L’indemnité d’éviction du preneur à bail commercial : essai de systématisation d’un régime juridique à l’épreuve des jurisprudences récentes
L’indemnité d’éviction constitue la contrepartie pécuniaire du refus de renouvellement du bail commercial opposé par le bailleur au preneur. Prévue par l’article L. 145-14 du Code de commerce, elle vise à réparer l’intégralité du préjudice causé par la perte du fonds de commerce, que le législateur a entendu ériger en contrepartie obligatoire du droit de repentir du propriétaire. Cette indemnité, que la doctrine qualifie volontiers de « rançon de l’éviction », obéit à un régime juridique composite dans lequel la loi pose un principe général de réparation intégrale tandis que la jurisprudence en précise les contours, les modalités de calcul et les causes d’exclusion.
Or, l’étude des décisions rendues par la troisième chambre civile de la Cour de cassation entre 2023 et 2026 révèle une tension persistante entre la volonté protectrice du statut des baux commerciaux et les nécessités de la sécurité juridique. D’un côté, la Haute juridiction consolide le droit à réparation du preneur évincé, notamment en étendant l’assiette du préjudice indemnisable aux pertes d’exploitation consécutives à une expulsion prématurée. De l’autre, elle rappelle avec une rigueur croissante les exigences procédurales qui conditionnent l’exercice de ce droit, singulièrement le respect de la prescription biennale édictée par l’article L. 145-60 du Code de commerce. Par ailleurs, la question de la validité des clauses de renonciation à l’indemnité d’éviction, renouvelée par la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 substituant la sanction du réputé non écrit à celle de la nullité, continue de nourrir un contentieux abondant.
L’analyse de ces jurisprudences récentes conduit à examiner, dans une première partie, la nature et l’étendue du droit à indemnité d’éviction tel que consacré par la loi et interprété par le juge (I), avant d’envisager, dans une seconde partie, les causes d’exclusion et le régime procédural qui en gouvernent l’exercice (II).
I. Le droit à l’indemnité d’éviction, fondement et étendue d’une protection légale
A. Le principe légal de réparation intégrale du préjudice d’éviction
L’article L. 145-14 du Code de commerce dispose que le bailleur qui refuse le renouvellement du bail « doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement » (Code de commerce, art. L. 145-14). Le texte précise que cette indemnité « comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ».
Cette disposition institue un mécanisme de réparation intégrale du préjudice subi par le preneur, dont la Cour de cassation a déduit que le locataire évincé « peut prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement du bail commercial » (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-19.089, FS-B). L’indemnité ne constitue donc pas une simple faculté offerte au bailleur, mais une obligation légale dont la méconnaissance expose ce dernier à une condamnation au paiement de l’intégralité des conséquences dommageables de son refus de renouvellement. Cette obligation, qui constitue le coeur du dispositif protecteur édicté par le chapitre V du titre IV du livre Ier du Code de commerce, est d’ordre public : le législateur a ainsi entendu garantir au preneur, commerçant ou artisan, que la fin du bail ne le privera pas de la valeur économique de son fonds, dès lors que le refus de renouvellement n’est pas justifié par un comportement fautif de sa part.
Le droit à indemnité d’éviction s’inscrit dans un ensemble plus vaste de prérogatives conférées au preneur par le statut des baux commerciaux, aux côtés du droit au renouvellement, du droit au maintien dans les lieux et du droit au bail commercial proprement dit. La cohérence de cet édifice protecteur repose sur une logique simple : le preneur qui a créé ou développé une clientèle dans les lieux loués ne saurait en être dépossédé sans contrepartie. La jurisprudence de la troisième chambre civile veille, avec une constance remarquable, à faire respecter cet équilibre.
Le caractère impératif de cette obligation est renforcé par la qualification, opérée par la jurisprudence, de l’acte par lequel le bailleur délivre congé. La Cour de cassation a en effet jugé, par un arrêt de section du 11 janvier 2024, qu’un congé avec offre de renouvellement à des clauses et conditions différentes du bail expiré, hors le prix, « doit s’analyser comme un congé avec refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité d’éviction » (Cass. 3e civ., 11 janv. 2024, n° 22-20.872, FS-B). En l’espèce, la bailleresse avait assorti son offre de renouvellement d’une modification de la contenance des lieux loués et des obligations d’entretien du preneur. La troisième chambre civile a censuré l’arrêt de la cour d’appel de Bordeaux qui, tout en constatant l’irrégularité du congé, avait néanmoins refusé de le faire produire les effets d’un congé avec refus de renouvellement. Cette solution, qui consolide le droit à indemnité en prohibant les tentatives de renouvellement conditionnel, illustre la rigueur avec laquelle la Cour de cassation fait prévaloir la substance de l’acte sur sa qualification formelle.
En conséquence, le bailleur qui entend modifier les clauses du bail, autres que le prix, à l’occasion du renouvellement, s’expose au paiement de l’indemnité d’éviction quand bien même il aurait cru délivrer un congé avec offre de renouvellement. Cette solution s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante selon laquelle le congé « est un acte unilatéral qui met fin au bail par la seule manifestation de volonté de celui qui l’a délivré », ainsi que le rappelle la Cour dans le même arrêt, citant des précédents remontant à 1973 et 1996.
B. L’étendue du préjudice indemnisable : pertes d’exploitation et maintien dans les lieux
La détermination de l’assiette de l’indemnité d’éviction a donné lieu à des précisions jurisprudentielles déterminantes, qui étendent le périmètre de la réparation au-delà de la seule valeur marchande du fonds. La Cour de cassation a ainsi jugé, par un arrêt de section du 25 janvier 2023, que « la privation de la possibilité de poursuivre, dans les locaux, une activité commerciale jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, en méconnaissance du droit du locataire au maintien dans les lieux, occasionne à ce dernier un préjudice qu’il appartient au juge d’évaluer » (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-19.089, FS-B).
Dans cette affaire, une locataire exploitant un hôtel et un restaurant avait été expulsée en exécution d’une ordonnance de référé ultérieurement infirmée. La cour d’appel de Paris avait rejeté sa demande en réparation de la perte de chiffre d’affaires subie depuis la date de l’expulsion, au motif qu’elle avait déjà été indemnisée de la perte de son fonds de commerce. La Cour de cassation a censuré cette décision au visa des articles L. 111-10 du code des procédures civiles d’exécution, L. 145-14 et L. 145-28 du Code de commerce, ce dernier texte disposant que « le locataire évincé a droit jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction au maintien dans les lieux aux clauses et conditions du bail expiré ». Il en résulte que l’indemnité d’éviction doit inclure les pertes d’exploitation consécutives à une expulsion intervenue en violation du droit au maintien dans les lieux, jusqu’au paiement effectif de l’indemnité.
Par ailleurs, la Cour de cassation a précisé, dans un arrêt publié au Bulletin du 23 novembre 2023, les modalités d’indemnisation des constructions édifiées par le preneur sur le terrain loué. Statuant sur le pourvoi formé par une collectivité publique ayant préempté des terrains donnés à bail commercial, la troisième chambre civile a retenu que « le preneur, qui bénéficie des règles applicables en matière d’expropriation, a droit à l’indemnisation des constructions édifiées par lui sur le bien, même en présence d’une clause de nivellement applicable en fin de bail, dès lors qu’à la date de l’éviction anticipée définitive du preneur en raison de travaux d’aménagement faisant suite à une préemption mettant fin prématurément au bail, celui-ci était propriétaire de ces constructions » (Cass. 3e civ., 23 nov. 2023, n° 22-20.866, FS-B). Cette décision consacre le principe selon lequel le preneur reste propriétaire des constructions qu’il a régulièrement édifiées pendant la durée de la location, de sorte que la résiliation anticipée du bail ne le prive pas de son droit à indemnité pour ces constructions, y compris dans l’hypothèse où une clause de nivellement aurait vocation à s’appliquer au terme normal du bail.
Ainsi, l’analyse des jurisprudences récentes révèle que le droit à indemnité d’éviction, conçu par le législateur comme la contrepartie du refus de renouvellement, a été substantiellement enrichi par la Cour de cassation qui en a étendu l’assiette aux préjudices consécutifs à l’éviction. Cette conception extensive du droit à réparation se heurte toutefois à des causes d’exclusion dont la jurisprudence récente a précisé les conditions de mise en œuvre.
II. Les causes d’exclusion et le régime procédural de l’action en paiement
A. La clause de renonciation à l’indemnité d’éviction et les motifs graves et légitimes
Le droit à l’indemnité d’éviction n’est pas absolu. L’article L. 145-17 du Code de commerce énumère les cas dans lesquels le bailleur peut refuser le renouvellement sans être tenu au paiement de l’indemnité, notamment l’existence de motifs graves et légitimes imputables au preneur, tels que l’inexécution d’une obligation substantielle du bail ou la cessation de l’exploitation du fonds. Toutefois, la principale source de contentieux contemporain réside dans les clauses de renonciation conventionnelle à l’indemnité d’éviction, dont le régime a été profondément transformé par la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014.
La troisième chambre civile a jugé, par un arrêt publié au Bulletin du 16 novembre 2023, que la loi du 18 juin 2014, « qui, en ce qu’elle a modifié l’article L. 145-15 du code de commerce, a substitué, à la nullité des clauses ayant pour effet de faire échec au droit au renouvellement, leur caractère réputé non écrit, est applicable aux baux en cours et l’action tendant à voir réputée non écrite une clause du bail n’est pas soumise à prescription » (Cass. 3e civ., 16 nov. 2023, n° 22-14.091, FS-B). La Cour en a déduit que « quand bien même la prescription de l’action en nullité des clauses susvisées était antérieurement acquise, la sanction du réputé non écrit est applicable aux baux en cours ».
Cette solution, qui s’inscrit dans le prolongement d’un arrêt du 19 novembre 2020 (pourvoi n° 19-20.405, publié), consacre l’imprescriptibilité de l’action tendant à voir réputer non écrite une clause de renonciation à l’indemnité d’éviction. Elle a pour effet pratique de priver d’efficacité les clauses de renonciation stipulées dans les baux conclus avant l’entrée en vigueur de la loi de 2014, dès lors que le bail était en cours à cette date, rendant ainsi inopérante toute tentative du bailleur de se soustraire conventionnellement à son obligation indemnitaire.
En sens contraire, le bailleur peut échapper au versement de l’indemnité s’il justifie de motifs graves et légitimes à l’encontre du preneur. La jurisprudence du 4 juin 2026 (pourvoi n° 24-19.120) illustre les difficultés probatoires qui entourent cette cause d’exclusion. Dans cette espèce, les bailleurs avaient refusé le renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes, tirés de manquements du preneur à ses obligations contractuelles. La cour d’appel de Poitiers avait déclaré irrecevable la demande indemnitaire du locataire, mais la Cour de cassation a censuré cette décision, relevant que la cour d’appel n’avait pas visé, avec indication de leur date, les conclusions déposées par la locataire le 25 avril 2024, en violation des articles 455 et 954 du code de procédure civile (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-19.120). Cette décision, bien que rendue sur le terrain procédural, rappelle que le contentieux de l’indemnité d’éviction impose aux juridictions du fond une motivation rigoureuse des décisions qui en privent le preneur.
B. Le régime procédural : prescription, charge de la preuve et office du juge
Le droit à l’indemnité d’éviction est soumis à un délai de prescription biennale qui constitue, en pratique, la cause d’exclusion la plus fréquente. L’article L. 145-60 du Code de commerce soumet à la prescription de deux ans « les actions exercées en vertu du présent chapitre ». L’article L. 145-9 précise que « le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné ».
La Cour de cassation a rendu, le 12 février 2026, un arrêt de section publié au Bulletin qui précise de manière décisive les conditions de la prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction. La troisième chambre civile a jugé que « la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, laquelle court à compter de la date d’effet du congé même lorsqu’il est délivré avec offre d’indemnité d’éviction » (Cass. 3e civ., 12 févr. 2026, n° 24-10.578, FS-B).
Dans cette affaire, une commune bailleresse avait délivré un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction à effet au 31 décembre 2018, puis avait demandé au locataire, par courrier du 4 novembre 2019, de lui communiquer des justificatifs pour calculer le montant de l’indemnité, avant de l’assigner, le 19 novembre 2021, en constatation de l’acquisition de la prescription biennale et en expulsion. La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait retenu que « l’attitude de la bailleresse consistant à se prévaloir désormais de la prescription biennale pour solliciter l’expulsion du locataire est empreinte de mauvaise foi ». La Cour de cassation a censuré cette décision, rappelant avec force que la prescription biennale court impérativement à compter de la date d’effet du congé et que la mauvaise foi du bailleur ne constitue ni une cause d’interruption ni une cause de suspension de ce délai.
Par voie de conséquence, la Cour a jugé que « le locataire est occupant sans droit ni titre des locaux à compter de la date de prescription de son action en fixation d’une indemnité d’éviction », ouvrant ainsi la voie à l’expulsion sans indemnité du preneur négligent. Cette solution illustre la rigueur du délai de prescription biennale en matière de baux commerciaux, dont le non-respect emporte des conséquences irréversibles pour le preneur, le privant à la fois de son droit à indemnité d’éviction et de son droit au maintien dans les lieux. Cette solution, d’une particulière sévérité pour le preneur, consacre une conception rigoureuse de la prescription biennale qui privilégie la sécurité juridique sur l’équité, en écartant toute prise en compte de l’attitude dilatoire ou contradictoire du bailleur. Dès lors, le preneur qui entend obtenir le paiement de l’indemnité d’éviction doit impérativement saisir le tribunal dans le délai de deux ans à compter de la date d’effet du congé, sans pouvoir se prévaloir des pourparlers engagés avec le bailleur pour tenter d’en évaluer le montant amiablement. Cette exigence procédurale, que ne tempère aucun délai de grâce, s’impose avec d’autant plus de vigueur que le preneur est, en pratique, souvent démuni face à un bailleur qui alterne entre reconnaissance du droit à indemnité et invocation de la prescription. La rigueur de cette solution contraint le preneur à faire preuve d’une vigilance particulière dans le suivi des délais contentieux, sous peine de perdre définitivement le bénéfice de la protection statutaire.
Par ailleurs, l’office du juge en matière de fixation de l’indemnité d’éviction a été précisé par l’arrêt du 6 novembre 2025 relatif à l’articulation entre le droit à indemnité et la clause résolutoire. La troisième chambre civile y a jugé qu’une clause résolutoire « insérée dans un bail commercial prévoyant un délai inférieur à un mois après commandement resté infructueux a pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public de l’article L. 145-41 du code de commerce et doit être réputée non écrite si le bail est en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 » (Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 23-21.334, FS-B). Cette solution, qui étend le champ du réputé non écrit aux clauses résolutoires stipulant un délai inférieur au délai légal d’un mois, a pour effet de priver le bailleur de la possibilité d’opposer au preneur une résiliation de plein droit acquise sur le fondement de telles clauses, et de faire ainsi obstacle au refus de renouvellement sans indemnité.
Enfin, la récente jurisprudence du 4 juin 2026, qui a censuré une cour d’appel pour n’avoir pas répondu aux conclusions des copropriétaires sur la nature des charges de copropriété imputées au preneur d’un bail commercial portant sur une résidence de tourisme, illustre l’exigence croissante de motivation qui s’impose aux juges du fond en matière de baux commerciaux (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-22.452). De même, la Cour a rappelé, le même jour, que la charge de la preuve des charges locatives pesant sur le bailleur, le juge ne pouvait se borner à relever l’absence de contestation du locataire pour en déduire l’absence de contestation sérieuse (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-10.221). Ces décisions, bien qu’étrangères au droit de l’indemnité d’éviction stricto sensu, participent d’un mouvement général de renforcement des garanties procédurales du preneur, dans le prolongement de la logique protectrice qui innerve le statut des baux commerciaux.
Conclusion
L’analyse des jurisprudences rendues par la troisième chambre civile de la Cour de cassation entre 2023 et 2026 révèle un double mouvement dans la construction du régime juridique de l’indemnité d’éviction. D’un côté, la Haute juridiction étend le périmètre de la protection du preneur en consacrant le caractère réputé non écrit des clauses de renonciation à l’indemnité, en incluant les pertes d’exploitation dans le préjudice indemnisable et en requalifiant le congé avec offre modifiée en congé avec refus de renouvellement. De l’autre, elle rappelle avec une rigueur croissante les contraintes procédurales qui conditionnent l’exercice de ce droit, en écartant la mauvaise foi du bailleur comme cause d’interruption de la prescription biennale et en exigeant des juridictions du fond une motivation complète des décisions privatives d’indemnité. Ce mouvement jurisprudentiel, loin d’être contradictoire, consacre un équilibre subtil entre la finalité protectrice du statut des baux commerciaux et les impératifs de prévisibilité et de sécurité juridique propres au droit des affaires. Il invite le praticien à une double vigilance : dans la rédaction des clauses du bail, où la sanction du réputé non écrit frappe toute stipulation contraire à l’ordre public statutaire, et dans la conduite du contentieux, où le respect de la prescription biennale conditionne la survie même du droit à indemnité. La maîtrise de ces deux dimensions constitue, pour le preneur comme pour le bailleur, la clé d’une gestion efficace du contentieux locatif commercial à l’épreuve du temps judiciaire.
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