Le projet de loi Relance Logement a été présenté en Conseil des ministres le 24 juin 2026. Il annonce une mesure très commentée : permettre de remettre sur le marché certains logements classés F ou G en contrepartie d’un engagement effectif de travaux.
Cette annonce ne signifie pas qu’un propriétaire peut, dès aujourd’hui, relouer librement une passoire thermique. Au 25 juin 2026, le droit applicable reste celui de la loi du 6 juillet 1989, du Code de la construction et de l’habitation et des textes sur la décence énergétique.
La distinction est essentielle. Un projet de loi n’est pas une loi en vigueur. Tant que le Parlement n’a pas adopté le texte et tant que les mesures d’application ne sont pas connues, un bailleur ne doit pas présenter une simple promesse de travaux comme une autorisation certaine de louer.
Pour le locataire, l’enjeu est tout aussi concret : un logement classé G, humide, mal isolé ou impossible à chauffer peut ouvrir droit à des travaux, à une consignation partielle encadrée, à une réduction de loyer ou à une action en justice. Mais il faut agir avec méthode.
Ce qui est déjà applicable aux locations DPE F ou G
L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de remettre au locataire un logement décent. Depuis le 1er janvier 2025, le logement décent doit présenter, en France métropolitaine, un niveau de performance compris entre la classe A et la classe F.
En pratique, cela signifie qu’un logement classé G ne répond plus au critère de décence énergétique lorsqu’il est soumis à cette échéance. Le calendrier légal prévoit ensuite un durcissement progressif : classe A à E à compter du 1er janvier 2028, puis classe A à D à compter du 1er janvier 2034.
Service-public rappelle également que, depuis le 1er janvier 2025, il n’est plus possible de louer un logement classé G, y compris lors du renouvellement du bail ou de sa reconduction tacite.
Pour les logements classés F, la location n’est pas encore interdite par ce seul classement en 2026. Mais le gel du loyer, les annonces obligatoires, la validité du DPE, le confort d’été, les désordres d’humidité et les obligations de délivrance peuvent créer un contentieux sérieux si le logement ne répond pas aux critères de décence.
Le point à retenir est simple : le classement DPE ne doit pas être regardé isolément. Un locataire doit réunir le DPE, le bail, les échanges avec le bailleur, les photos, les constats, les factures d’énergie, les rapports d’humidité, les courriers de mise en demeure et, si possible, un signalement ou rapport technique. C’est cet ensemble qui permet d’apprécier la non-décence, les travaux nécessaires et le préjudice.
Ce que le projet de loi Relance Logement ne permet pas encore
Le ministère chargé du logement a publié le 24 juin 2026 une page officielle et un dossier de presse sur le projet de loi Relance Logement. Le dossier annonce notamment l’objectif de rénover 700 000 logements et de les remettre sur le marché locatif grâce à la possibilité de louer des logements classés F et G en contrepartie d’un engagement de travaux effectif.
Mais cette formulation appartient à un projet politique et législatif. Elle ne remplace pas les textes en vigueur.
Un propriétaire ne devrait donc pas signer un bail en se bornant à écrire : « des travaux seront faits plus tard ». Il doit vérifier si le logement peut légalement être loué au jour de la signature, si le DPE est valable, si le bail relève d’une échéance de renouvellement ou de reconduction, si le bien est concerné par la décence énergétique, et si les désordres du logement ne rendent pas l’habitation dangereuse ou impropre à l’usage.
De même, une agence immobilière doit être prudente dans ses annonces et dans son conseil au bailleur. Une annonce qui présente un logement G comme immédiatement louable au motif qu’une réforme serait en cours peut exposer à une contestation si le contrat est signé avant l’entrée en vigueur de la loi.
La bonne formule n’est pas : « la loi a changé ». La bonne formule est : « un projet de loi a été présenté ; il faudra attendre le texte adopté et ses conditions précises ».
Peut-on relouer un logement classé G avec une promesse de travaux ?
En l’état du droit, la réponse doit être prudente. Un logement classé G ne peut pas être traité comme un logement ordinaire. Si le bailleur veut relouer, il doit d’abord vérifier si le bien atteint le niveau minimal de performance exigé pour la décence.
La promesse de travaux peut avoir une utilité dans certains montages contractuels, mais elle ne suffit pas à effacer une interdiction ou un défaut de décence. L’article 6 de la loi de 1989 autorise les parties à prévoir certains travaux exécutés par le locataire avec imputation sur le loyer, mais cette clause ne peut porter que sur un logement répondant aux caractéristiques de décence.
Il faut donc éviter les montages trop rapides : bail signé, travaux repoussés, locataire installé dans un logement froid ou humide, puis discussion sur une baisse de loyer. Cette chronologie crée souvent le contentieux.
Si le logement est G, le bailleur doit au minimum faire auditer la situation avant de signer : DPE valable, attestation éventuelle de mise à jour, devis de travaux, calendrier réaliste, contraintes de copropriété, autorisations administratives, financement, relogement éventuel si les travaux rendent le logement inhabitable.
Le locataire, lui, doit demander les documents avant signature. S’il découvre après coup un DPE G ou des désordres graves, il doit agir par écrit. Une mise en demeure claire, datée et accompagnée des pièces est souvent plus utile qu’une suspension brutale du loyer.
Quels recours pour le locataire d’un logement DPE G ?
L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 permet au locataire de demander la mise en conformité du logement. Si le bailleur ne répond pas ou si aucun accord n’intervient, le juge peut déterminer les travaux à réaliser et le délai d’exécution.
Le juge peut aussi réduire le montant du loyer ou suspendre son paiement, avec ou sans consignation, jusqu’à l’exécution des travaux. Cette possibilité est importante, mais elle ne doit pas être confondue avec un droit automatique du locataire à cesser de payer seul son loyer.
Une décision du tribunal judiciaire de Paris du 27 janvier 2026 l’illustre. Dans cette affaire, un logement avait été classé G et les locataires dénonçaient des désordres anciens liés notamment à l’humidité et aux infiltrations. Le juge a ordonné des travaux de mise en conformité et une réduction de loyer de 30 % jusqu’à leur exécution.
Cette décision montre deux choses. D’abord, le DPE G peut être un élément déterminant lorsqu’il s’ajoute à des désordres concrets. Ensuite, le recours efficace passe par une demande structurée : travaux identifiés, délais, consignation ou réduction de loyer demandée au juge.
Le locataire doit donc préparer un dossier simple et complet :
- le bail et ses renouvellements ;
- le DPE remis à la signature ou obtenu ensuite ;
- les photos datées des désordres ;
- les courriers envoyés au bailleur ou à l’agence ;
- les devis, rapports, constats ou diagnostics ;
- les factures d’énergie montrant une consommation anormale ;
- les certificats médicaux seulement s’ils sont directement liés aux conditions du logement.
Le bailleur peut-il donner congé pour faire les travaux ?
La Cour de cassation a rendu, le 4 juin 2026, une décision importante sur ce point. Elle juge que la réalisation de travaux destinés à remédier à l’indécence d’un logement, dont le bailleur avait connaissance lors de la conclusion du bail, ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé.
Autrement dit, un bailleur ne peut pas toujours transformer son propre manquement initial en motif d’éviction du locataire.
Cette décision est directement utile dans le contexte des passoires thermiques. Si le bailleur connaissait l’état du logement, l’insuffisance de surface, les désordres d’humidité ou l’absence de décence au moment de louer, il ne peut pas nécessairement résoudre la difficulté en donnant congé pour travaux.
Le congé doit être examiné avec attention : motif invoqué, date de délivrance, échéance du bail, connaissance des désordres, travaux réellement prévus, possibilité de maintien dans les lieux, offres de relogement éventuelles, procédure suivie. Une lettre de congé n’est pas incontestable parce qu’elle emploie les mots « travaux » ou « mise en conformité ».
Pour le bailleur, cette jurisprudence impose d’anticiper. Louer un logement dégradé, laisser la situation s’installer, puis invoquer les travaux pour faire partir le locataire peut se retourner contre lui.
Pour le locataire, elle ouvre une ligne de défense lorsque le congé semble servir à contourner une obligation de décence.
Que faire si un bail est proposé après l’annonce du 24 juin 2026 ?
Un candidat locataire doit demander le DPE avant de signer. Si le logement est F, il faut vérifier le calendrier légal, les travaux annoncés, les mentions de l’annonce et le montant du loyer. Si le logement est G, il faut être particulièrement vigilant : la promesse d’une réforme ou d’un chantier futur ne suffit pas à garantir la validité de la location.
Un propriétaire doit éviter de publier une annonce ambiguë. Il doit indiquer les informations énergétiques obligatoires, vérifier la validité du diagnostic, ne pas masquer l’étiquette énergétique et conserver les justificatifs de ses travaux.
Une agence doit sécuriser le conseil donné aux deux parties. Elle ne doit pas présenter le projet de loi comme une règle applicable. Elle doit plutôt distinguer le droit en vigueur, les mesures annoncées, les incertitudes parlementaires et les conditions qui restent à préciser.
En cas de signature déjà intervenue, il faut regarder les dates. La situation n’est pas la même selon que le bail a été signé avant ou après le 1er janvier 2025, selon qu’il a été renouvelé ou reconduit, selon que le DPE a été refait, et selon que le logement présente aussi des désordres matériels.
Paris et Île-de-France : pourquoi le contentieux peut être plus rapide
À Paris et en Île-de-France, les litiges sur les passoires thermiques se croisent souvent avec d’autres sujets : encadrement des loyers, complément de loyer, humidité dans les petits logements, copropriétés anciennes, travaux soumis à assemblée générale, changement de fenêtres, isolation par l’intérieur ou par l’extérieur.
Le locataire peut se trouver face à un logement cher, classé F ou G, avec un confort d’été médiocre et des travaux annoncés mais jamais engagés. Le bailleur peut, de son côté, être bloqué par une copropriété qui refuse certains travaux ou par des contraintes architecturales.
Ces situations ne se règlent pas par une formule générale. Il faut identifier le bon levier : mise en demeure, commission départementale de conciliation, référé, demande de travaux, réduction de loyer, contestation d’un congé, ou négociation de sortie.
Le tribunal compétent est en principe celui du lieu de situation du logement. Pour Paris, cela conduit le plus souvent au tribunal judiciaire de Paris ou au juge des contentieux de la protection selon la demande. En proche banlieue, la compétence dépend de la commune.
Les erreurs à éviter
La première erreur consiste à croire qu’un projet de loi autorise déjà ce qu’il annonce. Le texte présenté le 24 juin 2026 crée un signal politique fort, mais il ne dispense pas d’appliquer le droit en vigueur.
La deuxième erreur consiste à signer un bail G en pariant sur des travaux futurs mal définis. Sans calendrier, devis, financement et conditions de réalisation, la promesse est fragile.
La troisième erreur consiste, pour le locataire, à arrêter le paiement du loyer sans décision ni consignation organisée. Cette réaction peut aggraver le dossier et fournir au bailleur un fondement d’action.
La quatrième erreur consiste, pour le bailleur, à donner congé pour travaux lorsqu’il connaissait déjà l’indécence au moment de louer. La décision de la Cour de cassation du 4 juin 2026 montre que cette stratégie peut échouer.
La bonne méthode est plus simple : vérifier le DPE, écrire, mettre en demeure, chiffrer, documenter les désordres, puis choisir le bon recours.
Sources utiles
Le projet de loi Relance Logement a été présenté par le ministère chargé du logement le 24 juin 2026 : présentation officielle du projet de loi Relance Logement.
Les règles générales sur le DPE en location sont rappelées par Service-public : diagnostic de performance énergétique en location.
Les textes de référence sont l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989.
La décision de la Cour de cassation du 4 juin 2026 est accessible ici : Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-16.993.
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