L’indemnité d’éviction dans le bail commercial : essai de systématisation du régime juridique à la lumière des jurisprudences récentes de la troisième chambre civile
L’indemnité d’éviction constitue, dans l’économie du statut des baux commerciaux, la contrepartie financière du droit au renouvellement dont le législateur a entendu protéger le preneur. Lorsque le bailleur refuse le renouvellement du bail sans invoquer un motif grave et légitime au sens des articles L. 145-17 et suivants du Code de commerce, il se trouve tenu de verser au locataire évincé une indemnité destinée à réparer l’intégralité du préjudice résultant de la perte du fonds de commerce. Ce mécanisme, qui plonge ses racines dans le décret du 30 septembre 1953, a été codifié aux articles L. 145-14 et suivants du Code de commerce et n’a cessé d’être précisé par la jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation. Or, les décisions rendues au cours des trois dernières années révèlent une tension persistante entre la protection du preneur, la sanction de son inertie procédurale et la détermination des conditions financières de l’occupation postérieure au congé. L’arrêt de formation de section du 12 février 2026, publié au Bulletin, a ainsi rappelé avec une netteté particulière que la mauvaise foi du bailleur ne constitue pas une cause d’interruption de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, solution qui invite à réexaminer l’ensemble du régime de l’indemnité d’éviction à la lumière des constructions prétoriennes les plus récentes.
I. Le droit à l’indemnité d’éviction : fondement légal et discipline procédurale
A. Le principe indemnitaire et son périmètre d’application
Aux termes de l’article L. 145-14 du Code de commerce, le bailleur qui refuse le renouvellement du bail doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants du même code, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.
La nature juridique de cette indemnité mérite d’être précisée. Elle ne constitue ni une clause pénale, ni des dommages et intérêts de droit commun, mais une créance légale autonome trouvant sa source directe dans le statut des baux commerciaux. La troisième chambre civile a eu l’occasion de rappeler, dans un arrêt du 15 juin 2023, que « l’indemnisation du préjudice résultant du non renouvellement du bail n’est pas subordonnée au maintien dans les lieux du preneur » (Cass. 3e civ., 15 juin 2023, n° 22-13.376). Elle ajoute que le preneur « n’est pas tenu, lorsque ce renouvellement lui a été refusé, de rester dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction », sauf condition expresse figurant au bail. Cette solution, qui dissocie le droit à indemnité de l’obligation de maintien dans les lieux, est d’une importance pratique considérable : elle signifie que le locataire qui quitte volontairement les locaux avant d’avoir perçu l’indemnité ne perd pas, de ce seul fait, son droit à en obtenir le paiement. La cour d’appel de Montpellier avait en l’espèce privé le preneur de toute indemnité au motif qu’il avait « décidé librement de quitter les lieux, avant toute décision sur l’indemnisation de son éviction », raisonnement que la Cour de cassation a censuré au visa des articles L. 145-14 et L. 145-28 du Code de commerce.
Le droit à indemnité d’éviction n’est toutefois pas absolu. Il suppose que le preneur remplisse les conditions d’application du statut, au premier rang desquelles figure l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au registre national des entreprises. L’absence d’immatriculation prive le locataire du bénéfice du statut et, par voie de conséquence, du droit à indemnité d’éviction. Il cède également lorsque le bailleur justifie d’un motif grave et légitime au sens de l’article L. 145-17 du Code de commerce, lequel vise notamment l’inexécution par le locataire d’une obligation substantielle du bail ou la cessation de l’exploitation du fonds. En pareille hypothèse, le refus de renouvellement n’ouvre droit à aucune indemnité.
B. La prescription biennale, le congé et le double écueil de l’inertie du preneur
L’article L. 145-9 du Code de commerce dispose que le congé délivré par le bailleur doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. Ce délai, dont la brièveté contraste avec le délai quinquennal de droit commun, est régi par l’article L. 145-60 du Code de commerce, aux termes duquel « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans ».
L’arrêt de formation de section rendu par la troisième chambre civile le 12 février 2026, publié au Bulletin, a apporté une clarification déterminante sur le point de départ et les causes d’interruption de cette prescription. En l’espèce, une bailleresse avait délivré le 28 juin 2018 un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction à effet au 31 décembre 2018, puis mis en demeure le locataire, le 4 novembre 2019, de communiquer des justificatifs pour calculer le montant de l’indemnité. Plus de deux ans après la date d’effet du congé, le 19 novembre 2021, la bailleresse assignait le locataire en constatation de la perte de son droit au versement de l’indemnité par l’acquisition de la prescription biennale et en expulsion. La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait refusé de faire droit à cette demande, retenant que la bailleresse avait reconnu le droit à indemnité du preneur et que son attitude consistant à se prévaloir de la prescription était « empreinte de mauvaise foi ». La Cour de cassation a censuré ce raisonnement au visa des articles 835, alinéa 1er, du Code de procédure civile, L. 145-9 et L. 145-28 du Code de commerce, énonçant que « la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, laquelle court à compter de la date d’effet du congé même lorsqu’il est délivré avec offre d’indemnité d’éviction, et que le locataire est occupant sans droit ni titre des locaux à compter de la date de prescription de son action en fixation d’une indemnité d’éviction » (Cass. 3e civ., 12 fév. 2026, n° 24-10.578, FS-B). Une solution identique a été retenue le même jour dans une espèce procéduralement jumelle (Cass. 3e civ., 12 fév. 2026, n° 24-10.579).
Cette jurisprudence, par sa publication au Bulletin et sa formation de section, revêt une autorité particulière. Elle rappelle que la prescription biennale, loin d’être une simple règle de procédure, constitue une véritable condition de fond du droit à indemnité d’éviction. Le preneur qui demeure passif pendant plus de deux ans à compter de la date d’effet du congé perd doublement : il ne peut plus prétendre au paiement de l’indemnité et devient occupant sans droit ni titre, exposé à l’expulsion. La mauvaise foi du bailleur, fût-elle caractérisée par des déclarations antérieures reconnaissant le droit à indemnité, est à cet égard inopérante. Par ailleurs, la reconnaissance par le bailleur du droit à indemnité dans le congé lui-même ou dans des courriers postérieurs ne constitue pas davantage une cause d’interruption de la prescription, qui ne peut résulter que d’une action en justice introduite par le preneur avant l’expiration du délai. Cette rigueur, qui peut paraître sévère, se justifie par la nécessité de ne pas laisser perdurer indéfiniment une situation d’occupation précaire.
La troisième chambre civile avait déjà manifesté cette exigence de diligence du preneur dans des décisions antérieures. L’arrêt du 23 janvier 2025, également publié au Bulletin, a précisé un autre aspect du régime des actions ouvertes au preneur en rappelant que « l’action tendant à voir réputer non écrite une clause du bail commercial n’est pas soumise à prescription », citant les précédents des 19 novembre 2020 (n° 19-20.405) et 16 novembre 2023 (n° 22-14.091). Elle en a déduit que le locataire qui a acquitté un loyer indexé en vertu d’une clause d’indexation ultérieurement réputée non écrite peut agir en restitution dans les cinq ans précédant sa demande en justice, et que « dès lors qu’une stipulation réputée non écrite est censée n’avoir jamais existé, la créance de restitution de l’indu doit être calculée sur la base du montant du loyer qui aurait été dû à défaut d’application d’une telle stipulation » (Cass. 3e civ., 23 janv. 2025, n° 23-18.643, FS-B). Cette dissociation entre l’imprescriptibilité de l’action en réputé non écrit et la prescription quinquennale de l’action en restitution qui en découle illustre la complexité de l’articulation des délais dans le contentieux des baux commerciaux.
II. Le régime indemnitaire à l’épreuve de l’occupation postérieure au congé
A. Le maintien dans les lieux et la détermination de l’indemnité d’occupation statutaire
L’article L. 145-28 du Code de commerce institue au profit du locataire évincé un droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement effectif de l’indemnité d’éviction. Il dispose qu’« aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue » et que, jusqu’à ce paiement, le preneur « a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré ». Ce droit, qui constitue une garantie essentielle du statut, s’accompagne toutefois d’une contrepartie financière : le versement par le locataire d’une indemnité d’occupation statutaire, distincte du loyer, qui se substitue à celui-ci dès la résiliation du bail.
La détermination du montant de cette indemnité d’occupation a donné lieu à un contentieux nourri. La troisième chambre civile a posé, dans l’arrêt du 8 juin 2023, que « l’indemnité d’occupation statutaire doit correspondre, à défaut de convention contraire, à la valeur locative déterminée selon les critères de l’article L. 145-33 du Code de commerce » (Cass. 3e civ., 8 juin 2023, n° 22-11.663). En l’espèce, la cour d’appel d’Aix-en-Provence avait fixé l’indemnité d’occupation par référence à l’indexation du loyer de base, estimant que ce calcul « paraissait un moyen acceptable de parvenir à une indemnisation équitable ». La Cour de cassation a censuré cette méthode au motif qu’elle méconnaissait les critères légaux de détermination de la valeur locative, lesquels imposent de prendre en considération les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Cette exigence de conformité aux critères de l’article L. 145-33 est corroborée par l’arrêt du 15 juin 2023, qui a jugé que « le bailleur peut prétendre dès la résiliation du bail, au paiement d’une indemnité d’occupation, distincte du loyer, qui, à défaut de convention contraire, correspond à la valeur locative des lieux déterminée selon les critères de l’article L. 145-33 du Code de commerce » (Cass. 3e civ., 15 juin 2023, n° 22-13.376, précité). La cour d’appel de Montpellier avait rejeté la demande du bailleur tendant à la fixation d’une indemnité d’occupation selon la valeur locative, au motif que celui-ci s’était « privé de la possibilité de relouer les lieux à un loyer plus élevé » en refusant le renouvellement du bail. Ce raisonnement, qui confondait la cause du refus de renouvellement avec les conséquences financières du maintien dans les lieux, a été censuré : le bailleur qui refuse le renouvellement n’en conserve pas moins le droit de percevoir une indemnité d’occupation correspondant à la valeur locative réelle des locaux, indépendamment du loyer contractuel antérieur.
La combinaison de ces deux arrêts de l’été 2023 dessine ainsi un régime cohérent de l’indemnité d’occupation : elle est due de plein droit dès la date d’effet du congé, son montant est fixé selon les critères objectifs de l’article L. 145-33, et le juge ne saurait lui substituer un calcul fondé sur des considérations d’équité ou sur une simple indexation du loyer contractuel. Cette rigueur méthodologique sert un double objectif : garantir au bailleur une rémunération conforme à la réalité du marché locatif et éviter que le maintien dans les lieux ne constitue, pour le preneur, un avantage économique indu par rapport à la conclusion d’un nouveau bail.
B. L’évaluation du préjudice et les interactions avec les procédures collectives
L’évaluation de l’indemnité d’éviction obéit à des règles complexes qui dépassent la simple addition de postes de préjudice. L’article L. 145-14 du Code de commerce énumère trois composantes principales : la valeur marchande du fonds de commerce, les frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation. Cette énumération n’est toutefois pas limitative, et la jurisprudence a intégré dans l’assiette de l’indemnité d’autres chefs de préjudice, tels que le trouble commercial, la perte de clientèle, ou encore les frais de licenciement du personnel lorsque la cessation d’activité est imputable au refus de renouvellement. La preuve du préjudice incombe en principe au locataire, mais le bailleur peut démontrer que le préjudice est moindre que le montant allégué, en application de la réserve finale de l’article L. 145-14.
L’articulation entre l’indemnité d’éviction et les procédures collectives constitue un point de friction récurrent. Le droit à indemnité d’éviction est en principe né antérieurement au jugement d’ouverture de la procédure collective lorsque le congé a été délivré avant cette date, de sorte que la créance correspondante est soumise à la discipline de la déclaration de créance. En sens inverse, lorsque le congé est postérieur au jugement d’ouverture ou que le bail est en cours au jour du jugement, les règles propres au droit des entreprises en difficulté, notamment les articles L. 622-13 et L. 641-12 du Code de commerce, viennent interférer avec le statut des baux commerciaux. La chambre commerciale de la Cour de cassation a ainsi eu l’occasion de préciser, dans un arrêt du 4 février 2026, les conditions dans lesquelles la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers postérieurs au jugement d’ouverture peut être encourue, solution qui, par ricochet, affecte le droit à indemnité d’éviction du preneur en procédure collective.
L’arrêt de la troisième chambre civile du 23 janvier 2025, déjà évoqué, comporte un enseignement qui dépasse le seul contentieux de l’indexation. En jugeant que la créance de restitution de l’indu consécutive à l’annulation d’une clause d’indexation « doit être calculée sur la base du montant du loyer qui aurait été dû à défaut d’application d’une telle stipulation », la Cour de cassation a consacré un principe de remise en état intégrale qui pourrait, par analogie, éclairer le calcul de l’indemnité d’éviction lorsque le bail comporte des clauses réputées non écrites. Dans une telle hypothèse, l’évaluation du préjudice lié au défaut de renouvellement ne saurait intégrer les effets d’une clause illicite, et le juge devrait reconstituer la situation contractuelle telle qu’elle aurait existé en l’absence de la stipulation anéantie. Cette approche, qui prolonge la logique de l’imprescriptibilité de l’action en réputé non écrit, confère à la nullité des clauses prohibées un effet rétroactif intégral qui dépasse le seul contentieux de la répétition de l’indu pour innerver l’ensemble du contentieux indemnitaire du bail commercial.
Par ailleurs, l’arrêt du 12 février 2026 a également précisé que « le locataire est occupant sans droit ni titre des locaux à compter de la date de prescription de son action en fixation d’une indemnité d’éviction ». Cette qualification emporte des conséquences considérables pour le preneur négligent : non seulement il perd le droit à indemnité, mais il s’expose à une expulsion sans délai, le juge des référés étant compétent pour constater le trouble manifestement illicite que constitue l’occupation sans droit ni titre. L’arrêt rappelle à cet égard que « le président du tribunal judiciaire, même en présence d’une contestation sérieuse, peut prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent pour faire cesser un trouble manifestement illicite », sur le fondement de l’article 835, alinéa 1er, du Code de procédure civile. La voie du référé, traditionnellement fermée en matière de baux commerciaux en raison du caractère sérieux des contestations, se trouve ainsi rouverte lorsque la prescription de l’action en fixation de l’indemnité est acquise, le maintien dans les lieux du preneur constituant alors un trouble manifestement illicite dépourvu de toute contestation sérieuse.
La synthèse de ces jurisprudences récentes permet de dégager une architecture du régime indemnitaire qui, pour être complexe, n’en est pas moins cohérente. Le droit à indemnité d’éviction repose sur un équilibre entre la protection du fonds de commerce, que le législateur a entendu garantir au preneur, et la sécurité juridique des situations, que la prescription biennale a pour fonction de préserver. Le maintien dans les lieux, loin d’être une faculté discrétionnaire, est assorti d’une contrepartie financière calculée sur la valeur locative réelle, et son exercice est subordonné à la diligence procédurale du preneur. L’absence de saisine du juge dans le délai de deux ans anéantit rétroactivement le droit à indemnité et transforme l’occupation légitime en occupation sans droit ni titre. Les clauses réputées non écrites, quant à elles, déploient leurs effets sur l’ensemble du contentieux indemnitaire, obligeant le juge à reconstituer la situation qui aurait prévalu en leur absence.
Conclusion
Le régime de l’indemnité d’éviction des baux commerciaux, tel qu’il ressort des décisions les plus récentes de la troisième chambre civile, se caractérise par une tension dialectique entre la générosité du principe indemnitaire et la rigueur de la discipline procédurale qui en conditionne la mise en œuvre. Le preneur qui entend obtenir le paiement de l’indemnité doit, dès la réception du congé, engager les démarches nécessaires à la fixation de son montant, sans pouvoir se reposer sur les déclarations ou la mauvaise foi du bailleur pour différer son action. L’indemnité d’occupation due pendant la période de maintien dans les lieux doit être calculée selon les critères objectifs de l’article L. 145-33 du Code de commerce, à l’exclusion de toute méthode forfaitaire ou indiciaire. Enfin, l’imprescriptibilité de l’action en réputé non écrit et l’effet rétroactif de l’anéantissement des clauses illicites irriguent l’ensemble du contentieux indemnitaire, offrant au preneur une protection renforcée contre les stipulations prohibées. Ces constructions prétoriennes, dont la technicité ne doit pas masquer l’importance pratique pour les praticiens du droit immobilier, témoignent de la vitalité d’un contentieux qui, loin de se tarir, ne cesse de se renouveler au gré des espèces soumises à la Cour de cassation.
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