Le droit de préférence du locataire commercial à l’épreuve de la rétractation de l’offre de vente : l’arrêt de la troisième chambre civile du 25 juin 2026
Le statut des baux commerciaux, édifié par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, constitue un régime d’ordre public dont la finalité essentielle est la protection du fonds de commerce du preneur. Au sein de cet édifice législatif, le droit de préférence institué par l’article L. 145-46-1 du Code de commerce occupe une place singulière : il impose au bailleur qui envisage de vendre le local à usage commercial ou artisanal d’en informer le locataire, cette notification valant offre de vente. Ce dispositif, introduit par la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, visait à remédier à une lacune ancienne du statut en conférant au locataire une priorité d’acquisition. Son articulation avec le droit commun des obligations, tel qu’il résulte de la réforme du 10 février 2016, n’avait toutefois pas encore été tranchée par la Cour de cassation. Par un arrêt du 25 juin 2026, la troisième chambre civile, statuant en formation de section et publié au Bulletin, vient préciser les effets de la rétractation de l’offre de vente par le bailleur avant son acceptation par le locataire. Elle juge, au visa des articles 1113 et 1116 du Code civil et L. 145-46-1 du Code de commerce, que « si le bailleur commercial reste lié par son offre pendant toute la durée du délai légal, de sorte que la vente conclue avec un tiers avant l’expiration de ce délai est nulle, la rétractation dans ledit délai d’une offre non encore acceptée, motivée par la renonciation du bailleur à son projet de vendre, ne l’expose qu’à une action en réparation, exclusive de toute action en exécution forcée de la vente ». Cette solution, qui introduit une distinction fondamentale entre l’effet suspensif de l’offre et sa force obligatoire, mérite une analyse approfondie.
I. La protection du locataire par l’offre légale de vente : un mécanisme éprouvé
A. Le dispositif de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce : une offre de vente d’origine légale
Le droit de préférence du locataire commercial s’inscrit dans un mouvement législatif plus large de renforcement des prérogatives du preneur à bail commercial. L’article L. 145-46-1 du Code de commerce impose au propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal qui envisage de vendre celui-ci d’en informer le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. La loi précise que cette notification « vaut offre de vente au profit du locataire », lequel dispose d’un délai d’un mois à compter de sa réception pour se prononcer. En cas d’acceptation, le locataire bénéficie d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente, porté à quatre mois s’il notifie son intention de recourir à un prêt.
Par ailleurs, l’article L. 145-46-1 du Code de commerce prévoit que, dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et ce prix, à peine de nullité de la vente. Cette notification vaut également offre de vente, valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. Le texte exclut toutefois son application en cas de cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts, de cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial, de cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux, ou de cession au conjoint, ascendant ou descendant du bailleur.
La nature juridique de cette offre de vente a suscité des discussions doctrinales. La Cour de cassation, dans un arrêt du 28 juin 2018 (pourvoi n° 17-14.605, Publié au Bulletin), a précisé que « la notification, par le bailleur, au preneur d’un local commercial, de son intention de vendre le local, aux fins de purge de son droit de préférence, vaut offre de vente au profit du locataire ». Cette formulation, reprise dans l’arrêt commenté, confirme que l’offre de l’article L. 145-46-1 est bien une offre au sens du droit commun des contrats, nonobstant son origine légale. Elle est donc soumise aux règles générales de la formation du contrat, telles qu’elles résultent des articles 1113 et suivants du Code civil.
Le formalisme imposé par le législateur est rigoureux. La notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée, et les quatre premiers alinéas de l’article doivent être reproduits dans chaque notification. La méconnaissance de ces exigences formelles est lourdement sanctionnée : la vente conclue en violation du droit de préférence est nulle, et cette nullité peut être invoquée par le locataire évincé, sans que le bailleur puisse s’en prévaloir pour échapper à ses obligations. À cet égard, il importe de souligner que le droit de préférence s’exerce dans un cadre temporel strict : le locataire dispose d’un mois pour accepter l’offre, et s’il entend recourir à un prêt, le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Passé ce délai, l’acceptation est sans effet, et le bailleur recouvre la liberté de vendre à un tiers. La Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler, dans un arrêt du 23 septembre 2021 (pourvoi n° 20-17.799, Publié au Bulletin), l’importance de la purge préalable du droit de préférence du locataire avant toute vente à un tiers. De même, par un arrêt du 18 décembre 2025 (pourvoi n° 24-10.767, Publié au Bulletin), elle a jugé que « la sanction du non-respect du droit de préemption du locataire commercial est la nullité de la vente effectuée en violation de ce droit ». Ces décisions témoignent de la volonté constante de la Haute juridiction d’assurer l’effectivité du droit de préférence.
B. La nullité de la vente consentie à un tiers : une sanction dissuasive mais circonscrite
La sanction de la violation du droit de préférence du locataire commercial est désormais solidement établie en jurisprudence. L’arrêt du 18 décembre 2025 précité (pourvoi n° 24-10.767, Publié au Bulletin) énonce sans ambiguïté que « la sanction du non-respect du droit de préemption du locataire commercial est la nullité de la vente effectuée en violation de ce droit ». Cette nullité est encourue lorsque le bailleur vend le local à un tiers sans avoir préalablement purgé le droit de préférence du locataire, en méconnaissance des formalités substantielles prescrites par l’article L. 145-46-1.
La Cour de cassation avait déjà affirmé ce principe dans un arrêt du 21 avril 2022 (pourvoi n° 21-11.404), par lequel elle avait prononcé la nullité d’une vente consentie à un tiers en violation du droit de préférence du locataire. La nullité est fondée sur l’atteinte à l’ordre public de protection qui sous-tend le statut des baux commerciaux, tel qu’il résulte notamment des articles L. 145-15 et L. 145-16 du Code de commerce, qui réputent non écrites les clauses ayant pour effet de faire échec aux droits que le statut confère au preneur.
Toutefois, la Cour de cassation a également veillé à circonscrire le domaine de ce droit. L’arrêt du 19 juin 2025 (pourvoi n° 23-17.604, Publié au Bulletin) a précisé qu’« en l’absence de disposition légale expresse, ce texte ne confère pas au locataire commercial un droit de préemption ». Il s’agit d’un droit de préférence, et non d’un droit de préemption, ce qui emporte des conséquences importantes quant à la nature de la sanction et aux prérogatives du locataire. Le droit de préférence n’investit pas le locataire d’un droit exclusif d’acquérir le bien ; il lui confère une priorité d’acquisition, subordonnée à la volonté du bailleur de vendre.
De surcroît, le texte exclut lui-même plusieurs hypothèses de son champ d’application : la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux, la cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, ou encore la cession à un descendant ou ascendant du bailleur. La Cour de cassation, dans un arrêt du 29 juin 2023 (pourvoi n° 22-16.034, Publié au Bulletin), a eu l’occasion de rappeler ces limites. La Cour de cassation avait ainsi construit, avant l’arrêt du 25 juin 2026, un édifice jurisprudentiel cohérent dans lequel la sanction de la violation du droit de préférence — la nullité de la vente au tiers — constituait le rempart ultime de la protection du locataire.
II. La rétractation de l’offre avant acceptation : une brèche dans la protection du locataire
A. L’articulation de l’article L. 145-46-1 avec les articles 1113 et 1116 du Code civil : le choix de la Cour de cassation
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 25 juin 2026 (pourvoi n° 25-10.765, FS-B) constitue une décision de principe dont la portée dépasse le seul droit des baux commerciaux. En l’espèce, des bailleurs indivis avaient, le 15 janvier 2021, fait signifier par notaire à leur locataire un projet de vente du local commercial, conformément aux prescriptions de l’article L. 145-46-1. Le 27 janvier 2021, la sous-locataire avait informé le notaire de son acceptation de l’offre. Le 28 janvier 2021, les bailleurs avaient informé leur locataire que l’offre, adressée à la sous-locataire, était inopérante, faute d’instruction donnée au notaire. La locataire avait alors notifié son acceptation le 1er février 2021, puis assigné les bailleurs en constat de la vente.
La cour d’appel de Paris, dans son arrêt du 15 novembre 2024, avait constaté la réalisation de la vente et condamné les bailleurs à signer l’acte authentique, au motif qu’ils « ne pouvaient rétracter leur offre pendant le délai d’un mois prévu à l’article L. 145-46-1 du Code de commerce ». Elle avait ainsi considéré que l’offre légale de l’article L. 145-46-1 était irrévocable pendant toute la durée du délai d’un mois, de sorte que la rétractation des bailleurs, intervenue le 28 janvier 2021, était privée d’effet sur la formation du contrat.
La Cour de cassation casse cette décision au visa des articles 1113 et 1116 du Code civil et L. 145-46-1 du Code de commerce. La motivation est construite en trois temps. Elle rappelle d’abord que l’article L. 145-46-1 impose au bailleur d’informer le locataire de son intention de vendre, cette notification valant offre de vente, le locataire disposant d’un délai d’un mois pour se prononcer. Elle énonce ensuite que, selon l’article 1113 du Code civil, « le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager ». Elle précise enfin que, selon l’article 1116 du Code civil, « si l’offre ne peut être rétractée avant l’expiration du délai fixé par son auteur ou, à défaut, à l’issue d’un délai raisonnable, la rétractation de l’offre en violation de cette interdiction empêche la conclusion du contrat et engage la responsabilité extra-contractuelle de son auteur dans les conditions du droit commun ».
De cette combinaison, la Cour de cassation tire deux conséquences distinctes. En premier lieu, le bailleur « reste lié par son offre pendant toute la durée du délai légal », ce qui signifie que la vente conclue avec un tiers avant l’expiration de ce délai est nulle. Cette première branche de l’alternative préserve la protection du locataire contre les ventes précipitées à des tiers, la nullité étant la sanction de la violation du droit de préférence. En second lieu, et c’est là l’apport essentiel de l’arrêt, « la rétractation dans ledit délai d’une offre non encore acceptée, motivée par la renonciation du bailleur à son projet de vendre, ne l’expose qu’à une action en réparation, exclusive de toute action en exécution forcée de la vente ». La Cour de cassation distingue ainsi deux situations radicalement différentes : celle où le bailleur vend à un tiers en cours de délai, qui encourt la nullité de la vente, et celle où le bailleur, renonçant purement et simplement à son projet de vente, rétracte son offre avant que le locataire ne l’ait acceptée. Dans cette seconde hypothèse, aucun contrat n’a pu se former, et le locataire ne peut prétendre qu’à des dommages-intérêts.
B. La sanction limitée à des dommages-intérêts : portée pratique et conséquences systémiques
La solution retenue par la Cour de cassation le 25 juin 2026 emporte des conséquences pratiques considérables pour les locataires commerciaux. En cantonnant la sanction de la rétractation de l’offre à une action en responsabilité civile extra-contractuelle, la Haute juridiction prive le locataire de la possibilité d’obtenir l’exécution forcée de la vente. La réparation ne pourra consister qu’en des dommages-intérêts, dont le quantum sera déterminé en fonction du préjudice subi par le locataire du fait de la rétractation fautive. Or, la démonstration d’un tel préjudice, distinct de la simple perte de chance d’acquérir le local, pourra s’avérer délicate en pratique.
Cette solution se fonde sur une application rigoureuse de l’article 1116 du Code civil, lequel dispose que « la rétractation de l’offre en violation de cette interdiction empêche la conclusion du contrat ». L’empêchement de la conclusion du contrat interdit mécaniquement l’exécution forcée de la vente, car le juge ne saurait suppléer l’absence de rencontre des volontés. La Cour de cassation prend soin de relever, dans les motifs de son arrêt, que la cour d’appel avait elle-même retenu que « l’offre avait été rétractée par les bailleurs avant son acceptation par la locataire ». C’est précisément cette chronologie — rétractation antérieure à l’acceptation — qui fait obstacle à la formation du contrat.
La distinction opérée par la Cour de cassation entre la vente à un tiers pendant le délai légal et la rétractation de l’offre par le bailleur renonçant à son projet de vendre est subtile mais cohérente. Dans le premier cas, le bailleur manifeste sa volonté de vendre, mais à une personne autre que le locataire, en violation du droit de préférence de ce dernier. La nullité de la vente est alors la sanction naturelle de cette violation. Dans le second cas, le bailleur renonce à vendre tout court. Il n’y a plus de volonté de vendre, donc plus de rencontre possible des consentements. L’article 1116 du Code civil, qui prévoit que la rétractation fautive « empêche la conclusion du contrat », s’oppose alors à ce que le juge impose la vente.
Par ailleurs, la Cour de cassation motive la rétractation par « la renonciation du bailleur à son projet de vendre ». Cette précision n’est pas anodine. Elle suggère que la rétractation doit être motivée par une renonciation réelle au projet de vente, et non par une manœuvre dilatoire destinée à contourner le droit de préférence du locataire pour vendre ultérieurement à un tiers. Une rétractation frauduleuse, suivie d’une revente rapide au même tiers, pourrait ainsi être sanctionnée sur le fondement de la fraude, indépendamment de l’article L. 145-46-1. La jurisprudence à venir devra préciser les contours de cette exigence de motivation.
La solution de la Cour de cassation s’inscrit dans la continuité de sa jurisprudence récente sur les droits du locataire commercial. L’arrêt du 19 juin 2025 (pourvoi n° 23-17.604, Publié au Bulletin) avait déjà rappelé que l’article L. 145-46-1 ne confère pas au locataire un droit de préemption, mais un simple droit de préférence. L’arrêt du 25 juin 2026 en tire une conséquence logique : le droit de préférence ne peut contraindre le bailleur à vendre s’il renonce à son projet. La protection du locataire s’arrête là où commence la liberté du propriétaire de ne pas vendre.
En pratique, cette solution impose au locataire commercial une vigilance accrue. Dès réception de la notification valant offre de vente, il dispose d’un délai d’un mois pour manifester son acceptation. Pendant ce délai, le bailleur ne peut vendre à un tiers sans encourir la nullité de la vente, mais il peut, en revanche, rétracter son offre s’il renonce à son projet de vendre. La différence est de taille : dans le premier cas, la sanction est radicale ; dans le second, elle est purement indemnitaire. Le locataire avisé devra donc agir avec célérité, et, le cas échéant, solliciter en référé des mesures conservatoires destinées à prévenir une rétractation abusive de l’offre par le bailleur. La jurisprudence ultérieure devra préciser les critères permettant de distinguer la rétractation légitime, motivée par une renonciation réelle au projet de vente, de la rétractation frauduleuse destinée à contourner le droit de préférence pour vendre ultérieurement au même tiers.
Il convient toutefois de relever que l’arrêt du 18 décembre 2025 (pourvoi n° 24-10.767, Publié au Bulletin) avait jugé que « la sanction du non-respect du droit de préemption du locataire commercial est la nullité de la vente effectuée en violation de ce droit ». Cette jurisprudence demeure pleinement applicable lorsque le bailleur vend à un tiers sans avoir purgé le droit de préférence. L’arrêt du 25 juin 2026 n’y déroge pas ; il en précise seulement les limites en distinguant la vente à un tiers, qui encourt la nullité, de la simple rétractation de l’offre, qui n’ouvre droit qu’à des dommages-intérêts.
En définitive, l’arrêt du 25 juin 2026 consacre une lecture duale du droit de préférence du locataire commercial. D’un côté, le locataire bénéficie d’une protection renforcée contre les ventes conclues avec des tiers pendant le délai d’un mois qui lui est imparti pour se prononcer — la nullité de la vente étant la sanction de la violation de ce droit. De l’autre côté, le locataire ne dispose d’aucun droit à l’exécution forcée de la vente lorsque le bailleur, renonçant à son projet de vendre, rétracte son offre avant que le locataire ne l’ait acceptée. Cette solution, qui puise sa source dans les articles 1113 et 1116 du Code civil, illustre la volonté de la Cour de cassation de ne pas conférer au droit de préférence une portée excédant celle d’un droit de priorité, fût-il d’ordre public. Elle invite les locataires commerciaux à la plus grande diligence dans l’exercice de leur droit de préférence, tout en rappelant aux bailleurs que la rétractation de l’offre, si elle n’engage que leur responsabilité civile, n’en demeure pas moins une faute génératrice de dommages-intérêts.
Conclusion
L’arrêt rendu le 25 juin 2026 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, au pourvoi n° 25-10.765, apporte une clarification essentielle au régime du droit de préférence du locataire commercial. En distinguant la vente à un tiers pendant le délai légal, sanctionnée par la nullité, de la rétractation de l’offre par le bailleur renonçant à son projet de vendre, sanctionnée par des dommages-intérêts, la Haute juridiction établit une summa divisio dont les praticiens du droit des baux commerciaux devront mesurer toutes les implications. Cette décision, rendue en formation de section et publiée au Bulletin, s’impose comme une référence incontournable pour l’interprétation de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, et illustre de manière exemplaire le dialogue des sources entre le statut des baux commerciaux et le droit commun des obligations issu de la réforme du 10 février 2016.
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