Le déplafonnement du loyer du bail commercial renouvelé : conditions, office du juge et conséquences contentieuses
I. Les conditions du déplafonnement : un régime légal à géométrie variable
A. Les cas légaux de déplafonnement du loyer
Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, organise la fixation du prix du bail renouvelé autour d’un principe de plafonnement et de plusieurs exceptions légales dont la combinaison a nourri, au cours des deux dernières années, un contentieux abondant devant la troisième chambre civile de la Cour de cassation. Aux termes de l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant du loyer du bail renouvelé correspond à la valeur locative, laquelle est déterminée d’après les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Toutefois, l’article L. 145-34 du même code édicte une règle de plafonnement selon laquelle, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés à l’article L. 112-2 du code monétaire et financier.
Ce principe de plafonnement cède cependant dans trois hypothèses distinctes. En premier lieu, l’article L. 145-34 prévoit que ces dispositions ne sont pas applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. La troisième chambre civile a rappelé, dans un arrêt du 16 octobre 2025, que ce cas de déplafonnement par tacite prolongation obéit à un régime propre et ne se confond pas avec les autres hypothèses de déplafonnement. Elle a ainsi énoncé, à bon droit, « qu’il résulte de la lecture de l’article L. 145-34 du code de commerce que le dispositif prévu en cas de déplafonnement du loyer ne s’applique que dans le cas d’une modification notable des quatre premiers éléments composant la valeur locative ou lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans, et non aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis, par l’effet de la tacite prolongation, pendant plus de douze ans » (Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n° 23-23.834, FS-B). La portée de cette distinction est considérable : elle signifie que le mécanisme d’étalement prévu au dernier alinéa de l’article L. 145-34, qui plafonne à 10 % par an l’augmentation de loyer consécutive au déplafonnement, ne profite qu’au preneur dont le loyer a été déplafonné en raison d’une modification notable des éléments de la valeur locative ou d’une clause contractuelle relative à la durée du bail, et non à celui dont le bail s’est simplement poursuivi par tacite prolongation au-delà de douze ans.
En deuxième lieu, le déplafonnement peut résulter d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, c’est-à-dire des caractéristiques du local loué, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties et des facteurs locaux de commercialité. L’article R. 145-6 du code de commerce précise que cette modification notable « s’apprécie au cours du bail à renouveler et jusqu’à la date d’effet du nouveau bail ». La troisième chambre civile censure, sur le fondement de ce texte, les décisions qui se fondent sur une évolution antérieure au bail expiré ou qui s’abstiennent de caractériser le caractère notable de la modification sur la seule période du bail à renouveler (Cass. 3e civ., 25 janv. 2024, n° 22-21.006).
En troisième lieu, la loi autorise le déplafonnement lorsque la durée contractuelle du bail est supérieure à neuf ans, ce qui renvoie à l’hypothèse dans laquelle les parties ont conventionnellement prévu une durée plus longue. Dans ce cas, comme dans celui de la modification notable, l’augmentation du loyer consécutive au déplafonnement ne peut, pour une année, excéder 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente, conformément au dernier alinéa de l’article L. 145-34 du code de commerce.
B. La caractérisation de la modification notable
La qualification de la modification notable a donné lieu à un contentieux nourri, dont les solutions récentes de la Cour de cassation précisent la méthode d’appréciation que doivent suivre les juges du fond. À cet égard, la troisième chambre civile a rendu le 18 septembre 2025 un arrêt publié au Bulletin qui énonce de manière très claire le critère d’appréciation applicable : « la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux » (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 24-13.288, FS-B). Cette solution, qui confère au déplafonnement un caractère objectif, constitue une évolution notable de la jurisprudence.
Dès lors, il n’est pas nécessaire pour le bailleur qui sollicite le déplafonnement de démontrer que l’activité du preneur a effectivement prospéré grâce à la modification alléguée. Il lui suffit d’établir que cette modification, par sa nature et son ampleur, était de nature à favoriser l’activité commerciale exercée dans les lieux. La Cour de cassation écarte ainsi l’exigence d’une démonstration de l’incidence réelle sur le chiffre d’affaires ou la rentabilité du fonds exploité. Cette approche, qui allège la charge probatoire du bailleur, se justifie par la finalité même du mécanisme du déplafonnement : faire correspondre le loyer à la valeur locative réelle lorsque les conditions économiques ou matérielles de l’exploitation ont été modifiées, sans exiger la preuve d’un enrichissement effectif du preneur.
Par ailleurs, la Cour de cassation a eu l’occasion de préciser, dans un arrêt du 12 décembre 2024, que les travaux réalisés par le preneur lui-même au cours du bail à renouveler peuvent constituer une modification notable des caractéristiques du local justifiant le déplafonnement, pourvu qu’ils ne puissent être qualifiés d’améliorations au sens de l’article R. 145-8 du code de commerce. En l’espèce, la locataire avait procédé à la suppression de la majeure partie d’un mur porteur pour mettre en communication deux locaux. La cour d’appel avait retenu que « ces transformations constituaient des modifications notables des caractéristiques du local au sens de l’article L. 145-34 du code de commerce et ne pouvaient être qualifiées d’améliorations intrinsèques du local au sens de l’article R. 145-8 du code de commerce » (Cass. 3e civ., 12 déc. 2024, n° 23-14.800). La distinction entre modification notable et amélioration est fondamentale : les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail expiré ne sont prises en considération dans le calcul du loyer de renouvellement que si, directement ou indirectement, le bailleur en a assumé la charge, alors que les modifications notables, même réalisées aux frais du preneur, peuvent fonder le déplafonnement lorsqu’elles ne sont pas réductibles à de simples améliorations.
En sens inverse, la Cour de cassation exerce un contrôle rigoureux sur la motivation des juges du fond et n’hésite pas à censurer les décisions qui procèdent par voie d’affirmation insuffisante. L’arrêt du 25 janvier 2024 en fournit une illustration topique : saisie d’un pourvoi contre une décision ayant retenu le déplafonnement en se fondant sur l’évolution des facteurs locaux de commercialité, la troisième chambre civile a cassé l’arrêt aux motifs que les juges d’appel s’étaient déterminés « par des motifs insuffisants à caractériser sur la seule période du bail à renouveler jusqu’à la date d’effet du nouveau bail, une modification des facteurs locaux de commercialité présentant un caractère notable et ayant eu une incidence favorable sur l’activité de boulangerie exercée par les locataires » (Cass. 3e civ., 25 janv. 2024, n° 22-21.006). Elle rappelle ainsi que « la valeur locative est déterminée notamment au regard des facteurs locaux de commercialité, dont l’évolution notable au cours du bail à renouveler et jusqu’à la date d’effet du nouveau bail permet, si elle a une incidence favorable sur l’activité exercée dans les locaux loués, d’écarter la règle du plafonnement du loyer du bail renouvelé et de le fixer selon la valeur locative ». Cette exigence de motivation renforcée protège le preneur contre les demandes de déplafonnement insuffisamment étayées et impose aux juges du fond de mener une analyse circonstanciée des éléments de preuve soumis par les parties.
En conséquence, la preuve du déplafonnement impose au demandeur, qu’il soit bailleur ou preneur, de rapporter la démonstration d’une modification intervenue pendant la période de référence et présentant un degré de notabilité suffisant. La jurisprudence récente de la Cour de cassation encadre ainsi l’office des juges du fond avec une rigueur accrue, qui tend à prévenir les déplafonnements automatiques ou insuffisamment justifiés.
II. L’office du juge et les conséquences du déplafonnement
A. L’étendue de l’office du juge des loyers commerciaux
Le juge des loyers commerciaux, institué par l’article R. 145-23 du code de commerce, est compétent pour connaître des contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, quel que soit le montant du loyer. Son office a été notablement précisé par un arrêt de la troisième chambre civile du 30 mai 2024, publié au Bulletin et au Rapport, qui a apporté des éclaircissements déterminants sur l’articulation entre la volonté des parties et la fixation judiciaire du loyer en présence d’une clause de loyer variable.
Dans cette affaire, les parties étaient liées par un bail commercial prévoyant un loyer composé d’un minimum garanti et d’une part variable assise sur le chiffre d’affaires du preneur. La bailleresse, à l’occasion du renouvellement, avait saisi le juge des loyers commerciaux d’une demande de fixation du prix à la valeur locative. La cour d’appel avait déclaré cette demande irrecevable au motif que la fixation du loyer binaire échappait aux dispositions du statut et n’était régie que par la convention des parties. La Cour de cassation a censuré cette analyse en énonçant une règle de principe : « même en l’absence d’une clause expresse de recours au juge des loyers commerciaux, il appartient à celui-ci, lorsqu’il est saisi du moyen de défense au fond, de rechercher cette volonté commune contraire, soit dans le contrat, soit dans des éléments extrinsèques » (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447, FS-B+R).
Cet arrêt opère une double clarification. D’une part, il requalifie en défense au fond ce que les juges du fond traitaient comme une fin de non-recevoir, tirant les conséquences de l’article 71 du code de procédure civile. D’autre part, il enrichit l’office du juge des loyers commerciaux en lui imposant de rechercher, au-delà de la lettre du contrat, si les parties n’ont pas manifesté une volonté commune de recourir à la fixation judiciaire en cas de désaccord. Cette solution s’inscrit dans le prolongement d’une évolution jurisprudentielle amorcée en 2016 et 2018, par laquelle la Cour de cassation avait admis que les parties à un bail à loyer variable pouvaient conventionnellement prévoir le recours au juge des loyers commerciaux pour évaluer le minimum garanti à la valeur locative lors du renouvellement (Cass. 3e civ., 3 nov. 2016, n° 15-16.826, Bull. 2016, III, n° 145 ; Cass. 3e civ., 29 nov. 2018, n° 17-27.798).
En conséquence, la Cour de cassation admet désormais que le juge des loyers commerciaux peut être saisi d’une demande de fixation judiciaire même en présence d’une clause de loyer variable, dès lors qu’il existe une volonté commune des parties en ce sens, qu’elle soit expresse ou qu’elle résulte d’éléments extrinsèques au contrat. Cette ouverture, qui renforce l’accès au juge, ne méconnaît pas le droit d’accès au tribunal consacré par l’article 6 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, comme l’a rappelé la Cour de cassation au paragraphe 27 de son arrêt du 30 mai 2024. Elle préserve néanmoins la liberté contractuelle en rappelant que « le fait que toute contestation sur le prix d’un bail renouvelé ne se résolve pas par une fixation judiciaire à la valeur locative et puisse aboutir au maintien du loyer antérieur, les parties pouvant toujours exercer leur droit d’option », ne contrevient pas à ce droit fondamental.
Par ailleurs, l’office du juge ne se limite pas à la fixation du prix : il s’étend également aux conséquences de l’exercice du droit d’option par le bailleur. L’arrêt du 27 février 2025, publié au Bulletin, a précisé les effets temporels de ce droit. La troisième chambre civile y énonce que « lorsque le bailleur exerce son droit d’option, le locataire devient redevable d’une indemnité d’occupation, égale à la valeur locative, qui se substitue rétroactivement au loyer dû, et ce à compter de la date d’expiration du bail dont le bailleur avait d’abord accepté le principe du renouvellement » (Cass. 3e civ., 27 fév. 2025, n° 23-18.219, FS-B). Cette solution, qui confère un effet rétroactif à l’exercice du droit d’option, est fondée sur les articles L. 145-28 et L. 145-57 du code de commerce. Elle permet au bailleur, qui a d’abord accepté le renouvellement puis a refusé celui-ci après fixation judiciaire du prix, d’obtenir une indemnité d’occupation calculée sur la valeur locative à compter de la date d’expiration du bail, et non à compter de la date de l’exercice de l’option ou de la signification de la décision définitive.
B. Les effets financiers du déplafonnement
Les conséquences pécuniaires du déplafonnement sont régies par un double dispositif d’encadrement destiné à éviter que le preneur ne subisse une hausse brutale et potentiellement insoutenable de sa charge locative. Le dernier alinéa de l’article L. 145-34 du code de commerce dispose qu’en cas de modification notable des éléments de la valeur locative ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, « la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente ». Ce mécanisme d’étalement, communément désigné sous le nom de « lissage » ou de « plafonnement du déplafonnement », constitue une protection essentielle du preneur commercial.
Or, l’arrêt du 16 octobre 2025 a considérablement réduit le champ d’application de ce dispositif protecteur. La troisième chambre civile a jugé que le mécanisme d’étalement de l’article L. 145-34, dernier alinéa, ne bénéficie pas au preneur dont le loyer a été déplafonné par l’effet de la tacite prolongation au-delà de douze ans, mais uniquement à celui dont le déplafonnement résulte d’une modification notable ou d’une clause contractuelle relative à la durée du bail (Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n° 23-23.834, FS-B). L’arrêt énonce en effet que « le dispositif prévu en cas de déplafonnement du loyer ne s’applique que dans le cas d’une modification notable des quatre premiers éléments composant la valeur locative ou lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans, et non aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis, par l’effet de la tacite prolongation, pendant plus de douze ans ». Cette solution, qui s’appuie sur une lecture littérale de l’article L. 145-34 du code de commerce, aboutit à ce qu’un preneur dont le bail s’est poursuivi au-delà de douze ans par tacite reconduction puisse se voir imposer, dès la première année du bail renouvelé, la totalité de l’augmentation résultant de la fixation du loyer à la valeur locative, sans bénéficier du lissage décennal.
Cette distinction, dont la rigueur peut surprendre, trouve sa justification dans la lettre même du texte : le dernier alinéa de l’article L. 145-34 ne vise expressément que l’hypothèse d’une « modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 » ou celle d’une « exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail ». Le déplafonnement par tacite prolongation, qui résulte non d’une clause contractuelle mais d’un fait juridique indépendant de la volonté des parties, ne figure pas dans cette énumération limitative.
En revanche, lorsque le déplafonnement procède d’une modification notable ou d’une clause contractuelle, le lissage s’impose de plein droit. Il en résulte que l’augmentation annuelle du loyer ne peut excéder 10 % du loyer acquitté l’année précédente, ce qui conduit à étaler sur plusieurs années le différentiel entre le loyer plafonné et la valeur locative retenue par le juge. Ce mécanisme, qui constitue une dérogation au principe de fixation immédiate du loyer à la valeur locative, répond à un objectif de protection du fonds de commerce exploité par le preneur, conformément à la finalité générale du statut des baux commerciaux.
À cet égard, il convient de relever que la combinaison des règles de fond et de procédure expose les parties à des aléas contentieux significatifs. La détermination des cas de déplafonnement, l’appréciation de la modification notable, la recherche de la volonté commune des parties en présence d’un loyer variable, et la fixation de la valeur locative constituent autant d’étapes au cours desquelles l’assistance d’un conseil spécialisé en droit des baux commerciaux est indispensable pour sécuriser la position du bailleur comme celle du preneur. Les enjeux financiers, qui peuvent se chiffrer en centaines de milliers d’euros sur la durée du bail renouvelé, justifient une analyse préalable rigoureuse des conditions du déplafonnement et de ses conséquences.
Enfin, le droit d’option conféré au bailleur par l’article L. 145-57 du code de commerce, qui lui permet de refuser le renouvellement après fixation judiciaire du prix, constitue une prérogative dont l’exercice emporte des conséquences financières considérables. L’arrêt du 27 février 2025 a rappelé que ce droit s’accompagne, pour le preneur, de l’obligation de régler une indemnité d’occupation égale à la valeur locative, rétroactivement à compter de la date d’expiration du bail (Cass. 3e civ., 27 fév. 2025, n° 23-18.219, FS-B). Dès lors, le bailleur qui entend se prévaloir du déplafonnement doit mesurer le risque que le juge ne fixe pas le loyer au niveau escompté, ce qui pourrait le conduire à exercer son droit d’option et à devoir verser au preneur une indemnité d’éviction, dont le montant est souvent sans commune mesure avec le gain espéré du déplafonnement.
Conclusion
Le contentieux du déplafonnement du loyer du bail commercial renouvelé, tel qu’il ressort des décisions rendues par la troisième chambre civile de la Cour de cassation en 2024 et 2025, témoigne d’un double mouvement. D’une part, la Cour encadre avec une rigueur croissante la caractérisation de la modification notable des éléments de la valeur locative, exigeant des juges du fond une motivation circonstanciée qui prévienne les déplafonnements de pure opportunité. D’autre part, elle précise et enrichit l’office du juge des loyers commerciaux, notamment en présence d’une clause de loyer variable, en imposant la recherche de la volonté commune des parties au-delà de la lettre du contrat. La restriction du bénéfice du lissage décennal aux seuls cas de déplafonnement par modification notable ou par clause contractuelle, excluant le déplafonnement par tacite prolongation, constitue une solution d’une portée pratique considérable, qui devrait inciter les preneurs à une vigilance accrue dans le suivi de la durée de leur bail. L’ensemble de ces décisions confirme que la fixation du loyer du bail renouvelé demeure un exercice éminemment technique, au croisement de la liberté contractuelle et de l’ordre public de protection instauré par le statut des baux commerciaux.
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