La procédure devant le juge des loyers commerciaux : l’office du juge et le formalisme de la saisine à l’épreuve des jurisprudences récentes
La fixation judiciaire du loyer du bail commercial constitue l’un des mécanismes les plus techniques du statut des baux commerciaux. Confiée à une juridiction spécialisée — le juge des loyers commerciaux, président du tribunal judiciaire ou juge délégué — cette procédure obéit à un formalisme rigoureux dont la méconnaissance entraîne des sanctions radicales. Or la troisième chambre civile de la Cour de cassation a, au cours des trois dernières années, précisé avec une netteté particulière les contours de ce formalisme et l’étendue de l’office du juge, dessinant une architecture procédurale dont la maîtrise conditionne l’effectivité des droits des parties au bail commercial.
L’analyse des décisions rendues entre 2023 et 2025 révèle une double tendance : d’une part, un raffermissement des exigences formelles de saisine, d’autre part, une redéfinition de l’office du juge confronté à la dialectique entre la volonté des parties et les dispositions supplétives du statut. Ces évolutions affectent directement la pratique des avocats spécialisés, des administrateurs de biens et des commerçants, qu’ils soient bailleurs ou preneurs. La présente étude se propose d’en exposer la substance, en s’appuyant exclusivement sur les décisions les plus récentes de la Cour de cassation et les textes du Code de commerce.
La procédure de fixation du loyer commercial, régie par les articles R. 145-23 à R. 145-31 du Code de commerce, s’articule autour de trois temps : la notification d’un mémoire préalable, le respect d’un délai d’un mois, puis la saisine du juge par remise au greffe. Chacun de ces temps est gouverné par des conditions dont la violation est sévèrement sanctionnée. En parallèle, la prescription biennale de l’article L. 145-60 du Code de commerce impose une contrainte temporelle qui se conjugue avec ces exigences procédurales, créant pour les praticiens une équation complexe où la célérité doit composer avec le formalisme.
I. Le formalisme de la saisine du juge des loyers commerciaux
A. L’exigence du mémoire préalable : une fin de non-recevoir non régularisable
L’article R. 145-27 du Code de commerce dispose que le juge des loyers commerciaux ne peut, à peine d’irrecevabilité, être saisi avant l’expiration d’un délai d’un mois suivant la réception par son destinataire du premier mémoire établi. Ce mécanisme procédural, qui impose la notification d’un mémoire préalablement à toute saisine, a fait l’objet d’un arrêt de principe rendu par la troisième chambre civile le 8 février 2024, dont la portée mérite une attention particulière.
Dans cette affaire, une bailleresse avait assigné sa locataire en fixation du prix du bail renouvelé devant le juge des loyers commerciaux sans lui avoir préalablement notifié de mémoire. Elle avait ultérieurement tenté de régulariser la procédure en notifiant un mémoire par lettres recommandées des 7 et 26 mai 2020, soit plusieurs mois après l’assignation. La Cour de cassation, par un arrêt de section publié au Bulletin, a rejeté le pourvoi en énonçant que « le défaut de notification d’un mémoire avant la saisine du juge des loyers commerciaux donne lieu à une fin de non-recevoir et que cette situation n’est pas susceptible d’être régularisée par la notification d’un mémoire postérieurement à la remise au greffe d’une copie de l’assignation » (Cass. 3e civ., 8 février 2024, n° 22-22.301, publié au Bulletin).
Cette solution s’inscrit dans le prolongement d’une jurisprudence désormais constante. Dès le 3 juillet 2013, la troisième chambre civile avait jugé que le défaut de notification d’un mémoire avant la saisine du juge des loyers commerciaux constituait une fin de non-recevoir. L’arrêt du 8 février 2024 en tire toutes les conséquences en écartant la possibilité d’une régularisation en cours d’instance, y compris sur le fondement de l’article 126, alinéa 1er, du Code de procédure civile, qui permet pourtant d’écarter l’irrecevabilité lorsque sa cause a disparu au moment où le juge statue. La Cour énonce clairement que « cette situation n’est pas susceptible d’être régularisée », fermant ainsi toute possibilité de couverture a posteriori du vice de procédure.
En pratique, cette jurisprudence impose aux avocats de vérifier scrupuleusement la chronologie de leurs actes avant toute assignation devant le juge des loyers commerciaux. La notification du mémoire doit impérativement précéder la saisine, et un délai d’un mois doit s’écouler entre la réception du mémoire par le destinataire et la remise au greffe. L’oubli de cette formalité substantielle expose la partie demanderesse à une irrecevabilité définitive de son action, sans espoir de régularisation.
Par ailleurs, la nature interruptive de prescription de ce mémoire préalable a été précisée par un autre arrêt de section du 25 janvier 2023, lui aussi publié au Bulletin. La Cour de cassation y rappelle que « le mémoire préalable n’est institué que pour la procédure devant le juge des loyers commerciaux de sorte que sa notification n’interrompt la prescription que lorsque la contestation relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé est portée devant ce juge » (Cass. 3e civ., 25 janvier 2023, n° 21-20.009, publié au Bulletin). En conséquence, la notification d’un mémoire préalable ne produit aucun effet interruptif de prescription si l’action est ultérieurement portée devant le tribunal judiciaire, fût-ce à titre accessoire. La cour d’appel de Paris, dont l’arrêt du 26 mai 2021 était soumis au contrôle de la Cour de cassation, avait exactement jugé que la procédure applicable devant le tribunal de grande instance saisi à titre accessoire d’une demande en fixation du prix du bail renouvelé est la procédure contentieuse de droit commun, et non la procédure spéciale sur mémoire.
L’article R. 145-26 du Code de commerce précise les exigences formelles de ce mémoire : il doit être signé par les avocats des parties, les copies de pièces certifiées conformes à l’original par le signataire, et notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. La notification est valablement faite par le locataire au gérant de l’immeuble. Ces prescriptions, dont le non-respect peut entraîner des contestations sur la régularité du mémoire, doivent être scrupuleusement observées. L’article R. 145-25 complète ce dispositif en imposant que le mémoire en demande contienne une copie de la demande en fixation de prix, l’indication des autres prétentions et les explications de droit et de fait de nature à justifier les prétentions de leur auteur.
B. La dualité des voies procédurales : compétence exclusive et compétence accessoire
L’article R. 145-23 du Code de commerce organise une dualité des voies procédurales dont l’articulation a suscité un contentieux nourri. Aux termes de ce texte, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace, lequel statue sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes relatives à la fixation du prix.
Cette dualité a donné lieu à une difficulté pratique récurrente : lorsqu’une partie saisit le tribunal judiciaire d’une contestation principale (résiliation du bail, expulsion, indemnité d’occupation) et y adjoint, à titre accessoire, une demande en fixation du loyer, doit-elle respecter la procédure sur mémoire ? La Cour de cassation a répondu par la négative dans un arrêt du 6 juillet 2023, en jugeant que « la procédure applicable devant le tribunal judiciaire saisi à titre accessoire d’une demande en fixation du prix du bail étant la procédure en matière contentieuse applicable devant cette juridiction et non la procédure spéciale sur mémoire en vigueur devant le seul juge des loyers commerciaux » (Cass. 3e civ., 6 juillet 2023, n° 22-16.465).
Cette solution pragmatique évite de faire obstacle à l’examen au fond des demandes accessoires par le seul effet d’un formalisme qui n’a pas lieu de s’appliquer devant une juridiction statuant selon la procédure contentieuse ordinaire. Elle préserve l’accessibilité du juge judiciaire de droit commun pour l’ensemble des contestations qui ne relèvent pas exclusivement de la fixation du prix, sans imposer aux justiciables un détour procédural superflu. Elle confirme que la procédure sur mémoire est un attribut exclusif du juge des loyers commerciaux et non une condition substantielle de toute demande tendant à la fixation du prix du bail. En l’espèce, la société bailleresse avait saisi le tribunal de grande instance de demandes tendant à la résiliation du bail et à l’expulsion des locataires, et avait formé accessoirement une demande en fixation du loyer et en condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation. La cour d’appel avait déclaré ces demandes accessoires irrecevables au motif que la procédure sur mémoire n’avait pas été respectée. La cassation prononcée rappelle l’autonomie des deux voies procédurales.
En outre, la Cour de cassation a précisé les contours de la compétence exclusive du juge des loyers commerciaux dans un arrêt du 25 janvier 2023. Elle y juge que le juge ne peut statuer sur l’étalement de la hausse du loyer résultant du déplafonnement, ce dispositif étant « distinct de celui de la fixation du loyer » et n’entrant pas dans son office (Cass. 3e civ., 25 janvier 2023, n° 21-21.943, publié au Bulletin). L’étalement prévu par le dernier alinéa de l’article L. 145-34 du Code de commerce — qui limite à 10 % par an l’augmentation résultant du déplafonnement — relève de la seule convention des parties ou, à défaut d’accord, d’une instance distincte devant le tribunal judiciaire.
La Cour de cassation a également jugé, dans l’arrêt du 13 avril 2022, que le juge qui relève d’office l’irrecevabilité tirée du défaut de justification de la notification du mémoire préalable doit préalablement inviter les parties à présenter leurs observations, conformément au principe du contradictoire garanti par l’article 16 du Code de procédure civile (Cass. 3e civ., 13 avril 2022, n° 21-11.842).
II. L’office du juge des loyers commerciaux
A. L’étendue de la compétence matérielle du juge
La compétence du juge des loyers commerciaux est définie de manière stricte par les textes et la jurisprudence en limite l’extension. L’article R. 145-23 du Code de commerce circonscrit cette compétence à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé. Les autres contestations — validité du congé, résiliation du bail, expulsion, indemnité d’occupation, responsabilité contractuelle — relèvent du tribunal judiciaire statuant selon la procédure de droit commun. Cette répartition répond à une logique de spécialisation fonctionnelle : au juge des loyers commerciaux la dimension économique de la relation contractuelle, au tribunal judiciaire la dimension contentieuse générale.
La Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler cette délimitation dans un arrêt du 15 février 2023. Dans cette espèce, le preneur contestait le déplafonnement du loyer sollicité par le bailleur lors du renouvellement, au motif que la déspécialisation intervenue en cours de bail avait été autorisée sans opposition sur le fondement de l’article L. 145-51 du Code de commerce. La Cour a jugé que le bailleur conserve le droit d’invoquer, au soutien de sa demande en fixation du loyer du bail renouvelé, le changement de destination intervenu au cours du bail expiré, et cela même en l’absence d’opposition à la déspécialisation (Cass. 3e civ., 15 février 2023, n° 21-25.849, publié au Bulletin).
Cette décision illustre une règle fondamentale : le juge des loyers commerciaux, saisi de la fixation du prix, peut et doit prendre en compte l’ensemble des circonstances juridiques et factuelles affectant la valeur locative, y compris les modifications intervenues au cours du bail expiré. La Cour précise également que la « propriété commerciale » protégée par l’article 1er du premier Protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales s’entend exclusivement du droit au renouvellement, et non des modalités économiques de ce renouvellement, de sorte que le déplafonnement du loyer ne constitue pas une atteinte à ce droit fondamental.
L’office du juge s’étend également à la détermination de la valeur locative selon les critères fixés par les articles L. 145-33 et R. 145-3 à R. 145-8 du Code de commerce. L’article R. 145-30 lui confère à cet égard des pouvoirs d’investigation étendus : visite des lieux en présence d’un consultant, commission d’un constatant pour les vérifications matérielles, et désignation d’un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11. Si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.
Les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie, constituent un facteur de diminution de la valeur locative, conformément à l’article R. 145-8 du Code de commerce. La Cour de cassation l’a rappelé dans l’arrêt du 25 janvier 2023 précité, en validant la décision de la cour d’appel qui avait retenu que l’impôt foncier mis à la charge de la locataire par le bail constituait une charge exorbitante justifiant une diminution de la valeur locative.
B. L’articulation entre l’office du juge et la volonté des parties
La question la plus délicate que l’office du juge des loyers commerciaux ait eu à connaître concerne l’articulation entre les pouvoirs que lui confère le statut et la liberté contractuelle des parties, en particulier lorsqu’elles ont stipulé un loyer comprenant une part variable. La Cour de cassation, par un arrêt de section du 30 mai 2024 publié au Bulletin et au Rapport, a procédé à une refonte d’ensemble des principes applicables.
La Cour y rappelle l’évolution de sa jurisprudence : après avoir longtemps considéré que le juge ne pouvait que constater l’accord des parties ou, à défaut, rejeter les demandes — le bail étant alors renouvelé à l’ancien prix, sauf la faculté pour le bailleur de refuser le renouvellement dans les conditions de l’article L. 145-57 du Code de commerce — elle a admis, à partir d’un arrêt du 3 novembre 2016, que les parties puissent prévoir, par une clause du contrat, de recourir au juge des loyers commerciaux pour évaluer le minimum garanti à la valeur locative. Cette solution a été confirmée par un arrêt du 29 novembre 2018.
L’arrêt du 30 mai 2024 franchit une étape supplémentaire en jugeant que « même en l’absence d’une clause expresse de recours au juge des loyers commerciaux, il appartient à celui-ci, lorsqu’il est saisi du moyen de défense au fond, de rechercher cette volonté commune contraire, soit dans le contrat, soit dans des éléments extrinsèques » (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447, publié au Bulletin et au Rapport). La Cour prend soin de distinguer deux situations : d’une part, la stipulation d’un loyer variable manifeste, en principe, une volonté d’exclure la fixation judiciaire à la valeur locative ; d’autre part, cette exclusion n’est pas irréfragable et cède lorsque les parties ont exprimé une volonté commune contraire.
Cette solution constitue un infléchissement notable. Désormais, le juge ne peut se contenter de constater l’absence de clause expresse pour déclarer irrecevable la demande en fixation judiciaire du loyer binaire : il lui incombe de rechercher, par l’interprétation du contrat et l’examen des circonstances extrinsèques, si les parties n’ont pas manifesté une volonté commune de soumettre la fixation du prix au juge en cas de désaccord.
Par ailleurs, la Cour qualifie expressément le moyen tiré de l’existence d’un loyer binaire de « défense au fond » et non de « fin de non-recevoir », ce qui interdit au juge de déclarer la demande irrecevable sans examen au fond. Cette qualification, qui emporte des conséquences procédurales significatives, s’articule avec celle retenue pour le défaut de mémoire préalable, lequel constitue au contraire une fin de non-recevoir insusceptible de régularisation. La symétrie est remarquable : le formalisme de saisine protège la partie destinataire par une irrecevabilité radicale, tandis que la défense au fond ouvre un débat judiciaire complet sur la commune intention des parties.
Enfin, la prescription biennale de l’article L. 145-60 du Code de commerce constitue une contrainte temporelle supplémentaire qui enserre l’office du juge. La Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 20 avril 2023, que le défaut d’immatriculation du preneur au registre du commerce, qui conditionne le droit au renouvellement au sens de l’article L. 145-1 du Code de commerce, peut être invoqué par le bailleur « pendant toute la durée de la procédure en fixation du loyer du bail renouvelé ou en paiement d’une indemnité d’éviction » (Cass. 3e civ., 20 avril 2023, n° 22-12.937). Cette règle illustre l’intrication des questions de fond et de procédure qui caractérise le contentieux des baux commerciaux : le défaut d’immatriculation, bien que touchant au fond du droit au statut, ne se prescrit pas par deux ans à compter de la connaissance que le bailleur en a, mais peut être soulevé à tout moment de la procédure de fixation du loyer, y compris pour la première fois en cause d’appel. Cette solution, protectrice des droits du bailleur, évite que le preneur puisse se prévaloir de l’écoulement du temps pour régulariser une situation irrégulière au regard des conditions d’application du statut.
Conclusion
L’analyse des jurisprudences récentes de la troisième chambre civile révèle une architecture procédurale d’une grande cohérence. La saisine du juge des loyers commerciaux obéit à un formalisme rigoureux dont la sanction — l’irrecevabilité non régularisable — impose aux praticiens une vigilance accrue dans la chronologie de leurs actes. La dualité des voies procédurales, confirmée et précisée par la Cour de cassation, offre une souplesse utile tout en maintenant une distinction claire entre la compétence exclusive du juge des loyers commerciaux et la compétence accessoire du tribunal judiciaire. L’office du juge, quant à lui, se trouve redéfini par l’arrêt du 30 mai 2024 qui, en renversant la charge de la recherche de la volonté commune, renforce le droit d’accès au juge sans méconnaître la liberté contractuelle. La procédure de fixation du loyer demeure ainsi l’un des contentieux les plus techniques du droit des affaires, dont la maîtrise appelle une anticipation rigoureuse des délais de prescription et des exigences formelles. Les praticiens du droit des baux commerciaux, bailleurs comme preneurs, ont tout intérêt à intégrer ces jurisprudences dans leur stratégie contentieuse afin d’éviter l’écueil d’une irrecevabilité qui, en l’état du droit positif, ne souffre aucune régularisation.
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