 dessinent les contours avec une précision croissante. La charge de la preuve pèse sur le bailleur, qui doit établir l’existence d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail à renouveler, modification dont il suffit qu’elle soit de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité du preneur, sans qu’il soit nécessaire d’en démontrer l’impact effectif. L’appréciation du caractère notable de la modification relève du pouvoir souverain des juges du fond, sous le contrôle de motivation de la Cour de cassation.
La divergence contemporaine entre les indices ILC et ILAT, observée au premier trimestre 2026, n’affecte pas directement ces principes, mais elle en renouvelle l’actualité contentieuse. Dans un contexte où le loyer plafonné peut se trouver déconnecté de la valeur locative réelle, la vigilance des praticiens est appelée à se concentrer sur la collecte et la production des données objectives qui permettront aux juridictions de se prononcer en pleine connaissance de cause. L’analyse du statut des baux commerciaux, envisagé dans sa globalité, confirme que le déplafonnement demeure l’un de ses rouages les plus techniques et les plus décisifs pour l’équilibre économique des parties au bail.
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