L’obligation de délivrance d’un logement décent : la distinction entre exécution forcée en nature et action indemnitaire
Le contentieux du logement indécent constitue aujourd’hui l’un des principaux foyers du droit du bail d’habitation. Selon les données publiées par le ministère du Logement, environ quatre cent cinquante mille logements du parc locatif privé seraient affectés d’un défaut de décence, exposant leurs occupants à des conditions d’habitat indignes et à des risques sanitaires avérés. Face à ce phénomène persistant, les juridictions du fond sont saisies de manière croissante de demandes tendant à la fois à la réalisation forcée de travaux de mise en conformité et à l’indemnisation du préjudice de jouissance subi par les locataires. L’articulation entre ces deux voies d’action, qui obéissent à des régimes procéduraux distincts, demeurait une source d’incertitude pour les praticiens comme pour les justiciables. Par deux arrêts rendus le 4 juin 2026 et publiés au Bulletin, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a précisé de manière décisive les contours de l’obligation de délivrance d’un logement décent et clarifié la distinction entre l’exécution forcée en nature — recevable sans condition de délai — et l’action indemnitaire soumise à la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.
I. La nature continue de l’obligation de délivrance et l’exécution forcée en nature
A. Le caractère continu de l’obligation de délivrance du bailleur
L’obligation de délivrance qui pèse sur le bailleur constitue l’une des pierres angulaires du contrat de bail d’habitation. Elle trouve son fondement dans plusieurs textes dont l’articulation a été précisée par la troisième chambre civile de la Cour de cassation au cours des derniers mois. Aux termes de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant (article 1719 du Code civil). Cette disposition, qui figure au sein du droit commun du louage de choses, est renforcée par les dispositions spéciales de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.
L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation (article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’État pour les locaux à usage de résidence principale. Par ailleurs, l’article 1709 du même code définit le louage des choses comme le contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer (article 1709 du Code civil).
Or, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a, par un arrêt du 4 juin 2026 publié au Bulletin, apporté une clarification déterminante quant à la nature de cette obligation de délivrance. Elle énonce de manière solennelle que « l’obligation de délivrance d’un logement décent, continue, est exigible pendant toute la durée du bail » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-11.437, Publié au Bulletin) (lien Cour de cassation). Cette affirmation, qui peut paraître relever de l’évidence, emporte des conséquences pratiques considérables. En consacrant le caractère continu de l’obligation de délivrance, la Haute juridiction écarte toute tentation de considérer que le bailleur se serait acquitté de son obligation une fois pour toutes au moment de l’entrée dans les lieux du preneur.
En conséquence, le bailleur ne saurait se retrancher derrière l’ancienneté du bail pour justifier un quelconque affaiblissement de son obligation. La délivrance d’un logement décent n’est pas une obligation instantanée qui s’épuiserait au jour de la remise des clés. Elle engage le bailleur de manière permanente, jour après jour, tout au long de l’exécution du contrat. Cette solution s’inscrit dans le prolongement d’une jurisprudence antérieure qui avait déjà rappelé que l’obligation de délivrance impose au bailleur de faire en sorte que le locataire puisse jouir paisiblement de la chose louée pendant toute la durée du bail (Cass. 3e civ., 2 avril 2026, n° 24-22.181) (lien Cour de cassation). La troisième chambre civile avait alors jugé que la cour d’appel, en limitant l’obligation de délivrance au moment de la remise des lieux, avait méconnu l’étendue de cette obligation.
B. L’exécution forcée en nature tant que le manquement perdure
La reconnaissance du caractère continu de l’obligation de délivrance emporte une conséquence procédurale majeure, que la Cour de cassation formule dans des termes dépourvus d’ambiguïté dans son arrêt du 4 juin 2026. Le locataire d’un local à usage d’habitation est recevable à poursuivre « l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance d’un logement décent tant que le manquement perdure » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-11.437, précité). Cette solution consacre une action en exécution forcée qui échappe à toute prescription extinctive aussi longtemps que le bailleur n’a pas mis fin au manquement qui lui est reproché.
Dès lors, le locataire confronté à l’indécence persistante de son logement peut saisir le juge à tout moment, y compris plusieurs années après l’entrée dans les lieux, pour obtenir la condamnation du bailleur à réaliser les travaux nécessaires à la mise en conformité du logement. Cette action en exécution forcée se distingue fondamentalement de l’action en responsabilité contractuelle qui tend à la réparation du préjudice de jouissance subi. À cet égard, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit expressément que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours (article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Le juge saisi détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.
Par ailleurs, l’exécution forcée en nature peut être assortie d’une astreinte destinée à vaincre la résistance du bailleur défaillant. Le juge dispose à cet égard d’un pouvoir d’appréciation souverain dans la fixation du montant et de la durée de cette mesure de contrainte. La troisième chambre civile rappelle ainsi que le locataire ne saurait être privé de cette voie d’action au seul motif que l’indécence du logement remonterait à une date antérieure de plus de trois ans à la saisine du juge. En effet, contrairement à l’action en indemnisation du préjudice de jouissance, l’action en exécution forcée n’est pas soumise à la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 (article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).
La Cour de cassation avait déjà esquissé cette distinction dans un arrêt du 27 juin 2024, par lequel elle avait censuré une cour d’appel qui avait rejeté la demande d’exécution de travaux formée par une locataire au motif que le bailleur avait réalisé les travaux préconisés, sans rechercher si le logement était effectivement devenu décent à la suite de ces travaux (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 23-15.226) (lien Cour de cassation). Il ne suffit donc pas au bailleur de justifier avoir entrepris des travaux ; encore faut-il que ces travaux aient effectivement permis de remédier à l’indécence du logement. Tant que ce résultat n’est pas atteint, le manquement perdure et l’exécution forcée demeure recevable.
II. L’articulation entre l’action indemnitaire et la protection renforcée du locataire
A. La réparation du préjudice de jouissance dans la limite de la prescription triennale
Si l’action en exécution forcée échappe à la prescription triennale, il en va différemment de l’action en réparation du préjudice de jouissance subi par le locataire. La troisième chambre civile trace une frontière nette entre ces deux actions dans l’arrêt du 4 juin 2026. Elle juge que le locataire est recevable « à obtenir la réparation des conséquences dommageables de l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent sur une période de trois ans précédant sa demande en justice » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-11.437, précité). La référence à la période de trois ans précédant la demande en justice renvoie directement au délai de prescription prévu par l’article 7-1, alinéa 1er, de la loi du 6 juillet 1989, aux termes duquel toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.
Cette solution, qui peut paraître sévère pour le locataire, répond à une logique d’équilibre entre les droits du preneur et la sécurité juridique du bailleur. La prescription triennale constitue un mécanisme de régulation qui évite que le bailleur ne soit exposé à une demande d’indemnisation portant sur une période indéfinie, alors même que le locataire aurait pu agir plus tôt. Toutefois, l’arrêt du 4 juin 2026 apporte une précision capitale : la prescription triennale ne constitue pas une fin de non-recevoir opposable à l’action en exécution forcée, mais uniquement à l’action indemnitaire. Le locataire peut donc cumuler une demande d’exécution forcée en nature – recevable sans limite de temps – et une demande d’indemnisation du préjudice de jouissance – limitée aux trois années précédant l’assignation.
En l’espèce, dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du 4 juin 2026, la locataire sollicitait l’indemnisation du préjudice de jouissance subi depuis le 1er octobre 2005, date de son entrée dans les lieux, alors qu’elle n’avait assigné le bailleur que le 10 août 2015. La cour d’appel avait limité la période d’indemnisation au délai écoulé depuis le 21 septembre 2013, ce que la Cour de cassation a approuvé. Le moyen du pourvoi, qui postulait que le préjudice continu résultant de l’état d’indécence du logement échappait à la prescription triennale, a été rejeté. La Haute juridiction rappelle ainsi que le caractère continu du préjudice n’a pas pour effet de neutraliser la prescription de l’action en réparation.
Dans un arrêt antérieur du 16 mai 2024, la troisième chambre civile avait déjà rappelé que le locataire qui invoque l’indécence du logement doit démontrer que les travaux réalisés par le bailleur n’ont pas permis de remédier à cette indécence, faute de quoi sa demande indemnitaire ne saurait prospérer (Cass. 3e civ., 16 mai 2024, n° 23-12.438) (lien Cour de cassation). Cette exigence probatoire s’articule avec la règle de prescription triennale : le locataire doit non seulement démontrer la persistance du manquement, mais aussi agir dans le délai de trois ans à compter du jour où il a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer son droit.
Par ailleurs, il convient de souligner que le point de départ de la prescription triennale peut être reporté en cas de manquement continu. Dans un arrêt du 4 juin 2026 (n° 24-15.070, Publié au Bulletin), la troisième chambre civile a rappelé que le délai de prescription d’une action en nullité ne court qu’à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer (lien Cour de cassation). Cette règle, transposable au contentieux de l’obligation de délivrance, permet au locataire de faire valoir que le point de départ de la prescription doit être fixé au jour où il a eu connaissance du caractère indécent de son logement, par exemple à la suite d’un diagnostic technique ou d’un rapport d’expertise.
B. L’interdiction de contourner l’indécence par le congé
Le second arrêt rendu par la troisième chambre civile le 4 juin 2026, également publié au Bulletin, illustre avec une particulière netteté le renforcement de la protection du locataire face à un bailleur qui tenterait de contourner son obligation de délivrance par la voie du congé. Dans cette affaire, une société civile immobilière bailleresse avait donné à bail un studio dont la pièce principale ne présentait qu’une surface de 8,84 mètres carrés. Par un jugement définitif du 7 janvier 2019, il avait été jugé que ce local était indécent et ne pouvait être destiné à l’habitation. Or, le 23 mai 2019, la bailleresse avait signifié au locataire un congé pour motif légitime et sérieux, fondé sur un projet de réalisation de travaux de mise en conformité aux normes de décence, puis l’avait assigné en validation de ce congé et en expulsion.
La cour d’appel de Paris avait validé le congé et ordonné l’expulsion du locataire, au motif que la délivrance d’un congé pour motif légitime et sérieux ne s’apparentait pas à une résiliation judiciaire du contrat de bail au sens de l’article 1719, 1°, du Code civil, et que le caractère indécent du logement pouvait constituer un motif légitime et sérieux au sens de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Cette analyse est fermement condamnée par la Cour de cassation, qui pose une règle désormais incontestable : « ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé la réalisation de travaux par le bailleur destinés à remédier à l’indécence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-16.993, Publié au Bulletin) (lien Cour de cassation).
En conséquence, le bailleur qui connaissait l’état d’indécence du logement au moment de la conclusion du contrat ne saurait ultérieurement invoquer la nécessité de réaliser des travaux de mise en conformité pour justifier un congé et obtenir l’expulsion du locataire. Cette solution s’inscrit dans le droit fil de la prohibition énoncée par l’article 1719, 1°, du Code civil, qui interdit au bailleur de se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant lorsque les locaux sont impropres à l’habitation. La Cour de cassation étend cette prohibition au congé pour motif légitime et sérieux, privant ainsi le bailleur de toute voie de contournement.
L’arrêt du 4 juin 2026 écarte ainsi toute distinction entre la résiliation judiciaire et le congé pour motif légitime et sérieux lorsque le motif invoqué par le bailleur est la réalisation de travaux destinés à remédier à une indécence dont il avait connaissance. La protection du locataire est ici portée à son plus haut niveau : le bailleur ne peut ni résilier le bail, ni donner congé, ni même se prévaloir de la nullité du contrat pour échapper à son obligation de délivrance d’un logement décent. Dès lors, le bailleur se trouve contraint de réaliser les travaux de mise en conformité tout en maintenant le locataire dans les lieux, sauf à proposer un relogement temporaire compatible avec les exigences légales.
La troisième chambre civile avait déjà eu l’occasion de rappeler, le 4 juin 2026, dans une série d’arrêts consacrés au cas fortuit, que le bailleur ne peut se dispenser de réaliser les travaux nécessaires en invoquant les règles gouvernant la perte partielle de la chose louée (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-10.069, n° 25-10.068, n° 25-10.070) (lien Cour de cassation). La force majeure n’exonère le débiteur de ses obligations que pendant le temps où elle en empêche l’exécution, et le bailleur ne saurait confondre un simple endommagement du bien avec une véritable destruction de la chose louée. Cette jurisprudence convergente dessine un régime de l’obligation de délivrance particulièrement exigeant pour le bailleur, à qui il incombe de prendre toutes les mesures nécessaires pour assurer la décence du logement sans pouvoir opposer au locataire les difficultés pratiques ou financières rencontrées dans l’exécution de cette obligation.
Dans un arrêt du 28 mai 2026 publié au Bulletin (n° 24-10.463), la troisième chambre civile a également précisé les obligations de l’assureur dommages-ouvrage, en rappelant que celui-ci manque à son obligation lorsqu’il ne préfinance pas les travaux de nature à mettre fin aux désordres (lien Cour de cassation). Cette décision, bien que relative à un contentieux distinct de celui du logement décent, conforte l’idée selon laquelle les obligations de faire qui pèsent sur les débiteurs en matière immobilière doivent être exécutées avec diligence et ne sauraient être éludées par des arguments de procédure.
Conclusion
Les arrêts rendus par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 4 juin 2026, publiés au Bulletin, opèrent une clarification doctrinale majeure du régime de l’obligation de délivrance d’un logement décent. Ils consacrent la distinction entre l’exécution forcée en nature, qui demeure recevable aussi longtemps que le manquement perdure sans être entravée par la prescription triennale, et l’action en réparation du préjudice de jouissance, dont l’assiette temporelle est limitée aux trois années précédant la demande en justice. Cette clarification, qui lève des incertitudes anciennes sur l’articulation entre le caractère continu de l’obligation de délivrance et le délai de prescription de l’action en responsabilité, renforce la sécurité juridique des rapports locatifs sans pour autant affaiblir la protection du locataire.
Par ailleurs, l’interdiction faite au bailleur de justifier un congé pour motif légitime et sérieux par la réalisation de travaux destinés à remédier à une indécence dont il avait connaissance au moment de la conclusion du bail constitue une avancée significative de la protection du locataire. Combinée à l’impossibilité de se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion lorsque les locaux sont impropres à l’habitation, cette règle ferme toute voie de contournement au bailleur de mauvaise foi. La Cour de cassation impose ainsi une cohérence dans le comportement du bailleur, qui ne saurait invoquer une situation d’indécence qu’il a lui-même créée ou dont il avait connaissance pour éteindre le contrat et reprendre la libre disposition de son bien.
En définitive, la jurisprudence de la troisième chambre civile dessine un régime de l’obligation de délivrance qui allie efficacité de la protection du locataire et sécurité juridique du bailleur. Le locataire dispose d’une action en exécution forcée perpétuelle pour obtenir la mise en conformité du logement, tandis que l’action en réparation du préjudice de jouissance est cantonnée dans des limites temporelles raisonnables. Cette architecture contentieuse, désormais stabilisée, devrait permettre de clarifier les stratégies processuelles des praticiens et de réduire le contentieux de l’indécence des logements dont les juridictions du fond sont saisies de manière croissante. La voie est ainsi tracée pour une application cohérente des dispositions protectrices de la loi du 6 juillet 1989, dans le respect de l’équilibre contractuel que le législateur a entendu instituer entre les droits du preneur et les obligations du bailleur.
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