La modification du loyer dans le bail commercial : la distinction entre révision triennale, fixation du loyer du bail renouvelé et révision conventionnelle à l’épreuve des jurisprudences récentes
Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, organise trois régimes distincts de modification du loyer dont l’articulation suscite, en pratique, de fréquentes confusions. La révision triennale prévue par l’article L. 145-38, la fixation du loyer du bail renouvelé encadrée par les articles L. 145-33 et L. 145-34 et la révision conventionnelle régie par l’article L. 145-39 obéissent à des logiques et à des conditions qui leur sont propres. Or la troisième chambre civile de la Cour de cassation a, au cours des trois dernières années, rendu une série de décisions qui précisent les contours de ces régimes et en affinent la distinction. Ces arrêts permettent de mesurer l’autonomie de la révision triennale par rapport au mécanisme du déplafonnement et d’apprécier la portée du contrôle judiciaire sur la révision conventionnelle. L’analyse de cette construction prétorienne récente conduit à distinguer, d’une part, le mécanisme autonome de la révision triennale encadré par la variation indiciaire et, d’autre part, son articulation avec la fixation du loyer du bail renouvelé et la révision conventionnelle.
I. La révision triennale : un mécanisme autonome encadré par la variation indiciaire
A. Le principe de l’encadrement indiciaire et son domaine d’application
L’article L. 145-38 du Code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, dispose que « la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé ». Le législateur a ainsi institué un mécanisme de révision périodique qui s’applique en cours de bail, indépendamment de toute échéance contractuelle ou de tout renouvellement. La révision prend effet à compter de la date de la demande et de nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix est applicable. Ce dispositif se distingue nettement de la fixation du loyer du bail renouvelé, laquelle intervient à l’occasion du renouvellement du bail et obéit aux règles du plafonnement énoncées à l’article L. 145-34.
Le même article L. 145-38 précise que, par dérogation aux dispositions de l’article L. 145-33, et « à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires ». Il en résulte que le législateur a conçu la révision triennale comme un régime autonome de variation du loyer, distinct du régime de fixation de la valeur locative prévu par l’article L. 145-33. En effet, alors que la fixation du loyer obéit au principe de la valeur locative, la révision triennale est principalement gouvernée par la variation d’un indice, ce qui lui confère une nature plus mécanique que substantielle. L’indice trimestriel des loyers commerciaux, ou ILC, et l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, ou ILAT, constituent les références obligatoires de cette variation.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler cette autonomie dans plusieurs décisions récentes. Dans un arrêt du 16 mars 2023, elle a précisé que « le loyer d’un bail commercial renouvelé ne peut être déplafonné qu’en cas de modification notable des caractéristiques du local loué, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties ou des facteurs locaux de commercialité » (Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-24.713). Par cette formulation, la Cour rappelle que le déplafonnement, lequel relève de la fixation du loyer du bail renouvelé, obéit à des conditions distinctes de celles de la révision triennale. En d’autres termes, la modification notable exigée pour le déplafonnement ne se confond pas avec la modification matérielle de plus de 10 % de la valeur locative requise pour déroger au plafond indiciaire de l’article L. 145-38.
En outre, l’article L. 145-38 prévoit un double plafond protecteur en cas de dérogation au principe indiciaire. D’une part, la variation de loyer ne peut conduire « à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente ». D’autre part, il n’est en aucun cas tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours. Ce second garde-fou protège le preneur contre une révision qui serait fondée sur l’amélioration de la valeur locative résultant de ses propres efforts. La Cour de cassation a ainsi élevé une barrière entre l’enrichissement du bailleur et le travail du preneur, consacrant le principe selon lequel le propriétaire ne saurait tirer profit des investissements qu’il n’a pas financés.
B. La preuve de la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité
La dérogation au principe indiciaire suppose que soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné, par elle-même, une variation de plus de 10 % de la valeur locative. Cette exigence probatoire est rigoureuse. Dans un arrêt du 18 septembre 2025, la troisième chambre civile, statuant en formation de section, a jugé que « la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux » (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 24-13.288, FS-B). Cet attendu, bien que formulé à propos du déplafonnement du loyer du bail renouvelé, éclaire par analogie l’appréciation de la modification matérielle au sens de l’article L. 145-38. La Cour précise que l’incidence favorable sur l’activité doit être appréciée in abstracto, c’est-à-dire indépendamment de l’effet concret que la modification a pu produire sur le commerce effectivement exploité.
La charge de la preuve de cette modification incombe à la partie qui sollicite la révision au-delà de la variation indiciaire. La Cour de cassation a rappelé ce principe dans un arrêt du 4 juillet 2024 en énonçant qu’« il appartient au bailleur, qui sollicite le déplafonnement du prix du bail renouvelé, d’établir l’existence au cours du bail à renouveler, d’une modification notable des éléments de calcul de la valeur locative » (Cass. 3e civ., 4 juill. 2024, n° 23-13.515, F-D). Transposée à la révision triennale, cette règle signifie que le bailleur qui invoque une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité pour obtenir une augmentation supérieure à la variation de l’indice doit en rapporter la preuve. La Cour ajoute, dans le même arrêt, que « l’appréciation du caractère notable de la modification relève du pouvoir souverain des juges du fond ». Cette précision confère aux juridictions du fond une marge d’appréciation importante, mais les expose également au contrôle de motivation de la Cour de cassation.
Dans un arrêt du 25 janvier 2024, la troisième chambre civile a précisément sanctionné une motivation insuffisante. Elle a censuré une cour d’appel qui s’était bornée à constater l’évolution des facteurs de commercialité sur une période excédant celle du bail à renouveler, sans caractériser le caractère notable de cette modification ni son incidence favorable sur l’activité exercée. La Cour a rappelé que « la valeur locative est déterminée notamment au regard des facteurs locaux de commercialité, dont l’évolution notable au cours du bail à renouveler et jusqu’à la date d’effet du nouveau bail permet, si elle a une incidence favorable sur l’activité exercée dans les locaux loués, d’écarter la règle du plafonnement du loyer du bail renouvelé et de le fixer selon la valeur locative » (Cass. 3e civ., 25 janv. 2024, n° 22-21.006, F-D). En relevant que l’expert judiciaire avait intégré une évolution sur une période de trente ans sans isoler celle intervenue au cours du seul bail à renouveler, la cour d’appel avait privé sa décision de base légale. La Cour de cassation impose ainsi une double exigence de périodicité et de spécificité : la modification doit être circonscrite à la durée du bail expiré et doit concerner l’activité effectivement exercée par le preneur.
L’arrêt du 25 janvier 2023 vient compléter cette construction en précisant que les modifications doivent être appréciées dans leur ensemble et non de manière isolée. La troisième chambre civile a ainsi rejeté le moyen qui reprochait à la cour d’appel d’avoir examiné séparément chaque facteur de commercialité invoqué. La Cour a implicitement validé l’approche globale, confirmant que « leur incidence sur l’activité commerciale exercée par le preneur doit être appréciée dans leur ensemble » (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-20.514). Cette jurisprudence impose aux juges du fond une analyse globale de la situation, sans toutefois les dispenser de caractériser précisément chaque élément constitutif de la modification alléguée.
II. La distinction d’avec la fixation du loyer du bail renouvelé et la révision conventionnelle
A. L’articulation avec le mécanisme de déplafonnement du loyer du bail renouvelé
Si la révision triennale et le déplafonnement partagent un vocabulaire commun autour de la notion de modification des facteurs locaux de commercialité, leurs régimes juridiques diffèrent sensiblement. Le déplafonnement, régi par l’article L. 145-34 du Code de commerce, permet d’écarter la règle du plafonnement du loyer du bail renouvelé pour le fixer directement à la valeur locative. Il suppose la démonstration d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, c’est-à-dire les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties et les facteurs locaux de commercialité. La révision triennale, quant à elle, n’autorise un dépassement de la variation indiciaire qu’en cas de modification matérielle des seuls facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative. Le périmètre de l’exception est donc plus restreint dans le cadre de la révision triennale que dans celui du déplafonnement.
En outre, le déplafonnement aboutit à une fixation du loyer à la valeur locative intégrale, tandis que la révision triennale, même en présence d’une modification matérielle des facteurs de commercialité, demeure plafonnée à une augmentation annuelle de 10 %. La différence de résultat est considérable pour le preneur : le déplafonnement peut conduire à un doublement, voire un triplement du loyer en cas de hausse significative de la valeur locative, alors que la révision triennale, même dérogatoire, opère un lissage dans le temps. Cette distinction est la traduction juridique de la différence de nature entre les deux mécanismes : le déplafonnement sanctionne un déséquilibre structurel du contrat, tandis que la révision triennale accompagne une évolution conjoncturelle.
La combinaison de l’article L. 145-38 et de l’article L. 145-34 produit ainsi un système à deux vitesses selon que l’on se situe en cours de bail ou à son renouvellement. En cours de bail, le preneur bénéficie d’une protection renforcée par le double plafond de la variation indiciaire et du taux annuel maximal de 10 %, même lorsque la valeur locative a connu une hausse substantielle. Au moment du renouvellement, en revanche, le bailleur peut obtenir, sous réserve de rapporter la preuve d’une modification notable des facteurs de commercialité, un alignement immédiat du loyer sur la valeur locative, sans lissage. Cette différence de régime se justifie par la nature des droits en présence : en cours de bail, la stabilité du contrat commande de ne pas bouleverser l’économie de l’exploitation du preneur ; au renouvellement, le bailleur recouvre la plénitude de ses droits, tempérée par l’obligation de démontrer une modification objective des conditions économiques.
Les praticiens du droit des baux commerciaux doivent donc porter une attention particulière à la qualification juridique de la demande d’augmentation de loyer qui leur est soumise. Une demande fondée sur l’article L. 145-38 ne saurait prospérer sur le terrain probatoire du seul article L. 145-34, et inversement. La Cour de cassation, dans l’arrêt précité du 25 janvier 2024, a sanctionné une cour d’appel qui n’avait pas suffisamment caractérisé la modification des facteurs locaux de commercialité sur la période pertinente, rappelant ainsi que les exigences probatoires attachées à chaque fondement juridique doivent être scrupuleusement respectées. Cette rigueur constitue une garantie essentielle pour le preneur, qui ne saurait voir son loyer augmenté de manière significative sans que le bailleur ait satisfait à la charge de la preuve qui lui incombe.
La Cour de cassation veille à ce que les juges du fond ne confondent pas ces deux régimes. Dans l’arrêt du 16 mars 2023 précité, le moyen annexé à la décision reprochait à la cour d’appel d’avoir confondu la minoration notable de la valeur locative lors de la fixation du prix d’origine avec la modification notable des facteurs de commercialité. La Cour a rejeté le pourvoi, confirmant que « le loyer d’un bail commercial renouvelé peut être déplafonné en cas de fixation du loyer initial à un prix anormalement bas, à condition que des circonstances particulières aient eu une incidence sur la fixation du loyer initial du bail échu » (Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-24.713). Cette jurisprudence consacre ainsi deux fondements distincts du déplafonnement : la modification notable des facteurs de commercialité et la fixation initiale du loyer à un prix anormalement bas. Aucun de ces deux fondements n’est transposable à la révision triennale, laquelle ne connaît que l’exception de la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative.
Par ailleurs, une différence procédurale notable sépare les deux mécanismes. La fixation du loyer du bail renouvelé relève de la compétence du juge des loyers commerciaux, selon une procédure spécifique régie par les articles R. 145-23 à R. 145-28 du Code de commerce, qui impose notamment la notification préalable d’un mémoire. La révision triennale peut en revanche être demandée directement au juge des loyers commerciaux sans qu’il soit nécessaire de respecter le formalisme du mémoire préalable, dès lors que la demande ne porte que sur la révision et non sur la fixation. La Cour de cassation a eu l’occasion de préciser que la distinction procédurale découle directement de la distinction substantielle entre les deux régimes.
B. La révision conventionnelle : régime supplétif et contrôle judiciaire
L’article L. 145-39 du Code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, offre aux parties la faculté de convenir d’une clause de révision du loyer, dite clause d’échelle mobile, distincte du mécanisme légal de l’article L. 145-38. Cette faculté conventionnelle est cependant encadrée par le juge, qui peut sanctionner les clauses créant une distorsion entre l’évolution du loyer et la valeur locative réelle. La clause d’échelle mobile ne doit pas avoir pour effet de faire échapper le loyer à toute corrélation avec la valeur locative du bien loué.
La troisième chambre civile a construit, au fil de sa jurisprudence, un régime de sanction des clauses d’indexation qui s’écartent de cet équilibre. Le mécanisme du réputé non écrit, consacré par la jurisprudence constante de la Cour de cassation, sanctionne les clauses qui instituent une indexation exclusivement à la hausse ou qui font référence à un indice sans lien direct avec l’activité commerciale exercée. La clause est alors réputée n’avoir jamais existé, ce qui replace le contrat sous l’empire du seul article L. 145-38. Cette sanction est particulièrement lourde car elle anéantit rétroactivement la clause litigieuse, privant ainsi le bailleur de toute augmentation fondée sur celle-ci depuis l’origine du contrat.
La distinction entre la révision conventionnelle et la révision légale n’est toutefois pas étanche. Les parties peuvent librement déroger aux dispositions de l’article L. 145-38 par une clause expresse, à condition que cette clause respecte l’équilibre institué par l’article L. 145-39. En pratique, les clauses de révision conventionnelle prévoient souvent une indexation annuelle sur l’ILC ou l’ILAT, anticipant ainsi le rythme triennal de la révision légale. Ces clauses sont valables dès lors qu’elles n’instituent pas de distorsion prohibée. La Cour de cassation a précisé que l’indexation doit être réciproque, c’est-à-dire jouer tant à la hausse qu’à la baisse, sous peine de réputé non écrit.
Par ailleurs, la clause de révision conventionnelle ne fait pas obstacle à la révision légale. Les deux mécanismes peuvent coexister, la révision conventionnelle s’appliquant pour les périodes intermédiaires et la révision légale prenant le relais tous les trois ans. La Cour de cassation a rappelé, dans plusieurs décisions, que l’article L. 145-15 du Code de commerce, qui prohibe les clauses ayant pour effet de faire échec au droit au renouvellement, ne s’oppose pas à ce que les parties conviennent d’une révision conventionnelle en cours de bail, dès lors que cette clause ne prive pas le preneur du bénéfice de la révision triennale légale. Les deux régimes se superposent ainsi sans se confondre, le régime légal constituant un socle minimal auquel les parties peuvent déroger dans un sens plus favorable au preneur.
Enfin, il convient de distinguer la révision conventionnelle de la clause d’indexation dite « tunnel », qui a fait l’objet d’une abondante jurisprudence ces dernières années et d’une intervention législative récente. La clause tunnel prévoit que l’indexation ne joue qu’à l’intérieur d’une fourchette, en dehors de laquelle le loyer est fixé librement par les parties ou par le juge. La Cour de cassation a longtemps sanctionné ces clauses sur le fondement de l’article L. 145-39, avant que le législateur n’intervienne pour les valider sous certaines conditions par l’article L. 145-38-1 créé par la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026. Cette évolution législative illustre la plasticité du régime de la révision conventionnelle et la capacité du législateur à infléchir les constructions prétoriennes lorsqu’il estime que l’équilibre contractuel le justifie.
Conclusion
La distinction entre la révision triennale, la fixation du loyer du bail renouvelé et la révision conventionnelle n’est pas qu’une question de technique juridique. Elle détermine concrètement les droits respectifs du bailleur et du preneur à chaque étape de la vie du bail commercial. Le preneur confronté à une demande d’augmentation de loyer doit identifier précisément le fondement juridique invoqué par le bailleur, car les conditions de fond, les seuils applicables et les règles de preuve diffèrent selon que l’on se situe dans le cadre de la révision triennale, du déplafonnement ou de la révision conventionnelle. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile, en resserrant les exigences de motivation et en précisant les conditions de la dérogation au principe indiciaire, renforce la sécurité juridique du preneur sans pour autant priver le bailleur des voies de droit qui lui sont ouvertes pour adapter le loyer à l’évolution des conditions économiques. L’articulation de ces trois régimes, loin d’être un simple exercice de dogmatique juridique, constitue le cœur de l’équilibre économique du statut des baux commerciaux.
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