La rétractation de l’offre de vente dans le droit de préférence du locataire commercial : la distinction prétorienne entre nullité de la vente au tiers et action en réparation
Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, a fait l’objet d’une réforme d’ampleur par la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique. Parmi les mécanismes protecteurs du preneur, le droit de préférence institué par l’article L. 145-46-1 du Code de commerce occupe une place singulière, à la croisée du droit spécial des baux commerciaux et du droit commun des contrats issu de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016. Ce dispositif, qui impose au bailleur souhaitant vendre le local d’en informer prioritairement le locataire, a récemment fait l’objet d’une clarification majeure par la troisième chambre civile de la Cour de cassation.
Par un arrêt du 25 juin 2026 (n° 25-10.765, FS-B), la Cour de cassation a en effet opéré une distinction fondamentale entre deux situations juridiquement distinctes : la conclusion d’une vente avec un tiers avant l’expiration du délai légal, frappée de nullité, et la rétractation pure et simple de l’offre par le bailleur renonçant à son projet de vente, laquelle n’expose ce dernier qu’à une action en réparation sur le fondement de la responsabilité extra-contractuelle. Cette décision, qui s’inscrit dans un mouvement jurisprudentiel plus large de dialogue entre le droit spécial et le droit commun, mérite une analyse approfondie.
L’article L. 145-46-1 du Code de commerce dispose que « lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire ». La notification prévue par ce texte constitue donc une offre de vente au sens du droit commun, engageant son auteur pendant un délai d’un mois. Or, l’articulation entre cette offre légale et le régime général de l’offre et de l’acceptation issu des articles 1113 et suivants du Code civil soulève des questions inédites que l’arrêt du 25 juin 2026 contribue à résoudre.
L’analyse de cette construction prétorienne sera menée en deux temps. On examinera d’abord la nature juridique de l’offre de vente instituée par l’article L. 145-46-1 et son articulation avec le droit commun des contrats (I), avant d’envisager les conséquences contentieuses de la distinction entre nullité de la vente et responsabilité du bailleur rétractant (II).
I. La nature juridique de l’offre de vente dans le droit de préférence du locataire commercial
A. L’offre de vente légale : un engagement unilatéral du bailleur soumis au droit commun
La notification prévue par l’article L. 145-46-1 du Code de commerce produit un effet juridique immédiat et contraignant : elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette qualification, expressément retenue par le législateur, emporte l’application du régime de l’offre tel que défini par les articles 1113 et 1116 du Code civil dans leur rédaction issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.
Aux termes de l’article 1113 du Code civil, « le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager ». L’article 1116 du même code précise que « si l’offre ne peut être rétractée avant l’expiration du délai fixé par son auteur ou, à défaut, à l’issue d’un délai raisonnable, la rétractation de l’offre en violation de cette interdiction empêche la conclusion du contrat et engage la responsabilité extra-contractuelle de son auteur dans les conditions du droit commun ». Ces dispositions, qui constituent le socle du droit commun de la formation du contrat, irriguent désormais la matière spéciale du droit de préférence.
La Cour de cassation, par l’arrêt du 25 juin 2026, a procédé à une application combinée de ces textes en énonçant qu’« il résulte de la combinaison de ces textes que, si le bailleur commercial reste lié par son offre pendant toute la durée du délai légal, de sorte que la vente conclue avec un tiers avant l’expiration de ce délai est nulle, la rétractation dans ledit délai d’une offre non encore acceptée, motivée par la renonciation du bailleur à son projet de vendre, ne l’expose qu’à une action en réparation, exclusive de toute action en exécution forcée de la vente ». Cette motivation établit une summa divisio entre deux hypothèses que la pratique avait parfois tendance à confondre.
La notification prévue par l’article L. 145-46-1 doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. La troisième chambre civile a eu l’occasion de préciser que le formalisme de cette notification est d’interprétation stricte, comme en témoigne l’arrêt du 19 juin 2025 (n° 23-17.604, FS-B) qui a rappelé que le droit de préférence ne peut s’exercer au-delà de l’assiette du bail consenti au preneur. Cette exigence de rigueur formelle participe de la protection du locataire tout en garantissant la sécurité juridique des transactions.
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique n’a pas modifié l’article L. 145-46-1. Elle a toutefois introduit, dans le même chapitre du Code de commerce, un nouvel article L. 145-38-1 validant les clauses d’indexation dites « tunnel », et a réécrit l’article L. 145-41 pour subordonner la suspension judiciaire de la clause résolutoire à la démonstration par le preneur de sa capacité financière à apurer sa dette. Ces réformes, entrées en vigueur le 28 mai 2026, participent d’un rééquilibrage général des rapports entre bailleur et preneur dans le bail commercial.
En conséquence, le mécanisme du droit de préférence s’analyse comme une offre de vente assortie d’un délai légal d’irrévocabilité d’un mois, durant lequel le bailleur ne peut valablement vendre le bien à un tiers. Toutefois, ainsi que l’a précisé l’arrêt du 25 juin 2026, ce délai n’interdit pas au bailleur de renoncer purement et simplement à son projet de vente, pourvu que l’offre n’ait pas encore été acceptée par le locataire.
B. Les tempéraments au principe de l’offre irrévocable : entre exceptions légales et construction prétorienne
Le droit de préférence du locataire commercial n’est pas un droit absolu. Le législateur a prévu plusieurs exceptions à son application, énumérées au dernier alinéa de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce. Ces exceptions concernent notamment la cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, la cession unique de locaux commerciaux distincts, la cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial, la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux, la cession à un conjoint, ascendant ou descendant du bailleur, ainsi que les cas où s’applique le droit de préemption urbain.
La troisième chambre civile a eu à connaître de la portée de ces exceptions dans plusieurs décisions récentes. Par un arrêt du 5 mars 2026 (n° 24-11.525, FS-B), elle a précisé les contours de l’exception tenant à la cession à un ascendant ou un descendant du bailleur, rappelant que cette dérogation doit s’interpréter restrictivement. De même, la notion de cession globale d’un immeuble a donné lieu à un contentieux nourri, que l’arrêt du 19 juin 2025 (n° 23-18.853, FS-B) a contribué à clarifier en rappelant que doivent être pris en considération les baux commerciaux multiples consentis sur un même ensemble immobilier.
Au-delà des exceptions légales, la Cour de cassation a également été conduite à préciser les conditions de validité de la notification elle-même. L’arrêt du 18 septembre 2025 (n° 23-24.005, FS-B) a ainsi jugé, à propos du pas de porte stipulé dans un bail commercial, que l’indemnité convenue ne saurait être exigée que dans les conditions strictement prévues par le contrat, ce qui éclaire indirectement l’interprétation restrictive que la Cour réserve aux clauses dérogatoires au droit commun du statut.
Des lors, le droit de préférence apparaît comme un mécanisme à la fois protecteur pour le preneur et encadré par des exceptions légales et une jurisprudence exigeante quant à sa mise en œuvre formelle. L’arrêt du 25 juin 2026 ajoute à cet édifice une précision déterminante : la rétractation de l’offre, lorsqu’elle est motivée par la renonciation du bailleur à son projet de vente, ne peut déboucher sur une exécution forcée de la vente.
II. Les conséquences contentieuses de la distinction entre nullité et réparation
A. La nullité de la vente au tiers : une sanction de l’inobservation du délai légal
La première branche de l’alternative dégagée par l’arrêt du 25 juin 2026 concerne la sanction de la violation du droit de préférence lorsque le bailleur conclut une vente avec un tiers avant l’expiration du délai d’un mois imparti au locataire pour accepter l’offre. La Cour de cassation a clairement affirmé que « la vente conclue avec un tiers avant l’expiration de ce délai est nulle ». Cette sanction, qui découle directement de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, constitue une protection effective du droit du locataire.
La nullité ainsi encourue est une nullité relative, destinée à protéger le locataire évincé. Elle présente un caractère particulièrement dissuasif pour le bailleur qui serait tenté de contourner le mécanisme du droit de préférence en vendant précipitamment à un tiers. Cette sanction s’inscrit dans la logique plus large du statut des baux commerciaux, dont le caractère d’ordre public a été rappelé à de nombreuses reprises par la Cour de cassation.
La troisième chambre civile a ainsi jugé, dans un arrêt du 6 novembre 2025 (n° 23-21.334, FS-B), que le commandement visant la clause résolutoire insérée au bail commercial doit respecter un formalisme rigoureux quant au délai imparti au preneur pour régulariser sa situation. Cette exigence de rigueur procédurale est la contrepartie de la protection substantielle accordée au locataire par le statut. Elle trouve son prolongement dans l’arrêt du 5 mars 2026 (n° 24-15.820, FS-B), par lequel la Cour a jugé que « la clause résolutoire visant le bail commercial ne peut produire effet lorsque le juge ne vérifie pas le bien-fondé de l’exception d’inexécution soulevée par le preneur ». Cette jurisprudence souligne la vigilance avec laquelle la Cour contrôle les conditions de mise en œuvre des prérogatives du bailleur.
Il importe de souligner que la nullité de la vente conclue en violation du droit de préférence ne se confond pas avec l’hypothèse, distincte, de la rétractation de l’offre avant acceptation. C’est précisément cette distinction que l’arrêt du 25 juin 2026 a entendu clarifier, en écartant toute possibilité d’exécution forcée de la vente lorsque le bailleur a simplement renoncé à son projet de céder le bien.
La troisième chambre civile a également précisé, dans un arrêt du 12 février 2026 (n° 24-18.382, FS-B), que « le locataire à bail commercial, défendeur à l’instance de référé introduite par le bailleur aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, peut invoquer l’exception d’inexécution sans avoir à former une demande reconventionnelle aux fins de suspension de cette clause ». Cette décision renforce l’immunité procédurale du preneur face à la clause résolutoire, parachevant une construction prétorienne amorcée par l’arrêt du 5 mars 2026 (n° 24-15.820, FS-B). Cette immunité procédurale constitue un parallèle éclairant avec l’arrêt du 25 juin 2026, qui protège symétriquement le bailleur contre l’exécution forcée lorsqu’il a renoncé à son projet de vente.
De même, par un arrêt du 29 janvier 2026 (n° 24-17.227, FS-B), la Cour de cassation a réaffirmé l’importance du formalisme probatoire en matière de bail commercial, en censurant une cour d’appel qui avait admis la preuve de l’existence d’un bail verbal sans caractériser suffisamment l’intention des parties. Cette exigence de rigueur probatoire participe du même souci de sécurité juridique qui innerve l’arrêt du 25 juin 2026.
B. La rétractation de l’offre non acceptée : une faute génératrice de responsabilité sans exécution forcée
Le second volet de la construction prétorienne issue de l’arrêt du 25 juin 2026 est le plus novateur. La Cour de cassation y affirme que « la rétractation dans ledit délai d’une offre non encore acceptée, motivée par la renonciation du bailleur à son projet de vendre, ne l’expose qu’à une action en réparation, exclusive de toute action en exécution forcée de la vente ». Cette solution opère un rattachement explicite à l’article 1116 du Code civil, dont elle fait application au domaine spécial du bail commercial.
La portée de cette décision est considérable pour la pratique. Elle signifie que le locataire qui s’est vu notifier une offre de vente ne peut contraindre le bailleur à lui vendre le bien si ce dernier, avant toute acceptation, décide de ne plus vendre. Le locataire conserve néanmoins la possibilité d’agir en responsabilité extra-contractuelle pour obtenir réparation du préjudice que lui aurait causé cette rétractation fautive. Il s’agit là d’une application rigoureuse des principes du droit commun des contrats à la matière spéciale des baux commerciaux.
Cette solution s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante qui refuse d’imposer au promettant une obligation de faire se résolvant en dommages et intérêts, conformément à l’adage nemo potest cogi ad factum. La Cour de cassation avait déjà eu l’occasion d’affirmer ce principe en matière de pacte de préférence, puis de promesse unilatérale de vente. L’arrêt du 25 juin 2026 en fait une application nouvelle au droit de préférence du locataire commercial.
Par ailleurs, l’arrêt du 6 novembre 2025 (n° 24-10.745, FS-B) avait déjà esquissé cette logique d’articulation entre le droit spécial et le droit commun en jugeant que « si la transaction est un contrat qui ne peut produire d’effet qu’entre les parties qui l’ont conclue et qu’à ce titre, un tiers ne peut se prévaloir de ses effets, elle constitue pour lui un fait juridique, de sorte que le tiers codébiteur solidaire peut invoquer les engagements contenus dans la transaction intervenue entre le créancier commun et l’un de ses coobligés, dès lors qu’il en résulte pour ce dernier un avantage dont il peut lui-même bénéficier ». Cette décision, qui portait sur la garantie solidaire du cédant du bail commercial, illustre la même méthode d’intégration du droit commun dans le contentieux spécial du statut.
En conséquence, le praticien confronté à une rétractation de l’offre de vente par le bailleur devra orienter son client vers une action en responsabilité civile, et non vers une action en exécution forcée de la vente, à moins que l’offre n’ait déjà été acceptée par le locataire ou que le bailleur ait conclu la vente avec un tiers en violation du délai légal. La distinction est d’importance car elle conditionne tant la recevabilité de l’action que l’évaluation du préjudice indemnisable.
Des lors, l’arrêt du 25 juin 2026 (n° 25-10.765, FS-B) consacre une distinction claire et opératoire entre deux régimes contentieux : la nullité de la vente au tiers, sanction de l’inobservation du délai légal, et l’action en réparation, conséquence de la rétractation fautive de l’offre non acceptée. Cette construction, qui s’appuie sur les articles 1113, 1116 du Code civil et L. 145-46-1 du Code de commerce, renforce la sécurité juridique tout en préservant l’effectivité du droit de préférence du locataire.
La solution retenue s’harmonise avec la jurisprudence antérieure de la troisième chambre civile. L’arrêt du 5 mars 2026 (n° 24-19.292, FS-B) avait déjà rappelé que « l’obligation continue du bailleur est exigible pendant toute la durée du bail » et que « le locataire est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance tant que le manquement perdure, d’autre part, à obtenir la réparation des conséquences dommageables de cette inexécution sur une période de cinq ans précédant sa demande en justice ». Cette décision, qui consacrait l’imprescriptibilité de l’action en exécution forcée de l’obligation de délivrance, témoigne de la même volonté de la Cour de distinguer soigneusement l’action en exécution forcée de l’action en réparation.
De même, l’arrêt du 18 septembre 2025 (n° 23-24.005, FS-B) a rappelé que l’indemnité de pas de porte stipulée dans un bail commercial obéit à un régime propre qui ne saurait être étendu au-delà des prévisions contractuelles. Cette rigueur dans l’interprétation des clauses du bail se retrouve dans l’arrêt du 25 juin 2026, qui refuse d’étendre la sanction de la nullité à l’hypothèse de la simple rétractation de l’offre.
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, qui a réformé plusieurs dispositions du statut des baux commerciaux, n’a pas modifié l’article L. 145-46-1 du Code de commerce. Elle a cependant introduit un nouvel article L. 145-38-1 validant les clauses d’indexation dites « tunnel », un nouvel article L. 145-41 alinéa 2 subordonnant la suspension judiciaire de la clause résolutoire à la capacité financière du preneur, et a plafonné le dépôt de garantie à un trimestre de loyer. Ces modifications législatives, combinées à la jurisprudence récente de la troisième chambre civile, dessinent un nouvel équilibre du bail commercial que la pratique devra intégrer.
La décision commentée s’inscrit dans ce mouvement de fond. Elle rappelle que le droit de préférence du locataire, s’il constitue une protection essentielle, n’est pas un droit absolu à l’acquisition du bien. Le bailleur conserve la faculté de renoncer à son projet de vente, à la condition d’en assumer les conséquences indemnitaires. Cette solution, respectueuse de la liberté contractuelle et de l’interdiction des engagements perpétuels, traduit un équilibre mesuré entre les intérêts du bailleur et ceux du preneur.
Conclusion
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 25 juin 2026 (n° 25-10.765, FS-B) constitue une décision de principe qui clarifie de manière décisive le régime de la rétractation de l’offre de vente dans le cadre du droit de préférence du locataire commercial. En distinguant la nullité de la vente conclue au mépris du délai légal de la simple responsabilité encourue en cas de rétractation de l’offre non acceptée, la Cour de cassation consolide l’articulation entre le droit spécial des baux commerciaux et le droit commun des contrats.
Cette décision s’inscrit dans une construction jurisprudentielle d’ensemble, qui s’étend de l’obligation de délivrance continue du bailleur à la garantie solidaire du cédant, en passant par le formalisme du commandement visant la clause résolutoire. Elle fournit aux praticiens une grille de lecture claire pour orienter le contentieux du droit de préférence, tout en préservant la faculté pour le bailleur de renoncer à un projet de vente, sous réserve d’en répondre sur le terrain de la responsabilité civile.
L’équilibre ainsi trouvé entre la protection du preneur et la liberté du bailleur illustre la fonction régulatrice de la Cour de cassation, dont la jurisprudence récente, rendue pour l’essentiel en formation de section, témoigne d’une volonté de stabiliser le droit des baux commerciaux dans une période de mutations législatives.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.